公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。
所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計
間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2
【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】
[スレ作成日時]2020-12-28 15:20:25
http://www.oks-g.co.jp/blank.html
この茗荷谷の物件を設計する尾崎建築設計は、過去のオプレジ低層マンションの実績を見て分かる通り、デザインは手堅いと思います。西日暮里道灌山ヒルズとか、カッコいいです。千駄木フロントコートも、道灌山ヒルズのような色合いをイメージしていましたが。。
デザインから最上階５階の100平米住戸はこの住戸のみって事ですね。
玄関が４階で、階段を登ってあとは５階は独り占め？
間取りは以前、載ってたけどどうなったんだろ。
1.7億くらいかなぁ。
５階はまさに1.7億で、既に売れてるみたいです。
この近辺で3LDKの物件がほとんどないので、需要あり、リセールバリュー高いと思います。
>>425 マンション検討中さん
あ、ありがとうございます。
既に売れてたんですねw
間取り載ってたけど一期の期限前に間取り消えてたなーと思って。
まあ、この住戸はリセールバリューは高いですね。
売りに出ないとは思いますけど。。
唯一の懸念は歳取ったら階段がキツいだろうという事ですねw
エレベーターがあれば最上階を狙いたかった。
圧迫感も電線ビューもないから。
ただこのメゾネットは良くある一階と地下一階って感じじゃないから良いと思うけどね。
低層マンションで最上階ワンフロア一邸の満足感は高い。
老人になった時はそん時に考えりゃ良いんじゃない？
ジム行って頑張って足腰鍛えるわ。
ま、自分が買ったわけじゃないけど。
欲しいか欲しく無いかって言われりゃ欲しいわ。
マンションなのに階段があるってデメリットでしかないですよね。しかもこの価格。。。エレベーターロックもないし、外廊下で、、、っていくらなんでもないでしょ。リセール全く期待できず。1億くらいまで価格下げたら売れるかもね。1.7億もだすならアトラスタワー茗荷谷のほうが断然いいです。
アトラスタワー茗荷谷は最上階南向き100平米が分譲時1.6億でしたからね。
10年で変わりましたね。
震災・災害・オリンピックでの人手不足、仕入れ代（入札？）、資材高騰もあるでしょうけれど、「子供のために出しましょう」と足元を見られている気がしてならない。
リセールを考えたら、このオプレジの物件に1.7億円は出せないな（そもそも買えない身分で言うのも説得力ないですが……）。リセールを考えず、一生住むつもりであれば、お金を出す人もいるのかな。でも実需で買う層であれば、もっとスペックの高い物件を選ぶのかな。
>>431 匿名さん
ここまで頭悪い叩きだと目的が分からない。
100㎡1億ってどこまで疎開したら買えるの？
坪450-500換算で1.4-1.5億とか言うならわかるけどそのくせ外廊下とかエレベーターロック無しとか物件の構造は把握してるんだ。暇人？
アトラスタワー買える層じゃないことだけは確かだね。
>>436 匿名さん
オプレジ仕様で坪567万円。大規模再開発の予定はなく、学区のブランドに頼った茗荷谷の異様な坪単価の上昇。両脇の建物の建て替えの可能性。駐車場なし。リセールを考える上で不安要素が多い。あくまで個人的な意見です。
2期の目玉部屋はどこですか？
>>437 匿名さん
学区のブランドに頼ったとおっしゃいますが、子育て世代にとって教育環境は肝中の肝です。どのような教育環境を準備するかはこども将来に大きく影響します。もちろん確率論ですが、その可能性を最大化させることは、もっとも効率のよいお金の使い方（投資）だと思います。何倍にもなって返ってきます。
都心のメゾネットってリセール強いんじゃないの？
税金でもなく、人の勝手なのに、僻みが酷くみっともないですよ。
不安な人々の＊＊ですね。ここにコメント書いてないで、不動産のプロにお聞きになったらどうですか？私は文京区の不動産に知り合いが多いので、アドバイスをお聞きしてこちらの物件は見送りました。初心者たちで騒ぐより、実際に売買取引してる方からのアドバイスのほうが参考になりますよ。
今、検討真っ只中です。
1号室と2号室の玄関はそこそこ離れているけど、３号室と４号室の玄関が近いのと、向きが気になって。
隣が変な人だったら、玄関の出入りの際、押し込まれたり、通せんぼされたりとか…
それだけなんですけどね、気になるのは。
4号室、すごい惹かれているのですが。
30ヘーベーのルーバルに、キッチンから出られ、風呂にも窓があり、中住戸の坪単価より1.5倍はする所に住んでます。
蓼食う虫も好き好きで、転売も欲しい金持ちがひとりいればいいのです。
まぁ、新築よりは不利なのは、中住戸も同じ。
現状のアトラス中古市場だと仲介手数料を加味するとこの辺りが比較対象ですね。
https://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13105/1057157951/00781781/x010...
