ジオ六甲道ってどうですか？

駅近で静かで角地で、ほんと場所は六甲道でここよりバランスいい場所ないんじゃないかと思うぐらい
定借なのは残念だけど場所が素晴らしいだけにハムが土地売らなかったのもやむ得ないか

+1500万で所有権だったらかなり売れたでしょうね

そうですね
でも立地と敷地面積の広さ、伊藤ハムにとって歴史ある場所ということを考えると、どれだけ高値で提案されても売る理由はなく所有権は実現不可能だったんだろう
こんな土地売ったら二度と取り返せないからね

>>184 マンション掲示板さん

もともとずっと空き地（一応小さなプレハブみたいなのはありましまが）だったので、伊藤ハム的にも遊休資産になってもいいから置いておきたい創業地だったんでしょうね。

どなたか分譲マンションの相続問題についてご存知でしたら教えてください。

例えばこの物件の住人が定期借地の満了直前に死亡した場合、相続人は相続してすぐにマンションを貸主に返すための費用負担をする羽目になり、マイナスの遺産相続になってしまうと思います。
そこで他に相続する遺産がない場合など相続放棄をする人も出てくるのではないかと考えられます。
この場合、

1、相続拒否した場合でも、当初相続を行う予定だった人がマンションの解体費用を負担する義務はあるのでしょうか？なければ残された住民の負担は大変なことになります。

2、そもそも身寄りのない方など相続すべき人がいない住民が亡くなった場合、その人の遺産からマンションの解体費用を出してもらうことはできるのでしょうか。

別にこのマンションだけの問題ではないですが、この先相続する人のことを考えたときふと気になりました。

幸い、立地は良いため空き家になるリスクは他に比べると少ないと思いますので計画通りの回収はできるでしょう
なので想定する積み立て解体費用が妥当かどうかによりますね

そもそもこのレベルの物件を買う家系がこの物件以外に資産が全くないとは到底思えないので、解体費用が多少いるにしてもそれが為に相続放棄はありえないとはおもいますがね

>>187 通りがかりさん
まぁ70年後に無一文になってたり、死ぬ前に使い切ってたり、相続税対策してたりで、遺産殆どない人も意外と出てくるもんよ。
希望的観測はやめて、解体費に一時金が出ないようにしっかり修繕費で集めていくよう自治会で調整した方が良い気がする

解体準備金についてはホームページ概要欄に書いてるね
ざっと一戸あたり月4000円ぐらいのようだから
70年で336万円積み立てることになる
今の相場からするとやや余裕のある積み立てのような気はする

>>189 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
言われて調べてみたらこんなまとまったページがありました。さすが阪急不動産ですね。（もうちょっとこのページを見つけやすくして欲しかったですが）
https://geo.8984.jp/rokkomichi/lease/

過去のこのスレの投稿見てると解体準備金があることが全然認知されていなそうですね。
ちゃんも解体準備金が積み立てたれているのであれば定期借地だからといってリセールにそれほど悲観的にならなくて良さそうですね

住居外の敷地面積が狭いと解体費用が高くつくことが多いですが、ここは十分広いのでその心配はあまりなさそうです
また建て替え問題で揉めず解体して期限通り清算できるのは人によってはいいかもしれませんね
新築価格がそれなりに高いので購入者本人がリセールで売却益を得るのは難しいと思いますが、後世には負担を掛けないんじゃないかなとは思います
正直定借にしては安くはないと思いますが、地価が高騰した今だからこそやっと地主が広い土地を貸してくれたわけで、駅南ではここ以上の場所は今後まずでないでしょうから、過去のレスでもありましたようにまさに70年の利用価値で買うマンションですね

そうそう。住みたいところに住む。後世に負動産を残さない。これが大事。

立地と資産価値重視ならウェルブ六甲道一番館の中古が良いのかなと思います。立地だけでいえば六甲道にあれを超えるマンションはないでしょう。

ウェルブは駅一分所有権ということもあって、築20年近いですがかなりのお値段しますよね
外から見る分には綺麗ですが流石に内観はちょっと古くなってきています
震災で建てられた背景もあって色々な方が住われてますから建て替え問題は難航しそうですし、今からあの値段で資産として買うのは躊躇われますね

