グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲートってどうですか？

ここ数年で、観光客がぐっと増えて人ごみがあるのはわかりますが
マンション周辺がということではありません。
ただ、本当に買い物なども不便ですし、最寄り駅が３駅あるとはいえ、
一番近いのは京阪の鳥羽街道駅。駅周辺、特に何もありません。
食料などの買い物なども考えると車は必須でしょう。
この価格帯まで出すのに??と思う人は多いかなと思いました。

あまり聞いたことのない管理会社だと思ったら北九州の会社なのですね…

近くにお住みでない方は想像しにくいかもしれませんが、外国人観光客は本当に多いです。
民泊に対する対策がとられていないと大変だと思います

やはり評判悪いですね
評判悪い上に工事の音がめちゃくちゃうるさくて
このあたり静かだけが取り柄なのにこの管理会社ろくなとこじゃないですねー工事の指示は別の委託かもしれませんが、マンション建設反対運動ないのが不思議なくらいです

工事がうるさい場合は連絡したほうがいいかもしれません。苦情がこないなら大丈夫か！と悪化する可能性もあります。工事の時間が守られているかも確認して下さい。

公式サイトが更新されて情報が増えてます。
しかし、このマンションの西側に道を挟んで3mほど低い土地にマンションがあるのですが、ムービーなどでは目立たないように暗くして画面の端に配置したり販売価格を一番安い「2LDK3000万円台より」「3LDK3300万円台より」と表示する（最高は5800万円ぐらいだったと思います）など都合の悪い部分を隠したい意図が見え見えです。
このマンション自体はとても良いと感じているのですがサイト運営の責任者は「よく見せる」ことの意味を履き違えているようで残念です。

これ西向きの部屋、窓開けれないですよね？
あまりに隣りのマンションと距離が近すぎる。ベランダに目隠しみたいな策？かつくのでしょうか

公式サイトの更新見て？と思ったのですがスーパーフレスコ徒歩１１分、ライフ１３分、絶対行けませんよ。販売会社さん本当に歩かれましたか？急に幼稚園や小学校の情報を出すのも気になります。事業会社さんは九州の会社ですよね。管理会社も九州本社で、そもそも何故この立地に販売したのかな？て素直に思います。伏見稲荷大社推しだったのではないでしょうか？

そもそも現地をちゃんと目視したのかっていう（笑）
11分、13分で行けたとして歩いて帰りは荷物抱えて帰れる距離ではないんですけどね。まぁ目安として書いてるだけやと思うんですけどそれでも？ですねー宅配サービスのオプションつけてる時点で不便なの認めてるようなものですし

そう思います。宅配サービスが最初から出てた時点でスーパーは遠いと感じていました。普通の子育てファミリーが生活するのには不便さを少し感じましたし、今、お稲荷さんが凄いから、ここにマンション販売だと売れるという意図を感じます
なので富裕層、海外の人のセカンドハウス購入にも思えたし、そうなると管理組合ちゃんと成り立つのかな？という点で購入見送りました。

>>81 通りがかりさん
富裕層ならここは買わないかと…
田の字エリアか、静かな所にすると思います。中国人が買うのでしょうか…

82さん、そうですね。富裕層はもっと上エリアですね（笑）

あまり皆さんの評価良くないみたいだけど、実際結構売れてるのかしら？

観光公害と言う言葉がまさに当てはまりますね

京都府民なら分かるのでいいですが
一体どういった層をターゲット二しているのか知りたいぐらいです

>>71 匿名さん
昔の直違橋は原付きの逆走はokでしたよ。今の正確な情報は不明ですが。

バイク原付の逆走今は×ですよ

京阪、JRを普段から利用している人には便利な立地なのかもしれないです。
JRは奈良方面に行くのであれば便利ですが
京都、大阪方面であれば乗り換えなければいけませんが。
ただ、駅周辺はそんなに賑わっているわけではないので買い物などは大変ですね。

