マンコミュファンさん
[更新日時] 2011-08-28 23:27:06
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物件概要
所在地
大阪府大阪市天王寺区玉造元町3番8(地番)
交通
大阪環状線 「玉造」駅 徒歩2分 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩4分
種別
新築マンション
総戸数
221戸(内事業協力者取得住戸3戸含む)
そのほかの情報
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地下1階地上34階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可
会社情報
売主・販売代理
[売主]住友不動産株式会社 関西支店
分譲時 価格一覧表(新築)
» サンプル
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
¥1,100(税込)
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こちら を参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
シティタワー天王寺真田山口コミ掲示板・評判
987
購入検討中さん
2011/07/16 23:09:43
なるほどね、シティタワーおたくさんは詳しいんですね。
それだけの知識お持ちなので教えていただきたいのですが、シティタワーおたくさん的には大阪市 内のタワーではどこが総合的(立地、構造、管理等)にベストなタワーとお考えでしょうか?
989
匿名さん
2011/07/17 00:04:22
NHKと府警が上町断層真上なわけないだろ
上町筋=上町断層とでも思ってるのか?
相当イタイなw
990
匿名
2011/07/17 00:36:33
上町台地の両端で坂から平地になる場所が断層でしょ
大阪城、府警、は台地の上を断層の上と勘違いしている人っているんですね
991
匿名さん
2011/07/17 01:54:45
NHK・大阪府 警は上町台地の上です。
そこでこの間の府のやり取りでも南海地震では高台で大丈夫!って言ってたんですね~。
でも上町断層が近いし、それによって盛り上がった土地ですので上町台地でも断層地震では
安全とは言えないって会見で言ってはったんですよね。
まあ、大阪市 内は何処も安全では無いし、住めなくなる危険も伴うやろうけど、その中でも断層の上と
軟弱地盤の上だけは避けといた方がお得かもね。
ほんで持って、上町断層の東ルートは、玉造のどの辺りを通っているんか、どなたか知りませんか?
なかなか図書館行けず、「断層地図」を確認出来ずにいます。この真田山の近隣じゃ無い事を願うっす。
992
匿名さん
2011/07/17 06:36:56
993
匿名さん
2011/07/17 09:22:53
堺筋と松屋町筋の間辺りから始まる隆起は玉造筋で終わるので玉造筋の東側(ちょうどこのマンション辺り)は断層の真上なんじゃないか?
994
匿名さん
2011/07/17 10:48:29
984 上町断層直上のNHK,大阪府 警
完全な嘘。まれに信じる人がいるかもしれないから、削除しておいたほうが無難。
近いというのもどうなのかな。気にしなくてもよい距離あると思うけど。
993 玉造筋の東側(ちょうどこのマンション辺り)は断層の真上なんじゃないか?
これも事実ではない。断定はしていないが、個人の感想というには、内容上、営業妨害ととらえられる恐れ多分にあり。
悪気はないのだから、許してもらえると思うが。
995
匿名さん
2011/07/17 13:35:49
996
物件比較中さん
2011/07/17 13:45:51
995さんの資料を見ると玉造筋沿いは断層の真上のようですね。
997
匿名さん
2011/07/17 17:43:14
ほんとですね。
あえて、断層の上に住む必要はまったく無いですね。
でも、この場所でタワーマンションで普通の耐震構造ってほんとどうなんですか?
一定の基準を満たしていれば大丈夫なんでしょうか?
確かに地震が起きるか起きないかはわからないって言えばそれまでなんですが・・・・。
マンションを売っている会社ってこういう場合どのような判断基準で耐震性を決めて作ってるんでしょうか?
ここの掲示板を見ていて、これからマンションを探そうと思っていたので不安になりました。
悪口は言いたくないですが、私はこのマンションは考えれないと思います。
998
匿名さん
2011/07/17 20:06:10
地震のことを考え出したらきりが無いです
あるか、ないかもわからないですし・・・
そんな事を考えだしたらマンションは買えないです。
999
匿名さん
2011/07/17 21:07:31
995さん、お詫びかたがた、御礼申し上げます。
私は、国土地理院の都市活断層図(第2版)を見て、記したのですが、推定活断層(地表)を見逃していました。上町断層は推定活断層(地下)で、はっきりくっきり分かるのですが。
995さんの資料見にくいので、上記の図で見ますと、確かに、このマンションの西側に非常に近接してますね(このマンションの直上ではありませんが)。
993さんも、このマンション直上とは推定されていませんので、失礼の段何卒ご容赦下さい。
要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。
なお、「上町断層直上のNHK,大阪府 警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね?
