ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

ここ検討している人は「失われた川を歩く 東京「暗渠」」必読ですよ
このマンションのすぐ裏の河川後のくぼみを探索した貴重な写真が載ってます。

ここにいる人ならご存じと思いますが、新宿御苑は渋谷川の水源になっていて、まさにこのマンションのあたりを南下して外苑西通りを下って原宿から渋谷へ、、、というのがもともとの流れになっています。
湿気が過ごそうというのは本当ですが、しかしこの立地とアドレスは希少ですね

>>137 周辺住民さん
あれ？オンライン商談会で同じような話を聞きましたが。。。三〇地所レジデンスの〇〇さんですか？

オンライン商談会で販売会社が「湿気がすごそうというのは本当」と説明していたのなら、引くわ?。

>>139 匿名さん

そもそも湿気がすごい立地とアドレスが希少というのがわけわからん。
少なくとも億レベルの購買意欲はそそられない。

>>140 マンション検討中さん
では買わなければいいだけでは？欲しくてお金だせる方がさくっと購入されますよ

>>141 マンション検討中さん
何というか買い煽りの方って情報提供がありませんよね。確かにネガティブ投稿の型は確かに偏ってるかもしれませんが、情報提供的なものはあるように思うんですよね。
ネガ投稿するなら買わなければいいのでは？ってそれはその通りでしょうが、情報交換の趣旨からは逸脱してるように思いますが。

マンション出来てるのにSUUMOでまだ21部屋も残ってるよ。終わってるね。しかも何の金額も出さないって闇深すぎ。前近くでやってた○京の工事も近隣で相当揉めて確か日本人は誰も買わなかったみたいですね。ここもそうなりそう。

>>145 匿名さん
＞発言に情報提供が必須ではないし

はぁ？ここは情報交換のためのフォーラムではなくて？
この人何言ってるんだろ？批判的な意見を言う人を押さえつけたり追い出したいのかな。
私自身は検討対象として考えてましたが、むしろこういう人の方が有害に思いますが。

購入を検討中ですが、湿気や水害についての情報を提供していただきたいです。駅やスーパーからの時間やルートは現地で確認しましたが、湿気や水害リスクは現地を見ただけでは実際のところはわからないので…。

>>155 マンション検討中さん
目の前が元川の堀があり、かつ新宿御苑に面しているので、他のエリアに比べ湿気は高いかと思いました。（土地柄水分が多い土壌？）御苑には池とかもありますし。
水害は最新の新宿区で出しているハザードマップを見れば一目瞭然なんですが、このマンションの敷地部分ピンポイントで3m相当の色付けになっています。
堀からの計算なのか地面からの計算なのかわかりませんが、１F部分はそれなりに影響を受けるという評価になるのでは。
あと気になったのがエントランスが階段を下りて入る構造になっているので、ゲリラ豪雨とかで水が流れ込んでこないのかという点と、２Fのエントランス階に水が来てしまうと、どの出口も２F経由で出る形になっているのでどうやって出入りすることになるのかなと思いました。
そういう地下部分がある住居はそれなりにあるので、排水さえ確りしてれば大丈夫なんですかね。

>>156 ご近所さん
やはり湿気は覚悟しなければならないのですか…。
毎日出歩かなくてもいい仕事なので、駅とか、スーパーとかからの時間はなんとか折り合いをつけるにしても、逆に出歩かない分、日常の湿気はきついなぁ。

お隣の壁建築問題があるので値段が設定出来ない住戸があるとのこと。どう考えても最悪の想定でその他の住戸の値段を決めてますよね。
湿気、ハザードマップ、お隣問題。失敗案件の匂いもしますけどね。駅からのアクセスも決して良いわけではないし。
新宿御苑や内藤町に思い入れがあるなら検討対象にしても良いかと。

近隣にお住まいの方で、近年のゲリラ豪雨の際にこの辺りってどういう風になっていたか、ご存じの方はいらっしゃいますか？
堀に水が溜まってたとか…。

webに管理費と修繕費がでてましたね。サイクルルーム入れると、1番小さい部屋で月5万,..
修繕費アップした時に中古販売苦労するでしょうか。こういう品のある物件にあこがれて、小規模なので高いのは覚悟してましたが、具体的な数字がでてくると動揺してしました。

>>162 マンション検討中さん
共用設備がそこまでではないのにこの管理費の高さの理由としてはエレベータ台数（３＋１台）ですよね。やはりというか…。
サイクルトランクルームもありがたいですが、自転車を入れてしまうとその他利用がほぼできないのに費用はそれなりにかかるので、だったら普通の自転車置き場の方がよかったです…。

ところで、ゴミ置き場って２Fにあるけれど、どのルートで外に出すんだろう？
自転車と同じ？となるとそのタイミングでは自転車出せないとか。

>>156 ご近所さん
入口の門のところに少しだけ段差がありますね。といっても10cmもなかったです。
まぁよほど勢いよく流れ込まなければこの段差でなんとかなるのでは。（と思いたい）

エリア:A
アクセス:A
外観:C
間取り:C
売主:B

管理費が1番小さい部屋で5万円するというコメントがありますが、
部屋のサイズによって管理費って変わるものなのでしょうか？
すべて一律の金額だと思っていました。

>>167 匿名さん
通常は共有持ち分に応じた負担です。共有持ち分は、専有面積で決まります。よって、広い部屋が高くなります。(全部屋が、ほぼ同じ面積のマンションの場合は、微妙な差を無視して、管理規約で一律にすることもあります。)