多分ですがJR稲荷駅まで歩いて１０分以上はかかりますよね。地元民からしたら鳥羽街道駅てやっぱり中途半端なんですよねー。

地元民ってのは京都人の意味？！鳥羽街道駅前に住んでいる者には便利だよ。

http://fushimi71.0152.jp/outline.html
全体概要
物件名
グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート
所在地
京都府京都市伏見区深草正覚町7-3の一部、32-8の一部(地番)
交通
京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩4分、JR奈良線「稲荷」駅徒歩9分、
京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅徒歩15分
用途地域
第1種中高層住居専用地域
地域・地区
準防火地域、15ｍ第1種高度地区、山ろく型美観地区、近景デザイン保全地区
敷地面積
2,684.97㎡
建築面積
1,533.21㎡
延床面積
5,568.04㎡ （容積対象面積5,007.21㎡）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上５階建
総戸数
71戸
建築確認番号
第ERI-19001808号（平成31年3月27日付）
駐車場
40台【機械式駐車場38台、来客用福祉対応駐車場1台、サービス用駐車場1台含む】
※月額使用料：12,000円?16,000円
自転車置場
83台【スライドラック式】　※月額使用料：200円・300円
ミニバイク置場
7台　※月額使用料：500円
竣工予定時期
2020年9月下旬（予定）
入居予定時期
2020年10月下旬（予定）
分譲後の権利形態
敷地は専有面積割合による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
売主・事業主
第一交通産業株式会社　大阪支店
〒532-0011 大阪市淀川区西中島5丁目6番9号 新大阪第一ビル6階 TEL.06-6390-8833
［国土交通大臣（13）第1786号・（一社）大阪府宅建物取引業協会会員］
販売提携(代理)
グランザ株式会社
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番 MJP烏丸ビル3F TEL.075-754-8328
［京都府知事登録(1)第13686号・（公社)京都府宅地建物取引業協会会員・（公社)全国宅地建物取引業保証協会会員］
設計・監理
不二建設株式会社　一級建築士事務所
設計協力
有限会社ウィード建築設計事務所
施工
不二建設株式会社
管理会社
株式会社ダイイチ合人社建物管理

http://fushimi71.0152.jp/outline.html

物件名
グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート

第1期販売概要
販売戸数
9戸
販売価格(税込)
3,050万円?5,630万円
間取り
1LDK+2F?3LDK+F
住居専有面積
55.65㎡?84.19㎡
アルコーブ面積
3.44㎡?4.51㎡
バルコニー面積
9.00㎡?12.78㎡
ルーフバルコニー面積
29.35㎡・40.78㎡
サービスバルコニー面積
3.43㎡?4.06㎡
テラス面積
9.00㎡?11.34㎡
専用庭面積
8.40㎡?12.00㎡
管理費(月額)
7,500円?11,400円
修繕積立金(月額)
3,900円?5,900円
ルーフバルコニー使用料(月額)
800円・1,100円
専用庭使用料(月額)
300円・400円
修繕積立一時金(引渡時一括払)
223,000円?337,000円
備考
※先着順販売のため、ご希望の住戸が売約済の場合がございます。予めご了承ください。
※お申し込みの際には、ご印鑑(認印)、身分証明書(運転免許証、健康保険証等）、直近2年分の収入を証明するもの(ローンをご利用の方のみ)をご持参ください。

申込受付場所
「グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート」マンションサロン

情報更新日　　：2019年7月8日
次回更新予定日：2019年7月22日

西館／駅に続く静かな街並みの顔となり、紅葉の共鳴が麗しい西向き棟。
詐欺やん。紅葉？？前のマンションしか見えんよ5階なら向こうまで見えるかもだけど

現地知らない人が書いてる？

91さん、地元民…田の字エリア在住です。鳥羽街道駅静かですが、それ以外はあまり魅力感じません。鳥羽街道批判じゃないけど、わざわざここに住むという考えには至りませんでした。

Ｂ地域なので興味無かったですが、参考程度の気持ちで行かせて貰いました。
場所は微妙ですが、価格安ければ、と思い検討しましたが、そもそも営業マンがタバコ臭くて二日酔い？のような対応され、検討断念しました。
価格も右京区あたりの物件と変わらないようなイメージです。