最寄り駅3分で広めのプランが魅力だと思いましたが、それに見合った価格になってもいますね。

ゆとりのあるキッチンとかアルコーブが付いているのがいいなと思いました。

角住戸だとキッチンにも窓やドアが付いているのも素敵だなと思います。

キッチンに立つのが楽しくなりそうです。

メニュープランがすごいなと思いました。

収納部をものすごく広くできるのですね。

駅に近く、複線利用できるのはとても便利。
教育施設も近いですし、家族で住むための条件が揃っていると思います。

15階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに3～4戸くらいでしょうか。
少し価格は高めかなとは思いますが、住みやすさを優先に考えると
とても住みやすいマンションかなと感じました。

定期借地権じゃなきゃな、その割に高い

価格や定期借地権については十分理解の上購入が必要でしょう。高いですがそれでもそこそこ売れているようなのでみなさんおそらく実需買いで住民が安定していいかもしれませんね。住むには文句ない場所ですし。

もうずっと話題がループしてますね笑

多分、以前のレスなどは見ずに投稿されているのかもしれません。
特に借地権物件については、いろいろな意見や考え方があるでしょうし
その時々の書き込みはとても参考になると思います。
情報交換は参考になるので、内容が重なっていてもそれはそれかなと。
自分的にも借地権物件はどんなに立地が良くても、迷うかなと思うのですが
ここの価格帯なら、立地から考えても高すぎるというイメージはないなと思いました。

定借って、結局みんなどうなのかってわからないのだと思います…数十年後のことなので特に。
だからループしがちなのかも。

購入シミュレーション掲載されています
大体の目安としてはわかりやすい
ただ、頭金とか、ボーナス払いの条件がご家庭によって異なるので
あくまで参考程度ですが…
だから、最低ラインでその支払くらいで思っていくといいのだと思います

>>195 検討板ユーザーさん
ウェルブ一番街のリノベ物件、6000万以上していたのに一瞬で売れましたね。やはり強い。

6000万って当時の購入価格より高いよね
所有者は大儲けだなぁ

>>205 検討板ユーザーさん
実際便利ですからね。指名買いも多いのでは？

1番街はウェルブの中でも1番綺麗で、他のウェルブより高く売れてるね

２番街の方が濡れずに駅まで行けて便利なのに１番街の方が人気ありますね。
１番街は値上がりしているけど元々高所得者の価格だった気がします。

ウェルブ1番館だけ全体的に仕様が高かった印象です。1番最後に建ったのでデザインが他よりよかったですしね。

物価が上がってるからっていうのがあるんだろうけど
販売価格より高い価格で売れるっていうのはすごいなと思いました。

プランのところに部屋の配置図があるのはわかりやすいです。
金額や支払いについても丁寧に説明してあって親切なサイトだと思いました。

角住戸がやはり他より高めで良い部屋に思えます。
ただ、意外に窓が少ないように思いました。
建築上の都合か何かなのでしょうか。

昭和末期に建てられたフォレスタですらリノベを大してせずとも3LDK賃貸で14万とれるので、ウェルブ1番館だと18万以上は余裕でとれるだろうから中古もそれぐらい高値でも妥当か
六甲道はすごい場所になったね
三宮開発が上手くいけば快速一駅だし多少は恩恵もあるんかな

>>210 匿名さん
物価はあがってない。不動産だけインフレなだけ。これは超特異で異常なだけ。不動産は上げ下げのタイミングあるからな。2021から下降。

消費者物価指数もここ10年で上がってるで
マンション程ではないけど

こちらの場合、プランは縦の列がそれぞれ同じ間取りになっているのですね。上層階でもそんなに価格差が無いのかなという印象です。個々の間取りのページには実際の眺望のイメージまで載っていて、とても比較検討しやすくなっているように思います。価格差はあまり無くても、眺望的にはやはり低層階と高層階では全く違った感じなんだなというのが良くわかりました。