>>166 マンション検討中さん

アクセスAは甘くないですか？やはり駅徒歩5分圏内ないとAは付けにくいのでは。

>>169 マンション検討中さん
同感です。最低10分は歩かないとほぼ何もないに等しいので。
でも頑張って歩けばそこから先はいろんなところに行きやすいのでB-ぐらい？

最寄りの大型スーパー丸正、来年の1/7に建物建て替えのため閉店。
仮店舗が1下旬にそこからさらに数分遠いところに。
道向こうになるので信号分さらに遠くなります。
んで、新店舗は2025年秋ごろに開店らしいですよ。
当面買い物は大変そうです…。
まいばすけっとはあまり品ぞろえがなぁ…。

購入検討者です。

新基準の水害ハザードマップで3m被害に被ってしまう(かつ、建築の際には水害想定の対策は施していない)というのは、物件の価値に将来的にはどの程度影響があるものでしょうか？

お詳しい方、どうぞよろしくご教示ください。

>>171 マンション検討中さん

買い物とかするの？
今はネットで買えるでしょ

>>172 評判気になるさん

購入検討者です。いる？
自分で役所行って聞いてきなさい
水害とか気にしないでしょ

>>173 匿名さん
しますします！スーパーに実際に行って買う派です！
実際に自分で見て買いたいです。特に生鮮食品。
鮮度や大きさとか、自分で納得できるいいもの食べさせたいじゃないですか。
その場でぶらつきながらメニュー考えたり、タイムセールとかもありますしね。
ついついお菓子とかもかごに入れてしまって買いすぎてしまうのが難点ですが…。( ´∀｀ )

>>173 匿名さん
すべてネットスーパーで解決すると思ってるのは、自分で買い物しない人だけよ。

>>171
自転車でヨークマートか北参道のオーケーを使うしかないと思います。
2025年までの辛抱です。

>>176 匿名さん
ですよねぇ…。
むしろこれを理由に電動アシスト購入許可が旦那から出そうな気がする！

みなさんのスーパー情報、大変参考になります！
子育てにおいて、なにかおすすめの場所や、留意することがありましたらもしご存知のことがあれば教えていただきたいです。
現地をあるいてみて、小学校や保育園まで遠くなく大通りですが歩道橋はせめてあることや、週末は御苑はもちろん自転車つかって東京体育館のプールに連れて行けたら幸せだなと思ったり、必要な場合は送り迎えは必要でしょうが新宿や四谷に塾はありそうで、至極便利ではなくとも豊かに過ごせるのかなと思ったりしています。
もちろん、静かな環境を求めてる方に対して、十分な配慮できるよう過ごしたいと思ってます！

>>184 マンション検討中さん

この辺りに住んでいる人たちでは、丸正と伊勢丹を使い分けている方々も多いですよ。伊勢丹も御苑の側道や遊歩道を使えば緑に癒されながら歩いて行けます。

>>187 マンション検討中さん

タクシー使え

電動自転車買うかなんて気にしてる人が住む場所ではありません。

>>188 名無しさん

まあ真夏や真冬はタクシー利用でしょうね。とくに夏は食材が傷みますから。
でも季候のいい時は自転車利用がこのマンションのコンセプトでしょう。
そのために全戸分のサイクルトランクルームがあるわけで。

>>188 名無しさん

少し余裕を持たれたほうがいいですよ。

このマンションあるいは内藤町って、そもそも日常の買い物にスーパーに行かなかったり、伊勢丹や丸正に買い物に行くのにいちいちタクシーを呼んだりするような人々（それを金持ちというかは？？ですが…。）が住む（住んでる）ところなんでしょうか？

>>192 評判気になるさん
少し遡ってもらえればわかりますが、丸正総本店の建て替え期間中の買い物はどうしようかという話です。
変な方が約1名（だいぶ削除されてますが）荒らしているだけですよ。

>>190 匿名さん
億出して 叶った夢は 自転車ライフ

>>193 匿名さん
荒らしは放っといて建設的な話しましょう。可哀そうな方なんですよきっと。

１月末にはちょっと離れたところに仮店舗がオープンするので、当面はそこか、
富久タワーのヨークフードですね。
どちらもかろうじて歩いても行ける距離ではありますが、自転車があるとよいかもしれません。
ヨークフードの方はまっすぐ行く場合だと坂があるのでアシスト自転車が必要かな。
駐車場があり、駐車場サービスとかもあると思うので自動車があれば自動車でもありかと思います。
丸正の方は仮店舗になると思うので、駐車場はなさそうですね。今のところより離れるので、自転車はあった方がよさそうかな…。

>>195 マンション検討中さん

ヨークフーズへ行くなら、
マンション前の道を北上→四谷四丁目交差点手前を左折→
歩行者専用道で御苑大木戸門前へ→
花園小学校横から四谷電話局前信号を渡って直進　、が完全フラットで楽ですよ。

とはいえ千駄ヶ谷青山方面へは坂道を避けられないので妻にはアシスト付きを買う予定にしております。私は普段からマウンテンバイクなので。
こちらは二段式駐輪場ではないのでアシスト付きの台数制限が無く安心です。