場所微妙なのに価格が中途半端に高い。2LDK３千万からは一番小さい部屋、しかも西側エントランス付近だったと思います。私も営業マンの方、素人？て思ってしまう対応でした。よく、販売代理て、別の会社挟んで営業ありますが、私は販売会社が直で営業された方がいいと思います。何なら、施工会社や管理会社の話も聞きたいくらい。営業マンていい事しか話さないですよね。

>>97 eマンションさん
見にいく気持ちなくなりますね。
タバコ臭い営業だけでもNGなのに、二日酔いだなんてどこの会社ですか？
信じられません。

>>96 匿名さん
田の字に住める人からしたら、たしかにこのあたり検討対象外だと思います。山科か、太秦天神川か、大津か草津などとの間で迷っている人がターゲットでしょう。ちなみに私は現在草津在住ですが、どうせ京都に来るなら中京区にと考えてましたが、あまりに高すぎて再検討中です。

購入しようかと思いましたが、断念しました。
まあまあ値段するのに立地等微妙すぎて、あと一歩惹かれるものがなかったです。
上でも書かれていますが、営業の方もなんか微妙で、迷っている身としたらそういうのもマイナスポイントになりました。

営業マンも人間ですからね、ここの営業は本当に難しいと思いますよ。高い、不便、何もない

100さん、鳥羽街道も良い場所なんですよ。けど立地に対する価格なんです。4千万とか出すのだったらここに決める必要がないなて思いました。
田の字エリア出身ですが、中心部にこだわっていません。自分が必要としてる条件に合った物件だったらいいし、田の字エリア外でも京都市内ステキな場所はたくさんありますから（笑）

102さん、営業マンも人間ですから…ここの営業をよく知ってる方てすか？同業者さんですか？
プロですよね。一生に一度買えるかくらいの高い買い物です。不動産会社さんにはそういう意識をもって営業してほしいです。タバコとか二日酔いとか、正直言葉きついけど、なめるな！と言いたいです。長い住宅ローン払うファミリーいらっしゃると思います。誠実に取り組んでほしいです

営業の態度が悪かったのはわかりますが長文たれてここで文句・営業マンに対して要望を言うのはさすがにスレチですよ。買わないんだったらそれでいいじゃないですか他行きましょう

104さんの仰る通りだと思います。
マンションを選択する、結論を出すまでに必ず営業マンと少なからず接し、答えを出し長いローンを組む、そこで営業さんの接し方一つで人生を左右されるわけですから、プロ意識の無い人にはあたりたくないですよね。
営業さん変更してくだいと言ってみるのも一つだと思います。

確かに駅は近いけど、そこまで注目される物件ではない気がします。しかし、口コミ人気は凄いですね。皆さんそれだけ注目されてるんでしょうか。

うーん、これだけ見学してる人がいるのがビックリなんですが

稲荷って日本じゃないみたいですね。

104.106さんに同意ですね。営業さん代えて下さい…ですが、私はそんな営業マンを接客させたその向こうの会社自体を見ます。そんな人を接客させてる時点で事業会社アウトですね。購入はしたくありません。

なんかこのスレ荒れてるね、購入層どんな人なんだろう？

購入してる人も品がないんじゃないですか。そもそも京都でグランドパレスなんか聞いた事ないのです。パデシオンかイーグルコートはよく聞きますが。

購入者をおとしめる言い方はきらいです。

購入見送りましたが、購入された方にとても失礼

営業の態度とかはどうでも良いけど、少し酷い販売会社ですね。グランザ？グランザがやってるからグランドパレス？
中心部に行きやすいので検討していますが名前が昭和感で恥ずかしい

この価格帯であれば、立地的にもかなり良いのかなと
期待して見学に行く方は多いだろうと思います。
ただ、最寄り駅はメジャーな駅ではありません。
周辺は静かですが、それ以上にこの立地の魅力はと聞かれると答えづらい。
買いたいと思うポイントが見えないなと思いました。

