プレミスト京都西院ってどうですか？

>>605 ご近所さん
医療施設、スーパー、TSUTAYAなど、施設が充実しているのは、ありがたいですね。
長期的に住めるマンションなので、実需の方には、非常に良い物件ですね。

プレミスト西院の近くに、プレサンスコーポレーションの新築マンションが、建設中です。

敷地のサイズから、小規模マンションになると思います。イオンモールには、より近くなりますが、西院駅から少し離れます。大通りには面していないので、騒音は静かだと、思います。

プレミスト西院とは、少し環境や条件が変わるので、好みがわれると思います。これから西院エリアでマンション購入を検討される方は、両物件をみて、どちらが自分にとって良いか検討されると良いと思います。

今朝のニュースで10年以内に京都市が財政破綻の可能性ってありましたね。
京都市立病院の駐車場の電光表示板が何年も故障のままとか、
以前から、京都市は金がないって話は聞いてましたが、全国放送で紹介されると…

程度はわかりませんが、マンションの価値にはプラスじゃあないですね。

>>608 匿名さん
京都市が所有する土地を民間に売却してくれると、一等地がマンション用地に
化けるかもしれません。買い手にとってはチャンスともいえます。

>>608 匿名さん
京都市の財政破綻は心配ですね。コロナ禍でさらに観光業の収入も激減していますし。

もし破綻したら、マンションの資産価値影響も心配ですね。

>>609 匿名さん
土地の有効利用で、財政回復。
そして便利な立地で、良いマンションが建設されれば、
一石二鳥ですね。

>>611 マンション検討中さん
超一等地は、マンションだと高価になり、セカンドが増えるので、ホテルへ。
高さ制限の緩和で後押し。コロナ禍も永遠ではないので需要はありそう。
東西線沿線でセカンドが少なさそうな場所はマンション化して、税金と乗車率アップ
その意味では、六地蔵の大規模マンションはありがたい。
今後は、地下鉄駅と直結マンションが増えるかもしれません。

既存のマンションの中古価値は、今後の新規マンションの分布次第でしょうか。
中心部は再度、ホテルが増えると中古マンションの希少性は上がる？

一時は東西線でも太秦天神川とか六地蔵とか、はずれのほうでマンション計画が
進んでいたけれど、コロナ禍でホテル需要が減ったせいか、田の字地区でも
マンション計画が増えてるし、西にしても、このプレミスと京都西院のように、
西大路通までで、けっこういいマンションが出来ていますね。
はずれに行かなくても､庶民が洛中でマンションを買える時代になってきたのか。

洛中は結局人気なので、デベも安売りしないですし庶民が買えることはないですよ

「庶民」も「一般の方」も定義はひとそれぞれですからね。
ちなみに、洛中は、検索すると、東大路，西大路，北大路，九条通の内側または
東は鴨川、西は千本通とあります。
いずれも、田の字より広いので、
こういう、あいまいさは、自分に良い様に使うことにしてよいのでは。
こちらは、洛中のマンションといっても間違いとは言いきれませんよね。
言葉遊びですが。

田の字エリアでも、微妙な立地のマンションもあります。またプレミスト西院は、右京区でも非常に魅力的な立地のマンションです。
大和ハウスというブランドの信頼性もありますし。

西院駅のからの徒歩時間さへ、許容できれば、、ま、いいかも。
この前、実際に、歩いてみましました。それなりには、距離もあり時間も若干かかりはしましたが、ま、しゃあないですかな。飲んで帰る
花金はタクシーすれば、ええでしょね。

阪急西院から四条烏丸までは、電車で3分と非常に近い距離です。もしタクシーを使用しても、少額で帰宅できると思います。

外構？ペンキがはみ出たり雑さが気になりました。廊下も塗りむらや、はみ出ている部分が多すぎて。残念です。いくらアフターフォローがあるといえ内装は大丈夫なのかな？と思ってしまいます。

>>619 マンション検討中さん
そうなんですね。非常に気に入っているマンションなので、少し残念です。

プレミスト西院はモデルルームや購入予定の住戸を確認させてもらいました。内装は、綺麗に仕上がっていると思います。

外構もメンテナンスしていただけると、良いのですが。

ここのスレッドへの投稿は、他の物件より、内容がためになるスレッドが多いですね。

建設的な意見が多いと、マンション購入に関して、いろいろ勉強になるので、非常に良いです。

人気度:4.9　参考になる:1900強
京都市内のマンションでは、非常に注目度の高い物件ですね!!

