パークホームズ中野本町　ザ　レジデンス

低仕様で残念なやつになったのね。
高値で売れ残る物件増えてきているから、その戦略が妥当か。

オール電化だとターゲットはシニア層になるのかな。近所のピーアスの売れ残ってる地下物件が６４平米２LDK７７５０万だから、ここは８千万下らないでしょうね。

>>69 マンション検討中さん
I Hと電気床暖なのか…

>>71 匿名さん

何故、今この時代にオール電化？
理由はなんでしょう？

元の地権者さんも住むのかな？

IHと電気式床暖房だと何か問題があったりしますか？
いまいちピンとこないのですが、単純に光熱費がかさみやすいから？
その他に何か理由があるのでしょうか。

炒め物を作るならやっぱ速攻で火力が出るガスだな
IHはありえない
床暖房も電気は立ち上がりが弱くて温まるのに時間がかかる

料理に拘らず暖房もエアコンと併用で温まればいいなら別にIHと電気式床暖房でいいかも

>>76 匿名さん
電話で聞いたらオール電化とはHPに出していないとのこと

オール電化か否かはわかりませんが、最初情報がスーモに出た頃 IHかオール電化と図面に記載があったような気がします。 また床暖と収納の色が互い違いになっていた記憶も。
本日時点では出ていないので、設計変更されたかもしれません。
直接三井に電話で確認ですね。

目の前のモリモトの営業曰く、本物件の並びにあるお屋敷の遺産相続のため、お屋敷の敷地の半分の敷地を三井に売却したそうです。
またお屋敷の石垣に合わせたデザインを採用する点は素敵ですね。 ただ目の前の公園の公衆トイレがなんとかならないものかと思います。
モリモトの方は地下部屋は7000万円代でしたが、上は9000円超で手がでなかったです。

Aタイプ3階：１１３００万、Hrタイプ7階：１２９００万、
Gタイプ6階：１１８００万、Fタイプ6階：１００００万

>>80 マンション比較中さん

Aタイプ3階：@465万 北東角
Hrタイプ7階：@491万 北東角 ルーフバルコニー10.5坪付
Gタイプ6階： @484万、南東角
Fタイプ6階：@447万円、中住戸

徒歩8分の割には高いな
トイレもあるし

グラメ江古田に比べてずいぶん高いわな。　神田の築浅よりも高いな。

2Lはいくらくらいですかね。
戸数少ないから即売れるでしょうが、モリモトよりこちらの方がデザインが好きです。

>>84 マンション検討中さん

8500万くらいじゃないでしょうか

オール電化について
現在、持家戸建(2LDK)でIH調理と電気床暖を使用中。デメリットは二人の生活で50アンペアの契約をしていても冬にはブレーカーが飛ぶ。調理器具はIH専用が必要。床暖は暖まるのに時間がかかる。メリットは調理台の掃除は本当に楽だし、高齢者には安全で良い。
先日、住み替えのためのマンションを契約した際は(床暖はガスに決まっていたが)調理台はIHかガスを選択できたのでガスを選んだ。
ここも早い時期の契約ならば選択できるかも？

>>86 通りがかりさん

停電時は充電で賄える？

坂上でファミリータイプはなかなか出ないから、値段高くても売れ残りはないだろうな。
目の前公園で視界も広いし。子供が小さいうちは公園も重宝学校も近いし。

オール電化は停電に弱いですが、
電気は比較的復旧が早いので、災害時にある意味強いとこもありますね。
ガスなどのように爆発するリスクもないので、いろんな利点があって良いです。

>>81 マンション検討中さん
8月24日から案内会始まるみたいですね
そこで下がってることに期待

>>90 マンション掲示板さん

そこではまだ、no.81さんのままで、
その後、モデルルームオープンの時に、
下がるか？そのままか？ だね。

>>89 匿名さん
沖縄でオール電化のホテルに泊まって台風で停電になったことあるけどかなりキツいよ。水が出ないからトイレも使えないし。あれはほんと止めたほうがいい。

立地外観共に気に入って見学予定でしたがオール電化なんですね…

60平米 7,000万台
70平米 8,000万台
80平米 1億以上

>>93 マンション検討中さん
オール電化ではないとのことですよ

>>94 中野坂上さん

予想ですか？>>80と随分価格が違うようですが

>>94
その価格帯を希望するなら東中野のブリリアへどうぞ。。

下は８０００万円台だろうね
７０００万円台はない

ワイドスパンってかいてありますが、
Dタイプとかはあんまりそういうワイドな感じではないようにも思われますが、
それでも収納とかあって広そうですね。

ここ閑静なところですが、羽田の新航路がほぼ真上ですね

>>101 マンション検討中さん

中野だから大丈夫

パークフロントというより，公園の公衆便所フロントです．．．
公園前の道路は狭隘にもかかわらず一方通行でないため，車同士が鉢合わせになって，いつも怒鳴り合いしてます．．．