>>196 匿名さん
富久に住んでいて、ここ買い増しを検討中です。富久からここまで自転車で来ますが、電チャリじゃないノーマルで大丈夫ですよ。

ここから四谷区民センターの横に抜ける御苑の管理用通用路ですが、自転車に乗ったままでは通れません。ご高齢の方やベビーカーで赤ちゃん連れのお母さんも多いですし、土日祝日は御苑利用者で混雑します。狭い道なので、危険なため、通用路のあちこちに自転車に乗ったままでの通行禁止の表示が出ています。にもかかわらず、心無い人たちが乗ったままで通行しているをよく見かけます。御苑の開園時間に合わせているようで、朝は午前９時少し前から、夕方は午後４時２０分ころまでしか開いていません。御苑の閉園日は終日閉まっています。

少し前行ったとき、ここの周り一帯に三菱のマンション建設反対ののぼりがそこらじゅうにあった。住んだら何されるか恐怖でしかない。
今はまだのぼり立ってるのかな。。。

今日たまたま下見をしてきましたが、のぼりはありませんでしたよ。。

のぼりはないでしょうが、お隣が塀を作ると。しかもその塀がどのような高さ、仕様になるのかも三菱も把握出来ていない。
要するに敵対心を剥き出しにされている。そんなマンションだってことですよね。。。。

>>201 マンション検討中さん

高さ2m以上の塀なんて簡単に作れないよ。
建築学んでる人なら常識
そんなことよりも、修繕する時に隣地が協力してくれなかったり騒音で警察呼ばれる方が怖い

>>192 評判気になるさん
住民です。近隣のマンション購入者は30代後半から50代前半の方でDINKSもいれば小さいお子さんもいる世帯が多いように思います（賃貸の方はもう少し若め）。近隣のマンションを検討していたときに不動産会社からは会社勤めで年収数千万以上の方が多いと聞きました。
私はタクシーで通勤したり移動することもありますが運動がてら歩いて伊勢丹までいったり（早歩きで15分くらい）、自転車で銀座まで行ったり（20分くらい）しています。
生活の利便性が高いので、徒歩で丸正まで買いに行ったり、新宿御苑を散歩したり、四谷まで歩いてフクナガでフルーツパフェを食べることもあります。
何と言いますか、所得は高くても自然体な方が多いような気がします。港区や渋谷区のタワマンが好きで豪華な生活を自慢したい人たちはこの辺は合わないでしょうね。PC北参道も検討しましたがあちらは自営業の方が多いと聞きました。

>>203 近隣住民さん
なんの紹介ですか？
PC北参道とは世帯数も大きさも比べようがないと思います。

>>205 匿名さん

煽りはやめましょうね。
自分では気づかないのかな？

このマンション、気になっていますが、信濃町が近いので某＊＊＊＊の信者が同じ町内会や公立小学校・中学校に多数いるんじゃないかと懸念しています。

このエリアって創○学○員率は高いんでしょうか？

>>207 マンション検討中さん

特別多くありません。
俄には信じがたいことですが事実です。

仰るとおり信濃町は彼らの総本山・聖地です。
だからこそ一般信者は住めないのです。

「こんな地価も家賃も高い場所に住むくらいなら財務＝お布施を増やせ」
「総本山の近くに住まず一般市民の中に入って折伏＝入信勧誘せよ」
いかに多くの金（寄付金）と人（入信者）を差し出すかが彼らにとっての功徳ですから、こんな近くに住むわけにいかないのです。

信濃町周辺に住むのはよほどの上層幹部だけでしょう。彼らは勧誘などしません。彼らの仕事ではないので。

以前住んでましたが、日々の食料品や外食は
不便です。
新宿区で四季を感じられる眺望を手に入れるか、
どちらかを優先するかでしょうか、、

>>208 匿名さん
彼らの内情にずいぶんお詳しいのですね！
中の方ですか？

>>207 マンション検討中さん

はい。仰る通り、このエリアは創価学会の方が多数いらっしゃいますね。建物も沢山あります。
小学校や中学校にもいます。
信濃町は上層幹部だけとか謎なこと言ってる方いますが、そんなことはありません。

立地良いから気になって建物見に行ったけど、
価格に見合わないなという外観
確かに小綺麗ではあるんだけどそれだけ
規模も小さいし風格？がない
エントランスまわりもチープな作りだし
２億するような部屋があるようなマンションにはさすがに見えなかったよ
よほどこの立地にこだわる人じゃなければもっといいマンションあると思う

>>212 通りがかりさん
外観はチープな感じで、色調が周囲とミスマッチで、がっかり物件オブザイヤー上位です。

マンマニさん記事キターーー！

動画見たけど隣の壁マジでヒドいね。反対はいいけどいやらしすぎないか？

自分も新宿御苑側から見に行ったけど壁が思ったよりも高くて笑ってしまった
まあ確かに、他所の土地のマンションに無理筋のいちゃもんつけるのに比べれば、自分の土地に、法律で許されている建造物を作るほうが筋が通っているといえなくもない
販売前に壁建てたのがせめてもの気遣いなんだろうか

壁って動画5分あたりに出てくる壁？
自分は逆にあんまり気にならなかった
そんなにみっともない壁じゃなく、そういうモニュメントでもあるんかな？って言う印象
嫌がらせっていうより目隠ししたかったんだろうなと思いました
建築計画中止を求める陳情書は難癖という感じを受けたのでそれと比べるとちょっと印象変わりました
最近の都心マンション高騰からするとここは1～2年前くらいの値付けになっているように思えて結構売れると思ってますがどうでしょうか

