埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「サンクレイドルつくばの資産価値を上げる」についてご紹介しています。
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購入経験者さん [更新日時] 2023-03-09 14:45:17

マンション管理計画の認定制度が始まりましたが、当マンションでは未だ対応の議論さえない状態です。これからは「管理のあり方そのものが資産価値となる」そんな時代に突入したように思われます。
いかにして資産価値を上げるか?
そんな課題に、過去を振り返りながら現行制度を調べ、徒然なるままに議論を深めていきたいと思います。

[スレ作成日時]2022-11-18 05:47:32

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サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

  1. 121 匿名さん 2022/12/17 03:27:22

    法的な基準について調べてみました。
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

    エレベーターの安全に係る技術基準の見直しについて

     平成17年7月の千葉県北西部地震において発生したエレベーターの閉じ込め事故、平成18年6月の港区シティハイツ竹芝のシンドラー社製エレベーターの戸開走行事故等を受け、審議が進められてきた社会資本整備審議会建築分科会建築物等事故・災害対策部会において、平成20年2月26日、最終とりまとめが行われました。
     これを踏まえ、関係者等との技術的な検討を重ねた結果、今般、エレベーターの構造等に関する建築基準法施行令・建築基準法施行規則の一部および国土交通省告示の改正等を行い、エレベーターの安全に係る技術基準の見直しを以下のように行うこととしましたので、お知らせします。

    【1】政令改正
    ●建築基準法施行令の一部を改正する政令
    (平成20年政令第290号)

    1.スケジュール
      公布日:平成20年9月19日(金)
      施行日:平成21年9月28日(月)

    2.政令改正の概要
    (1)戸開走行保護装置の設置義務付け(令第129条の10第3項第1号関係)
     エレベーターの駆動装置や制御器に故障が生じ、かご及び昇降路のすべての出入口の戸が閉じる前にかごが昇降したときなどに自動的にかごを制止する安全装置の設置を義務付ける。
    ※戸開走行保護装置については、指定性能評価機関の性能評価を受けた上で、国土交通大臣の認定を取得する必要があります。
    (指定性能評価機関としては、財団法人日本建築設備・昇降機センター、財団法人日本建築センター、財団法人ベターリビングが指定されています。)

    (2)地震時管制運転装置の設置義務付け(令第129条の10第3項第2号関係)
     エレベーターについて、地震等の加速度を検知して、自動的にかごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開くことなどができることとする安全装置の設置を義務付ける。

    (3)その他
     上記のほか、エレベーターの安全対策の強化を図るため、エレベーターのかご、主要な支持部分、昇降路並びに駆動装置及び制御器の構造のうち、一定の部分にあっては、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの等とすることなど、エレベーターの安全に係る技術基準の明確化等を行う。

    3.経過措置(附則関係)
     改正後の建築基準法施行令第129条の8第2項及び第129条の10第4項の規定による国土交通大臣の認定並びにこれに関し必要な手続その他の行為は、この政令の施行前においても、改正後の建築基準法施行令の例によりすることができることとする。

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

  2. 122 匿名さん 2022/12/17 04:06:19

    地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに当該加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件(平成20年12月26日国土交通省告示第1536号)

    建築基準法施行令(昭和二十五年政令第三百三十八号)第百二十九条の十第三項第二号及び同条第四項の規定に基づき、地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかごの内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を次のように定める。

    第二 加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置(以下「地震時等管制運転装置」という。)の構造方法は、次に定めるものとする。

    四 地震時等管制運転装置には、予備電源を設けること。

    附 則
    この告示は、平成二十一年九月二十八日から施行する。

    https://www.mlit.go.jp/common/000034846.pdf

  3. 123 マンション住民さん 2022/12/17 04:35:45

    今回のエレベーターの非常電源装置の件は、地震時等管制運転装置の予備電源についての保守に関する予算と思われます。

    管理会社によれば「既存不適格」との説明があり、予備電源については初めての工事の様に思われます(工事履歴が記録として残っていない)。本当であれば、当マンションの竣工が法令が公布後の平成21年3月であることから、売主の(株)アーネストワンに賠償責任があることとなります。

    いずれにしても十分に調査した後、住民説明会を開いてからの予算執行とすることが好ましいものと思われます。

  4. 124 匿名さん 2022/12/17 08:15:12

    建築基準法施行令の一部を改正する政令の施行に伴う関係告示の制定に関するパブリックコメント(その4)に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

    1.地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件(案)に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

    Q1
    予備電源を義務づけているが、予備電源が自家発電装置の場合、電源確立までに時間を要するため、バッテリー(自動充電装置又は時限充電装置を有する蓄電池)とすべきと考える。
    A1
    停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することができる予備電源を設けることとしています。