価格はかなり控えめな印象。
京都市内のマンションって中心部から外れてもとてもお値段がするところが多いですが
ここの場合は
そこまででもないのではないでしょうか。
値段が買うための動機となることもありますよ。

控え目？！この場所でですよ？
このマンション検討していますが、価格が高すぎて躊躇しています。
中心部と比較する人いないでしょ。
リセールは期待できないとは思っていますが
実家が近く悩んでいます、
しかし近くにパデシオンが出てくると聞いているので、とりあえず待ってみます。

控えめな値段といっても一階とか避けられそうな数部屋だけ。二階以上はほほ４千万以上だったような…。地元だからこそ、周辺環境知ってるのに鳥羽街道でこの値段は…。

ここ1階2階は(どの方角も)日当たりも風通しも悪いでしょうね
それでこの価格～は利便性トータルで考えて高い
3階～がギリギリ、5階はひとつ頭出る感じかと思いますが5000万以上ですか…？近所に住んでますがなんで周囲に隣接するかのようにコの字にしたのかほんとに疑問です。まわり道幅なんてほぼないのに

間取りから考えるとファミリー向けなのかもしれませんが
この立地だと子育ても終えて、夫婦でのんびりと・・・と考える夫婦向けかも。
最寄り駅が3駅ありますが、メジャーな駅ではないので使い勝手が良いとは言いにくいと思いました。

マンションの外観はいいんだけど。
やはり交通アクセスの面を考えるとそこまで惹かれるものがない。
外勤しない人ならいいかも。
閑静な環境で静かに暮らせそうだから。立地的に遊戯施設も建設される心配がないし。
国有地跡に建設されるんですね。

たくさんの間取りが用意されているということでした。
３LDKでも80㎡超えるものから、60㎡ちょっとのものまでかなり幅広い印象です。
家族形態に合わせて選択ができますね。
60㎡ちょっとならば
二人暮らしならばかなり空間は贅沢に使うことができると思いました。

間取り見ました。

21タイプあり、かなり豊富。
専用庭があるプランもあります。
2LDKの部屋からあるので、夫婦だけの家族も住めるのかもと感じます。3LDKが中心でメニュープランで3LDK→2LDKにもできるので注文住宅のように間取りアレンジして暮らせます。

トップページに、3LDKが3000万円台から、3LDKが3300万円台からと書いてありました。
頭金0円、ボーナス支払いが0円なので賃貸からの乗り換えを狙っているのかなと感じます。
駅から遠いから安いんでしょうか。

ここの管理会社の情報知っておられる方、又は今住んでるのがこの管理会社て方いらっしゃいますか？管理情報知りたいなあ…。

このマンションは子育て終えた高齢夫婦なら良いかと思いました。
数十年後の維持費心配。

129さんと同じ考えです。
子育て終えて、夫婦でのんびりと・・・というにはぴったりかもしれません。
ただ、そうなると買い物などが便利でないと困るのもあります。
このあたりって、ネットスーパーの配達区域なのでしょうか。
近くにスーパーって少ない感じがしたので。

立地のことで、いろいろとご意見はあるようですが
プランの種類が多く、京都らしく「和」を残したいのか
和室が１部屋あるプランもあるようです。
他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいです。
洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると
来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。

>>132 匿名さん
客を和室に入れるシチュエーションが思い浮かばん

洋室でも和室でも、来客が多いか少ないかは
それぞれの家庭状況によるのでしょう。
逆に外国の方とかであれば和室って喜ばれそうですけどね。
でも、どちにしても、ここって不便そうだなという印象しかなく魅力が少ない。

ここ現地行ってみましたが踏切に引っかかると結構待ちますね。しかも2線は結構きつかったです。これが毎日通る生活道になるのはちょっとストレスになる。本町通りも車が1台通れる車幅で狭いしその隙間を自転車バイクが通り抜けて子どもと通るにはちょっとなぁ怖いと言うかあぶないかな

135さん、現地に行かれたのですね。
確かに、あそこの踏切は結構待ち時間が長いと思います。
また付近の道も狭いですし
良く言えば昔ながらの雰囲気を楽しめますが
日々の暮らしと考えると、ここを拠点に考えるのは厳しいかもしれないです。

