ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

高層階はブルーシート見えちゃうのであまりよくないですね。。。

2-3年前と比較したら、今はホームレスは殆どいないに等しい。今一番人口密度が高いのは、1809の写真より、もうちょい下流、大橋からのコンクリート護岸が切れるあたりのはず。

確かに「下丸子駅徒歩12分とか誰が探すんじゃ」という指摘はよく分かるんですが、駅の距離とか都会感を求める人はそもそもこんな多摩川沿いの駅遠物件にたどり着かないので、「都心、駅近、便利」みたいな物件とはそもそもさがしてる人の志向性が違うかなと思います。

大田区、世田谷区、川崎市の多摩川沿い物件を本気で探している人にとっては「多摩川に近いか」の方が重要です。静かで自然に近い家がいいけど八王子とかまでは行けなくて、一応都内ならなおよしみたいな。こういう人たちはSUUMOの地図検索で多摩川を下流から上流にさかのぼりながら岸辺の中古物件を探すんですね。という私がそうなんですが、同じように探している方いるんじゃないかなと思います。

という探し方をしたりするので、一概にリセールしづらいということは無い気がしてます。（都心のマンションとは居住者のニーズが少し違う）

ただ、ハザードマップで浸水域になってるのは弱点かなと。。。まぁこの多摩川沿いエリアほとんど浸水域なんで、ここに住みたい！と思ったら受け入れるしかないんですが。

実際にモデルルームに行ってみて、多摩川に近いこと以外は特に目立ったメリットもない物件なので、ただただ城南エリアに家が欲しいというニーズなら中古か、川崎の物件を選んだ方がいいと思います。

プラウド大田六郷と比べる方がいらっしゃいますが、プラウドの方は多摩川が見えませんし徒歩数分かかるので、居住者のニーズは違いそうです。プラウドの方はとにかく都内がいい人で、5000-6000万くらいで買いたいってニーズの方が強いかなと。

まとめると、この物件は多摩川沿いに住みたい新築がいい人が選ぶ家かと思います。（同じ新築だとブランシエラ多摩川とニーズが似てる気がします）

新築にこだわらず6000万円代を出せるなら、東京サーハウスとかシエルガーデンとかの方が共用設備も充実し、浸水域からも外れているのでそっちがいいと思います。

オプション会いってきました。盛りだくさんで半日いても、まだまだ時間が欲しいという感じでした。他の物件の入居者もいたので、合同オプション会だったのかもしれません。購入アイテム毎に担当者がそれぞれ細かい説明を行い、見積を作成してくれます。作り付け家具などは、図面入りで後日送付してもらうことになりました。
現地にはカーテン、ベランダタイル、エコカラットや食器棚など、現物サンプルもおいてありました。新築買うのは、こういうイベントも楽しみの一つですね。

私もオプション会に行ってきました。

広い会議室にテーブルが20卓ほど置かれ、周りにはカーテン、エコカラット、食器棚等の見本が置かれていました。テーブルは満席で、未就学の子供を連れた30代前後の夫婦がほとんどだったように思いました。このマンションのターゲット層でしょうね。

見積はもらいましたが、やはり少し高いかなぁという印象でした。発注まではまだ時間があるので、できれば自分で業者を探して比較しようと思っています。

各テーブルにエコカラットのサンプルが置かれており、お土産として頂きました。

>>1814 マンション検討中さん
カーテンとかエコカラットやクロスも高いでしょうか。他所で探して依頼した方がいいですかね。金額の差はどれくらいあるのでしょうか。

南側に多摩川がキレイに見えるあたりブランシエラと魅力が被りますねー。ベランダから川見えるのは気持ちよさそう。

>>1813 マンション検討中さん
最終段階でオプションてんこ盛りしたら、せっかく低廉マンション買った意味が帳消しになるので、ここはぐっと我慢したほうが賢明ですよ。ちなみにマンション売却の際、オプションは評価されず、個性が強すぎると逆に値切られる材料となります。ただでさえ中古で苦戦する物件なので、大きな原価割れに要注意です。

