アルファステイツおもろまちについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：沖縄県那覇市おもろまち4丁目15-1（地番）
交通：沖縄都市モノレール線(ゆいレール)「おもろまち」駅 徒歩6分
「新都心公園前」バス停 徒歩2分
間取：2LDK、3LDK
面積：57.80平米～82.50平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-08 18:23:33
駐車料金の設定次第では、その修繕積立金でも保守できます。
ただし管理費に組み込まれてない事が前提です。
管理費を安く見せかけるために、どちらもやってないと思いますが。
その駐車場の月額ですが、2,500-30,000円（にせんごひゃく - さんまんえん）です。
タワー駐車場で、何故に 一律でなく こんなにも 金額にハバ があるのかが 不思議です。
ここの施工は、イチケン 九州支社なんですね。
>>22 匿名さん
平置き区画もありますので、そちらの駐車料金が万単位になっています。
タワーの駐車料が2,500円です。
他のマンションは機械式駐車場は平置きにくらべて安く、千円単位の設定になっています。
こちらもタワーの方は待ち時間も発生しますし、その分価格差があるかと思われます。
>>20 匿名３さん
積立金の金額がネックです。
大手デベの方が修繕積立金が一万円切っているところは大変とおっしゃっていました。また積立金の基準は満たしていても世帯数もある一定数以上ないと後々の世帯当たりの負担額は大きくなります。
各物件で規模や設備やグレードが異なるので、一律に月額１万円が妥当とも言えない。それでも不十分なケースも多々ある。
そして、デベは自分にとって都合のいい説明や意見しか言わない。なので、高額の積立金を弁解したり、積立金を上げたい時には、高めの金額を事例にあげるので要注意です。
そもそも、人件費や資材費の高騰をどの程度で見積もっての修繕計画なのかを、ちゃんと理路整然と説明出来る管理会社は非常に少ない。
>>24 マンコミュファンさん
タワー駐車場が全て2,500円だと点検費だけでカツカツです。保守代金も別で掛かるのに。
修繕積立金も問題があるレベルの安さなので、5年毎の上がり幅が凄いのでは。
車を持たなくても生活できる場所なので、ある程度歳を重ねても暮らしやすいかと思いました。ただ一番安い部屋でも販売価格に初期費用と加えると四千万後半するので価格に見合うのか・・・。修繕の時期が来て積立金だけで事足りるのかも不安です。
ゴミ捨てが24時間ではないためセカンドには向かないので居住用の方が多いのでしょうか。
こちらを現時点で購入している方は数年ですぐ手放すつもりで購入されていますか？終の住処として買われた方はいらっしゃいますか？立地以外のこのマンションの強みを知りたいです。
>>26 匿名さん
規模によっては一万を軽く超えているところもありますね。築年数次第で二万円近かったりします。
積み立てした額は入居者の修繕に役立つので、ある程度の額があると安心です。いざその時が来て余剰分があまりに多ければその時点で修繕積立金額を調整すれば良いかと。
当方は販売時点で修繕積立金が低いと、後の事は知らないけどただ売りたいだけの会社との印象を持ってしまいます。マンションの仕組みをよく知らないと 一見、月々の費用があまりかからないように見えてしまいますから。
>>28 マンコミュファンさん
立地がマンションで一番大事なので、その点は安心かと思います。
ただしタワー型の機械式駐車場という大きなデメリットがあるため、住民が無関心だと後で苦労します。
管理の収支予定と長期修繕計画の中身が分かれば、もっと詳しい意見を述べれるのですが。
確か国交省の指針として、１戸あたりの修繕積立金の月額の目安は【専有面積 ㎡ × 200円】です。
この指標を此処にあてはめると、【 面積：57.80平米～82.50平米 】なので
【 適正な修繕積立金（月額）：11,560～16,500円 】となるのだが、投稿にもあったとおり
【 物件概要では積立金(月額)：4,200～5,100円 】と明示されています。
お解りかと思いますが、省庁指針の三分の一です。