1000
匿名さん
2011/07/17 21:19:51
(このマンションの直上ではありませんが)。
→ → (断層の直上マンションではありませんが)
度重なる訂正(冷汗)失礼します。
1001
匿名さん
2011/07/17 21:25:24
>なお、「上町断層直上のNHK,大阪府 警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね?
答えるまでも無くデマ
1002
匿名さん
2011/07/18 11:36:12
999 訂正の訂正
図が見にくいので(と弁解)
999 要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。
これを次のように、訂正します。
要するに、このマンションの西側の玉造筋の西側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。このマンションは断層に近いといえば近いほうともいえるでしょう。
個人的には、(図そして図の私の見方に誤りがなければ)気にしなければ気にしなくてもよい程度の距離はあるようにも見えます。
度重なる訂正お詫びします。なお、このコメントにも私は責任は負いません。重要すぎる事項ですので、各自で調査の上、ご判断のほどお願いいたします。
1003
匿名さん
2011/07/18 20:40:09
>>No.986 by シティタワーおたく
当方も複線駅近、良学校区、のこの案件には非常に興味を持っております。ただ平均70平米、DW、200万/坪のこの物件のコンセプトが今一分かりません。お金持ちのセカンド用には狭すぎるし駐車場も小さい。学区狙いのファミリーターゲットの間取りじゃ無いしDINKSや単身なら北区や中之島のタワーに行くと思う。投資用の価格でも立地でも無い。どんな人を誘致したいのか売りたいのかが見えません。他のシティタワーはなんとなく解るんですけど。もしかしてこの辺再開発掛る予定があってそれを見越して建ててるとか・・
1004
匿名さん
2011/07/18 22:23:31
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】
1005
シティタワーおたく
2011/07/18 23:05:24
>1003
再開発計画はすぐお隣の鶴橋駅でありますね。
具体的には鶴橋駅南東部B街区再開発、同C街区、D街区ですが、鶴橋駅の南地区なので当マンションと全く関係がないでしょう。
ここのコンセプトですが、一般のファミリー層でしょう。5年ほど前の住友不動産 のシティタワーは住戸面積が大きかったし、最上階に120㎡越えの億ションというのがあった。しかし、最近ではファミリー層でも70㎡が中心で最も大きい住戸でも80㎡台、これは建設費の高騰と市場が狭まってきたという環境的な条件によります。
神戸市 内でフラッグシップとなるシティタワー神戸三宮でも同じ傾向で、建物内での坪単価に差がでないようにしています。つまりシティタワーの大衆化、住友不動産 のリスク回避化が起こっているという訳です。
この傾向は販売中の大阪福島タワー、桜宮リバーアンドパークスそしてメガシティータワーズでも見られると思います。一般サラリーマンを大黒柱としたで年収600~800万円ぐらいのファミリーをターゲットとしているのでしょう。
CTO、西梅田、グラン天王寺の時代は他のマンションとの差別化がありましたが、最近では標準のマンションに近くなっていますね。決して、メインは実業家、大企業の経営幹部、中小企業の社長をターゲットにしているではないと思われます。
1006
匿名さん
2011/07/19 15:38:14
>No.1005 by シティタワーおたく
なるほど。財閥系タワーのブランド価値も減退しつつあるというわけか。シティハウス真田山とかで売り出した方が良かったかも。例えばここに1億の部屋を造ったとして仮にそれが売れたとして入居後何か問題が発生するのでしょうか? 私的には棟内に所得格差はあった方が管理しやすいと思うのだが。
1007
シティタワーおたく
2011/07/19 17:32:44
>NO.1006
シティタワー天王寺真田山の最上階に億ションがあっても別に不思議ではない。
売れるかも知れないし、売れないかもしれない。住友不動産 としては億ションをつくれば、それを買える能力のある客をみつけるのがかなりしんどい。偶然の巡り会いを期待するような確率が低い出会いのようなものです。だから敢えてそんなリスクを負わない。だから最上階でも億ションをつくらない。
次に所得格差の問題ですが、一般に上の階と下の階と所得の格差があるタワマン は合意形成が難しいといわれています。みなさんここではこのマンションが断層の上にあるかないかで賑わっていますが、そんなことよりもこちらの方が遥かに現実的で、将来必ず直面する問題です。
どういう人といっしょに同じ屋根の下で住むのか?マンションの価値はこの点で決まってきます。
この問題は、マンションの竣工後すぐには表出しないが、10年を過ぎたあたりから遭遇する問題です。
所得の低い人は管理費や修繕積立金がアップするのは困る。しかし、所得の高い人は生活にゆとりがあるので、それらのアップは別にさほど問題ではない。
たとえば、各階内廊下のタイルカーペットを交換することを考えて見よう。所得の低い人は汚れていても我慢しようとするし、所得の高い人は見栄えが悪いのを嫌がるので交換したいという。しかし、総会でこの問題が出たとしても賛成が過半数をとれない。よって、億ションの人はフラストレーションがたまる一方だ。
もっとも、10年以内ごとに新築マンションに移り住むことにしているリッチマンには通用しないが...
