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匿名さん [更新日時] 2023-03-21 01:50:40

本当に価値のある物件は、どこでしょう!?

[スレ作成日時]2006-06-17 22:21:00

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ヴィンテージマンションは本当にいいのか!?

  1. 417 購入検討中さん 2010/07/30 05:51:04

    90平米クラスだとリフォームも1000万じゃきかないですよね。最近。

  2. 419 匿名 2010/10/30 13:25:23

    東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか?

    うちの近所(郊外)に駅前築20数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

  3. 420 匿名 2010/10/31 17:43:24

    東急沿線では人気ですよね。
    ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ?

  4. 421 匿名 2010/10/31 17:43:34

    東急沿線では人気ですよね。
    ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ?

  5. 422 匿名 2010/10/31 17:53:22

    しまった、連投失礼。
    お詫びにでもないですけどこのスレにも出てきたシャトー三田、建て替えだそうですね。
    刺激されて三田界隈の老朽物件も建て替えが始まるのかな。秀和に三田綱町etc.…

    場所は最近のよりよっぽどいいから、自信あるだけに景気の悪い今は手をつけるべきでない、と様子見だったりするのでしょうか(我がマンションもそれで止まってます)。
    建て替わったら余剰床分は物凄く強気な値段で出すんでしょうね。古いままでも高いけど。

  6. 424 匿名さん 2010/11/05 12:03:26

    噂ですが、シャト―三田の立て替えでは、補償金が随分高額らしいですね。
    これが一つの成功例になって、古いマンションの建て替え連鎖が起きるかも・・・
    その意味で、立地の良いマンションは、やはり魅力的ですね。

  7. 425 匿名 2010/11/05 14:01:02

    補償金?って建て替え後の新築に入らず持ち分を売る場合のことでしょうか。

    それならさぞ高いでしょうね。イタリア大使館側の隣も合わせてかなり大規模な物件が建ちそうだし、出るとなったら相当出さないと現オーナーは納得しないでしょう。
    億ぐらいは超えるのかも。

  8. 426 匿名 2010/11/06 01:32:36

    本来的にはトピからズレるけど『建て替えを見越して買うならどのヴィンテージ?』とかあったら面白そう。
    壊さず住む=ヴィンテージの定義でも、百年保たせた集合住宅は日本にほとんどないのが現状ですし。
    赤水我慢しながら同潤会に住み続ける、みたいなのも現実的ではない。

    建て替えあるなら三田綱町パークマンション憧れです。三井倶楽部が残ってくれないと意味ないけど。
    ガーデンヒルズは壊せないだろうな、おそらく。十年以内に建て替えとか決まってれば雅叙苑マンションも悪くなさそう。

  9. 427 匿名さん 2010/11/06 17:37:31

    シャト―三田の住人から直接聞いたわけではないので、正確ではないかもしれませんが、補償というのは建て替え中の仮の住居にかかる費用の補償のようです。建て替え後の新築に入ることを前提に、このような補償もあるなら、建て替えに反対する人は少ないでしょう。ただ、現在のシャト―三田のデザインはとても個性的で魅力があると思うので、第三者としては残念ではあります。

  10. 428 匿名 2010/11/07 05:59:55

    仮住まいの家賃補償?本当なら凄い話ですね。退去中の面倒を渋るオーナー(主に高齢者)が阻害要因、というケース多いですから。
    部屋数がそんなに多くないのもポイントでしょうか。出すとしたらデベなんだろうから、いかに立地に価値を見出だしており、新築を高値で売れる目算がある、ということか。

    確かにゆったりしてて贅沢な作りですよね。各階への階段とか、ほぼデッドスペースだし、地下の坪庭も。
    こちらの建て替えには道路の拡幅も大きいのだと思います。三井倶楽部辺りまで既に広くなってますし。

    個人的には華都飯店がなくなるのが淋しいです。先週行ったらまだ移転先未定だそうで。現状の坪数、近場で新たに借りたら凄い値段でしょうからね。

  11. 429 匿名 2010/11/07 07:12:16

    近所で先物買いするなら、秀和かメゾン三田かな。
    イタリア大使館三井倶楽部の緑ビューは憧れる。

  12. 430 購入検討中さん 2010/11/11 15:36:45

    >>415

    還元率は85%だと、中古価格でどの程度の価格以下で買えればお買い得なんだろうか。建替含みのビンテージマンションを投資対象とした考えたいのだけど、どういう方程式になるのだろうか?

