アーバンパレス新宮中央駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
売主：大豊建設株式会社
施工会社：第一交通産業株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
所在地
福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜4以下未定（地番）
交通
JR鹿児島本線「新宮中央」駅徒歩2分
鉄筋コンクリート造14階建て、総戸数108戸
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-07 07:03:39
エントランス工事中の画像がなかなかアップされないけど悲
確かにポリカーボネートは新築時の都会的で近代的ですが擦り傷などの経年劣化が他の建材に比べ激しく、曇った感じに見えてくるのは宿命です。強度的に経年劣化により割れやすくなるなどというのは聞いたことが無いので大丈夫でしょう
阪神大震災以降で竣工20年以内の物件であれば水セメント比を適正50％～40％で十分な養生期間をとって施工されていれば白華現象は磁器タイル仕上げでは起こりません。モルタル面では発生する可能性はあります。また築15年以内の物件であれば磁器タイルの繋ぎ材の強化繊維の品質向上によりタイル浮きも見られません。確かに時間とコストのかかる磁器タイル仕上げですが耐久性や高級感においてはポリカーボネートやアルミ合金よりも上だと思われます。
私もポリカーボネートやアルミ合金は一般的なマンションでは標準になっていると思います。どちらかといえばアルミ合金のほうが劣化や高級感において私的には好みですが。
● 共用廊下側の腰高壁 高コストランキング
１.支柱孔加工＋アルミフレーム&ポリカ板ハメ込み
２.コンクリ流し込み＋磁器タイル貼り 仕上げ
３.コンクリ流し込み＋モルタル噴き付け 仕上げ
より低コストの建造手法は現れるのでしょうか？
なぜ建築構造と仕上げを同じ土俵で表記してるの？意図的に1が高コストでポリカが良いものだといいたいの？
1の支柱孔加工にはコンクリ施工は必要ないの？それにポリカ用の孔なんて8mmアンカーでももったいないくらいでコンクリートビスで済む程度で加工済みの枠を取付けるのなんて大工でも一番下っ端にやらせるような内容でしょ、どう考えても2や3の仕上げの方が高コストなんだけど
ポリカが悪いって言われてないんだから無理に磁器タイル仕上げに張り合わなくていいんだよ
単純にコストで言えば
材料 磁器タイル＞＞＞＞ポリカ＞＞噴き付け
労務 磁器タイル＞＞吹き付け＞＞＞ポリカ
総合 磁器タイル＞＞＞＞＞吹き付け＞ポリカ
低コストを追求すればいくらでもやり様はあるけど見た目なども重視した上で低コストとして評価されてるのがポリカです
アーバンモール医療地区のテナント募集張り紙が1つの区画にしか付いてなかったけど、他の3区画はテナント決まってるのかな。一番手前の方は何か機材みえるけど
誰が誰と張り合ってるかわかりませんし、私は専門家ではないので掲示板に匿名で技術的なことを書かれても正直、信用はしていません(すいません)
私は単純にマンションの情報が欲しいです
入居後（看板問題の様に稀に入居前に）、軽微な不具合や不運にも重篤な瑕疵に直面する事が有る。
それらを極力、避ける為に信頼出来るデベ・施工と、高度な問題解決能力を有する管理会社を選ぶ。
アフター点検や大規模修繕の際、専有部/共用部で何か発覚した際に、適正に対処する為にも
浅かろうが、ある程度の知識はあった方が良い。何事も知らないとヤリコメられる。
専有部については、最低限の知識が無いと気付く事すら出来ないですから。（不幸です）
問題解決の発想や手法はビジネススキル向上や生活改善にも役立ちます。
>>1331 マンション住民さん
このマンションに住む方ならぜひ第一と交渉をお願いします
自ら動いていただけるならぜひお願いしたい
問題解決は投げ掛けて終わるのは簡単
実行に移してこその問題解決ですよね