その点、このマンションは上下階であまり所得格差が少なく、価値観もよく似た人が集まりやすい傾向にあるので、
良いマンションであるといえると思います。みなさんも、建物の性能云々といったハード的な問題から管理に係るソフト的な問題に視点を変えていった方が良いと思うのだが...
東京のマンション市場が震災後かなり低迷しているので関西でガンバら
1008
匿名さん
2011/07/19 20:48:47
三ノ宮のシティタワーは日本最大級の免震装置なのに・・・
玉造のシティタワーは耐震だけ。。
やっぱり大阪だからですか。なめられとんですか。
ここよか三ノ宮の方がよっぽど地震のリスク低いと思うんですけどね。
1009
匿名さん
2011/07/19 21:37:27
>No.1007 by シティタワーおたく
貴殿かなり業界に精通してる者とお見受けしました。当方以前非財閥系のタワーを購入し3年住んで2年賃貸して数か月前に分譲価格+10%で売却しました。賃貸時の利回りもかなり良かったです。で今回もやはりタワーをと思っています。もちろん居住目的です。この物件は利便性と学校区は申し分ないと思っていますが価格がやはり引っかかっております。天王寺区 で考えると決して高くはないのですがこのマンションの北側と南側に2棟ファミリータイプの分譲マンションが建ちます。価格がここより2割程度安いようです。お聞きしたいのが
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場+αの訴求力はあるか?
以上見解をお聞かせ願えますか。
1010
匿名さん
2011/07/19 21:50:51
このマンションは外壁がよく話題になりますね。
外壁は人間にとっても大切だから仕方ありません。
以前は幼小児の病気と考えられていたアトピー。近年では大人のアトピー患者が増えています。
皮膚科で治療を続けても良くなったり悪くなったりを繰り返し…根本的な改善は困難なのが現状です。
人間の体は皮ふの角質層で覆われており、汗や皮脂などでつくられた皮脂膜が天然のバリアとしての役割を果たします。アトピーの方は角質層が傷ついており、皮脂膜がスムースに形成されにくくなるため…
肌の水分が蒸発しやすくなったり、外界からの異物に対するバリア機能が十分に発揮されないのです。
マンションについても同じことが言えますね。
やはり外壁、屋上、基礎、すべてがそろって一流と言えるでしょう。
そして一流のマンションにはそれなりのランニングコストが必要なのです。
1011
シティタワーおたく
2011/07/19 23:54:05
>1009
Q
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
A
以前オーナーとして持っていたマンションが当初分譲価格+10%で売却できたいうことはラッキーですね。
分譲価格-10%というところはよくありますが、財閥系でなければ、あそこということがわかります。
プライバシーの問題もあるのであそこだけと言っておきます。
さて、上記の質問ですが、アドバンテージはあると思いますね。完成すると、かなり良い外観になります。鶴橋あたりからはアイストップとなる物件です。敷地面積が小さいので建物は小粒ですが、角部屋が多く人気があるでしょう。
周辺の中高層マンションよりもアドバンテージは良いと思いますね。
Q
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場+αの訴求力はあるか?