六甲道駅近の路線価また上がっとるね
個人的にこの辺は神戸で最も便利で住み良い場所だと思う

路線価、上がっているんですか。
世間的にまだまだバタついているので
どちらかというと下がるかと思っていました。
住みやすい場所とか人気がある場所は
そういうときでも一定の需要があるので上がりやすいのかもしれませんね。

最近出てたジアーバネックスの中古も結構値上げしてたけど売れたんだね

公的評価のタイムラグが分かっとらんな。
今は確実に下落局面や。
業者は安値取引は絶対に口外せんよ。
まあ素人は売り出し価格が相場だと思いがち
だが成約価格は別物やで。
売って見たら分かるわ。

不動産業者は下落局面だと思わせたくないから必死に売り出し価格だけ高く見せようとしている気がする。
まぁレインズ見たら成約価格下がっているのバレバレなんだろうけど普通はスーモしか見てない人ばかりだからね。

購入シミュレーションとして、金額が書いてありました。
月々支払いは12万円～15万円台。
金額は管理費も含めた実際に近い金額だったので、住宅ローン減税で戻ってくる金額もありそうでした。35年で0.475％の利率で計算されているようです。
間取りはメニュープランもありましたが、きっとメニュープランだと追加料金がかかったりするんですよね。

3分なのは魅力ですが、払えるかどうかが問題な気がしています。
夫婦の収入が見込めるパワーカップルならありなんでしょうね。出産や子育てでお金が必要だと厳しくなってくるのかなあと心配ではあります。

何度も言うようだけど、定借はリセール時の資産性がないので、
・一生支払い能力を維持できると絶対に言い切れる人 かつ 一生定住すると絶対に言い切れる人
または
・最悪6,7000万円くらい無駄になっても構わない富裕層
でなければ買わない方がいいと思いますよ。
「払えるかどうかが気になる」レベルの人が手を出すと将来に大きなリスクをかかえることになります。

そうですね
立地としては70年住み続ける価値ある場所だと思うので、お金の不自由なければ住みたいですね
賃貸で借りるにしても20万はしそうですし、
ずっと住むなら購入価格が無駄になることはないでしょう
余裕ある方々が住むと考えると住み心地は良さそうですね

あと15戸あるみたいです。
9月下旬竣工予定まで完売すると良いですね。

プランはどのタイプが人気なんでしょう。
リビングダイニングには物入が付いているようですが、
天井まであるタイプではなくて小物が置けるくらいの棚になるのかな。
写真立てや生花、観葉植物など好きなものが置けそうで便利そうに思います。
扉の色は選べるのかな？
色によって部屋の雰囲気ががらりと変わりそうです。

結構残ってますね。
完売は竣工後1年くらいかかるんじゃないでしょうか

確かに売れ行きはかなりのゆっくりペース。
この価格帯なので仕方ないのかなとは思います。

特に今年はコロナの影響もあって
一部の業界以外は、かなり収入も厳しいはず。
景気が安定していないと、この価格を余裕で購入できないでしょうね。

外観はほぼ完成してました。
ここ数年で六甲道にマンション何件かできましたが、外観は1番好みかも。
70年でなくなってしまうのはちょっともったいないけど仕方ないですね。
借りに所有権だといくらしたんでしょうね。

定借の物件って将来どうなるんでしょうね。

定借の中古はローンを組みづらいので、リセールで買い手が付きにくいと言われています。

将来、この物件から転居した人や相続した人は、管理費と修繕積立金と解体積立金と賃料（将来的には月々合計5万弱？）を払わないといけないので、買い手がつきにくいこの物件を投げ売りしそうな気がします。