御苑側から見た外観はいい感じだけど、道路側から見た外観はなんかつまらない感じ
なんでなんだろう？

ディベロッパーさんは今日が仕事始めですね。

あの壁って色とかからの想像だけど三菱側が設置したんじゃないのかな？
以前は反対ののぼりとか立ってたけどそれはなくなっており、壁を立てることで折り合いをつけたのかなと

>>219 匿名さん
あの壁、裏側（マンション側）みると、
骨組みむき出しの武骨な感じなので、三菱側設置では無いかと。

>>220 マンション検討中さん
そうなんですね
それは痛いなあ
壁が見えない部屋なら見た目は関係ないわけだけどやっぱりそういうことをする人が隣にいるというのがちょっと
マンマニさんの記事だと管理費高いけど共用部は豪華でビューは捨てた低層なら思いのほかお手頃で狙い目かなとか思ってたんですが
奥まった場所だけど内藤町という立地で坪500前半というのは昨今の高騰相場からすると割安なくらいかなと評価してました
1フロア10戸ないのにエレベーター3基は驚きでした

>>221 匿名さん
ただ、壁を建てた方の気持ちも分からんではないですね。これまでずっと何も無かった住宅地にいきなりマンションが出来てメインバルコニーから自宅を見下ろされるわけですから、ご年配の方だと(実際に見られる見られないは別として)心理的に堪えられないって心情になるのかも。ま、竣工販売物件なわけですから検討者の方は実際の部屋を見て判断すれば良いですよね。

あの壁は三菱側が配慮して建てたものではなく、あくまでも隣家の三菱マンション対策としての設置です。あの壁によって自らの日照もかなり犠牲にしてますから、もはや理屈ではなく、強い拒否感を隠していないですね。

今は一旦工事も終了して完成したかに見えますが、追加で更に壁の設置があるのかどうか等は、三菱側には何も分からず、また、当然、隣家敷地内のため抑止力もなく、隣家の思うがまま(法的に許される範囲ではあるでしょうが)と思われます。

明らかに存在する隣人リスクを考慮してマンション購入するというのは、なかなか判断難しいところですね。

まあ、考えによっては、その分も含めて価格に織り込まれているというのはポジティブかなと思います。御苑ビューの前提の値段で買った後に壁を作られたんじゃ目も当てられません
私がお隣だったら、入居した後では個人対個人で(法的に仮に問題がなくとも)トラブル必死なのでためらいますが、販売前なら三菱へのささやかな嫌がらせ兼目隠しとしてわからなくもないかなと思います

>>217 匿名さん
めちゃくちゃ分かる。すっごく凡庸で安っぽく見える。なぜなのか。

これとんでもない話だと思ったら検討からはずせばいいだけ

>>206 匿名さん
ブーメランですね

>>222 匿名さん

＞壁を建てた方の気持ちも分からんではないですね

本当にそれです。
あちらの立場で想像すると屋敷の庭だった隣地にいきなり4階建てが壁のように聳え立って午前中から昼過ぎまで日当たりゼロになる、しかも数十戸の視線に晒されるわけで抵抗感は当然かと。お互いを「壁」と考えるとこのマンションはあちらの壁の数十倍の規模ですからね。

私が同じ立場でも何らかの目隠しをするでしょうし、それでマンションの数軒の視界がなくなっても知ったこっちゃないと思うでしょう。

まあ遠い将来的にはお隣も低層マンションになるでしょうから御苑ビューは束の間の楽しみですよ。

このマンションの売りは御苑隣接だった思います。これまでもあったように御苑を見下ろすのは無理で、むしろ御苑の樹木との近さというのが魅力でもありました。その意味で樹木と部屋を遮るような構造物はここの魅力を半減させる、というかほとんどここを選ぶ理由がなくなるように思います。リセールにもマイナスでしょうね。いるのかどうかわかりませんが、「内藤町アドレス」自体に魅力を感じる方々は別として…。
遮る物のない御苑に面した部屋は湿気を気にしないでいい上階なら、人気が出るかもしれません。

壁ビューお疲れ

>>229 評判気になるさん
私も、希少性(面積が単純に小さいという点で)は理解できるものの、内藤町アドレス、自体に魅力を感じる人が多いかと言われると少し疑問です。このマンションを検討するまでは聞いたこともなかったですし。

上層の御苑ビューは高いからその額出せる人におまかせ。
下層の御苑ビューじゃないところは上層よりずっと安く、今の相場、仕様や共用部を考慮するとなかなかいいんじゃないのかと。
御苑はビューじゃなくて散歩用ってことで。年間パス2000円は激安ｗ
そういう需要はあるんじゃないかと推測してます。
壁を立てている方がもうそれ以上は色々やってこないかどうかと湿気がどうなのかが懸念材料。

>>231 マンション検討中さん

たぶん、「内藤町」を「ないとうちょう」と読む人がほとんどだと思います（正しくは「ないとうまち」）。以前（かなり前）ブラタモリで、新宿の来歴で「内藤新宿」や関連して「新宿御苑」が扱われたときに、今でも「内藤」が地名として残っている住宅地として紹介されていました。「新宿○丁目」とか「四谷○丁目」のように無機質な住所より由来のある住所をありがたがる人にとっては、それなりに魅力があるのかもしれません。
ただ、先日妻と現地を見に行きましたが、専業主婦の感想は「周りに何もない」、「駅から遠い」でした。