伏見区で購入希望。
高くてびっくりしました。ただどこ見に行っても高い

今年の夏に本物件の近くに引っ越して来ました。このあたりは周囲に緑が多くリラックスできます。それまで下京区に住んでいて、便利でしたが緑がなくゴミゴミして落ち着かない感じがありました。ここは京都駅にも近く郊外感もあって、きわめて都会に近い田舎という絶妙な地域と思っています。静かで騒音ありません。空気も綺麗です。

本町通りから本物件に行くには緩い坂道を上がって行きます。毎日のことなので登り坂が有ることは念頭に置いた方が良いと思います。それから本町通りは一方通行ですので車を使う時は本町通りを使って南に行くことはできません。

徒歩や自転車で本物件から本町通りに降りて伏見稲荷大社方面に行く途中には、大きな病院、銀行三軒、郵便局もありまあまあ便利です。昔ながらの煎餅屋、和菓子屋などもあり風情もあります。

不便な面は、喫茶点やレストランなどが非常に少ないこと。伏見稲荷大社の周りにはお店が多少ありますがそう美味しいところがなく、観光客だらけで落着いて食べられません。そして夜は営業しているお店がとても少ないので外食の多い方は辛いかもしれません。

大型薬局は京阪伏見稲荷駅近くのダイコクドラッグがありますが外国人だらけで大した商品ありません。食料品はライフ伏見稲荷店がありますが距離があるので最低限自転車が必要です。他にフレスコ深草店もありますがライフの方が充実しています。ただそこに行くまでに本町通りと師団街道と渡らなくてはならず、本町通りを走行している車のスピードがとても早く危ないと思うことも多いです。（子供の飛び出しは危険）

リタイア世代が老人ホームに入るまでの間10年15年を過ごすのには良いと思います。

京都は踏切、妙に長いところが多くないですか？
他県から見た感じなのですが、交通量が全体的に多いのかな・・・バスも渋滞が多くて自転車の方が早いじゃんなんて感じたこともあります。

地元じゃないので教えてほしいのですが、市立稲荷小学校、深草中学校はどういった感じですか？基本、荒れていない学校がよく、よければ偏差値が高かったり評判がいい学校だといいなと思います。小学校は徒歩5分で近いのに、中学校になると徒歩27分でかなり距離があります。
通わせている人、通う予定の人の声が知りたいです。私立中学校だとお金がかかりそうだし。どうなんでしょうね。

ここはエレベーターがないの？
だとしたら、5階の人は大変だね。
管理費が安いのはそのせいか。
エレベーターを管理するのって機械式駐車場並みに費用がかかる。
でも、エレベーターないと毎日高齢者とか辛いのではないか。

>エレベーターは西側の入り口から入ってすぐのところに1基あるみたいですよ。

そうなんですか。
まぁ総戸数も多くなくて、５階までですから
エレベーターは１基もあれば十分だと思います。
ただ、この立地でこの価格帯なのであれば
２基くらいあっても・・と思う人は少なくないかもしれないですね。

エレベーター、普通にありますよね。
将来的なエレベーターの交換コストを思うと、無い方が良いみたいなことを書いている書籍を見たことがありますが
日常生活考えればやっぱりマストでしょう。
もう1基くらいあっても良かったかもしれないですけれど、
まああとから付け足せるものじゃないんで、現状でやっていくしか無いですね。

管理会社が合人社なのが・・・・

ここのマンション売れているのでしょうか

>>149 匿名さん
どうなんでしょうね、気になりますね。私は購入しましたので売れてほしいなと思っています。

断層があるようですが、なにか耐震の対策はされているのかな？

耐震性・・・昨年は各地で天災が多かったので
京都もいつくるかはわかりませんからね。

ただ、詳しいことの記載がないので
ここって、そこまで耐震性があるようには感じませんでした。
ほぼ一生住むことを考えて購入するので、ちょっと考えてしまうかなと思いました。