A
これも+αの訴求力はあると思います。エントランスなど共用部は他のマンションに比較して豪華ですからね。それだけでも訴求力はあると思いますよ。
ここ以外に駅近ですとあべののプラウドタワー阿倍野があります。高さ。外廊下、規模的などもよく似ています。
こちらも候補にいれてはどうでしょうか?
天王寺区 の谷町線、環状線付近では、プラウドタワー阿倍野、小宮住宅再生プロジェクト(夕陽丘ツインタワー)とCT天王寺真田山を比較するのが定石となっています。
1012
匿名
2011/07/20 00:02:17
シティタワーって実は西成にも堺東にもあるんですね。聖天坂シティタワー、堺東シティタワー。
堺東なんて住友不動産 ×竹中工務店 という西梅田と同じ組み合わせ。
シティタワーは別に高級タワーグレードってわけじゃないんですね。
1013
匿名さん
2011/07/20 01:29:52
1014
匿名さん
2011/07/20 02:01:50
購入価格より高く売れる!大阪でも10%以上は北区・中央区 ・西区 辺りであると思います。
ただ、それは現在の売り出し価格の坪単価より安い時代の物件が有利っぽいですね。
東京なんかのプレミアムマンションは別なんでしょうが・・。
このマンション、最初、飛びついて、マンションも土地柄も全てが「こじんまり」しすぎて
冷静になればなる程、上町断層東ルートの位置・河内湖・耐震構造・東南海の津波、気持ちが
日に日に・・・・↓↓↓。
上層階を1フロア1~2世帯の億ションにしてたら、安全面から耐震構造は無かったのかな?
家具が垂直と水平に襲って来たら恐怖でしょ!(全ての家具は壁に固定化金具で固定スベし)
1015
匿名さん
2011/07/20 14:44:03
>>1010
塗装の方が防水性能高いよw
それとここは一流では無い。価格をみて
10年後の大改修で塗装だと 2000/平米だが
タイルだと8000/平米かかる。
このぐらいの戸数でこのぐらいの修繕積立金
だととてもタイル張り替え無理だと分かるはず。
1016
物件比較中さん
2011/07/20 15:23:00
結局はこのマンションについてはリスクとリターンとの選択だと思います。
雑多な条件は沢山ありますが、
他の物件には無い圧倒的な利便性が魅力です。
1017
購入検討中さん
2011/07/20 20:27:20
利便性はかなり高いですよね。
マーケットも駅も近いですし、何かにつけて便利な場所だとおもいます。
腐っても一様財閥系ですから、他よりは資産価値は落ちないかもしれませんし、賃貸も効率が良いかもしれませんね。
何か、変な位置づけのマンションのような気がします。
結構いけるんじゃないですか。
1018
匿名さん
2011/07/20 20:29:08
このマンションだけでなく、全ての環境や利点の多いばかりのマンションって
少ないです、そのなかでどれだけ自分の生活に便利がと言う点がマンション購入では
大きいのではないでしょうかね?
1019
匿名さん
2011/07/20 20:44:42
1020
匿名さん
2011/07/20 21:43:40
南側のマンションの概要でてきましたね。価格見たら悲しくなる・・・
1021
匿名さん
2011/07/20 21:51:29
デラッセ天王寺真田山
エスリード玉造
もはやこの2つのマンションにはかなわないか。。。
1022
匿名さん
2011/07/20 22:00:04
売れんかったら商売にならんからね。
スミフ はいつまで殿様商売続けられるか、見物さしてもらいまひょ。
1023
匿名さん
2011/07/20 23:08:47
1024
匿名さん
2011/07/20 23:14:18
1025
匿名さん
2011/07/22 02:39:47
どうなんでしょうね。
本当に以前の住友タワーって「高級・住んでみたい」って感じだったんですがね。
今、私の大阪での住友のタワーマンション、2年~5年の売れ残りは当り前。
市場では新古品(中古?)だけど、売れ残ったのでは無く5年計画で売るのだ!と変な理屈の変な不動産屋さん的なイメージに変わりましたね。その上、売れ残りのつもりじゃ無いから「オレ、値引きしないよ」ってそんなマンション定価で買うって有り得ないって感じ。
大阪天満は現在どれ位、売れたんですかね?残りは後、何百世帯位あるのやら?確かに大阪のタワーで規模も売れ残り数もランキングに入ると思うけどな~。(ここのライバルはアデニウム?駅直結のジオタワー?)
