中古マンション・キャンセル住戸「築30年の中古はダメ?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2011-02-10 10:35:53

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし(とはいえ3500万します)、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです(つまり騒音の心配をしなくてよい)。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし(今はまだわからないそうです)、大規模な内装のリフォームは
するつもりです(それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です)。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか?
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合(どういう形かはわからないのですが)、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか?

[スレ作成日時]2005-04-04 20:24:00

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築30年の中古はダメ?

  1. 204 匿名さん 2009/03/16 09:47:00

    202です

    中庭的な空間があるマンションのようですね。
    正直、実際の物件がわからないのでこれ以上のコメントはできませんが
    水周りは想像以上にダメージがあるとおもいます。
    (修繕で外配管と住戸内配管を交換工事していればOKだと思いますが)
    一番重視しなければならない所かと思いますので
    よ〜く調べてみてから検討すると良いかと思います。

  2. 205 匿名さん 2009/03/16 12:45:00

    >>201
    建蔽率60%で総2階建なら容積率は最大でも120%しか使われていないということで、
    >一人あたりの土地の持分も約36坪
    ということからすれば法定容積率200%のうち半分の100前後が未利用で残されている可能性がある。
    ということは建て替えればかなり床面積が増やせる余地があり、保留床を売ることで、ほとんど持ち出しなしで建て替えられる可能性もある。
    ①都心部の好立地
    ②狙っている部屋の売値が、その土地持分の土地代(推計額)より3割以上安い
    この2つを満たすなら、オレなら迷わず買うな。

  3. 206 匿名さん 2009/03/16 14:56:00

    >205
    自分一人で決められればね。
    こういうマンションは管理組合では建替えの問題が旬な話題でしょ。
    建替えるまでにまだ10年かかるとしたら
    今更ぼろマンション買うのはもったいない人生だな。

    ただし金が余っていれば私も買いますね。

  4. 207 匿名 2009/03/16 23:59:00

    202さん

    そーですね。
    水周りの件は浴室、キッチンを変えたときに配管の修繕を行っているか問い合わせ中です。
    その他には屋上防水を平成13年、外壁を平成15年に修繕しているようです。
    管理はわりとしっかりしているようです。


    205さん

    ありがとうございます。
    昨晩、不動産屋さんから連絡がありました。
    実際に建物調査(?)が入っていまして、今後の予定を話し合っているようです。
    おっしゃる通り、床面積を広げて、分譲を7割程度増やして建替えることが可能のようです。

    ちなみに②は坪単価ってことでしょうか?
    そうすると都会ではないですけど、都会に近い人気エリアなので条件を満たしているようです。
    とても参考になりました!!
    迷わず・・・少し悩んで決断したいと思います!!!


    206さん

    ありがとうございます。
    そーなんですよね。5分の4の賛成がないと・・・とは言っていました。
    でも、ボロマンションではありますが、マニアが好きそうなボロさなんですよ!笑
    ライターや料理研究家の人が住むような・・・
    古いのを楽しみながら住める人には楽しいマンションみたいです。

  5. 208 205 2009/03/17 15:16:00

    >ちなみに②は坪単価ってことでしょうか?

    あれ、意味がわからなかったかな。じゃ、具体的に説明しようか。
    土地持分は通常「当該住戸の専有部分面積/全住戸の専有部分面積の合計」という分数で決められている。
    例えば、検討中の住戸の専有部分面積が100平米で、全住戸の合計が2000平米だとすれば1/20だ。
    敷地面積が2200平米あるとすれば、土地持分は2200平米x1/20=110平米だ。
    周辺の土地の単価が100万円/平米だとすれば、土地持分は100万円/平米x110平米=1億1千万円だ。
    更地と単純に比較するわけにはいかないが、土地持分だけで(潜在的に)1億1千万円の価値がある住戸だということだ。
    これが、その土地代より3割安い価格、すなわち7700万円で買えるならばお買い得だと考えて良いということだ。
    なぜなら、容積率が余っているから、建替えれば専有部分総面積は1.5倍の3000平米になるかもしれない。
    同じ1/20の持分を取得するなら、建替え後の専有部分面積は3000平米x1/20=150平米だ。
    土地単価が平米100万円くらいのところの新築物件なら、150平米もあれば最低でも1.5億円だろう。
    建替え経費に3300万円を拠出したとしても、7700万円+3300万円が1.1億円ではなく1.5億円になるというわけだ。
    仮に建替え後も同じ100平米でいいのなら50平米分を誰かに売ることになるが、その50平米分が5千万円で売れるなら、建替え経費3300万円を差し引いても1700万円が手元に残ることになる。
    かなりアバウトな試算だが、地価が高いにもかかわらず容積率が余っている物件というのはおいしい。建替えを気長に待つことができるならばね。
    建替えが近そうなら最小限のリフォームで待てばいいし、10年は先になりそうならフルルフォームして内装は新築同様にしてもいいだろう。