  13. 431 匿名 2010/11/12 05:14:30

    還元率はさておき売り出し時の坪単価が予測できないと難しそうですね。
    取り壊しまで数年だと賃料も安くせざるを得ないし、取り壊し中と建て替え中の数年は遊ばせることになる。

    普通に中古が売りに出てる時点で、デベに持ち分売る場合の値段も高くはない、とか?

  14. 432 匿名さん 2010/11/12 07:24:57

    去年売りに出たメゾネット90平米が約1億。
    90×還元率0.85=76.5に、参考にPC神宮前の一番高い部屋の坪単価
    約560万を掛け合わせると76.5÷3.3×560万=約1.3億。

    ここから中古取得時の手数料と持ち分デベに売るまでor未入居新古で売るまでの経費
    (管理費空調費合計月9万円弱は取り壊すまでかかるはず。年100万、5年でも500万)に
    税金考えたら、正直そんなに儲かる話でもないような・・・。
    賃貸出してる部屋も管理費空調費はオーナーが被ってるみたいだしね。

    何より、建て替え後の新築に乗せて売るにしても、原宿のあの場所に億出す希望者が
    そこまでいるかというのが一番気になる。定借でなく所有権のメリットはあるにしても
    建った頃と違って、原宿駅前は永住考える立地ではなくなってしまってるような。

  15. 433 購入検討中さん 2010/11/14 03:14:51

    >432

    分かりやすい解説で参考になります。老齢化とそれに伴う脱モータリゼーションのトレンドから考えると老人にとって利便性の高い駅前物件に対するニーズは高まることがあれ低くなることはないかと思われ。ただし、このエリアでの最高値の物件たりうりかは確かに分からないところで、利便性が取られるのか、閑静さやゆとりがポイントなるかは、この手の建替え物件の立地評価の参考として関心のあるところです。

  16. 434 匿名 2010/11/14 04:26:43

    閑静を求めるなら原宿パーマン( NHK横・区役所アムウェイの中間)のほうだと思う。
    交通量はやや減くらいだが土日の人ゴミないし、駅近ではないもののバス停至近で東急本店徒歩圏。区役所は隣。

    容積率に疑問が残るけど、隣にアムウェイが建つからには高層化も問題ないしょ。アムウェイ裏手の巨大なパーキング含めて、タワー林立地帯になりそう。

  17. 435 匿名さん 2010/11/15 07:49:05

    ヴィンテージじゃなくて団地だけど、桜上水の建て替えに関するブログ(どちらかと言ったら反対派?)に
    『供託通知書』アップされてます。平均66平米が約6,000万円とのこと。 http://danti.jugem.jp/

    これは原住民が退去する場合、受け取る金額ということでしょうか。
    (反対派にとっては金額ではないでしょうけど)安いと見るか高いと見るか。

  18. 436 匿名さん 2010/11/15 08:13:18

    条件的には最高でしょう。
    築40年の団地が坪300万だからね
    うらやましい限り

  19. 437 匿名さん 2010/11/15 08:20:24

    桜上水でこれなら都心部だったらもっと高値見込めるでしょうね。

    実はヴィンテージより公団とか投資物件化してるところ(=自分で住むには適さない)
    の方が売買益考えたらおいしいのかも。スレずれですけど。

  20. 438 匿名さん 2010/11/15 09:11:35

    >>437

    建替えEXIT狙いの投資というのは昔からある。
    ただ建替えは桜上水のように普通じゃありえない好条件
    でも反対する人は必ずいる。そして長引くケースが多い
    ので不確定性要素が強いね。
    それに住宅ローンは使えないことが多いから手金でやる
    しかないし、そんな手金があったらほかに投資すべき
    金融商品はいくらでもある。