    Q2
    停電時の場合は、地震時管制運転より停電時管制運転が優先されるが、停電時管制運転にて最寄階に停止させることで良いのではないか。
    A2
    停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することが必要です。

  5. 125 匿名さん 2022/12/17 18:39:23

    >>118 匿名さん

    そもそも区分経理ができていない。管理規約に違反します。

    また一つ、認定への道が遠のいたようです。


    マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の3に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

    (3)管理組合の経理
    ②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

    【留意点】
    ・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元(払い戻し)を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

  6. 126 マンション住民さん 2022/12/18 06:43:42

    マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の3に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

    ですが、なにも難しいものでは無く、巧妙化した管理会社の「ぼったくりの手口」を公開し、対策が取れているかどうかを判断する基準となっています。

    一度お読みになって、当マンションが管理不全予備軍となっているかどうか、ご自身で判断されるのが良いかと思います。

  7. 127 匿名さん 2022/12/18 07:51:40

    リクシルさんのアルミサッシ施工実績(2009年度~)  です
    https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

    2016年度の実績が公開されています
    https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

    ニューウェルテラス金沢八景D棟 大規模修繕工事
    神奈川県 横浜市、実戸数 68、竣工年 1994、改修時の築年数 22

    ニューウェルテラス金沢八景E棟 大規模修繕工事
    神奈川県 横浜市、実戸数 27、竣工年 1994、改修時の築年数 22

    BEE社ホームページの実績として掲載された物件と一致します。

  8. 128 匿名さん 2022/12/22 05:00:22

    リホーム評価ナビ ホームページより

    ブルエコノミーエンジニアリング株式会社のアピールポイント
    支出を大きく軽減するエコSタイル工法

    長期優良住宅化リフォーム補助金制度を利用した画期的な工法です
     当社は「リノベーション(=省エネ化・性能向上・付加価値付与)」をポリシーに、お客様の住環境をより安全で快適なものに作り替えることを主眼に、培ってきたノウハウでインスペクションから改修提案、エコSタイル工法工事や工事後の点検などのアフターサービスまで行っております。
     お客様のライフスタイルをより良いものにするため、これからの環境のために社員一同、豊かな経験と技術を最大限に活かし、さらに新たなる一歩を踏み出してお客様のお役に立ちたいと考えています。
    代表取締役  長宝 政一
    https://www.refonavi.or.jp/shop/2931/option


    施工例
    上:ニューウェルテラス金沢八景D棟
    下:ニューウェルテラス金沢八景E棟

    1. リホーム評価ナビ ホームページよりブルエ...
  9. 129 管理担当 2022/12/23 20:48:53

    [ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

  10. 130 マンション住民さん 2022/12/23 21:41:02

    ここの管理会社さん、大規模修繕でやりたい放題のようです。

    ・監理委託契約を結んでから建物本調査を実施しています。
    これによって、親会社の飯田グループホールディングスの「息のかかった」施工業者に内定することとなります。

    組合側が施工業者を紹介しても、管理会社が裏から手を回して辞退させた、と読み解く事ができます。

    管理会社の担当は、「工事内容がかみ合わなかったので施工業者に逃げられた」「当社が仲介しないと上手くいかない」などと、まことしやかな嘘をついて、当マンションの住民にマインドコントロールをかけてきました。

    お陰様で、ほとんどの住民はこの嘘を信じ込んでしまっています。

    本当に、恐ろしい管理会社です。

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  12. 131 マンション住民さん 2022/12/23 21:55:55

    当マンション管理組合は大規模修繕に関して何ら契約を結んでいません。
    理事会での修繕計画外の営業活動はすべて管理会社の契約外のサービスです。

    詐欺まがいの行為となっているのではないでしょうか?

  13. 132 マンション住民さん 2022/12/24 09:20:59

    >>130 マンション住民さん

    管理会社の担当がこんなことも言っていました。
    「管理組合が直接、施工会社と協議して工事設計を検討してきたが、施工会社が辞退してきて、にっちもさっちも行かなくなって、結局、管理会社に泣きついてきた。」

    こんなのに騙されちゃうんですよね。

  14. 133 匿名さん 2022/12/24 15:11:44

    第12期定期総会(2021.05.16)議事録より抜粋し、掲載いたします。
    ツッコミ所が満載です。

    1. 第12期定期総会(2021.05.16)...
  15. 134 匿名さん 2022/12/24 21:26:19

    (3)管理組合の経理
    ①管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
    1)確認対象書類
    【提出が必須である書類】
    ・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会(総会)において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
    【留意点】
    ・預金口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認めないこととする。