もしくは、ジオ六甲道の立地は賃貸需要は多いはずなので、転居した人や相続した人は、ランニングコストさえ賄えれば良いと、安い値段で賃貸に出すのかもしれませんね。

いずれにせよ、住民の入れ替わりのタイミングで、住民のレベルは大きく下がっていくんでしょうね…

ジオ六甲道［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/rokkomichi/
所在地 兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
総戸数 56戸、事務所1区画
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上15階建
敷地面積 1,159.49m2
建築面積 485.36m2
建築延床面積 4,987.10m2
用途地域 近隣商業地域
防火地域
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 41.85%
容積率 399.97%
竣工時期 2020年9月下旬（予定）
入居時期 2020年9月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）の準共有
建物：所有権の共有
借地権 種類と期間／一般定期借地権（転借地権）：引渡日より2091年10月31日まで（建物解体期間含む）
地代(月額)／未定
※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第H30確認建築GBRC00068号（平成30年12月21日付）
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理 （意匠設計）株式会社D&D建築設計事務所
（設備・構造設計）株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
駐車場 機械式21台
月額使用料：16,000円～24,000円
自転車置場 59台（3人乗スライドラック式7台、スライドラック式10台、2段式(上段)14台、スライドラック式(下段)28台）
月額使用料：100円～500円
バイク置場 2台
月額使用料：2,000円
ミニバイク置場 4台
月額使用料：1,000円
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)●兵庫県福祉のまちづくり条例で定める整備基準に適合しています。

先着順 / 販売概要
販売戸数 16戸
価格 5,760万円～7,190万円
最多価格帯 5,900万円台（3戸）
間取り 2LDK+F・3LDK
専有面積 72.77m2～84.13m2
バルコニー面積 12.4m2～14.6m2
アルコーブ面積 3.8m2～7.03m2
サービススペース面積 2.4m2・4.49m2
管理費（月額） 11,980円～13,850円
修繕積立金（月額） 7,280円～8,420円
管理一時金（引渡し時一括払い） 22,000円～26,000円
修繕積立基金（引渡し時一括払い） 364,000円～421,000円
月払賃料（月額） 11,300円～13,100円
解体準備基金（引渡し時一括払い） 87,360円～101,040円
解体準備金（月額） 3,640円～4,210円
保証金（引渡し時一括払い） 271,200円～314,400円
インターネット使用料（月額） 1,320円
●先着順申込受付につき、成約済みの場合はご了承ください。
●申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）

情報登録日等
情報登録日 2020年8月8日（土）
次回登録予定日 2020年8月10日（月）

お問い合わせは …
お問い合わせ 「ジオ六甲道」マンションサロン
フリーダイアル 0120-8984-65
営業時間 10:00～17:00
定休日 水曜・木曜・第1火曜日
※8/12（水）～8/20（木）は夏季休業とさせていただきます。
モデルルーム公開状況 モデルルーム公開中
広告主 阪急阪神不動産株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（15）第395号
（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0017　大阪市北区角田町1番1号（東阪急ビルディング内）
TEL：06-6313-3411

【SUUMO】ジオ六甲道 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshinada/nc_67719029/

ジオ六甲道 （価格・間取り）
住戸配置図

Aメニュー1(壁)
2LDK+F
専有面積：77.81m2
価格：6190万円～6350万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

Aメニュー1
3LDK
専有面積：77.81m2
価格：5990万円・6090万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

Aメニュー3(壁)
3LDK／2LDK+F
専有面積：77.81m2
価格：6390万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

Bメニュー1
3LDK／2LDK+F
専有面積：72.77m2
価格：5810万円～5950万円（先着順(一般定期借地権)）

Cメニュー1
3LDK
専有面積：77.07m2
価格：5970万円～6270万円（先着順(一般定期借地権)）

Dメニュー1
3LDK
専有面積：84.13m2
価格：6980万円～7190万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

Dメニュー4
3LDK
専有面積：84.13m2
価格：7290万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

リセールはきびしいかもしれないね
賃貸ならURレベルのウェルブが築20年で未だに15-18万とかで成約してるからまあ大丈夫でしょう

>>230 マンション検討中さん

ウェルブどころかフォレスタですら結構な値段で賃貸に出てますもんね…。

賃貸需要が底支えしてリセールの値段もある程度は維持されるかもしれませんね。
30年後時点でも月15万で貸せる物件なら、利回り7%として2500万円くらいで投資家が買いそう。

確かにリセールは期待できませんが、少なくとも岡本の某オーキッ○コートみたいなリセール価格崩壊にはならなそう。