物件概要 |
所在地 |
埼玉県さいたま市北区盆栽町340番1(地番) |
交通 |
(1)東武野田線(東武アーバンパークライン)「大宮公園」駅徒歩7分 (2)JR湘南新宿ライン・宇都宮線・上野東京ライン「土呂」駅徒歩13分(※北側通用口) (3)JR京浜東北線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン「大宮」駅バス約15分、「盆栽町西」バス停(東武バス大42系統大宮駅東口行)徒歩4分 (4)埼玉新都市交通(ニューシャトル)「鉄道博物館」駅徒歩16分
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間取り |
3LDK |
専有面積 |
65.43m2〜70.95m2 |
価格 |
3998万円〜5498万円 |
管理費(月額) |
1万2500円〜1万3600円/月 |
修繕積立金(月額) |
6550円〜7100円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
161戸 |
販売戸数 |
3戸 |
完成時期 |
2024年7月3日(竣工済) |
入居時期 |
即引渡可(諸手続き完了後) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC5階建 敷地の権利形態:所有権の共有 |
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» サンプル
分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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ファインシティ大宮公園口コミ掲示板・評判
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249
匿名さん 2024/04/11 05:06:00
値上げしても売れたんですね
買い遅れたひとは少しくやしい
でも、今の相場からすると安いですよね
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250
評判気になるさん 2024/04/11 15:55:52
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251
マンション掲示板さん 2024/04/11 17:24:18
大宮駅でも大宮区でもないからね。
この物件は北区の大宮公園または土呂駅
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252
匿名さん 2024/04/11 18:00:15
>>250 評判気になるさん
苦労も何も、ゆっくり時間をかけて売ろうとしたら想定外に売れすぎちゃったから慌てて値上げしたんじゃないの?
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253
匿名さん 2024/04/11 19:06:20
>>252 匿名さん
即完売なんて値段設定したら、始末書ですよ
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254
匿名さん 2024/04/11 22:10:37
あと30戸なら建物完成までに完売というペースですね。
結果論ですがちょうどいいペースで売れているのではないでしょうか。
しかも少しずつ値上げしながらなので、デベさんは笑いが止まらないでしょう。
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255
匿名さん 2024/04/15 02:34:23
ここに限らず、期が増えるごとに価格が上がっていくと聞いたことがあります。
全てのマンションではないのかもしれませんが、期が変わっての値上げ。
値下げならわかるのですが、どうしてなんでしょうね。
値上げしたら逆に購入希望者が減ったりしないのでしょうか。
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256
匿名さん 2024/04/15 21:49:30
>>255 匿名さん
売れ残りではないからでしょう。
後から発売になる物件がここより条件が悪いのに高いので、少しくらい値上げしても相対的に割安に見えます。
デベさんも商売。みすみす利益を手放すことはしません。
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257
購入経験者さん 2024/04/16 05:25:40
植竹町で苦戦してる分こっちで稼いで相殺って感じかな?
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258
匿名さん 2024/04/28 13:01:21
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259
マンション検討中さん 2024/05/07 14:05:27
このマンションの安い原因と思われた要素
①1階が半地下状
・土地の傾斜や高さ規制により、1階の床が地盤面より低く掘り下げられている。
・採光、眺望、防犯、災害リスクなどの観点から、半地下の物件は相場より2割前後は安くなるのが一般的。この物件も同じく。
・ドライエリアは設けられているが、10年に1度といった大雨時は浸水の懸念あり。エントランスやD棟最南端は内水ハザードのメッシュ上にあるようにも見える。
②JR宇都宮線の線路に至近
・室内は50db未満の設計とされているが、振動、騒音、音の回り込みなどは、実際に蓋を開けてみないと分からない。
・線路に面する特定の住戸の窓はT4級二重サッシだが、その他は基本的にT2一重。
③傾斜のある地盤
・本物件は台地の縁、つまり侵食谷の緩やかな斜面上に立地。1階が半地下なので、雨水の排水具合は実際に蓋を開けてみないと分からない。
・ステラタウンから大宮公園舟遊池にかけては侵食谷で、戦前は水路だった。SPA HERBS美楽温泉があるのも、そうした背景から。道路の向こう側の住宅地は水捌けが悪く、内水ハザード色付き。
https://www.e-accutech.com/service/information/area/oomiya/
④嫌悪施設
・ラブホテルが近くにあり、避けるファミリー層も。
⑤低層が故に①と②の住戸の占める割合が高い
⑥立地がステラタウンからやや遠く、大宮公園や大宮公園駅にも正直そこまで近いわけではない
もちろん、さいたま市は人口増えるし、新築価格は金融危機でもないと下がらないだろうし、大宮駅は改築されるし、大雨も降らないかもしれないし、電車の音もかなり遮断できるかもしれないし、ラブホもそのうち潰れるかもしれない。
自家用車を利用するファミリー層が多い土地柄だろうから、機械式駐車場に近く線路から遠い、A棟北側、C棟、D棟北側の2~4階70㎡以上の住戸は、本物件内では値が持つ方だろうと思われた。
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260
口コミ知りたいさん 2024/05/07 21:28:01
>>259 マンション検討中さん
誰も読まない・参考にしない素人分析の長文って何のために書くの?