ウチの会社にも評論家タイプはたくさんいるけど、実行する人は一握りです
直接交渉の為には少なくとも役員理事になりたい。
第１期役員は輪番制かな。自身が第１期に該当しなかったら、立候補し役員になるしかない。
↑↑何を張り切ってんの？それは、買ってからにしなさい
第一交通の物件を契約したのであれば内覧会などで徹底的に傷や汚れ歪みなどを調べその場で改善指摘しなきゃダメですよ。新築の綺麗さに浮かれて見落としてしまって後々泣くことが多いデベロッパーです。他社では瑕疵扱いになるような事でも住み始めてからの不具合は瑕疵と認めてもらえないケースが多くあります。
地元北九州小倉のグランドパレスでも竣工後大揉めに揉めてます。
その他外回りなどありえない仕様になっていたりしますので気づいたらすぐに質問し明確な答えをもらわないと逃げられてしまいます。
現に小倉の物件は多くの住人が不満に思っている契約後の仕様変更に対しても一切の対応はなされていません。
地元北九州で所詮第一といわれる理由がここにあります。最高の立地のマンションなのでずっと不満なく住み続ける為にも最初が肝心、妥協せず要求しましょう。
第一交産さんへお願い・・・販売済み既存物件までをも巻き込み，それらの社会的評価を著しく貶める，度を越した根拠なきネガティブキャンペーンを企てる犯行者に対し，音無しの構えは馴染まないと考えます。私は北九州のグランドパレスのオーナーです。
当スレッドで現在、貴社商品に対する資産価値の棄損行為が公然と構成されています。申し込み客・契約客・検討客に誤解を陽動する，或いは不安を煽る書き込みや，事業主に対する名誉と信用を棄損する内容の書き込みなど，違法・不当な疑いがある投稿が混在している状況を看過していて良いのですか？一般顧客に対して余りに無責任では？株主に対して平仄の合う説明責任が果たせますか？
ネガティブ投稿は，第一さんに対する名誉、そして検討客に対する物件の信用と資産価値を毀損する行為であり，民事上は不法行為に基づく損害賠償責任（民法第７０９条）が発生し，刑事上は名誉毀損罪（刑法第２３０条第１項）や信用毀損罪等（刑法第２３３条）に該当します。因みにこれらの犯罪の法定刑はいずれも「3年以下の懲役若しくは禁錮または50万円以下の罰金」です。
当スレッドの場合，問題投稿をした発信者の情報はサイト管理者が把握しているので、発信者を特定することが可能であるのが事実のようです。それと上の１３３５番のような、違法・不当な投稿に呼応する新たな書き込みをすると，それ自体が違法・不法な書き込みを助長乃至幇助を構成するものとして，投稿者自身に損害賠償責任等の法的責任を追及できます。
我々オーナーに弓を引き、執拗にファイティングポーズを取り続けている以上，その正当性乃至妥当性の判断は法廷に委ね，加えて，或いは申し込み破棄・契約解除という手段もあり，あらゆる選択肢を排除すべきではないと考えます。権利意識が肥大した脅迫投稿や、その煽り投稿を目にするに、当方法曹関係者にて法的知見に基づいた客観的な意見をお伝えします。
>>1337 グランドパレスオーナーさん
直接言われるべきですよ。
第一交通が見ているとは言えないですし、経営陣が見ているとは思えません。
法曹界関係者であるならば、第一交通産業の公式HP、正式な文書にてお願いします。
>>1337 グランドパレスオーナーさん
読んでる人で、そう思っている人は、実際、多いと思います！！
他社のスレッドで、同じようにネガキャン張っていたのが、特定したら同業者の社員で、
しかも元従業員だったようですよ(-_-;)
マイナスプロモーションて、バカッターと一緒で、なんか、嫌な感じですよね～
>>1337
ネガキャンがすべて捏造であればIP追跡から名誉棄損も当然。反対に真実を含んでいれば情報提供としか位置付けされない。
何にしても第一交通が顧客の資産価値保護の姿勢を第一にされているのであれば他物件での話も真っ赤な嘘でしょうから毅然とした対応をすべきですね。
>>1337 グランドパレスオーナーさん
アーバンパレス新宮中央駅前の板での、自称グランドパレスオーナーさんが主張する趣旨・意図とは如何に？