指針に対して７掛け～最悪で半額程度の物件は実際には沢山あります。いずれ値上げでしょうが。
駐車場使用料で発生する余剰金（差益）を、修繕金に振り返る管理組合もあるが、多分ここはムリ。
＞＞27 投稿 のとおりです。
＞タワー駐車場が全て2,500円だと点検費だけでカツカツです。保守代金も別で掛かるのに。
>>31 eマンションさん
長期修繕計画がどうなっているか知りたいです。積立金は少しずつ上がっていくようですが何年おきにいくらかは不明です。どのような収支計画を元に現在の修繕積立金が算段されたのか。
管理費は一万超えていたのですが管理人は常駐ではなく通いです。ゴミ捨てが24時間ではないことから管理人の拘束時間はそれほど長くないと思われ、植栽や施設の維持費に費やされるのでしょう。
購入に踏み込むにはタワーがネックになりそうですね。一般的にタワーの維持費、修繕金額はいくらかかりますか？ちなみに規模は40台くらいで、内5台くらいは大きめの車体にも対応していたはず。
昔この近辺（建設予定地から100mちょいくらい？の場所）に住んでいたので参考になればと思いコメントです。
その当時は車なしでしたが、徒歩圏内にモノレールとメインプレイスがあるので、車なしでもなんとか生活できてました。モノレールは便利ですが朝の通勤はかなり混んでた記憶です（昔の話なので延長した今はもっと混んでるかも。）
このマンションから一本通り挟むと飲み屋（居酒屋やスナック）が並んでいるので、夜はちょっとうるさいです。
あと、付近に飲食店が多いので夜はゴキブリを沢山見かけました。当時は3階でしたが超デカいゴキブリに侵入された経験者ありです。。
ちなみに地元の人なら知ってると思いますが土日はメインプレイス周辺はかなり混みますよ。
いろいろメリットデメリットありますが、住んでいた経験から立地は便利なことは間違いないです。
>>33 マンコミュファンさん
4段パズル式なら分かります。タワー駐車場はこれより高いのは間違いないです。
点検費は製造業者の点検で1パレット3,000~4,000円ほど。(沖縄の料金)
保守は1パレット辺り約14,000円貯めておけと国土交通省がガイドライン出しています。
これだけでも販売時の修繕積立金が少な過ぎなのが伝わると思います。
>>35 eマンションさん
点検は月１で保守は半年に一回のものでしょうか。
タワーではどの単位になるか不明ですが、１台を載せる台当たりだと毎月赤字になってしまいますね。
>>34 通りがかりさん
少なくとも彦が開いている間はうるさいだろうとは思ってましたが、飲み屋があるとだいぶ遅くまで騒がしいでしょうね。
ゴキブリ、、は 引きました。
お財布事情を考えると一階でもギリギリかと検討してましたが侵入の危険は高そうです。購入意欲が少し萎えました(笑)
近くに住まわれていた経験談はとても参考になります。ありがとうございます。
>>32 匿名さん
修繕積立金、今から修正とかは無いですよね？一期完売で先に契約した方々はこの条件でしているので。
修繕積立金額がこのままだと、かなりのネックだということがわかりました。
>>36 マンコミュファンさん
点検は年6回です。
保守はモーターやチェーン交換等の積立金ですね。
数百万円の出費になりますので。
ロープ交換も50万円ほどします。
費用は事前に分かっていれば対策できますが、人任せだとアレな事になります。
>>38 マンコミュファンさん
先ずは、管理会社からの概要説明とその合理性の検証が必要です。引き渡し時には計画策定時の与件に変化も発生している筈ですからね。
・修繕計画策定の前提要件(高騰トレンドの見たてを含む)・具体的な修繕内容・直近の類似物件での実績・最近の実績を踏まえて当物件での修正の可否検証など。
管理組合設立後に総会議案となれば、修繕計画を精査して総会で審議する事になる。計画を修正変更するならば積立金の増額や修繕内容の見直しも必要かも。
管理会社と一期の組合役員の対応にもよります。
私も隣町に暮らしてましたが、この辺りは便利だし綺麗に整備されている街区です。毎週、買い物や飲食や散歩などしていました。
尚、環境的に大きいGは県内に棲息しています。道路などでよく死骸を見ました。我が住戸はMS2階で幸いGは出なかったが、アリが現れ驚きましたが駆除出来ました。方法次第でGも予防可だと思います。