とうとう本日、プレミスト京都西院の引き渡し日になりました。

これまでこのマンションスレッドで、マンション管理、利便性、エリア環境、住民の質など、大事なことを多く学ばせていただきました。

おかげで納得のいくマンション購入ができました。

今後は、学んだことを入居後の生活にも役立てていきたいと思います。

今まで、ありがとうございました。

>>623 マンション検討中さん

お引越しおめでとうございます。
納得のいくマンションに出会うのは本当に難しいですよね。
時間をかけて検討された結果なんだと思います。

もしお時間あれば、入居後の感想などを教えていただけると参考になります。

>>624 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
また、住民スレッドへ入居後の感想投稿させていただきます。

サイトにキャンペーンの案内がありますね。8/1まで。

もう完成していたんですね。

立地が便利でも不便でもないというのか微妙なのですが
価格が結構高めの設定。

大規模だから仕方ないと思いますがまだ販売中。
値下げがないと完売は厳しいかもしれません。

京都市内のマンション価格を見るとコレくらいはしてきてしまうのだと思う。
京都市内が人気だから高いのか、
それとも全国的にマンション価格が高い傾向にあるからここもなのかどちらなのかはわかりませんが…。

プレミストは投資用のマンションのイメージがあるのですが
ここの場合はどうなのでしょうか。

プレミストは実需マンションですよ。プレサンスと混同していませんか。

共用部分の廊下に傘やらベビーカー、スケートボードを置いてあるのが気になりました。分譲マンションでは考えられないので。ルール守れないのでしょうか。
コンクリートのひび割れ、階段がスカスカ？になっているのは明らかに工事ミスでは？耐震大丈夫か心配になりますが。壁紙、ペンキのはみ出し等雑さが目につきますが、ジオ二条と唐橋と比較した際に立地、価格が中間なので悩む所です。キッチンのコンロが今時ホーローだったり、標準装備が今ひとつなのも土地価格からして仕方ないのかなとも思いますが。今ひとつ決め手になるものがありません。

>>630　マンション検討中さん
>>傘やらベビーカー、スケートボードを置いてある
これって育ちとか出ますよね。規約読んでほしいです。そして、「ええやん」精神だと注意されても直らないので厄介です。
多分、住民によって違うので階によっても差がありそうですが。
新築マンションって、住民ガチャが最悪だと住み心地最悪なわけで切なくなります。

エントランスのドアはすごくかっこいいですよね。

私は初夏のご成約キャンペーンとして8月1日までのキャンペーンが貼ってあったのが気になりました。もう8月10日なので・・・

5期1次とHPに記載がありますね。
概要を見ると、それぞれの広さと価格がわかりますが、お得になっているのでしょうかね。

大分コメントがありませんが。。
完売はまだまだでしょうか？残り何戸くらいですか？

キャンペーン、変更されていました。ご来場新春抽選会キャンペーンは、1月6日から1月30日まで。
ダイソンの空気清浄ファンヒーターや、バルミューダのレンジがもらえます。
ただ、少数なので、たくさんの人が菓子職人のアソートギフトになりそうですが。

34戸販売中だそうです。即入居可物件。値引きについてはよくわかりませんでした。

他のディベロッパーに関するスレで、完成在庫ゼロを標榜するディべは
賃貸業者に完成在庫を売っているとの話を読みました。
管理組合にも影響しそうですが、プレミストはどうするのかご存じの方いらっしゃいませんか。

>>635 匿名さん

こんな情報がありました。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

納得して買って入居している人は楽しく暮せばいいが。。。。

竣工１年経って、１５１のうち３０以上の残は深刻すぎる。
大規模でもバス停しかない桂川とか、最果ての天龍寺とか、鹿山隣接の松ヶ崎じゃない。西院は都会だし、これからも開発。マンション銀座とまでは言わんがモノが良ければすぐに捌ける場所。イオンモール直近なんて忙しい世代・楽したい世代にはキラーなポイント。ましてプレミストやで。