>>103 ご近所さん

お、販売が近くなってネガが湧いて来ましたねw

>>96 マンション検討中さん
説明会の事前情報で確認しましたので、間違いないです。60平米台でも8000万に近い7000万台かもしれませんが。

三井は営業パトロールしっかりしてるなと、いつも感心させられる。新人教育かなんかなのかね。

ここらへん建物や住友なんかに見習ってほしいもんだ。

でもピアースの方は公衆トイレ前は見事に売れ残ってるしな。

値段聞いて諦めました。プラウド渋谷本町の２LDK狙ってみます。

ちょっと高すぎるよね

>>109 周辺住民さん

いくらですか？

坂上でのファミリー物件はそうそう出ないから強気価格だろうね。

高いわ、さようなら

直近で聞いた価格
60.5平米18.50坪 8658万円坪単価468万円
70.07平米21.19坪9998万円坪単価471万円
86.91平米26.29坪12798万円486万円
でした。
1階は完全に地下部屋2階は場所により半地下石垣裏ビューで一番安い地下部屋で60.5平米で8000万弱。
ピアースよりはデザインがよいから良いかとおも思いますが、外廊下にエアコン室外機丸出しの作りはこの値段でどうなのでしょう。
せめてカバーなりポーチ作り収まるように設計してほしかった。
階高がないので直床の可能ありかもです。
パンフレットには記載なかったです。
芝生が素敵な公園ですといわれ現地訪れたら雑草でいっぱい。三井の方はちゃんと現地見てるのかなとおもいました。
営業説明はイマイチで残念でした。
エントランスアプローチは和風で素晴らしいです。

外廊下で億はないし、地下で8千万越え…ないわ。

この物件をこの価格帯で売れと言われている営業さんが気の毒だと思ってしまいます。どういう客層をターゲットにしたんでしょうか。

向かいのピアースも同じような坪単価で残り1戸まで売り切ってますので、 まして三井ですから安くしないなでしょう。
戸数が少ないので、私は案外早く売れると思います。 パークホームズ荻窪も驚きの値段ですが、短期に売り切ってますから、こちらも、その読みなのでしょう。地下部屋は苦労するでしょうが。
他の方がおっしゃるように、このエリアに60平米以上の新築はあまり出てませんので需要はあると考えます。
山手通りとすぐですし、新宿からアクセスが悪い中野通り沿いの駅遠いマンションよりは便利に思います。
もう少し、駅からのアプーローチが明るければ良いのでしょうが。

>>113 匿名さん

中野のグランツオーベルも坪単価440万円位からみたいですが、平均坪単価はこちらの方が安いのでしょうか

出来てだいぶ経ちますがここの近所のプラウドと比べてみてください
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558866/

5年少々で上がりましたなー！2割ましってところかな。都心部あたりは3割ましもザラなのでこんなもんだろうね。

立地は決して悪いという事はないかと個人的には思っているのですが、
やはり設備やデザインとかの部分で高く感じてしまう人もいるようですね。
確かにそれなりに余裕がなければ難しそうな価格帯かもしれませんが。

>>120 匿名さん

ザレジデンスが付くのは設備仕様が良いんじゃないですか？

荻窪ザレジデンスも外廊下の室外機丸出しだったからなぁ。

外廊下の室外機って資産価値的にどうなんでしょうか？

熱風にさらされるし、不揃いな室外機の並びを想像するとどう感じるかです。
廊下のさらに外側に室外機スペースを設置してカバーで見栄えをよくする、廊下に設置するなら格子状カバーなど対策はできたはず、設計が変更されることを願う。 中野新橋史上1番の高級価格マンションですから。