    インサイダー的情報を握っていない限りはほとんどの場合
    ただのギャンブルです。

  21. 439 匿名さん 2010/11/15 09:14:23

    桜上水の高値の理由は容積率が余っているがゆえに
    専有面積に対して土地の持分が大きいからです。

    都心部であっても容積率があまっていなければ
    これほど美味しくはありません

  22. 440 匿名さん 2010/11/15 09:31:43

    >438

    ?別にギャンブルを薦めているわけじゃありませんが。客観的な感想を書いただけです。

    長期化リスクが高いことくらい誰でも分かると思いますし、それこそ自己責任でしょう。
    正直、こういう論調のことを書きたがる方の意図が分からない。手金、って初めて聞きましたけど専門用語ですか?

    失礼ながら助言というより、シマ荒らし警戒している業者のようにしか感じません。

  23. 441 匿名さん 2010/11/15 09:43:47

    「住宅ローンは使えない」?賃貸に回すのでなければそんなことはない。

    実際、買って使ってるよ。容積率が余ってる都心、もちろんインサイダー情報込みで。

  24. 442 匿名さん 2010/11/15 10:34:53

    長期化リスクもギャンブル性も、収支考えればある種トレードオフなんじゃない?
    利幅に差はあっても建て替えが決まれば売買益は確実なんだから、リスクがなかったら誰でもやっちゃうでしょう。

    純粋に投資でなく自分で住むのならリスクは格段に減る。
    オリンピック前後に建てられた老朽物件建て替えの波は止まらないしね。

  25. 443 購入検討中さん 2010/11/15 15:26:15

    手金はあるので、建替え投資の方程式とプロセスの黄金法則があれば、やってみたい。

  26. 444 匿名 2010/11/16 00:25:01

    『方程式とプロセスの黄金法則』は作れないんでは。物件それぞれで条件も環境も変わる。
    より成功する率が高くなる要点ならあるでしょうけど。

    容積率に余裕がある=せいぜい中層まで。隣接所有地が平置きの駐車場だったりすると良
    (植栽は近隣住民から景観保護とか言い出される場合あり←うぐいす住宅桜上水)。世帯数は多からず少なからず。

    文字通り老朽している物件。人によっては、エレベーターがないと必要の面から話が早いと言う(公団くらいに限られそうだけど)。

    せいぜい都心五区。千代田港中央渋谷新宿、新築需要のあるエリア。規制緩和で建て替えのハードルが低くなっても、余剰床が売れることとイコールではない。

    築30年は経過しており建て替え話も出始めていること(それでも10年単位かかる覚悟が必要。老朽物件だと現金化したいオーナーばかりと限らない)。
    ※築30年くらいで常時売りに出てる物件は危険。既存不適格で建て替え不可能な可能性が高い

    付帯条件としては特徴的なロケーション(御苑隣接のプラウドエンパイア)道路拡幅計画(シャトー三田)などがあったら強いでしょうね。
    オーナー居住率は高いより低い方がいいし。投資物件は金額次第なところがあるけど、自家使用してたら金<面倒という人も多くなる(ガーデンヒルズが難しいと思う理由)。
    そのへんが自分で住む場合と建て替え見越して投資で買う場合の違いじゃないでしょうか。


    ちなみに我がマンションは世帯数以外の条件、すべてクリアしてますがそれでも早くて10年はかかりそうな雲行きです。
    なまじ立地に自信があると『(不景気の)いまは時機じゃない』、とか言い出す年寄りもいます。
    本人たちは、面倒は子孫にやらせようくらいなつもりなのかも。70代80代で大金手に入れても仕方ないか、と想像はできるのですが。

  27. 445 匿名さん 2010/11/16 00:57:34

    芝白金団地ってあれ分譲だよね。原宿団地は建替え決まったんだっけ?

    あと自分で住むならリフォームにいくらかけるか悩むね

    >>444

    代々木の人でしょ?