福島もまだまだ売れ残り抱えてそうな感じですけどね~。(ここのライバルはoosaka福島タワー?でもあちらは完売の日も近そうな。営業マンもこの規模でこれだけ売れてると自信持ってましたしね!利便性・共有施設・築の新しさで住友さんと比較して値引き無ければ勝ち目あるの?って感じかな)
真田山、利便性よりアチキは自分だけじゃ無く、子・孫・ひ孫(メンゴ:ここは200年コンクリートじゃ無かったね)までの命か安全かな?もちろん利便性も大変重要だけどね。
1026
匿名さん
2011/07/22 13:28:50
1027
匿名さん
2011/07/22 14:03:15
他のシティタワーについて力説されても、
マンションはそのスペックで選ぶものであって、デベもその一要素かもしれないが
デベなんて「信頼できるかどうか」くらいのレベルでしか見てなくて、ある程度大手で
信頼できるデベなら別にどこでもよい。
まして、シティタワーがどうかなんて全くどうでもよい。
・・・という客が大半かと。
1028
匿名さん
2011/07/22 20:33:25
デラッセ天王寺真田山
エスリード玉造
こことタワーマンションと比べるのですか?
購入層が違うのでは?
1029
匿名さん
2011/07/22 20:42:31
デラッセはシティタワーより格上。
エスリードはシティタワーより安価で使い勝手がいい。
1030
匿名さん
2011/07/22 23:40:02
南海の営業の方へ。
すみませんが貴社物件のスレ立ってるのでそちらで営業活動してください。当社の物件を検討されるお客様と貴社のお客様とはカテゴリーが違います(失礼)のでバッティングは無いと考えております。こちらのお客様にも貴社の物件の方が坪単価3割お安いという事はご説明させて頂いておりますので当社の物件に手の届かないお客様はそちらかエスリード様の物件をお勧めさせていただいております。ご協力の程よろしくお願いいたします。
1031
匿名さん
2011/07/23 03:49:19
東日本大震災で東京の免震装置が壊れまくり
次の地震までに免震装置を交換しないといけないかけど
新築後間もないので修繕積立金が全然足りず
入居すぐイキナリまさかの一軒当たり数百万円の一時金支払が多発中
資産価値に関わるのでかん口令は当たり前だからニュースになる事はほとんど無い
1032
匿名さん
2011/07/23 13:07:25
新築後間もないなら、当然、事業主の責任で交換ではないの?
地震等の自然災害には一切対応しないの?
では、管理組合が加入している地震保険では?
1033
匿名さん
2011/07/23 17:27:05
>1031
免震装置メンテ費は規模にもよるが1~1.5億ぐらい。仮に300戸のマンションとして何百万も掛るわけ無い事ぐらい分かるわな。戸当たり300万としたら9億! 延床1500㎡クラスの新築マンション建てれるよw
いくら匿名のスレとはいえ適当な事かき込まない方がいいよ。
1034
匿名さん
2011/07/23 18:36:47
メンテと交換はまた話が違うね。
ちなみに新築間もなくても事業主は一切免責。
交換となると部材費より工事全体としての仮設費、人工などが工事費用のかなりの金額を占める。また、物件毎の個別条件が違うから、やるかわからない工事を詳細見積もりする程、ゼネもヒマじゃない。1〜1.5億ってのも全く根拠のない話。これこそ匿名だからといってあまりいいかけんな事を書くのはよくないね。
1035
匿名さん
2011/07/23 18:44:16
あの~ ここ耐震構造なんで・・・ 荒らしたかったら免震のところでお願いします
1036
匿名さん
2011/07/24 02:15:12
あ、免震ってお金かかるのね。
あっ、直下型地震には耐震より免震は弱いかもって意見もあるのね。
だからなのか?ここの耐震?
今度のチラシ●構造・規模/鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)地上34階・地下1階建 以上!
鉄骨も上まで来て無かったのか~な?構造力学良く知らないけど、他の高層マンションも最近は
SRC造じゃ無くってRC造が主流なの?
素人的には鉄の骨がガチッとある方がしっかり安全って気がするけど骨は少しで筋だけで十分なの?
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