>>233 マンション検討中さん

この読み方本当に間違えやすいですよね。
以前住んでいたマンションも「内藤町」が付いていましたが読み方は「ないとうちょう」でした。ちょうど当時（たぶん平成18年あたり）「内藤町大京町」の都営バス停の呼称が「ないとうちょうだいきょうちょう」から「ないとうまちだいきょうちょう」に変更されて「え？そうだったの？」と驚いた記憶があります。

>>233 マンション検討中さん

>>233 マンション検討中さん
私も由緒ある内藤町に三菱が低層マンションを手掛けるとのことで大いに期待したのですが、ご近所からの嫌われ度合いを聞き、現地を見て、そして価格を見て(笑)、内藤町の歴史に馳せた思いとともに検討対象からも吹き飛んでしまいました。

>>221 匿名さん
マンマニさんが酷評するわけないやん

>>236 通りがかりさん
マンマニだってここを絶賛してはいないよ。
かなり苦しい持ち上げ方してる。

>>237 匿名さん

でしたね、苦しそうでした

新宿御苑近くなので、都心でありながら緑に囲まれた環境でよさそうです。
ただ、お買い物施設が何もないのがデメリットな気もします。

>>237 匿名さん
価格がネックですよね…
あとはお買い物。

新宿まで出れば何でもありそうですが。
小さい飲食店はちらほらあるでしょうか。
スーパーマーケットはどこが使いやすいのかなんて思っています。

>>239 匿名さん
スーパーは建替えのため四谷側にしばらく移転してしまいますが四谷三丁目駅前の丸正が最強です。
あとは外苑西通りをわたったあたりに地味にこじんまりしたスーパーが2件ほどあります。

飲食店ですが内藤町を抜けて四谷四丁目からフォルム内藤町へ向かうと新宿御苑へショートカットできますが、その先にある新宿御苑沿いにはおしゃれで美味しい人気のカフェ・イタリアン・サンドウィッチ・蕎麦やさんなどがあります。
もちろん四谷三丁目方面にいけば色々ありますし、新宿御苑駅方面にもおしゃれなお店・カジュアルなお店、色々あります。荒木町まで足を延ばすのも良いかと思います。

内藤町自体は狭いエリアで閑静な住宅街であり飲食店ほぼないですが、周りに色々あって意外と暮らしやすいと思います。

>>240 近隣住民さん
そうですね
ちょっと足を伸ばせばよいお店がたくさんですね
自転車乗ればそれらを思う存分エンジョイできます
億出してチャリライフ、素敵ですね

>>241 匿名さん
億出してチャリライフですか。億どころかほぼ2億ですが、先週のような大雪でも2億円の対価が八甲田山ばりの雪山チャリライフ。
何と戦ってるのか。人生の深みを知るには良い物件かと(笑)

それなら四ツ谷三丁目買うわ

億出して・・・確かに自転車での生活は考えにくいでしょうね。
でも、自転車にならずともモネットスーパーやお取り寄せをすれば
お買い物は簡単にできる時代。
購入検討している人は自転車での行動考えていないように思います。

内藤町の中通りは、自動車は一方通行です。つまり、道幅が狭い。歩いていても、自動車が来ると脇に避けなければならないくらいなので、自転車もいったん停止して自動車をやりすごすことになると思います。すぐに外苑西通りに出るということなら、それもありですが、自転車専用道路があるわけでもなく、自動車を気にしながらになりそうです。歩道を進むならその心配はないでしょうが、今度は歩行者に迷惑をかけないようにしなければなりません。これらは、都内では普通のことですが、内藤町だからあるいはここだから自転車生活が快適ということではありません。

>>245 周辺住民さん

住民以外の車はほとんど通りませんよ。

>>246 マンション検討中さん
場違いが自転車で走ってたら住民から反感買いそう。

完全予約制で希望住戸相談会が始まっているようですね。行かれた方がいらっしゃれば情報をいただければありがたいです。人気があるのか、既に予約はいっぱいでした。

チャリライフとか色々とここの住み難さをずっと語ってる人は買う気もなにのにそう話しているのか、やめとけと施してるのかライバル減らそうとしてるのかなんなんですかね…？買えないからここのダメなとこ主張して自分慰めてるとか？

>>249 マンション比較中さん
「やめとけと施してる」の日本語としての意味が分からなくて三日三晩悩んでいます

批判する方は対局の価値観の方では。低地や湾岸のタワマン好きとか

>>250 匿名さん

正しくは「諭す」、悪いニュアンスだと「唆す」がありますが、「施す」はないですね。
意味が繋がらない。

御苑ビューだったら是非ほしいけど、価格がなぁ…。
他の面は間取りは好みで価格も御苑ビューに比べればましなんだけど…
どれもどこか難あり感で…。

御苑ビューとはいえ、樹木林の壁ですよね。
軽井沢のような雰囲気というコンセプトなんでしょうが、通りを歩けばそんな雰囲気は皆無。

そんなに御苑ビューがよろしければ、プラウドエンパイアステイトでもいいのではないでしょうか？
築年数や仕様には目をつぶってくださいませ。

>>254 匿名さん
狙ってはいるんですが、全然売りに出ないんですよね、エンパイア…。
そして出てもまたそれはそれでお値段がすごそう…。

>>254 匿名さん

そうですか？
御苑西通りは雰囲気ありませんが内藤町を歩いていると戸建と木立が素敵で落ち着きがありますよ。
緑を見下ろすか緑に包まれるかの違いはあれどこちらも素敵なマンションだと思います。