  28. 446 匿名さん 2010/11/16 03:20:43

    白金のは検討した経緯はあるみたいだけど、どうなるんでしょうね。
    原宿団地はご多分にもれず揉めている。うぐいす住宅と同じく、近隣住民が環境破壊反対運動展開中。

    http://ameblo.jp/everyheart-daichi/theme-10012032475.html

    なぜか菊池桃子を引き合いに出し
    『(歌を作った)クリエーターの方々から、今回の横暴な計画に反対の声が上がる日も近いでしょう。 』

    ないない笑


    壊すとわかってるものに大枚はたくのは馬鹿らしいですね。決定までの我慢がしんどい人には向かない話かも。

    >445

    というそちらは?

  29. 447 匿名 2010/11/17 02:36:03

    原宿団地の還元率= 200%!?
    実現したら凄いな。ボロ儲け

  30. 448 匿名 2010/11/20 14:45:08

    ホーマットの建て替えが続くようですね。赤坂以外の情報ご存知の方いらっしゃいますか?

  31. 449 匿名さん 2010/12/15 05:30:17

    三田東急アパートも住友に売却されて再開発予定。

  32. 450 不動産購入勉強中さん 2010/12/26 09:09:28

    >>446のリンク先は、はっきりいってイカレてるな。

  33. 451 匿名 2010/12/26 15:27:29

    周辺住民の反対運動とは概してこんなもの。環境保護に金は出さないが口は出したがる

  34. 452 匿名さん 2011/01/28 08:14:25

    433さんはもう見てないかな?青山売買にコープオリンピアの1LDK出ましたよ。

    www.aoyama-baibai.com/cat226/index.php

    432の計算式当てはめると建て替え後は約8,000万(現在の売値は5,500万)。
    建て替え決定したものの持ち切れなくなったオーナーの放出物件かな。

  35. 453 匿名 2011/04/02 06:32:53

    今回の震災でヴィンテージも、古い(旧耐震設計)というだけで評価が下がってしまうのでしょうか?

  36. 454 匿名 2011/04/02 06:33:00

    今回の震災でヴィンテージも、古い(旧耐震設計)というだけで評価が下がってしまうのでしょうか?

  37. 455 匿名さん 2011/04/02 15:05:11

    >今回の震災でヴィンテージも、古い(旧耐震設計)というだけで評価が下がってしまうのでしょうか?

    そうだろうね。一般に築古は地震に弱いと思われて敬遠される傾向があるから、今回の地震でさらにその傾向は強まるだろう。
    だが、都心部の高級マンションには例外も少なくない。地震に強いのも高級マンションの条件の一つだから、基準ギリギリではなく相当に余裕を持たせて造っていたんだな。

    >旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。

    >そうそう。築30年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が(同じ高さの)最近の物件より太いから。
    >今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
    >だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

    >確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますがコンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波でちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などはだめですね。

    >当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的にはあまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に太いなあと思います。
    >このマンションを買う時同伴してチェックしてもらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
    >それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、さらに補強したそうです。
    >まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと思いますが。
    >断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響をうけないなのであまり気になりません。

    以上はいずれも下の過去レスから
    https://www.e-kodate.com/bbs/thread/7764/res/133-136

  38. 456 匿名 2011/04/05 06:39:49

    同感。都心ではマンションの約半数(?)が旧耐震。一方、新しいマンションはほとんどがタワー。したがって、古くても、低層もしくは中層で緑に囲まれた高台等の立地が良いヴィンテージマンションは、設計さえしっかりしていれば、評価は大きく崩れないのではないか。

  39. 457 匿名さん 2011/04/05 07:46:24

    ヴィンテージマンションって住民層がどんどん入れ替わって
    劣化しているのはご存知か?