単純にオーナーに何かしらの不利益があったとしても因果関係あるのか否か。証明する術が無いのでは。
また、類似の投稿がある物件やスレについてはどう思っているかも疑問ですね。
>オーナーに弓を引き・・・って 何なん！？？
例の看板設置について、事前に検討者に充分に説明や情報開示しなかった点については、全く触れずにいる。
UP購入者に、暗闇からいきなり「ロゴ看板」という矢を射った第一の行為を、法的にどのように判断するのかが興味深いところ。
建物から、不要な矢 (ロゴ看板) を抜いて欲しい。
>>1343 匿名さん
その通りだと思います。
ロゴ看板は第一の一方的な宣伝行為で購入者には何の利益もありません。
劣化や雨での汚れなどで外壁が汚れるのは誰が維持費を払うのか。
そんなくだらないこと直接第一に言えばいい
嫌なら買わなければいい
それだけの話し
>>1352 匿名さん
トヨタの車にトヨタマークをつけるなと言ってるのも一緒 ベンツにスリーポインテッドスターをつけるなと言ってるのも一緒 目印になって場所の説明がしやすいメリットもあるかと
>>1347 匿名さん
建物と敷地の所有権や管理義務は、管理組合と区分所有者にありますからね。
第一産業は最長10年間の瑕疵担保責任ほかを負う。
ところが他人の所有物に事前説明も無く看板を付ける。しかもタダって厚顔。企業としてほぼ脱法行為。
初期投資って(笑) 建物を造って売るのが分譲販売。
だから、デベが企画開発&投資するのは当たり前。
>>1353 匿名さん
トヨタなどは販売者でなく製造元ですから意味が違うかなと思います。
第一は販売者（不動産業）だから違和感を感じるのです。
モールまで前についていて、これ以上場所の説明が要りますかね？
>>1353 匿名さん
既に他の人も投稿してますがね
メーカー名とブランド名を的確に区別して捉えねばね。表示する意味や宣伝効果が果たしてあるのかどうかとかもね。
メーカー名：トヨタ、BMW
ブランド名：プリウス、X５とかでしょ
アーバンパレスとの表記なら何の問題も無かった。
ダサくても我慢できた。
そこが大きいと思う。
>>1353車と同一視する方が変だと思います。車だってディーラー名は掲げてないでしょ。（たまにリースなんかでシールを張ってる場合はあるけど）
他のマンションと比較するとマンションの冠（アーバンパレスなど）を掲げているマンションはほとんどですが、販売会社のロゴを掲げてるマンションは見かけませんね。
だから違和感があるんだと思います。
丁寧に書いてたら同じ内容の事で先を越された（笑
例え話への乱暴な批判は意味わからん。
チサンマンションなんか、ち だよー
車のロゴなら自分で剥がせるし、ディーラーに言えば外してくれる物。
なぜ宣伝ロゴを入れてしまったのか。
しかし、ロゴを広告宣伝とイコールだと結びつける根拠は何なのか？
てゆうか、関係ない奴がくだらないこと
で騒ぎ立ててる感じで、ダル過ぎ。。
ロゴなんて付けなければ誰も何も思いもしなかったでしょう。
真横になる最上階の方々は1番怒っていそうですね。
チョット聞いて聞いて
念願の自由設計の注文住宅を建ててな、保護養生
シート外してみたら、みたらー、
えーっ！ 「DAIICHI」って看板！？何なん ナニーッ
そんな看板頼んでナイよーとなりますよネッ。
今どき、どデカい表札みたいなモン要らんしな。
だいいち (DAIICHIとかけてんねんな。ワロてなッ)
そんな苗字とちゃいますしぃ。
ウチとこの名ァな「亜蛮」やて！しかも二世帯住宅や
もう一世帯はな、「晴洲」(ぱれすって読むねん)。
苗字と違うし変な背景付いてるしやなー恥ずかしいし
台風で飛んだら撤去にもカネかかるし。何より
人さまには迷惑かけられないって事なんです。
>>1363 匿名さん
ロゴが広告宣伝とイコールじゃ無いならな
目立たない場所、例えば定礎の石のすみっこにでも
刻銘すれば良いのです。
それなら、落ちてケガさせる心配も要らんから許す。
又、室内の建材が脱落する話もあるからな。
上の方には、余計なモノは付けないのが正解なの。
引力と権力には逆らえんからな。普通ならな。
