ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より 徒歩6分
ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より 徒歩7分
りんかい線「大井町」駅（B出口）より 徒歩7分
東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より 徒歩7分
京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.62m2～78.41m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社 JX不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-07-05 14:43:43
>>60
同感ですね、腑に落ちません。
CTもクレヴィアも内廊下でディスポーザー付いてませんでしたっけ？
内訳知りたいですよね。
管理費はどういうロジックで決まってるか、詳しい人教えて頂けませんか。
ずぶずぶの素人なもので。
単純にスケールメリットの差でしょう。シティタワーは635戸、クレヴィアは138戸でこっちは26戸。まぁシティタワーは共用施設と各階ゴミ置き場、24時間有人管理もあるので一概に比較出来ないですが。
三菱物件で最近出てた50戸超の千石一丁目は外廊下ディスポーザーで317円、100戸超の市ヶ谷は内廊下ディスポーザーで299円でしたから、それ考えたらここも妥当かなーと。
>>62 匿名さん
内廊下といいつつ廊下に空調ないです。
同じ規模のローレルコート大井町は外廊下、ディスポーザーなしでしたが、管理費1平米200円なので、ディスポーザーの維持費だけで平米120円、70平米だと月1万円払う計算でしょうか。
やはり高いような。
ローレルコートも50戸超でしょう。それだけディスポーザーは便利ゆえの維持費が掛かるってことですよ。
住友なんかタワマン以外だとまず付けない。100戸超でも付けないから、見た目管理費の安さ狙いとコストカットが理由でしょうけど。それと比べたら三菱は良心的ですよ。
便利な立地で全て角住戸というのは魅力的です。
でも、総戸数が２６戸と少ない上に、管理費が今の段階で高いとなると
将来はもっと値上がりするでしょうね。
パークハウス物件だからというのもあるのかな。お高いですね。
>>65 マンション検討中さん
戸数が少ないのでこれ以上管理費を下げられず、購入者が総合的な割高感を感じないように本体販売価格を下げているのだと思います。
本体価格を上げたらバランスが良くなるということにはならないでしょう。
なんか営業マンっぽい人いますね。
見てるなら管理費高いので見直してください。
羽田の新飛行ルート2本にちょうど挟まれている場所になりますので、騒音の程度が気になります。
>>68 名無しさん
67を書いた者です。
26戸で管理費用を分担したら、1戸辺りの負担が高くなるのは当然でしょう。
デベだって管理費が高いから物件が売れないのは本望ではなく、現時点で何とかやり繰りして出した数字だと思いますよ。今だけ無理に更に安い管理費を出したとしても、引渡し以降は住人達でその辺やり繰りして行くことになりますので、結局管理費を引き上げなければならないという事態にもなりかねません。将来管理会社を代えてもいい訳ですが、管理人の人件費が確実に絡んで来るので、どこだってそんなに安く請け負ってくれませんよ。確か現時点で管理人は平日午前中だけいる形ではなかったかと思います。これもやり繰りの一環ですね。管理予算総額が少ないので、仕方ないですね。
従って、「管理費が高い！」とアピールしたところで、下がる余地は殆どないし、意味のあることではないと思います。
デベとして手を付けられらのは本体価格しかないと思います。
それで本体価格が多少安くなっているということだと思います。
私が営業のように思えましたか？
>>71 通りがかりさん
誰がどう見ても営業マンの書き込みに思えますよ。
ふつうの感覚なら周辺物件のクレヴィアやシティタワーより共用施設が貧相なのに、管理費が月に4000円から1万円高かったら大きなデメリットと感じますね。
小規模物件でも、ローレルコートみたいに管理費抑えてる物件もあるなかで、「小規模物件だから管理費高くて仕方ない、管理人も午前中だけにして努力してる」なんて、検討者を無視したのデベ目線の最たるもん。
>>72 マンション検討中さん
ローレルコートは、50戸超えてるから小規模ではないですよ。
マンションの管理ですと、20～30戸といった小規模なものが共用施設がなくとも通常管理だけで高額になってしまうそうです。
低層マンションに憧れますが、なかなか低層で100戸超の管理費リーズナブルなものがなくて選択が難しいです。
ここは26戸なので構造的に高くなってしまうのはしょうがないのですよ。
小規模羨ましいが買えない者より。
>>72 マンション検討中さん
本気で仰ってるのかネタなのか分かりかねますけど、管理費負担って応能負担的なところがあるので、それに基づいて設備なり管理人勤務形態決めてますよ。
ちなみに26戸は相当小規模ですから、管理費負担が他より高くなるのは必然です。小規模大好きなオプレジ物件見れば分かりますけど、管理人巡回とかで平気で400円超えてたりします。これはこれでホントかよと思いますが…。
そもそも、規模が全然違うシティタワーもクレヴィアタワーもローレルコートも比較対象として不適ですので、そこから見直さないと未来永劫理解も納得も無理ですよ。
>>74 匿名さん
小規模でも管理費200円台はふつうにありますね。
極端な例を持ち出して話を逸らしてますが、ちょっと調べればここの管理費が高いのは明白ですよ。
中途半端な物件の担当されて大変かと思いますが、営業活動頑張ってください。
柱の食い込みも厳しいですし、せめて機械吸気とt2サッシュにしないとスペック低すぎて話にならないと思いますがね。
>>75 マンション検討中さん
何と戦ってるのか全く理解出来ないけど、じゃあ管理費200円台の小規模マンション買えば？年12万円の負担増も許容出来ない所得レベルだと、大井町なんて買えないでしょ。
>>76 匿名さん
結論をいえばこの規模、スペック、価格帯でディスポーザーを付けたのが失敗。
もしくは建物のスペックをシティタワー 並みにして高級小規模路線でうればよかった。
大井町物件はポテンシャル高いと思うけど、スペックの低さと管理費の高さのアンバランス差が納得できず、この物件からは撤退します。
>>75 マンション検討中さん
小規模で管理費が200円台の物件を参考までにお教え願います。
67, 71を書いた者ですが、関係者・営業ではありませんよ。逆に不動産のプロでもないので、本物件の管理費が戸数を考慮しても高いことをご教示頂ければ助かります。
自分で調べろよと言いたいけど、とりあえず大井町周辺の新築はこんな感じ。
ピアース旗の台 287円/m2 48戸
内廊下 ディスポーザーなし
バウス品川戸越 262 円/m2 47戸
外廊下 ディスポーザーあり
プレシス大井町パークフロント 297 円/m2 42戸
内廊下 ディスポーザーなし
30戸以下の物件はなかなかデータがないわ。
40戸台よりも30戸未満にプレミアムを感じて月に4000から7000円払ってもいいならお好きにどうぞ。