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261
マンション掲示板さん 2024/05/07 21:35:55
>>259 マンション検討中さん
こんにちは
A棟北側、C棟、D棟北側の2~4階70㎡以上の住戸と記載がありますが、5階を記載していない理由は、なんでしょうか?すごく、分析されていて興味が、沸きました。
また、本物件のどこらへんが、値を持つ方と考えられましたか?今後の大宮駅開発や大宮公園開発で、地価が上がることを想定しておりますでしょうか?それとも別な観点から?
色々、教えて下さい。
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262
検討板ユーザーさん 2024/05/07 23:37:14
>>259 マンション検討中さん
細かく分析されてますね。他のマンションも分析してもらいたいくらいです。
このマンションはD棟の1階のみが半地下になっているようですね。挙げられたデメリットを許容できるのであれば、今後更なるマンション価格の上昇を見据えれば、悪くない物件かもしれませんね!
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263
ご近所さん 2024/05/08 00:52:05
>>259 マンション検討中さん
近所住みであれば分かる内容が多いですが、他所の方でこれだけ分析するのはスゴイですね。
いくつか気になった内容がありますので、近所住みとして意見してみます。
・10年に一度の大雨で浸水とありますが、ここ50年近くでこの辺の浸水被害は記憶にありません。芝川沿いやステラタウン北側は昔は希に道路冠水しましたが。
・かつての水路は植竹遊歩道部分かと思います。距離は近いですが、この敷地の最低部からでも2~3mほど高低差があります。浸水が当該物件まで及べば、近隣はかなり水没します。住宅街が出来てからはそのような災害は起きていませんし、心配している人もほとんどいないと思います。標高でみる限りリスクとしては、富士フイルムやコンフォールなどと大差はないと思います。
・ラブホテルはかつては6,7件ほどありましたが、すでに2件しか残っていません、これも、それほど長くは続かないのでは。
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264
マンション検討中さん 2024/05/08 02:38:23
>>260
「なぜ安いのか?」とずっと疑問に思っていたので適当な仮説を書いてみました。
「それは違うんじゃない」と議論が発展し、購入検討者の方のより良い意思決定の一助になれば良いなと思っています。
>>261
もちろん5階は需要や希少性があるから高値が付けられています。上階からの足音が気になる方、最上階にこだわる方や価格を気にする必要がない方には向いているのではないでしょうか。
一方で、これは私の主観ですが、A棟北側とC棟は4階と5階でさほど日照条件や眺望に差がありません。また、D棟は3階以上から見晴らしが良くなりますが、その抜け感は電車音とトレードオフになってくると考えられます。
なので、似たような条件なら、5階より安い4階や3階の方が、同じ物件内の比較では、購入時の価格から値が落ちない方なのかな、と考えました。
個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。
大宮駅の再開発が本物件に与える直接的な恩恵は不明ですが、大宮駅の利便性が上がって沿線住民が増える、といった間接的な経路での恩恵はあるかもしれません。大宮駅の野田線ホームが改修されて、高齢の方やベビーカーをご利用の方でも乗り換えがよりスムーズになると良いなと思います。
どちらかというと、本物件に近い北部医療センター跡地に公営施設が出来ることの方が、より生活利便性への良い影響が大きいのでは、とは思います。
>>262
たしかに建築基準法上の「半地下」に該当するのはD棟だけでしょうか? 不正確な記載で失礼しました。
ただ、物件内の高低差を見ると、
1階の共用廊下の床はエントランスホール+45cm、
中庭や東側の駐輪場はエントランスホール約+100~140cmとなっています。
もちろん、高低差に応じて雨水の流路や排水はきちんと設計されているとは思いますが、このような高低差は、購入前によく認識しておく必要がある要素かと思います(特に1階の住戸の購入を検討される方は)。
>>263
地元の方のコメント、大変参考になります。
おっしゃるとおり、本物件は全体的に台地の縁に立地しているので、周辺の冠水リスクはさほど考えなくてよいかもしれません。
どちらかというと、>>262さんへの返信に記載した物件内の高低差(1階の共用廊下が地盤面より低く、地盤面が東側から西側にわずかに傾斜してること)が気にかかっていました。
雨水貯留槽もあるので浸水・冠水リスクは抑えられていると思いますが、本物件に限らず、実際に建ってみないと分からないことは数多くあります。
そうした分からないリスクを負担するからこそ、後で「大したことなかったから安く買えたね」となる期待が持てることも、新築マンションの醍醐味の一つだと思います。
たしかにラブホテルは全国的に老朽化や経営悪化が進んでいるので、早晩、なくなってしまうかもしれませんね(ホテル経営者の方には申し訳ないですが)。
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265
名無しさん 2024/05/08 05:51:57
>>259 マンション検討中さん
かつて検討していた身として興味深かったです。
分析内容に異論はないのですが、根本の「なぜ安いのか?」についてはこの1年間で出てきた新築が高すぎるから相対的に安く見えるだけで、販売初期の去年の今頃は大宮+一駅、しかも周辺環境ネガありの立地でもこんなにするの?って感じで全然安くは感じなかったです。。。
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266
匿名さん 2024/05/08 06:16:34
同じ人が書いて質問して、またそれに答えてる・・・(・ω・)
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267
マンション検討中さん 2024/05/08 12:17:53
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268
匿名さん 2024/05/08 23:44:04
>>267 マンション検討中さん
なるほど、芝川沿いのあたりは瀞の感じがしますね。
このマンションのあたりは大宮台地上なのでどの川のハザードにもかからず安心できます。
スムログ出張所
マンションマニア2023-05-07 21:41:43C1 3LDK 73.43m2
5階 5498万円 坪単価247万円
J 3LDK 74.3m2
5階 5398万円 坪単価240万円
B1r 4LDK 87.04m2
5階 6998万円 坪単価265万円
R2r 4LDK 92.44m2
4階 6998万円 坪単価250万円
S 4LDK 88.87m2
2階 6298万円 坪単価234万円
暮らしやすさアンケート (1件) レビューを見る:入居者・契約者口コミ
入居者・契約者クチコミ2024-05-13 18:30:23タロ(男性・契約済み(未入居)・25歳-29歳)