なのに残２０％なのには理由がある。いまさら値引きなしで購入なんかありえない。
買う人は、支払い余裕（ローンOK）なことを営業さんに証明したあとガッツリ交渉。
家具付きとかじゃなくて、どーん。どーん。どーん。どーん。と要求。
そんなん今までにない。と言われたら稟議書回して決済取れ！と要求。
来月入居が必要な人以外、他に買える物件は近場にいくらでもある。

こういう物件、いま入居している人でも事情で売却が必要になったりする。棟内に売れ残っている新築があると迷惑以外のナニモノでもない。買ってすぐ売って利益がでる物件とは真逆の状態。売り切る力がないのならダイワハウス社員が買え。大阪まで交通至便でオススメだ。

最近、送られて来たチラシに成約戸数100戸突破(2022年1月29日現在)と書いてありました。
まだ3分の1も売れ残ってるのか！？

ちょっと前のとあるサイトにこんなのがあったよ・・・

第1期1次～第5期3次
間取り: 1LDK(2戸)・2LDK(10戸)・3LDK(17戸)・4LDK(2戸)
専有面積: 52.77㎡～89.52㎡
価格： 3890万円～8050万円

こことの競合物件らしいジオ二条も売れ残ってるね。
京都はブランド物件だからといって無条件に売れるというわけじゃないのかも。

少なくとも残は31戸以上ある。
もしかしたら下の販売期を全部足しての３８戸。
公式WEBの物件概要　2022/02/10更新
＊第1期1次～第5期3次物件　３１戸
＊第5期4次物件概要　２戸
＊第6期1次登録申込物件　５戸
第５期４次以降の７戸が５期３次までの３１戸と重複しているかどうかが分からん。

残戸数について、この掲示板の４４０以降の書き込みをみると、
2021/5/18　31戸　2021/5/21　29戸　2021/5/27　29戸
この残戸数29戸という書き込みに”中の人？”が450／462で下のように書きこんでいるが、これもおかしい。＞その情報は確実に間違っています。＞既にそれ以上は埋まっています。 ＞そこの更新はだいぶ遅れてると思います。＞実際は埋まっているので、見学行って確認してみて下さい。 この掲示板はこの件以外でも時々、ヘンな人が書き込んでいる。（否定の根拠を書かない・モデルルームで聞けという）

他のサイトでは、竣工直前の2020年末の時点では６～７割しか売れてなかったはず。という書き込みもある。だとすると昨年5月の数字は、過去に○期○次として売り出して売れ残った住戸数だけを引用していた可能性大。（まだ１度も売り出してない部屋はノーカウント）
でないと、今よりも去年の５月のほうが残戸数が少ないというおかしな結果になる．
去年の５月は、ざっと４５～５０戸くらいは残っていたんじゃないか。

西院の物件概要はときどき見ていたが、残数の書き方がおかしい。
＜物件概要＞事項は宅建業法で規制のある重要な項目。
本当はもっと売れている。更新が遅れるのは当たり前。。などという言い訳はもともと通らない。

ここがどうなのかは知らんが、ウソを吐かないと売れない！と営業さんが思うような物件は買ったらアカンで。

この物件は、騒音と焼肉臭の問題があるので、完成したあとでないと契約しない。という客がいるのは当然だから、竣工時３０～４０の残なら上等だとは思うが、その後の進捗がゼロ（マイナス？）じゃ話にならない。

どちらにしても場所が西院で１５１戸売り出して竣工１年経っての残戸が二割超ではお話にならない。
今からの買いなら値引きは少なくとも１０％は要求しないとな。
それだと儲けがありません！と言うだろうが、この状態で利益を取ろうという姿勢がおかしい。

コロナ前なら、売れ残っている間に新たに出てくる物件が、もっともっと高くなって、割高だったものが割安に見えてくることがあったが、もうそういう時代じゃない。新規物件も安くはないが、面白い場所に面白いものが出てきているし、以前なら、強気で突っ走った立地にちょい難アリ物件なら,ちょいと価格／その他に工夫を入れてきている。