1367 1368 キモいんだけど、、、必死過ぎて引くわ。
1371 何をいきってるの？私は1369しか書いてないんだけど、、、
1373 1369ですが何か？
誰かー画像アップお願いします！
ロゴのやり取りは飽きましたし、せっかく有益な情報が書き込まれても無駄な書き込みでコメントが流れていくのが悲しいです
マンション情報教えて貰えますか？
賛成です！ 結構、購入者の年齢層が高いらしいですよ。私は若いですが(笑)
結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～ みつお
新築マンションの外壁にマンション名やロゴを設置する場合は、本契約時に渡される管理規約集に容認事項として設置及び維持管理
について定めてあるのが一般的です。購入者の方は渡される管理規約をしっかり確認する方は無に等しく、知らない間に容認している
事が多々あります。ちなみに私が住むマンションでは建物塔屋に設置してあったロゴは総会において容認事項の削除を住民の4分の3
以上の承認を得て決議し、大規模修繕工事時に撤去しました。
結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～ みつ を
マンション管理規約は案を配布されるでしょうけど、管理規約を決めるのは管理組合。
区分所有法に基づく管理規約を作成するが、設立の総会で決める事項のはずです。
ちなみに行政区はどこになるんでしょう？
ロゴの件は担当の営業さんに確認しましょう。
・なぜ販売企業名のロゴをつけたのか？
・なぜパンフに載せていなかったのか？
・ロゴの存在を知っていたのか？
・知っていたなら何故説明がなかったのか？
・知らなかったのであれば、何故知った時点で説明しなかったのか？
・引き渡し前に取れないのか？
マンションにおける外観のデザインは重要です。デザインに重要な変更があった場合、客に変更を知らせるべきでしょう。それが為されなかった状況に於いてまずは事実を確認しましょ。
>>1377 購入者さん
他の分譲マンションでも、新築で購入するジジババ多い！
残り少ない人生っつーのにな！
若者に譲れ！
高齢だからと理事会の役員になりたくないだのワガママ多いし！挨拶もしない！
老人ホームか！
>>1385 名無しさん
人口構造や資金力やら考えたら、年配の新築購入が多いのは至極当然のこと。
老人ホームに移る前に８年毎位で優良新築に住み替えれば、今なら差益で資産増やせる。
時間もあるから役員を快く引き受ける。そんなリッチシルバーを上手に登用するのが若手役員の腕。
高齢者は経験上マンションのメリットを知ってたり2度目3度目のマンション購入で経験があるので高齢者の選ぶマンション程良い物件という可能性もある。
私の親も50代前半で2度目のマンション購入をしたが20数年住んだマンションは新築購入当時はかなりお洒落で周辺では断トツの高額物件だったが立地がイマイチだったせいで売るときは1000万にもならなかったよ。
やはりマンションは立地だよ間取りや設備は最新のものにリフォームできても立地は変えられない。そういった意味でもこの物件は正解だと思うよ。自分も２度マンション購入してるけど最初に気になってたことなんて住み始めたら全く気にならなくなる。
ただ、どんなデベでも前述であったように内覧の時は徹底的に粗捜しした方が良いよ、その為の内覧会なんだから。住み始めて１ヶ月経って気付いたとしたら傷なんかの場合は自分で付けたんじゃないの？みたいに思われるから。
引渡しの際、デベ若しくは販売営業と一緒に、いちばん最初に立会い内覧する時が肝心です。
不備は出来る限り、初 入室時に指摘したい。スマホ活用しボイスレコーダーとカメラはフル活用。
イッ時も離れずに一緒に廻り、床のキズ・キシミ、建材の緩み・ガタつき、壁のソリ等々をチェック。
不備を指摘しても大抵はテキトーに言い逃れます。そうやって、無知な客をごまかしてきたから。
だから理論武装の知識も必要で、現場画像と会話の録音と立ち会った皆さんとの記念撮影は大事。
内覧は専有部分は、ほぼ対応するけど、共用部分は受け流されることが多いと思う。