  6. 209 匿名はん 2009/03/17 15:56:00

    日本のマンションって何で寿命が短いのかな?
    ガキの頃、マンションは60年以上もつと信じていた。
    欧米?では竣工60周年記念とかイベントがあったり、新築より中古の方が価格が高いことあるらしいし。

  7. 210 匿名 2009/03/18 08:03:00

    205さん

    詳しい説明ありがとうございます!!!
    これなら無知な私でも理解できます。
    これから細かい計算をしてみたいと思います。

    サラッとみる限り、そこまで地価が高いとは思えない・・・
    けど、気長に待てるならそれもいいですね!!


    209匿名はんさん

    そーですよねぇ~
    古いものを大切にする文化・・・どこにいってしまったんでしょうね。
    いつかは日本にもビンテージマンション(100年以上)が
    存在するようになるといいなぁ~と思ってます。

  8. 211 匿名 2009/03/18 08:53:00

    205さん

    追記です・・・
    ちなみに、現在「建物診断」みたいな法人に調査を依頼しているようです。
    もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
    まぁ~建てるマンションのグレードにもよるとは思いますけど・・・

  9. 212 205 2009/03/18 12:42:00

    >もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
    ならやっぱりお買い得だね。
    土地持分が大きいといえども、築34年ともなれば新築の半値以下でしょ。
    それが、そう遠くない将来に持ち出しゼロで新築(資産価値2倍以上)に化けるんだよ。
    持ち出しなし(還元率100%以上)なら建替え決議も比較的容易にできるはずだから、いつまでも古いマンションに住み続けなければならないというリスクも低いよ。

  10. 213 匿名さん 2009/03/18 18:32:00

    ふふふ、甘いよ、大甘だ。

  11. 214 匿名 2009/03/18 23:17:00

    205さん

    そうですか!!お買い得なんですね!!!
    計算したら3割以下ではなかったので・・・笑

    新築時にいくらで売られていたかは分かりませんが、
    同じ市内で築10年くらいの物件は倍以上の価格設定になっています。
    海側・山側でだいぶ違うとは思いますが・・・(検討物件は山側です!)
    このご時世、駅まで5分ちょっとの立地は中古ならではですよね!(あ、東京ではないので・・・)

    余談ですが、去年も築32年の海が見えるマンションの購入を悩んでいました。
    ただ、既存不適格物件だったので、やめたほうがいいとアドバイスを受けています。
    なので、このテラスハウス式のマンションを見つけたときにピンときたのです!
    不動産屋さんに再建築可能です・・・と言われたものの不安で・・・

    205さんの適切な説明で私にも理解ができました!!本当に感謝しています。
    ありがとうございます~
    心を決めたら、この場をかりて報告したいと思います♪

  12. 215 匿名さん 2009/03/19 09:20:00

    >213
    私もそう思います。
    建替えは実行まで時間がかかるし、すぐに行うにしても
    仮住まいしなきゃいけないし・・・・
    あくまでも投資目的であればよいが、ギャンブルに近い買い方は危険かと思います。
    価値があれば不動産投資会社が買い取っていて既にコミュニティーとは無縁な状態に
    なっているかと。
    金に目がくらむと痛い目にあいますよ。