そうですね。南海トラフ巨大地震がいつ起きてもおかしくないと言われています。

もちろん、京都も含まれていますし、ここだけでなく全体です。

いろいろ考えてマイホームをという気持ちもありますが

どこでも同じなら、日々の生活が楽で

気に入った場所の物件を購入すればいいのかなと思うようになってきました。

わい　-　（マンション周辺）食料品スーパーがないですね
営業　-　宅配ボックスを設置してます
わい　-　配達してもらうんですね
営業　-　あと、駅周辺にはコンビニがあります、仕事帰りにそこで買ってください
わい　-　。。。あ、そうですね。。。

真面目な話、このご近所にも住んでいる方はそれなりにいらっしゃるわけで…普段のお買い物、みなさんはどうされているのでしょう。
地図を見る限りでは、
自転車でフレスコ・ライフ辺りだったら行けるのかな？と思いました。
近くは無いけど、自転車で行ける距離ではあります。
ただお休みの日にまとめて買いに行くみたいな感じになりやすいかもしれないですね。

>>157 匿名さん

そうですね。買い忘れが許されない距離です。

>>158 名無しさん
スーパーは歩くにはちょっと遠すぎ、チャリンコでしょう。
＜フレスコ 深草店（約860m・徒歩11分）＞＜ライフ伏見深草店（約1,040m・徒歩13分）＞

Googleマップ見ましたが、パデの伏見稲荷よりも道が狭いですね。
https://goo.gl/maps/ZRJ2YYcvDWodGeRT9

>>160 マンション検討中さん
こちらは裏側の道ですし、普段わざわざ通ることはないでしょう。マンション入り口の方の道は割と広いですよ。

なるほど、こちらは少し広いですが、見通しはイマイチですね。近くに団地がありますね。
https://goo.gl/maps/HgEp7wQeyV1YrtV98

団地近いですが前に広い空き地があるので団地は気にならないかと、前のマンションとの距離が近すぎてお互い部屋の中が丸見えです。南側は戸建てとの距離0で庭推してますが圧迫感あるでしょうね

>>164 名無しさん
前のマンションとは、お見合い状態になりそうな感じですね。広い空き地は、誰の持ち物でしょう。マンションになりますかね。

マンション出て下って行くと、一通の本町通りです。一通なので車とバイクは南しか行けません。自転車は行けますが、逆走です。だからまあまあ危ないです。だからスーパーフレスコに行きたい場合は自転車だと逆走なんですよね。

>>165 マンション検討中さん
この写真ちょっと詐欺ですよね
こんなに拓けてないかと(笑)こちら側のベランダと前のマンションのベランダ洗濯物ほしたいとき顔あったら挨拶しないといけない距離ですよ。このベランダの柵？結構高さないと顔ばっちり合います
洗濯物はドラム式洗濯乾燥機でも買えば解決ですがこちら側のベランダ使えないでしょうね
今4階部分まで足場半分できてますがやはりここにコの字のマンション圧迫感あるな～という印象です。

一見すると、ベランダ側は大通りみたいなCG図です。

2LDKと3LDKとあり、2LDKで夫婦2人ならドラム式洗濯機で乾燥までやってしまうならOKかな。
ただ、我が家もドラム式洗濯機がありますが、水が少ないのか乾燥コースだと洗濯がしわしわになって。
タオルは乾燥まで、洋服は外干しにしています。
花粉やPM2.5もあるので、外干しじゃなくて部屋で干している人ならベランダに行かなくていいので大丈夫な気がしました。

間取り、洋室を和室に変えられます。和室の方が落ち着く方や子供を育てていて昼寝させたい人はいいかも・・・

敷地の東にも西にも断層があるのが怖いけど、ハザードマップには乗っていないのですね。戸建てを検討したときに国土地理院の地図で断層の地図があることを知りました。

広い間取りもありますが
ファミリー世帯で住むにはちょっとなぁという立地。
買い物なども便利とは言えないので
どういうターゲット層の物件なのかなと思いました。
外観デザインがというよりも、立地的にパスかな。