本三は中新じゃないでしょ。中新といえば弥生町２・３・４丁目。

最寄り駅は、中野新橋駅かと、、

>>119 通りがかりさん
昨日行ったら価格が変わったとのことでした！まだ検討できそうな値段でした^_^

>>127 マンション検討中

見込み違いだったのかな。小規模だから強気に値付けしたけど客付きが悪かったとか？

価格見直しとか荻窪と同じ展開だな。
狙ってやってるんだろうか。。。

最近の販売手法なんかな。
白金も値下げがあるらしい

「坂上のファミリー物件はなかなか出ないから売れる」という見通しは甘い。逆に言えば、坂上はファミリーが住むにはそれほど環境のいいとこではない。いるとすれば大家族の中国人くらいじゃないでしょうか。車の乗り入れも不便・コンビニやスーパーも徒歩だと往復で２０分くらいかかる（買い物時間も入れれば３０分以上）というのがマイナスポイントだし、極端な話前の方にも出てたプラウド中野本町並みの価格じゃないと売れないと思いますよ。

大通りから離れているのはいいと思いますね。
外観デザインですが、石積みの塀っていまどき珍しい。
こだわりを持っているということでしょうか。
私見では日本のお城しかイメージできません。

ベランダの軒裏デザインは珍しいのでしょうか。
あまり聞いたことがありません。

色々な意見はありますが、 高くても、欲しい人いるとおもいます。
需要と供給のバランスだと思います。
私もここを検討していたひとりです。
人それぞれの考え方だと思います。
中野区駅遠で外廊下、低仕様で手を出しませんが、中野新橋に住んでいて賃貸から住み替えの方はいます。
賃貸ではなく所有を考えると私は新宿区渋谷区でないと思いにいます。
この値段だと、西新宿五丁目駅の中古も考えました。
アドレスの違い、新宿駅から距離、眺望。
中古も、かなり高く、頭が悩ましいがここはないと考えてます。
渋谷本町のプラウドも、検討にはいりました。

億レベルなら都心も視野に入れればそこそこの物件は出てくるので検討範囲を広げる価値はありますね。「このエリアじゃなきゃだめ！」というのでなければ、まずは生活の利便性を重要視するのがポイントです。駅やスーパーまでの近さは日常生活でかなり負担の違いが出やすいので、その辺を冷静に考えるべきです。

確かにコンビニ、スーパーが遠いのはかなりネックです。毎日のことだし。
かなり本気で検討していて億でも良いと思っていましたが、外廊下が致命的。
たとえ安くなっても今どき外廊下は無いわ。

>>135 匿名さん
最近どこ見学に行っても外廊下なのですが、
内廊下のこれくらい広い物件教えてくれませんか？

>>136 マンション検討中さん
このエリアなら80平米程度ならパークハウス代々木上原や 高いけどパークハウス渋谷南平台それ以下ならブランズ中野富士見町 やプラウド南阿佐ヶ谷、渋谷本町など私が見た限りはあります。 中野区はあまりないかもですが、、億出せばいくらでもあるのでは、

>>136 マンション検討中さん

内廊下マンション例

>>136 晴海フラッグ

外廊下にするならせめて内階段にしろよ

パークホームズですから。

洪水ハザードマップの危険エリアにギリギリ入ってるエリアですね。ブランズ中野富士見町ほどすっぽりエリア内ではないにしろこちらは地下部屋、地下エントランスなのでかなり心配。
ブランズは一階は店舗で住宅は2階以上だからまだましなような気するが、とにかく最近災害を考えると地盤やハザードマップや震災や火事などを考えると古いせまい道のアプローチは心配になる。

ここ値下げしたの？

>>127 マンション検討中さん

ネットに価格発表！
確かに安い！

>>144 匿名さん

坪単価約370万なのは最安の部屋でしょ

1階2階は地下部屋で最多価格1億近く。
ありえない。

最安値7700万円台からですね！ 地下は確か押さえ気味ですが、地上部屋から値段はそこそこしますね。

こちらもどうぞ参考にしてくださいませ。

>>148 通りがかりさん

アップありがとうございます。
相変わらず割高ですねー。

買いやすくなりましたね。
ただ7700万円って・・・。ローンを組める人が少ないのでは？

マンションコミュニティで「6000～7000万円の住宅を買える人の年収」がありました。

6000～7000万円の住宅購入者の年収はどのくらい？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134606/

1000万円の自営業の人、700万円の人（住宅ローンに人生を捧げると書いてあってリスク高）、年収2000ちょい……。
700万円はサラリーマンで定年まで順調にお給料が増えていくならいいんでしょうか。