それと、プラウドエンパイアステイトって何ですか？
もし「プラウド新宿御苑エンパイア」と仰りたいのならお間違えですよｗ

>>256 匿名さん

失礼しました。

>緑を見下ろすか緑に包まれるかの違いはあれどこちらも素敵なマンション
まさにそうだと思います。
おそらく「緑を見下ろす」の方が都内では人気が出そうな気はしますが、「包まれる」だって素敵だしその方が好きという方もたくさんいるでしょうし、そういう人は自信をもって買ったらいいと思いますけどね

自然が身近にあるところはいいですね。
近所にスーパーがあるとか駅が近いとか利便性ももちろん重要ではありますが、
永住することを考えたら適度にリフレッシュできる環境も自分は欲しいです。

2億や3億、ポンと出しても大丈夫な方々はともかく、この代金の捻出に四苦八苦する私などは、やはり後々悔いのないよう利便性と環境を天秤にかけざるを得ません。
そういうことを考えなくていい方々が買うのだということなら、レベチな方々の中に入っていくのも躊躇します。
「いいな～。ほしいな～。」→「駅やスーパーから遠いな～。」→「高いな～。」→「いいな～。ほしいな～。」でグルグル循環しています。

>>260 評判気になるさん

川本真琴さんで検索してみて！
購入しちゃえよー♪

マンション前の通りがたまたま散歩コースなんですが、最近マンション前の塩素臭が気になります。玉川上水余水吐の工事（下水道工事？）を沖田総司逝去の地にかけてを始めたようですがそのせいですかね。

>>250 匿名さん
その働きを及ぼして、影響・効果があるように仕向ける。
という意味があるからそういう事なんじゃ？悩むより調べた方が早いですよ笑
まあ使い方はあんまり合ってはないですけどね

ここってこんな民度低い人多いんですね？
まともな人が買いたくなくなるように荒らしてるんですかね？って思いますね

人の生活のリズムや送り方なんてさまざまなのに自分が嫌だと思う面をあーだこうだ言って嫌な印象与えるとか学生のような中身の人もいますから。まともに買う気も無いんでしょう

現地確認しました。大通りから一本入ってますが、交通量が多く、騒音は少し気になりました。あと地下にエントランスで階段下がりが洪水や普段使いが気になりました。スーパーはなく、駅は徒歩10分なので、自分の徒歩スーパー買い物のライフスタイルが難しいかもしれないですね。

>>265 マンション検討中さん

最近の三菱のマンションは地下メインエントランスが多いですね。収益ワンフロアを稼ぐためですが、バリアフリーやSDGSに反する所業ですので関心しません。

ホームページで、「【第1期登録申込受付開始】2022年2月19日（土）10:00～2022年2月27日（日）」と出ていますね。
販売価格は9,480万円～28,880万円、販売戸数は１６戸のようです。

>>267 評判気になるさん

34戸中16戸。
この価格帯なら順当というか、多くも少なくもない感じですね。

駅遠い

なかなか説明会の予約が取れません。いつ見ても満席。

天下の三井不動産が外苑前エリアで物凄い再開発を成し遂げます。散歩コースになるこのエリアは面白いかもしれませんね。

ここは近隣の方と揉めているとお聞きしましたが、それで検討をやめている方もいらっしゃるのでしょうか。住んだ後にも問題にならないかが心配です。

新宿御苑が近いしこのあたりは都心でも静かな住宅街というところがポイントですね。
新宿というと騒がしいというイメージですが、
このあたりは静かで整備されている地域ですから住みやすいと思います。
ただ、人気があることで価格帯はそれなりなんでしょう。

購入を決めた方（当たった方？）がいらっしゃれば、決め手にしたポイントを教えていただけませんでしょうか。参考にさせていただきます。

>>272 マンション検討中さん

揉めてるといっても現在は隣の1軒だけですし、目隠し設置で一応の解決をみていると思いますよ。

目隠しも敷地ぎりぎりでなく庭木を挟んで自分の建物の際に設置していて、マンション側への配慮も伺えます。

さきほど現地で撮影してきました。

>>274 マンション比較中さん

どれも個人的な好み、また他の検討物件との比較なんですが
内藤町の街並みが美しいなと感じ、また国立競技場など外苑を毎朝散歩できるなんて最高だなと感じたんです。また、御苑から見た物件がかっこよく自分は思えました。そして、比較物件より、地域の地震への地盤などの評価が高かったことや、大通りに面して無いことが、肩を押しました。
緑を感じて健康的に、それでいて旅行の時や大きな買い物などで新宿駅が便利に使える生活をイメージしました。ご参考にしてください。

>>271 マンション検討中さん

どんな内容ですか？

>>276 匿名さん
御苑側から見た外観はとてもいいんですよね。同じ建物なのに道路側から見るとパッとしないのはなぜなんだろう？

>>278 匿名さん

街並み環境の維持かなにかの関係で、いくつかプライバシーの配慮などのためにデザイン上の配慮点があったようです。そのぶん、道路側のお部屋でも、見られてる感が抑えられる巧妙があったとか。

>>279 匿名さん
視界が効かない言い訳？

>>280 匿名さん
そうやって無意味に混ぜ返す前に少し勉強したら？
279さんが言ってるのはたぶんこれ。
「内藤町まちなみ協定」
その細則を載せておきますね。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000255526.pdf