管理組合から言ってもらわないとみたいな感じで。
専有部分の内覧時間が戸数多いと短すぎたりするので、見るべきとこは一覧表にでもして、きっちり見た方が良い。
さすがに傾斜はないだろうけど、よくあるのがクロスのムラ。
光の当たり具合でも変わりますから注意。
各部屋の戸の角度やクローゼットがまっすぐでなかったりなどなど。
巾木スキマや換気機能も、手持ちのペン・CASHカード・ティッシュなどを使ってチェック可能。
大きいバッグ類は厳禁。背負ったまま壁に擦ったり床に置いたりすると、客がキズつけたと言い逃れる。
建材がしっかり固定されていなかったり、ドア緩衝不良。壁のソリは意外と多い。
クロス材表面に貼付け用のノリが拭き忘れで残っていたり。
（光のあて方で不自然にテカテカ光って見える）
ベランダ床や排水溝のフリク（傾斜不良で床や溝の途中に水溜まりが出来る）
内覧会は大事だけど、チェックも手直しも限度があるよ。
売主を信頼して買ったなら一定程度の妥協は必要。
>>1393 評判気になるさん
主に首都圏の３回の新築住替えは何も問題無かった。
が４回目でハズレのデベと施工にあたってしまった。
当たり前の事が当たり前に出来ぬデベと施工は信頼も信用も出来ない。
>>1394 匿名さん
本当に良いモノやサービスは回を重ねても支障無い。
半端モンはリピ・ヘビロテすると粗が出る。
これ確率論。
アタリを引き続けても、いつかはハズレを引きます。
うちのマンション、網戸がたるんでたんで、貼り直し。
ベランダ手摺りの塗料はがれ。
ベランダ塗料、飛び散りあり。
全て指摘でやり直しさせた
デベや販売と管理は当然、普通に不具合を隠す。
相手側が隠す・誤魔化す・言い逃れるを前提に
客側は立ち向かわねば、ワリ喰いますよネ。
>>1393
はぁ？信頼してるから妥協するって違うだろ。
信頼してるから契約したんだし指摘がないくらいしっかり仕上げてると信じているがあくまでも第一交通は企画販売で実施の施工は建築の二次三次の下請けが行うんだからいろんな不具合があるのが当たり前。これはどんな優良デベロッパーでも起こる事。
不具合を妥協なんてちゃんとしたデベロッパーならありえないよ。指摘されたところはきちんと改善するのが信頼できるデベロッパーでしょ
大規模修繕の前に住み替えるライフプランを継続的に
実践する方々の中には、敢えて修繕積立金他が低額に
設定された物件を積極的に選ぶタイプも多い様です。
機械式の駐車場ではない分、修繕費用は低くなっていますね
土地がないと自走式駐車場は作れませんからその部分は利点でしょう
機械式の駐車場はメンテナンス代も修繕費用もバカにならないですから
>>1408
その通りですね。機械式駐車場や広い共用スペース（設備）では修繕費は高くなってしまいますが、それとは無関係にアーバンパレスの修繕積立金の初期設定はかなり低額に設定されてます。
初期費用を安く見せ販売しやすくする側面もありますが>>1406さんの言われるように竣工12年前後の最初の大規模修繕の前に住み替えるのであれば初期修繕費が安い方が得なので住み替え前提の方には大変お得となります。
反対に築10年前後から中古で購入される方や永住目的の方には通常の値上げ幅以上の値上げが待っているので得とは言えませんし支払い能力を超えた為、引き落とし口座変更してまで修繕積立金を滞納するケースも多くなってます（これは中国人投資家がタワマンでよく行うケースですが）。
面白い傾向ですが初期管理費、修繕積立金の安い物件ほど賃貸率が高くなり新築時にも数件賃貸で出ていたりします。リセール、賃貸を前提とされてる方にはお勧めです。
比較的立地なども良いケースが多く、リセールの際には修繕積立金の値上がりとは関係なく売りやすいというのもメリットとなります。また、修繕積立金を滞納していたとしてもリセールの際には修繕積立金がチャラになるわけではなく購入者に支払い義務が残り滞納分は一括支払いが必要になるので安心です。
おおまかに分けると初期費用を安く抑えているデベロッパーは第一交通・あなぶき・大英産業、中間がエストラスト・九州三共・九州旅客鉄道・日鉄興和、若干高めが泰平・東宝・なかやしき