今、検討中で、いますぐ入居しなくても良い人はラッキーだ。手広く検討したら、いいモノにあたると思うで。

補足だが、ダイワの言い値で買った人は、後から値引きされるとリセールに響くだろ。と思うだろう。

いますぐの転売なら、そのとおりだと言わざるを得ないが、通常は５～１０年経ってからの売却だろ。

リセール価格の９割超は立地と築年で決まるから、新築時の値引き有無は影響しない。てか、中古の仲介屋は不勉強だから何も知らんし、それで通用する世界。

西院のリセールを気にするなら、まず共有部分の放置物をなんとかした方がいい。

まっとうな分譲住宅購入者なら廊下にスケボーが転がっているような物件は買わない。ゴミ置き場とチャリ置き場と郵便受けを見て住民の民度を判定せえ。というのが中古購入のセオリー。これらは他物件とガチの勝負になる。廊下にベビーカーだのスケボーだのは論外。ＵＲ賃貸でもハテナがつく。

あのマンションは住民も管理もしっかりしている。と思われる物件にしないと。

販売当初はかなり反響ありそうだったのに、なんでこんな売れ残ってるんや？値段か？

うーん、西院は便利なとこだけど便利なだけならもっと郊外で安いとこあるし、市内の高級嗜好としてはやっぱり御所南とか上京、中京で欲しいんじゃない？共用施設とかエントランスとか近隣でこんなに豪華なの最近無いから建物としては屈指の良さだと思うんだけど。

>>634 匿名さん
こちらまだたくさん売れ残ってるのですね、驚き。焼肉はいい匂いですが、毎日だとしんどいかもですね。京都で１番のヘルメット販売店ツボイがマンション前にあるのでヘルメットを買うときは便利な物件なのですが

近所の大阪ガス物件に応募して落ちました。ここは、あそこに比べて高すぎます。

>>645 マンコミュファンさん
共用施設など豪華な点が、コロナ禍では活用できないので、
無用な施設に見えるのもマイナスかもしれませんね。

もう結構な値引きとか提案してるのかな？
3ldkで70平米で4500前後まで落ちるなら、ネガティブな要素があっても、だいぶお買い得な気がする。二条の定借シエリアが申し込み殺到で即完売したけど、65から70平米で価格が3900から4500くらいだったし、このあたりの層に検討してもらえれば完売すぐだろうに。提案のがランニングコスト高いしね。

>>649 マンコミュファンさん

提案のが×
定借のが○

立地からいうと、二条駅界隈のほうが何かと便利ですし、
ここは「西院」とは言っても実質的に「西大路五条」だから、
イオンはあるけれど、それ以外ぱっとしないのが苦戦の理由かと…

>>649 マンコミュファンさん
二条の定借は、推測ですが、70年分の借地代が最初の購入代金にかなりの部分入っているようでした。
月々の借地料は、税金＋アルファ程度でかなり安かったと記憶してます。
その結果、土地付きマンションより20％くらい安かったようです。
リセールや70年間借りるのが不安だったので見送りましたが、
ここに目をつぶれば、良い物件だったと思います。

あと、二条は駅前にスーパーが何件かあり、通勤の帰りに立ち寄って買い物ができます。
西院は、通勤帰りの買い物は、マンションを通り過ぎてイオンや、ライフに行くことになるので
平日の動線が長いのもネックですね。

うん、そうなんだけど定借が気になっても同値かちょい高いぐらいで完全に買えるなら西院でも建物のクオリティがこっちのが良い？からこっち買う人がいるかなと思った。やっぱマンションて立地なんだよなぁ。

シエリア二条の掲示板見てきたけど、地代って月1万くらいみたい。土地の固定資産税と変わらないね。ランニングも高くは無いんだな。
また二条あたりか西院に定借できて欲しいけど、もうデベも相場の10から15%オフぐらいから販売しそうですね。

駅近でなく、イオンが近いのは、郊外って事ですね。
郊外にしては価格が高いのが問題だった様に思います。