山手線内側でこれほど厳しい協定はたぶん唯一。
この協定だけでもこのマンションは価値があるかと。

このマンションも協定を遵守して・・・・いるんですよ・・・ね？
HPで全然触れてないのと近隣の反発の強さで少し疑問になりました。

自分で検索したらこんな文書が。
まちなみ協定スルーしてるのか・・・

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000251985.pdf

>>281 匿名さん
詳しくは、ショールームにいくと、経緯等、開口一番に説明いただけます。重説にも。まちなみ協定も、デベさんから手が離れて管理組合の下でリフォームや建て替えがなされる時に合意に反することとならないよう、資料でいただいてます。
陳情も、翌年撤回されているのも踏まえて、ショールーム行く前に自分も確認(ここで以前投稿がありました)してました。
もちろんデベさん側の意見しか聞けてませんが、御苑への避難路など挙げられている懸念事項にご回答を示して撤回につながったのかなと推測しました。

>>283 匿名さん
というか、避難経路利用は対応する必要があったんですかね。
私有地を通行させる協定なんて、以前の持ち主が善意で利用させていたものをそのまま図々しく使う権利を主張しているようにしかみえないんですが。

経路（各住居のテラス）を通行できるようにするマスターキーを町内会長というただの一個人に預けることになることが非常に不安です。
非常時にすぐだせるというような管理をされてということは、要は誰でも触れるに近い扱いを受けるわけですよね？
鍵のコピーなども簡単にされ、ある意味テラス及び敷地内のセキュリティなんて無いに等しいことになってそうで怖いです。

>>275 匿名さん
資料見るとまだフェンスは進化するっぽいですね。
今の段階が最終段階だとしてもそれが販売側に伝わってない時点でまだまだ解決しているとは言い難い状態と見えます。
フェンスに影響する住居もまだ販売対象になってないですし。

>>284 マンション検討中さん
盲点でしたがおっしゃる通りですね。ちょっとセキュリティに問題ありですね。避難経路にされている当該部屋はいずれも敷地の奥まった場所にあり、道路側からは全く見えず、侵入された場合には非常に怖い。

>>284 マンション検討中さん

そうやって、買いもしない人が近隣住民と購入者の関係を拗らせるような書き込み、良くないよ。

>>287 口コミ知りたいさん
避難経路云々の話はエントリーして購入検討する意思があったからこそ知りうる
内容ですし、その上で考えうるリスク等を確りと認識して情報交換する場ですよね？

自分は避難経路に該当するテラス住居にはリスクがあると先に知れてよかったと思いましたけど。

テラス付き住戸も売れているようなので、気にしない人は気にしないのでしょう。でも、気にするか気にしないかの選択も情報があってこその話。フェイクはダメだけど、正しい情報であれば、ポジであろうとネガであろうと歓迎します。

テラス付きの間取りいいですね、、憧れます。
ETタイプとか間取りもちょうど良いしテラスもついていて良いのですが、
キッチンの感じがちょっと気になるところではありました。

避難経路の鍵を町内会長さんに預ける話は決定事項ですか？
そのように決定した経緯がわかりませんが、マンション建設を反対する近隣住人との折衝案で経路の利用を可能にしたのでしょうか？

近隣住民にここまで配慮しなければいけないもの何ですかね
これでは目の前にビルがあるのと何が違うんでしょう。
抜け感がほしくて御苑の真横を検討してるのに。

あと、この隣の敷地の目隠しも、狭小住宅の改修も価格に転嫁されていると思うと憤りを感じます。

今更ながらですか、エレベーター3基も必要なグレードのマンションなのでしょうか。

34戸という小規模から見て不要なのは言わずもがなですが、購入者層、立地、どちらの観点からもそこまでのプライバシー性が求められている物件なのか未だに腑に落ちない…。

高すぎだろ

このスレッドの最初のほうでは、価格について威勢のいい話が飛び交っていました。
今の状況を考えると、このスレッドによるとは限りませんが、やはり情報交換の重要性を実感します。

なんだかんだ言ってもあと3戸。
持ってる人は黙って買うんですよね。
　

昨日届いた【ご検討住戸アンケートのお願い】というメールでは、70m2台、80m2台、90m2台、100m2台とバリエーションがあり、全部で７戸が対象になってたけど１日で４戸売れたんだ。すごいねぇ。

高すぎやろ。こんなの買うのは子どもいない夫婦だけやろ

壁を建てた隣家との関係は今どうなんでしょう？

どうやらまた新たな対策用の工事準備をしている模様で、一部着手はしているのに、遅々として進展がないのが不安。

全部売れてから、想像の上をいくような対策がとられると、買主さん達は困りますよね。

それも考慮するとFタイプがいちばん無難に思えるけど、このタイプは完売したんだろうか？
価格次第ではあるが…。

>>300 マンション検討中さん
公式HPの間取り一覧を見ると売却済みの部屋と価格一覧が見れますよ。

隣の邸宅にまた工事業者が入っておりました。
やはり追加の壁が建設されるのでしょうか？

>>302 通りがかりさん
隣の邸宅さん賃貸物件で出ておりますが、家賃200万円でした。工事されたとしても、もう住まわれたくないのでしょうね。

金持ちはがんこやのー。

>>303 通りがかりさん

賃貸住宅の物件概要を見たら、
＞リフォーム：2022年6月完成内装全般
ってあります。たぶんその工事でしょう。
賃貸にするなら目隠しなんか作らなきゃいいのに。

この隣家の壁の影響を受ける部屋は全部売れ残ってますしね。。。嫌がらせとしては効果的だった、ということでしょうか。

隣、賃貸に出したのか。
ゆくゆくは土地も売られてマンションでも建つかもしれないな。
そうするともっと眺望がひどくなりそう。
ほんと隣がネックだな…

>>306 ご近所さん
壁が影響しそうな部屋って発売を遅らせていたと思うのですが、今って売り出していて残っている感じなんですか？
一次で販売されていた西側の部屋を一度見ましたが、壁はそこまで圧迫する感じは受けなかったので、そんなにのこる印象もなかったのですが。

東京都建設局
道路　＞　道路の建設　＞　優先整備路線進捗情報（第三次事業化計画）
＞　区部：G地区　＞　区部：都３７
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/road/kensetsu/seibirosen/...