    昔は金持ちが住んでいたけど今は車も持たない若い30代夫婦が
    増えてきて駐車場料金すら払わないくせに管理費の高さに文句
    たらたら。それでも子供がいないうちはまだいいのだけど
    子供持つと収入半減して、さらに一戸あたり一台って決まっている
    のに子供用自転車置き場がないとか騒ぎ出すのでいい迷惑。

  40. 458 匿名 2011/04/05 16:22:50

    住民のレベル低下はヴィンテージに限らないでしょ。評価が大きくは崩れなくても上がらないのも同じ。
    地の利を生かして建て替えすれば?立地は昔に建ったものの方がよほどいいんだし。売れる余剰床がないと無理だけどね。

  41. 459 買い換え検討中 2011/05/15 15:31:45

    なるほど、そうなると素敵ですね。ところで、震災後に都心の中古マンションの価格は実際のところどうなっているのだろうと思い、レインズというサイトを見てみました。レインズで公表されているデータが信頼できるものだとすると、結構驚かされます。都心3区(千代田、中央、港)の4月新規登録中古マンションの㎡単価は前月比+3.3%、単純に(面積で割らない)価格でみると前月比+6.7%ということです。以前から既に市場に出ていた中古マンションの㎡単価も下げ率が減少しているようです。成約件数でみると、都心3区の中古マンションの数字は確かに震災後に大きく減少したものの、4月成約物件の㎡単価は、地震や原発ショックにもかかわらず、2010年10月および2011年2月水準よりも高いのです。不動産の素人としては、なぜこのような展開なのか不思議です。短期的なデータだけでは判断が難しいとは思いますが、都心のヴィンテージマンションも意外と下がっていないのでしょうか。

  42. 460 匿名さん 2011/05/15 16:49:24

    タワー人気も一巡して中規模以上のマンションは値上がりしていると思います。
    文京区の近所のマンションも、一時期下がりましたが最近のチラシを見る限り
    4年前の水準に戻った感じです。
    但し、以前と違ってリフォーム済みが多くなりましたから、一般人が買うのでしょう。

  43. 461 匿名さん 2011/05/19 12:02:13

    単に古いだけではなく、時間がたってもその資産価値が変わらない(あるいは増える)のをヴィンテージマンションとするなら、最初の住民から次の世代に住民が変わっても、雰囲気はそんなに変わりませんよ。

    ヴィンテージマンションでは、マンション価格も管理費もそれなりなので、一定以上の所得や資産がないと購入できないし、一方で、見た目の華やかさに欠けるので、ゴージャスな雰囲気を好む人たちにとっては、全く魅力がない。

    地味だけど何となく心魅かれるのでここに来ました、という住民が、世代を問わず多いです。

  44. 462 匿名 2011/07/23 17:51:14

    …で、最長何年くらい保たせるんですか?

  45. 463 匿名さん 2011/07/24 12:24:38

    最長なら200年くらいかな。最低100年はいけると思う。

  46. 464 匿名 2011/07/30 08:04:54

    70年80年物のマンションに買い手はつきますか?持ち主が納得できるような売値で。
    建物の耐久年数よりそちらの方がよほど重要と思うんだけど。
    捨て値で売ってるのは元々、ヴィンテージでなくジャンクだし。

  47. 465 住まいに詳しい人 2011/07/30 10:31:02

    そもそもヴィンテージマンションって言葉自体が都心に住む担当のリクルートの営業マンが思いつきで作った言葉(笑)

  48. 466 匿名 2011/08/04 02:42:25

    高台ヴィンテージで下手に場所(環境)が良くて高さ規制ある地域だったりすると
    建て替えても余剰床生まれないから潰れるまで保たせるしかないよね。法規制が変わらない限り費用はほぼ持ち出し…

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    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    グランリビオ恵比寿

    東京都目黒区三田2丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    44.12m2~184.24m2

    総戸数 16戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.34m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    サンクレイドル南葛西

    東京都江戸川区南葛西4-6-17

    3998万円・5948万円

    2LDK・3LDK

    58.01m2・72.68m2

    総戸数 39戸

    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    カーサソサエティ本駒込

    東京都文京区本駒込一丁目

    2LDK+S・3LDK

    74.71㎡~83.36㎡

    未定/総戸数 5戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    1億1290万円~1億5890万円※権利金含む

    2LDK~3LDK

    60.61m2~76.81m2

    総戸数 522戸

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    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    バウス板橋大山

    東京都板橋区中丸町30-1ほか

    3990万円~9230万円

    1DK~4LDK

    26.25m2~73.69m2

    総戸数 70戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2