アンケート回答日:2024/05/07
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購入物件
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ファインシティ大宮公園(新築・3LDK・4800万円台)
検討スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/685214/
住民スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/690970/
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住まい環境について良い点、気になる点
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ファミリー向けの間取りであり、マンションといえば田の字型の間取りというのが一般的だったが、ここは家事導線など工夫された間取りであり面白い。
床暖房やディスポーザーが標準装備であり、洗面台の形やリネン棚など日々の生活の”あったらいいな”を実現してくれて住むのが楽しみ。
昨今、多くの家庭が共働き世帯であるのに対し、ビルトイン食洗機が標準装備でないのが残念。
単身向けでなくファミリー層をターゲットにしているのでそこは頑張ってほしかった。
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設備や共用施設について良い点、気になる点
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マンション特有の設備はおおよそ揃っており、とても魅力的。
ゴミ出しがいつでもよかったり、宅配便ロッカーがあるのも便利。
防犯の点でもオートロックのエントランスは良い点です。
便利な宅急便ロッカーですが、数が足りるのか不安はある。
機械式駐車場に停められる台数が少ないことも懸念点。
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周辺環境について良い点、気になる点
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教育環境が整っており、日常生活においても不便がないこと。
小学校、中学校が近く大宮駅にも出やすいので高校以降も困らないと思う。
ステラタウンも徒歩圏内(実際は自転車か車を使うと思う)で買い物にも困らない。
道路、歩道が狭い。
田舎出身なのでこの辺の地域の道の狭さには慣れない。
交通事故が多い県の上位なのも頷ける。
踏切のすぐそばであることは個人的には気にしない。
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交通・アクセスで良い点、気になる点
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大宮公園駅、土呂駅が徒歩圏内であること。
自分は歩くのが好きなので大宮駅からでも歩ける距離なのは電車が止まったりした時に助かる。
大宮公園駅に行くためには2回踏切を渡らないといけないので、急いでいるときなどは少し面倒に思う。
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治安・安全の面で良い点、気になる点
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数年前から住んでいて、なにか事件に巻き込まれたり、不安な思いをしたことがないので治安は良い地域だと思っている。
外国籍の方が増えたと感じることはあり、必ずしも悪い人ではないだろうが文化の違いなどからトラブルにならないか不安はある。
実際にいままでそんなことはないのでこの地域の人たちは皆常識がある人だと思っている。
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管理面で良い点、気になる点
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スムージーアプリを用いた管理はトラブルの回避につながりそうでとても良い。
また、管理人の方が日中は居てくれるとのことで安心できる。
それ相応のサービスを享受できるのでそこまで気になる点はいまのところない。
こればかりは住んでみないとわからない。
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このマンションの最も良い点
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住んでみないとわからないが、住環境が良いことが最も気に入っている。
教育環境、日常生活の便利さなど、ファミリー層にとっては不満の無い環境ではないかと思う。
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このマンションの最も気になる点
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盆栽町は虫が多いので、虫の発生や夏の暑さに対してどれほどの断熱性能を感じられるかなど、生活の中の嫌なことをどれだけ軽減できるか気になる。
住んでみないとわからない部分なので。
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並行して検討したマンション名
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クラッシィハウス植竹町
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上記の中からマンションを選んだ理由
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気に入った部屋が空いていたから。
(※管理担当より)
当コーナーでは、入居者・契約者の方からのクチコミを募集しています。
1000円分のAmazonカードをもれなくプレゼント。
https://e-ma.co/q2FKk
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台
14.9%
坪400万台前半
44.8%
坪400万台後半
23.9%
坪500万超
16.4%
67票
SAMPLE
ファインシティ大宮公園
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所在地:埼玉県さいたま市北区盆栽町340番他(地番)
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交通:東武野田線 「大宮公園」駅 徒歩7分
- 価格:3,998万円~5,498万円
- 間取:3LDK
- 専有面積:65.43m2~70.95m2
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販売戸数/総戸数:
3戸 / 161戸
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