パークコート小石川ザタワーだと８１平米が同じような価格帯になりそう。
https://manmani.net/wp-content/uploads/2019/01/81a.jpg
共用部の豪華さを考えればもちろんメジャーデベなんでしょうけど
専有部は自分の好きに豪華には出来ますからね。
ただここにエレベーターロックが無いのは知りませんでした。
なぜでしょうね。
設備仕様など見ると、専有部はシーザーストーン天板や廊下水回りのタイル貼りなど普通のオプレジより仕様も高めなのに、エレベーターロックがないのは不思議ですね。外廊下で構造的にエレベーターロックかけても仕方ない、ってことなのかも知れないですが。
>>451 匿名さん
オプレジさんはエレベーターロックのある物件が今までそこそこあったので、皆さん不思議がっているのだと思いますよ。本郷のオプレジもエレベーターロックありましたしね。茗荷谷の高級物件の多くは内廊下ですし、まあ、今の価格でリセールできる可能性は限りなく低いでしょう。ということです。
もし地下が残るようなら
英語塾や個別指導塾等にしてほしいな。
>>451 匿名さん
高級物件に住んだことのない方なのかなと思いました。私は茗荷谷の財閥系の物件に住んでいますが、内廊下やディスポーザーが当たり前で快適です。地下に自転車を取りに行っても自転車用のエレベーターがあるので朝の混雑時にイライラしません。
このお値段を出す方は、上記の設備は標準という感覚ですよ。逆にこのお値段でこの仕様だと、中古での買い手を見つけるのは難しいのでは？と思ってしまします。まあ、稀に賃貸仕様でこのお値段で購入してくれる人がいるのかもしれませんが、マンションをいままで検討したこのない方なのかな？と思います。そういう人が見つかればいいですね。
立地は仕様では変えられないからね。リセールがー！仕様がー！とか庶民的な話ではなくて、お金持ちの趣味でもうすでに売れちゃったんだから、少なくとも1人はこの価格を出す人が短期間で見つかった、ってことだし、一期も抽選で坪500万以上出す人が複数以上いたんだから、それだけ欲しい人が多いんじゃない？あとは、みんなこの掲示板みたいに細かい仕様とか気にしてないとか。
皆さん、ここの価格は高いと感じているので、買う理由が欲しいんだと思いますよ。立地に加えてもうワンパンチ欲しいところですが、オープンにそれを求めるのも筋違いではありますしね。
オープンさんじゃなければ、、、。もしくはオープンでも値段相応の仕様なら購入したかったのになあ。。。
当初は10倍以上の倍率だと豪語していたのに、そんなことはなかったのが現実だね。
学区が良いので賃貸に出しても引き合いが多いエリアなんじゃないですかね？しかしすごいですねー窪町小学校にセレブの子供が集まるのかあ。
>>460 マンション検討中さん
賃貸なら値段次第で検討する人はいそうですね。お値段次第ですが。。。うちの子、窪町行ってますけど、ピンキリですよ。よくも悪くも公立ですから、普通です。セレブ、そんなにいませんよ。
>>461 匿名さん
在校生の保護者様、質問させてください。
勉強する子をからかう空気はありませんよね？
学級崩壊はありませんか？
いじめ・暴力はありませんか？
先生方の教え方は上手ですか？
校庭が児童数の割に狭いように感じますが体は動かしているのでしょうか。
>>467 匿名さん
これですね！
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110365
自宅は護国寺が最寄りなのでちょっとかなしくなりました。
立地はすごくいいと思います。ただ、オプレジのマンションは、エレベーターロックのあるトリプルセキュリティが標準なので、この茗荷谷の物件にエレベーターロックが付かないのには、何かしらの理由があると考えられます。ご購入を検討されている方は、デベロッパーに理由を聞いておいたほうが良いと思います。
>>471 マンコミュファンさん
エレベーターロックって、住んでみると不自由な面もありますよね。マンション内のご近所付き合いとかは、エレベーターロックがないほうが良さそうですね。エレベーターロックがついてる茗荷谷ではアトラスタワーぐらいだと思いますよ。
18戸だよ、地下も最上階も同じ穴のムジナ…みんな友達、４年に一回理事
田舎が鍵かけないようにロック不要