  13. 216 205 2009/03/19 17:38:00

    建替えが円滑に進まないリスクは当然にある。ある程度のリスクは仕方ない。
    要は、うまく建替えができた場合の利益の大きさと比べて、負ってもいいリスクかどうかを的確に判断することだ。
    そのためには、>>208に書いたような試算がそれなりの精度でできることが条件となる。その物件の地域の相場をどの程度知っているかがポイントになるな。
    あと、東京ではないとのことだが、地価がそれなりに高いところでないと、容積率が余っていてもうまみはないし、建替えインセンティブも働かない。
    ま、これまでの情報から判断するに、お買い得ではあろうが、よくよく調べてちゃんと計算する必要はあるよ。

  14. 217 素人考え 2009/10/14 04:02:37


    築30年はあっという間に築40年~になると思います。
    配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
    建てかえは新築と同じになりますか? それを考えるとわざわざ築30年を
    購入するメリットは少ないように思います。

  15. 218 素人考え 2009/10/14 04:02:38


    築30年はあっという間に築40年~になると思います。
    配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
    建てかえは新築と同じになりますか? それを考えるとわざわざ築30年を
    購入するメリットは少ないように思います。

  16. 219 買い換え検討中 2009/10/14 05:44:14

    排水管の工事は積立金さえあれば大丈夫ですよ。
    資金不足の場合は、外側に配管すれば良いのです。ちょっと醜いですが、生活に支障なし。

    古いマンションで一番問題なのは、耐震でしょうね。
    診断に出せば、補修は必須、だから診断に出せないマンションも多いと聞いています。


    地盤にもよりますが、5階ぐらいまでの壁式は丈夫らしいです。(建築士の談)
    ウチのマンションは、エントランスの一部分と、1階駐輪場を壁や鉄骨で補強しました。
    ちょっと見た目は悪いのですが、これでぺシャンとつぶれるようなことはナイようです。

    ウチのマンションは、容積に余裕がありますので、再建するときには余剰床が発生します。
    それを売却できれば、居住者建替負担金も抑えられます。
    立地も良好です。

    でも、今のところは、補修を行い良い状態で住むと言うことが皆の意見です。





  17. 220 匿名さん 2009/10/14 06:15:21

    >219
    配管について一言

    築30年のマンションの配管は鉄管だと思います。
    (築24年で鉄管でした)

    その場合、219さんの言うとおり外配管は積立金で工事は可能ですが

    部屋内は持ち出しになります。
    (共有部分でないので)

    そうなると築30年ものはリフォームも考えた構造になっていないかもしれません。

    つまり部屋内の工事が購入後数年、または10年以内にかかってくると思います。

    リフォーム現場を見る機会が多いのですが、鉄管は工事が大変です。

    また外側とのジョイントが問題あると思いますので、内外同時に行うことが

    ベストかとおもいます。

    (エンビ管と鉄管は基本的にジョイント不可能かと)

    築30年であれば修繕工事3回目を迎えると思いますので、そのあたりの情報も必要ですね。

  18. 221 匿名さん 2009/10/17 02:32:13

    築35年の再生マンションを
    3580万円で買った人がテレビに出てましたが
    もとは取れるのかな。
    たしか目黒駅から徒歩5分の物件でした。

  19. 222 匿名さん 2009/10/17 09:29:24

    建替えするにせよ、大規模修繕するにせよ、住民の合意がとれるか、がポイント。
    新築マンションなら当分の間何もすることがないので、のほほんとしていられるが、築年数が経つとそういうやっかいな問題が山積みになる。
    容積率余りまくりで、業者が全て取り仕切ってくれるぐらいのマンションであれば良いが、住人間で調整ってなると、纏まる話も流れちゃう、って事も起こり得る。
    まあ、余程建替えが具体化したマンションで無い限り、購入は見合わせた方が無難。
    でも、建替えが具体化してれば、売値も高い。
    なので、ギャンブルで購入ぐらいの気持ちが必要かな。

  20. 223 物件比較中さん 2011/02/10 01:35:53

    気に入った物件が築30年越えなので、色々検索しているうちに、このスレに辿り着きました。
    築30年越えともなると、購入するときには色々知識が必要ですね。。。



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