>>1817 通りがかりさん
何を基準に低廉？
中古で苦戦？そもそも売る前提？
教えてください。

>>1815 マンション検討中さん

まだ他所からの見積を取ったわけではないので、具体的な金額差は分かりません。私は安くなると期待しています。エアコンに関しては家電量販店の方が安い印象です。

発注の手間が面倒だ、引き渡し時には施工済み／設置済みがいいのであれば、高くてもオプション販売会で発注するのもありだと思います。

>>1812
>プラウドの方は多摩川が見えません

このマンションって、殆ど多摩川ビューでしたっけ？

ゲートテラス以外は5階以上がリバービューですね。ゲートテラスは目の前に工場の新社屋。

>>1821 検討板ユーザーさん

ゲートテラスのリビングは西向きです。桂川精螺の工場が見えるのは共用廊下側です。
ゲートテラスでも上の階なら多摩川小学校越しに多摩川が見えるかも知れません。

今年は日本近海の海水温が高く特大台風に警戒が必要だそうです。つか今後ずっとですよね。

>>1822

「見えるかも知れません」と曖昧なことを書いたので、確認してきました。写真は矢口ポンプ所前にある歩道橋の上から撮影したものです。

ゲートテラスの7Fと8Fの部屋は多摩川小学校屋上のフェンス越しに見えました。9Fと10Fの部屋は直接見えました。ゲートテラスからだと少々距離はありますが、9F以上の部屋ならなんとか多摩川を眺められそうです。

今度の台風10号でとんでもない洪水などが起きたら、ここに限らず川沿いや低地のマンションの評価が変わりそうな気がします。

>>1824

昨日撮った写真をよく観ると、屋上の設備もかなり設置されているのが分かります。今までは比較的近いところから写真を撮っていたので、気付きませんでした。

リバーテラスの屋上には3本の避雷針、ルーフデックスの黒い柵が見えています。あそこなら眺めは良さそうです。

ブライトテラスの屋上には3本の避雷針、多分テレビ用のパラボラアンテナ2基が見えます。さらに給水槽のようなものも見えますが、これは消防用ですかね？

>>1825 匿名さん

今年から利水ダムを使った洪水対策が行われるそうです。特に多摩川には利水ダムしかないそうなので、今回の取り組みがどの程度効果をあげるか注目しています。
https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/
https://mainichi.jp/articles/20200904/k00/00m/040/077000c

7月に九州で発生した豪雨はゲリラ的で間に合わなかったようです。今回は台風なので計画的に事前放流ができ、洪水対策としての有効性が判断できるはずです。
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/624818/

>多摩川には利水ダムしかない
小河内ダム（奥多摩湖）は都民の水瓶である「利水ダム」であるので構造上「治水」に利用するのは限界がある。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin00958.html
参考資料のP13の右側の図が「利水ダム」を事前放流した時、洪水調整がどれくらいなのかのイメージ図。左の「多目的ダム」に比べて、調整幅がとても少ないことがわかる人にはわかる図。
利水ダムは、水を貯めておくのが目的なので、水を排出する機能は低い。余水吐ゲートがダムの上部にあるので、全開放しても水位を下げられない仕組みになっている。
小河内ダムの場合はだいたい85％以上の水位がないと、放水ゲートを全開放しても水は排出されない。これ以上水位を下げるには、発電用のゲートを開放するしかないが、一日あたり１％しか排出できない。

小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できないので、もちろんないよりはマシだが、水が増えるタイミングが若干ずれる程度で、抜本的な対策からは程遠いと思う。あくまで、多摩川水系に限っての話だが。

>>1828 匿名さん

>小河内ダムの15％程度しか洪水調整に利用できない

私は治水の専門家ではないので分かりませんが、多摩川で去年発生したような水害を防ぐにはどれ位の水量を減らす必要があるのでしょうか。その水量が小河内ダムの15%では全く足りないのか、十分なのか、分かりません。

新聞の記事では多摩川水系の利水ダムを洪水対策に利用することで去年のような浸水を防ぐことができると書かれています。恐らく専門家の見解を記事にしていると思うので、私はそれを信じたいです。