今年10月中旬、奈良県橿原市に建築中である『ピアッツァコート南八木』のモデルルーム見学へ行って参りました。
この物件の建築販売については奈良県を中心に不動産関連事業を展開するフクダ不動産グループの40周年記念、かつ、ピアッツァコート・ヒルズ・タワーシリーズ20棟目記念プロジェクトとして力を入れられているようです。
近鉄橿原線・近鉄大阪線・JR桜井線3路線が利用可能であり、八木西口駅から徒歩4分、大和八木駅から徒歩9分、畝傍駅から徒歩5分、京都・大阪へ約１時間でスムースにアクセスできるとう好立地にあります。
駅周辺にはフクダ不動産のビルがたくさんありますが、まず大和八木駅北口を出て、左手に小さな公園を見ながら真っ直ぐ進んだ突き当りにある八木駅前クリスタルビルへ行きました。
クリスタルビルから隣にある本社ビルのマンションサロンへ案内され、来場者アンケートをスマホで書き、書き終わるころに担当の宅建士の方が1人来られました。アンケートを見ながら簡単なヒアリングの後、パンフレットを用いて概要の説明をしていただきました。
担当者の方が強調されていたことは駅近の好立地であること、橿原市の中心地である大和八木駅周辺であるため市役所やスーパーなど公共施設・生活便利施設が集まり利便性の良い地域であること、設備等のグレードが大阪にある自社のタワマンと同グレードであることなどでした。また、駐車場の一部を賃貸ではなく分譲にしたり、ファミリータイプの他に１LDKタイプの部屋を設けるなどの工夫により価格を低く抑える努力をしていることでした。
次に、サロン内にあるマンション模型で建物と立体駐車や電気室との位置関係や、マンション南側にある小さな公園との位置関係などを確認し、何枚か写真を撮らせてもらいました。
１枚目の写真、マンション後ろ側に見えるのは上本町のピアッツァタワーです。２枚目の写真右下が公園（の一部）で市が管理し、現在整備を進めているところだそうで、マンション南棟に面する位置にあった木は桜の木１本を残して伐採してもらったそうです。
一度外に出て本社の北側の建物まで歩き、棟外モデルルームを見学しました。モデルルームはコンセプトルームであり、2～7階仕様のEタイプに近いものでした。
玄関を入って最初の印象は、比較検討物件が2100mmで圧迫感があったのに対して玄関と廊下の天井高が大分高いということでした（何mmかは聞き忘れました）。リビングの天井高は2400mmで全体的に広く感じ、各居室もアウトポールであるため広く感じました。また、標準仕様の設備だけを見ても高級感を感じるものが多く、販売価格に対してとてもリーズナブルだと思いました。
トイレにはキャビネットがあり、パウダールームにはリネン庫と洗面台下と床下と収納が豊富にあり、この収納力は生活に便利だと思いました。
◇ 間取り・特徴◇
間取りは柱が全てアウトポールで家具の配置がしやすく、クローゼットや物入の床が部屋との切り替えがなくて物の出し入れがしやすい、パウダールームの床にはマンションでは珍しい床下収納があるなど、使い勝手をよく考えられた作りになっています。
建物は低炭素やゼッチ適合ではありませんが、断熱等性能等級と一次エネルギー消費等級がともに4であり省エネ基準を満たしたものになっています。
駐車場はマンション敷地内だけでなくマンション敷地外にも設けて戸数分を確保してあるそうです。
床スラブはボイド約230ｍｍ、強度には問題はないと思いますが、重量衝撃音に対する遮音性については弱いのではないかと個人的には思いました。
◇ 価格表◇
第二期三次の価格表（10月末日まで有効）では既に58戸分譲済み、9階西棟70㎡台の中部屋で4000万円台前半、低層階では3000万台後半と最近の高騰した住宅価格と比較してかなりリーズナブルな価格設定となっていました。高層階よりも低層階のほうが分譲済みの件数が多かったです。
◇ 管理費等一覧◇
管理費は6,560円～12,450円、修繕積立金は3,940円～7,470円、インターネット使用料は1,650円とごく普通ですが、最初に一括で支払う修繕積立基金は236,300円～448,200円と安めに設定されてました。
◇ ピアッツァコート南八木の総評◇
住環境・立地条件（★★★★）
3路線が利用可能で駅から徒歩4分～9分、近鉄バスの本数も多いため交通利便性が良いです。コンビニがマンションすぐ横に、市役所や法務局、郵便局、スーパー、3つの総合病院が全て徒歩5分圏内に、また、徒歩10分ほどのところに近鉄百貨店、大和八木駅前に成城石井、電車やバスでアクセスしやすいところにイオンモール橿原などもあり、生活利便性もかなり良いと思います。ただ、市立図書館とホームセンターなどが少し遠くてアクセスしにくいです。
気になるところは、すぐ近くを飛鳥川が蛇行しており、市のハザードマップによれば過去40年ほどの間にマンション周辺で浸水記録があることですが、マンション敷地自体には浸水記録はありません。地震については敷地が自然堤防と言われる地質で比較的揺れが小さいこと、杭基礎を打ち込んだマンションであることなどからあまり問題ではないかと思います。個人的にですが床スラブの重量衝撃音に対する遮音性が気になるところです。
価格帯（★★★★）
同市内に同時期竣工予定のマンションの価格設定がかなり高いこともあって、3LDKが3000万円後半からというのはかなりリーズナブルに感じました。
おすすめ度（★★★★）
数年前の相場と比較したら高いかもしれないですが、現在の経済状況の割には良心的な価格設定であること、通勤通学や日常生活に便利である事、市の中心地であり数十年後でも寂れることはなさそうであることなどから幅広い世帯にお勧めな物件だと思います。
モデルルーム見学の後はフクダ不動産本社ビルの1階にあるソラで食事をとってから現地を見学しました。
ソラはフクダ不動産グループの鉄板焼きレストランで、昼はカフェとなっています。
配膳はネコ型ロボットがしてくれました（写真は休憩中のネコです）。ピッツァランチが1375円、デザート付きのカフェランチが1430円、とってもおいしかったです。
そして現地の見学
マンション南側、大通り側から飛鳥川児童公園の写真です。
公園は整備中で中には入れませんでした。写真右側にマンション敷地へ下りられる道がありましたがちょっと勾配がきついようです
地図を見ただけでは分かりにくいのですが、このあたりは飛鳥川によってできた自然堤防により割と起伏があるようで、マンション南側の川を渡ったあたりの近鉄電車の線路は高架になっていました。
画像は飛鳥川児童公園近くの橿原橋上から、近鉄の高架付近から、今井町の今井蘇武橋公園から、気になっていた飛鳥川の写真を数枚撮りました。2枚目と3枚目に写るマンション前の白い建物は変電所です。4枚目奥に見える橋は蘇武橋です。この川が氾濫することがあるというのが不思議なくらい穏やかな川でした。