    ②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf


    あらためて一般会計貸借対照表 ,特別会計貸借対照表を調べ直してみると、
    第6期  430,362円
    第7期  309,190円
    が仮払いとして、修繕積立金会計から一般会計への充当がされていました。

    また一つ、認定への道が遠のいたようです。


  16. 135 匿名さん 2022/12/26 22:05:37

    再掲します

    マンション管理適正化診断の具体的内容
    マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
    (1)管理組合の運営
    (2)管理規約
    (3)マンションみらいネットに登録しているか
    (4)長期修繕計画書
    ①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
    ②見直しが7年以内に行われているか
    ③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
    (5)修繕積立金
    ①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
    ②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
    ③将来の一時金の徴収を予定していないか
    ④修繕積立金額が著しく低額でないか
    ⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
    ⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
    (6)管理組合の経理(7)法定点検(8)給水管・排水管(9)外壁補修、防水工事(10)保険事故(11)防災・防火(12)その他

    https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

  17. 136 管理担当 2022/12/27 08:59:52

    [ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

  18. 137 匿名さん 2022/12/27 21:38:58

    掲示物です

    配布はさせませんでした。

    1. 掲示物です配布はさせませんでした。
  19. 138 匿名さん 2022/12/29 03:03:18

    窓ガラス等改良工事に関する細則の事例

    四谷御苑マンション開口部他 共有部の改良補修に関する使用細則
    第1条(主旨)
    この細則は、四谷御苑マンション管理規約(以下「規約」という。)第22条(窓ガラス等の改良)第2項にもとづき定める使用細則である。
    2 開口部に係る修繕実施時の費用負担については、原則 全工事費用を区分所有者負担とする。また、これに加えて、ベランダ手摺に関する修繕についても同様に原則 全工事費用を区分所有者負担とする。但し、いずれの場合においても、一部費用を管理組合が補助負担することとする。
    3 浴室については専有部分ではあるが区分所有者の自主的な浴室改修を推進し、老朽化に伴う漏水事故等を未然に防ぐことを目的に一部費用を管理組合が負担とすることとする。
    4 前述の管理組合における費用補助負担は、第6条に定める期間内限定にて行なうこととし、これを以外の期間においての負担は行なわないこととする。

    http://gyoen.gr.jp/contents/kiyaku/kaikobu.pdf

  20. 139 匿名さん 2022/12/29 04:48:36

    再掲します

    世の中の流れが変わってきました

    管理不全マンションの購入を回避せよ!  Update: 2022-06-28
    https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/  より

    2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
    ・・・
    マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

    1 購入前に必ずチェック!意外と多い要注意な事例集!
    1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
    1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
    1.3 リフォーム工事実施における明確な定め(ルール)がない
    1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
    2 絶対に避けて!本当にあったヤバい事例
    2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
    2.2 管理組合の未収金(管理費・修繕積立金)が年間収入額の10%以上

    当マンションでは
    1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
    1.3 リフォーム工事実施における明確な定め(ルール)がない
    2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
    に該当します。

  21. 140 匿名さん 2022/12/29 04:57:05

    当マンションは 「絶対に避けて!本当にあったヤバい事例 」
    となっています。

    修繕工事の利益誘導に一生懸命になっている今の管理会社のままでは、管理計画の認定が遠のくばかりです。

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    4600万円~7830万円

    1LDK~3LDK

    43.27m2~77.27m2

    総戸数 42戸

    [PR] 千葉県の物件

    ヴィークステージ船橋薬園台ソライエ

    千葉県船橋市飯山満町3-1520-3の一部ほか

    3698万円~4298万円

    3LDK

    72.59m2~72.6m2

    総戸数 247戸

    デュオセーヌ千葉蘇我

    千葉県千葉市中央区宮崎一丁目

    1LDK~2LDK

    47.28㎡~63.73㎡

    未定/総戸数 144戸

    サンクレイドル千葉II

    千葉県千葉市中央区新田町161-5ほか

    5,000万円~7,140万円

    1LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

    46.01m²・63.20m²

    総戸数 42戸

    デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

    千葉県千葉市中央区宮崎1-18-58

    3998万円~5998万円

    2LDK~4LDK

    62.97m2~85.46m2

    総戸数 263戸

    サンクレイドル津田沼III

    千葉県船橋市前原西4丁目

    4498万円~7098万円

    2LDK~4LDK

    58.65m2~84.18m2

    総戸数 209戸

    ガーラ・レジデンス松戸

    千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5

    3800万円台~5100万円台(予定)

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    59.4m2~68.78m2

    総戸数 64戸

    シュロスガーデン千葉

    千葉県千葉市中央区祐光1-1013

    3900万円台~4900万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    64.11m2~71.84m2

    総戸数 85戸