>>472 匿名さん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/myogadani3/structure03.html
シティハウス文京茗荷谷レジデンスもトリプルセキュリティだよ。
>>472 匿名さん
エレベーターロックは不自由どころか、セキュリティが高まって意外と良いですよ。確かに住む前は面倒だと思いましたが。特に最近は宅配などで外部の人が入ってくる機会が増えたので、目的階に止まらないエレベーターは安全だと感じています。ご近所付き合いぐらいなら、階段を使えばいいですしね。
マンション内でご近所付き合いはあるんでしょうか。一戸建て育ちで分からずで。
>>472 匿名さん
都心のマンション内で、エレベーターロックが面倒なくらい行き来する付き合いって、どんだけある？ ほとんどは、入居時に挨拶に行くか、共用部ですれ違って挨拶するか、理事会の総会で顔を合わせるぐらいでは。
昔、エレベーターロックのないマンションに住んでいました。階下の人が精神異常者で、階をまたいで徘徊するのが怖くて今はエレベーターロックがなくては住めません。ちなみに精神異常者のいるマンションは最低でも1億を越えるファミリー世帯のマンションで、一人暮らしの方でした。こんなこともあるので、エレベーターロックなしでは住めないです。
どんなに話しても今更エレベーターロックつかないです。
ご近所づきあいは挨拶程度で。
深入りすると住みづらくなります。
「どこの制服？」ってなるでしょう。
挨拶すらしないのは教育上よろしくないです。
私も以前住んでいたマンションの隣人が変な人で、壁をたたいたり、ドアを蹴ってきたり、本当に怖い思いをしました。平均的に1億以上はするマンションだったので、お金があっても変な人はいるのだと痛感しました。子供が小さいので怖くて引っ越しましたが、隣人だとエレベーターロックでは防げないです。。。
A2タイプの間口ってどのくらいなんでしょう。コンロとシンクがL字になっているから狭そうな気がしました。
問い合わせしましたが、A2は完売してました。
茗荷谷駅から歩きました。クレヴィア茗荷谷 文京の丘と比べて見ましたが、オープンレジデンシア茗荷谷の方が立地がいいかなと思いました。直近の物件からみても茗荷谷駅から近く、大通りからも一本入るので立地がいいかもと思いました。
立地だけでいうと、茗荷谷でここより良い立地なマンションは中々ない上にエリアが希少なんだよね。小石川5丁目も良いけど、そっちはわりとマンションがある。
>>488 匿名さん
参考になります。
茗荷谷で物件を一年半ほど探しています。
中古でもいいので検索しており1980年代の物件もこちらの新築物件とほぼ変わらない価格なので驚きました。 折角お金を払うのであれば新築や築浅がいいですし、場所も駅近がいいです。
マンション選びは難しいですね。
>>489 マンション検討中さん
茗荷谷で築浅で好条件な部屋が欲しかったら、中古は気に入ったものがあればすぐ内見して買うしかない。特に窪町小学区は、賃貸暮らしの人含めてみんな狙ってるから。ここは正直かなり高いけど、好立地かつ希少性高い。ただ、小規模で共用設備は最小限でリセールは未知数。実需で、とにかく立地が気に入った、って感じの人向け。
D2タイプ（74.58平米）は窓付きバスルームがあって希少性が高い。収納スペースもあり、オプレジにしては居室内の柱の食い込みが少なく、なかなか良さげでは。天井高はいくつかな。下がり天井部分はどこかな。玄関前にアルコープもあるのかな。立地が良い一方、エレベーターロックやディスポーザーや駐車場がない分、坪単価がどのくらいになるかが判断基準になりそう。学区の評判が良くて、大学などに囲まれた文教エリアであるのは当然で、それを差し引いて、建物・設備スペックや今後の生活スタイルなどを冷静に見極めた上で購入できたら、かなり良い物件となるかもしれませんね。適正価格を判断するために、周辺の不動産相場を調べたり、地元不動産に聞いたりするのも良いかも。不動産購入の成否は入念なリサーチをするかどうかにかかっています。
>>490 匿名さん
ありがとうございます。
周辺の護国寺や大塚と比べても狙う方が多いというエリアということが伝わりました。不動産の方からも多くの人が空きやタイミングを見ていると聞いていたので理解できました。
D2は面積の割に部屋が狭い。長細いからかしら。