こういった感じです。メジャーなどは購入時一括修繕積立金の大きさにより左右されるようです。
アーバンパレスの話しに戻すと
14階延床16000平米だと専有面積当たり140円/平米から180円/平米が相場（福岡県）ですので75平米の3LDKの場合月額12000円前後というのが一回目の大規模修繕後の目安と考えていた方が良いです。初期修繕費が安い分もう少し上乗せがあるかもしれませんが余裕をもって考えておいて実際は安く済んだと思えるよう準備しておきましょう。
これは高いわけではありません。どこのマンションでもこの程度はかかるものです。
管理費については100戸から150戸が最もスケールメリットの恩恵を受けれますし過度な共用設備があるわけでもないのでこのまま安く抑えることができると思います。
ガイドラインでは
専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積（m2）
＋機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数
なので、機械式駐車場の修繕費用は大きく影響しますよ
どこのガイドラインか知らないけどこういう半端な知識を持ってる人が将来値上げの際にゴネるんだろうなぁ
マンションの駐車料金は全く駐車場の維持管理費にならずに何処かの利益になるの？
>>1412 匿名
駐車料金は管理組合の組合費として徴収される場合が一般的です。
一般的な機械駐車（2段3段）の場合、年間メンテナンス料が30000円程度（高く見積もって1パレット5000円の年6回）月額2500円
修理取替費は、20年から25年でピットを利用し機械駐車をそっくり入替として1パレットあたり100万から150万、高く見積もって（20年で150万円）だと月額6250円
合計1台当たりの月額8750円（年間10万円程度）
これに日常の清掃費や土地の固定資産税などの諸経費を加えた月額10000円程度が駐車料金として徴収されているはずです。
当然駐車場を所有しない人や1軒で数台所有する人もいるでしょうから修繕積立金からすべて負担というような不公平な徴収は行われません。
したがってよく言われてますが機械式駐車場でないから修繕積立金が安いというのは都市伝説であるというのがわかります。
注意）都心のターンテーブルなんかも備えたタワー型機械駐車はべらぼうなコストがかかりますのでこの類には含まれません。
福岡の天気悪いですね…内覧会までに、エントランス等の工事終わるのかな？
>>1413 匿名さん
機械式でなければ修繕費用の積み立てがあまり必要なくなるため、駐車場代を管理組合の管理費や修繕積立費に充当できやすくなるので、修繕積立費が安くなるとマンション管理会社(第一ではないです)から聞きましたが、間違いでしょうか。
当然、駐車場代のお金をどうするかは管理組合や管理会社の判断が入ると思いますが・・
1413さんの説明のピット修繕費がいらなくなる(完全にいらなくなるわけではないですが)分、費用は安くなる論理のような気がしますが、私は素人のためご教授いただければ 今後の参考になります
管理費会計と修繕積立金会計は明確に分離されます。
銀行口座もそれぞれ別々の口座です。
一般的に駐車&駐輪場利用料は、組合員から徴収する
管理費と共に《管理費会計の収入》として毎月、計上
されます。(管理費会計の口座に入金される)
そして毎月発生する諸費用《管理費会計の支出》の
精算に充てられる。
利用料がそのまま駐車&駐輪場の大規模修繕の費用に
充てられるのではないのです。
その修繕費の中にロゴマークの維持もあると思うと、何で住人で払うのか理解し難いです。
>>1418
もういいじゃないロゴは諦めよう。大規模修繕の時なんかに汚れが目立ち始めたら撤去すればいいし、汚れてなかったらそのままでいい
それよりも他の第一交通さんの物件のように外観素材が変わってたり区画境界に古いブロック塀なんかが残ってなきゃＯＫだわ
管理組合の設立総会で早速ロゴ看板を審議しよう。
こちらの物件、各オーナーさんの民度が高くて素晴らしいです！羨ましい・・・。