近所のピアースの売れ残り（地下部屋＋テラス付き）が６４平米２LDKで７７５０万だからまぁまぁ似たりよったりの相場感ですね。

ここは、建物自体がものすごくコストがかかっている感じがします。
だから高くなってしまうのだと思いますが…
かなり日本建築にこだわって作っているみたいです。
軒があるのはいいと思いますが、石積みの塀ってなんだかすごいですよね…（汗）
ブラタモリで、石積みの塀って作るのにすごくテクニックが必要ってやっているのを見たことがあるのですが、
ここもテクニックが駆使されているのかな。

土地取得はダイレクト、遺産相続案件で急を要したから話をまとめた銀行が相当儲けてますね。
コストかかるなら室外機並ぶ廊下は今からでもデザイン変更してほしい。
また洪水ハザードエリアで、エントランス地下は避けてほしかった。
石垣って言うても、積み上げ風のコンクリート壁に貼り付けですからコスト面は普通でしょう。

嫌なら買うな。買うなら文句言うなってこと。いい物件は他にもたくさんあるよ。冷静になるのが得策。

現実的に考えると年収1000万円くらいなければ
ローンを組むのは難しそうですね。。
共働きであればいくらか現実的な気もしますが。

年収１０００万で買えるのは頭金５０００万くらい出せる人たちでしょ。ここはコスパ悪いと思うけどね、都心指向なら。

年収1,000万円だと頭金5,000万近く必要になるんですか。。
個人的にここはごちゃごちゃしていないというか、
周辺環境が落ち着いているので、老後まで住みやすそうな印象があって良いです。

住宅ローン返すだけの生活なら頭金５０００万も要らない。単身者や子無し夫婦ならともかく、こういう物件に住むようなファミリーなら車や子供の学費やなんやかんやで他に出費がかさむからね。そこまで無理するよりむしろ子供の生活環境を考慮してある程度都心から離れたところで５０００万未満の３LDKのにしちゃったほうが楽だしいいことづくめじゃんってなっちゃうよ。

早い段階で完済を考えていないなら頭金をそれだけ用意する必要ないんですね。
確かにファミリーですと子供にかかるお金とか考えたら
そこまでの頭金を捻出するのは少々厳しそうですね。。

今回の台風など大雨を考えるとハザードマップ内のここはきになって、土曜見に行きました。ダムになってましてた。
地下エントランスなんてやめて欲しい
と言っても設計は変わらないのでしょうが、、

ハザードマップ見て驚きました。

>>160 名無しさん

写真ありますか？
土曜見ましたが、溢れてはなかったですよ

>>160 名無しさん
敷地のどの部分に水が溜まっていたのか、私も証拠を拝見したいです。
良く前の道路を使うのですが、地形や道路の造り上、集中豪雨で川の様になることはあってもダムにはならない気がします。
神田川は氾濫してませんから、付近一帯がダムの様になることも考えられませんし。

なにより神田川が溢れなくてよかった。
ダムって、建築現場深く掘られてるとこに水が溜まっていたことをおっしゃってるのでしょう。エントランス階にはなりますが。
一番問題は環7治水が9割まで稼働して、氾濫水位ギリギリだったこと、1時間20mm降りかたでこの有り様では、箱根の100mmを聞くと恐ろしいことになりますね。
ハザードマップハザードマップ基準がどのくらいの雨を想定しているのかわかりませんが、地下部屋は確実に危ないのは事実です。
10年に一度かもしれませんが、私も地下部屋、エントランスはいかがなものかとおもいます。
電源関係も川側エントランスレベル＝地下部屋と同じ階に設置する模様ですし、改善の余地は今からならあると思います。
三井は武蔵小杉の件もありますし、売って終わりなのかもしれませんがしっかり対応を考えて欲しいです。
目の前の公衆トイレもありますし、いざ災害の際は仮設トイレをたくさん置けるスペースがありますのでその意味では安心です。

武蔵小杉のマンション見てると、地下エントランスはありえないって思ってしまう。

ディスポーザーがあるのはいいのですが２４時間ゴミ出しは可能でしょうか？

ゴミステーションがあれば24時間OKだと思いますが・・・
普通のマンションだと、ゴミステーションがあるので出せます。
MRでプランブックをもらってきたら
そこは要チェックでしょうね。
資源ごみとか家の中に置いておくと場所をとるので、
なるべく早めに出しちゃいたいってのはあります。

向かいのピアースが施工半年で売れ残ってるけどこちらはどうでしょうか。

あと先着順で2戸だけみたいなので、
戸数があまり多くないマンションにしては、順調に来ているのでは？
中規模のマンションだと
なんとなく残りやすいところってあるように感じますが
ここだとこんなものでは？というカンジがするので。