ここは立地は良いですが、デベが学区のブランドの足元を見て坪単価を上げすぎ。中学受験や高校受験で受かった名門校が遠かったら、通学する子供が可哀想。世間的に評判のいい小学校に行ったからと言って最終的には本人のやる気と努力だし、親同士のプライドに挟まれて窮屈な思いをするのは子供たち。仮に最高学府に行っても、誰もが知る企業において、社会人として成功しない事例をたくさん見てきた。良い学区に住んだからと行って、親のエゴで子供の未来の選択肢を決めるのはどうかなと思う。特にこれから混沌とした時代に、旧来の価値の押し付けに従って、学区の優劣で不動産を選ぶなんて馬鹿馬鹿しいと個人的には思う。学区で不動産を選ぶことは否定しない。いろいろな考え方があるべきで、あくまで自分の経験に基づく意見です。気を悪くなさらないでください。すみませんでした。
まあ確率論でしょ。
佐藤亮子のような天才ママじゃ無い限り、ある程度の環境に身を置かせてあとはそこで頑張らせるしか無い。
子供は1人で勉強に没頭するなんてそんないないし、ある程度の環境で周りに引っ張って貰うって事になるのは仕方ないでしょう。
自分だって親の思う通りに育ったかと言えばそうじゃ無いし、逆に子供の頃、親のサポートが充分だったかと思い返せばそうじゃなかったって思うところはある。
親は親で今考えられる自分なりの最高のサポートを子供にしてあげればいいじゃない。
自分の子供たちを育てるなんてのは人生一度きりなのだから。
嫁は普通の公立中から小石川高に合格したとのこと。
>>496 匿名さん
同意見です。とはいえ世の中には「少しでも良い（何が良いのかはここでは置いておきますが）学区に行かせたい」と思う親は沢山いて、そう言う親がいる限りこういう土地の値段は下がらないんですよね。「その学校がある限り価値が下がりにくい」というのは、家を買う上で大きいメリットだと思います。アメリカでは学区ベースで不動産を検索できるサービスがあり人気になっていますしね。
一方、不動産価値とは関係ない個人感情の話をすると、このような混沌とした世の中ですので偏差値をベースとした「学区」「高学歴」「有名私立」といっだのの価値に対しては非常に懐疑的です。むしろ、個人主義の時代において価値が同質化された環境で育つことの危険性の方が高いとも思います。
いずれにせよ、子供は親の思う通りにはなかなか育ちませんから、土地の価値だけに目を向けて投資目線で買うならアリな物件だと感じました。
今週末はもう二期なんですね。75平米3LDKが1.1億なので、立地考えるとだいぶこなれた価格になった気がしますね。細長く、外廊下で行灯部屋があるのは残念ですが、お風呂に窓付きですし、全部屋にWICがついてますし。エレベーターロックがないにしても、この価格ならオプレジらしくリーズナブルって感じがします。
子どもがいないので窪町学区でなければよかったのにと個人的に思ってます。そしたらあと少しは安くなるのかな。
場所が好きなんですよね。静か過ぎず、緑も多く。
>>505 匿名さん
1、2年前と比較して1割程度は相場が高いと思うので、ブランドを加味しても仕方ないかな、って気はします。1億だったら、それこそ殺到する価格帯だと思うので。今、築浅中古でも1億に近い価格帯からしかないですしね。
1.1億のD2って何階なんでしょう。3階かな？
勧めてくれているのは1期購入者なのかしら。
今見たら本郷のほう、3LDK先着順で出ましたがこちらに比べかなり安く感じました。
二期申込始まりましたね。倍率はかなり高いんでしょうね。
一期と異なり、建築現場周辺での勧誘が激しいです。申し込みが入らないのでしょうか。
日経平均、1万が2万、2万が3万にまで来てんだから、当たり前かな。
持たざるものは辛い…
>>514 匿名さん
同じく建築現場近くで話しかけられたけど、新入社員の子が呼び込みをかけているそう。
億ションで何も分からない子に全部を対応させるわけないだろうし、問い合わせで成績が見込めない以上、営業として現地周辺から自身の客を作りたいという意図なら理解はできる。
申込が抽選するほど入らないならこんな短期のスケジュールで2期やることもないんじゃないかな？
>>516 匿名さん
自分が説明を聞きにいったときは何も分からない新人に対応されて、余計に時間がかかった感じなんだが、舐められてたんだろうか。。。何を質問しても、何も応えられなくて、対応が遅い遅い。。。
本当にココ、いろんな営業がいる 総じて体育会系のノリが多い
確か2019が100周年とかで、着物着て紫友同窓会に出かけてたわ
二期も抽選外れました。また別のところを探します。