新宿区
東京都市計画地区計画内藤町地区地区計画　位置図
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000231816.pdf

>>308 デベにお勤めさん
壁の影響で該当部屋安くならないかなと期待してずっと見てたのですが、西側の6部屋は4月後半以降に始めて売り出されてたので、ひきづってる程ではなさそうと思ってしまいました。今34戸中残り5部屋で、そのうち3部屋が西側なので、残ってるといえばそうなのかな。

>>310 匿名さん
売り出しから1ヶ月なら残っていると言うほどではなさそうですね。
でも気にする人は気にするし難しいとこですね。
価格は御苑側と比べると安かったので値引きは考えてなさそうですが。

東京都都市整備局
神宮外苑地区のまちづくり
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei07.h...

新宿区　
羽田空港の新飛行経路の運用について
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/kankyo01_001042.html

御苑とマンションの間に車用道路が通るみたいです。。。

>>314 匿名さん

物件サイトには「計画地は、「新宿御苑」に面した立地」ってあるけど…。

>>314 匿名さん

どこ情報ですか？
御苑とマンションは直に接しているわけではなく「玉川上水余水吐」という暗渠化した河川跡地で道路台帳上は道路扱いになっています。
でも御苑の植生保護や内藤町の環境を考えると道路として整備することは考えにくいのですが。必要性も低いですし。

もしかして御苑西側で工事中の「環5の一」と間違ってます？

>>316 匿名さん
今該当する御苑との境目部分は下水道の更新工事をしていますが、
御苑管理通路側の終点部分が見るからに道路みたいな感じのコンクリートに…。
更新ついでに上も道路に整備してしまおうかという意図…？

もし、そうならデベさんから説明があったのでは？
それを承知でみなさん購入されているなら無問題。

近所に住んでいるものですが、あの暗渠部分は以前から道路化の話が出ては消えまた出ては消えて…という感じでしたから、今回の話の真偽のほどは知りませんが、意外感はないです。デベロッパーさんもきっとご説明されているでしょう。

遊歩道程度だったら周辺住民にはプラスだよね。
このマンションはカーテン開けられない部屋ができそうだけど。

新宿御苑横という立地。厳かな感じがします。

今販売中の物件は２邸。広い間取りから売れたんですね。

この価格帯でも納得という感じですが、竣工後１年になります。

お値引きは検討されていないのかしら。

この立地だと安易に値引きとかしないでしょう。
そもそもの値段も値段なので、値引きして安くなったから買おう！というモチベーションの物件ではないでしょうし。
良い立地ですし、ゆっくりと販売していく形となっていくのではないでしょうか。
やっぱりいいお値段するなぁって思いますが。

Mtタイプの室内写真、素敵ですね。
セキュリティや湿気の懸念はさて置き、室内やテラスから見えるのはまるで別荘地みたいな景色。お金があれば隠れ家的なセカンドハウスとして所有したいものです。

全部売れたようですが、あの壁の見える部屋を買う人がいるとは思えません。
皆さんどう思いますか？

>>325 通りがかりさん
どう思いますかも何も売れてるという事実があるだけでは？？？
まあチャレンジャーだなとは思いますけど、当然隣家とのトラブルは説明されてるでしょうし、納得して買ったというだけでしょう。

完売おめでとうございます。

　

>>326 さん

いきなりふたつとも完売したので法人が買ったのかなと思いました。
売れ残るとパークハウスと三菱地所のイメージが悪くなるので。

>>328 検討板ユーザーさん
それは三菱地所と関係のある法人が、三菱地所のイメージを守るために、三菱地所から依頼を受けて3億円出して、2部屋購入したと？なんなら、三菱地所が自ら購入したと？
さすがにひどいネガですね。。。

>>329 匿名さん
私、不動産業界に詳しくないのでそういうこともあるのかなと思いましたが、あまり無いのですかね？

ネガというより販売戦略の話をしておりました。
逆になぜネガだと思ったのかお話を伺いたいです。

まあ、そのうちここは注目度落ちてきた頃に、新中古未入荷、な売り物件複数件出てくると思います。完全売却というには、住んでる気配あまりないですしね。Time will tell.

>>331 マンコミュファンさん

宇多田ヒカルもそう言ってますもんね。
楽しみにまっておきます。

さて、ここ最近台風やらで大雨続いてますが、エントランス周りとか一階とかは大丈夫ですかね？

>>333 マンション比較中さん
あの辺は微妙そうだね

住人です。入居して4ヶ月半ですが、エントランスもサイクルトランクルームのある一階も含め、大雨を幸いきにしたことはありません。
マラソンや光のショーなど競技場や外苑の参加しやすいイベントが増えてきて、御苑以外でも、この立地を楽しめてます。

>>335 マンコミュファンさん
夏の蚊はどうでしたか？