「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。

責任施工方式つまり丸投げ方式ともいわれています。

>>13111さん
組合員の中に建築士等がいるとかえって邪魔になりますよ。

＞13111 匿名さん
＞組合員の低レベルは責任施工方式がいい。
それは逆。
修繕工事等の工事管理にうとい組合なら責任施工方式はダメ。
建築業者のいいようにされるのがおち。
だから1級建築士の資格を持った管理者を工事管理者としておけばいい。
組合員でもあり1級建築士でもある管理者を通しての責任施工であれば被害も少なくなる。

つまり結論はないといううことか。
たえず分譲管理は藪なかの運任せか。
幸運を祈るよ。

紙に見放された者は、自らの手でウンコを掴め。

貧民マンションには設計コンサルを選べるような奴はいないよ

数年計画でマンション住民の中からマンション管理士を輩出すればいい。
受験資格はないのだから、管理に対する怒りを合格に向けてぶつけてほしい。
日々経験している内容の知識獲得だから、そんなに難しい目標でもないと思う。
採用時には管理者としての報酬も決めておけばいい。
もしかしたら、見違えるような管理組合に生まれ変われるかもしれない。

>>13119 匿名さん
ならない。
返って悪くなる公算が大きい、。

管理会社が用なしとなる公算が大きいからね。
気の毒に。

管理会社が用なしとは自主管理ということ？
それこそナンセンス。
１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
取得させる？
何考えているんだか。

要するに小規模マンションはお金がないから責任施工方式
つまり業者に全て丸投げでいいということだよね。
人材もいないからそうせざるをえないんだろうが。

＞管理会社が用なしとは自主管理ということ？
時代についていけない管理会社はやがてはそうなるのかも。
可哀そう。

＞１年とか２年任期の輪番制の理事にマン管士の資格を
誰が理事だと言ってるの？
有償制の管理者で、契約制でやっていけばいい。
理事は専門的な管理部門には向かないのでタッチしないのが基本。
理事と管理者が両輪となって管理組合運営をやっていく。
そうなると、管理会社は用なしとなる。
可哀そうだが仕方ない。

国土交通省の行政指導（標準管理規約コメント）では、外部管理者にマンション管理士を想定している。
そのマンション管理士の全国組織の代表は、管理会社を排除しないどころか、「共闘」するという。

「共闘」って、何と闘うというのでしょうか？
「最後の奉公」って、何への奉公でしょうか？

・副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん
2019年09月18日
https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

ますます管理組合員はしっかりしないと食い物にされる。
管理は管理会社だけでいいよ。
マンション管理士は組合員の利益にはならない。

マンション管理業者の団体が、マンション管理士に講習を行うのは、違和感を感じる。
マンション管理士を統べるのは、「日管連」でもなく、「マンション管理センター」であるべき。

・マンション管理適正評価制度（eラーニング）｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/e-learning/index.html

マンション管理適正評価制度
評価者講習（eラーニング）について

②受講資格

管理業務主任者：現に有効な主任者証の交付を受けている方
マンション管理士：マンション管理士の登録をしている方

上記いずれかに該当し、現に有効な資格者に限ります。

マンション管理士による管理者制度は外部からの採用ではなく、内部の管理組合員から輩出すべき。
組合内にその資格者がいない場合、数年計画で希望者に挑戦してもらい、資格獲得者には有償（5万円/月前後）で管理者となっていただく。
管理者としての業務内容を定め、双方が管理委託契約書を交わして運営する。
基幹事務である
1，会計業務
2，出納業務
3，マンションの維持・修繕の企画、実施の調整
のうち1，2の基幹業務は外部専門業者に委託したものを管理者が査定し、管理者は3のマンションの維持・修繕の企画、実施の調整に専念する。
総会・理事会は管理組合の理事会役員の業務とし、管理者はそれらを専門家の立場から支援し、裏方に徹する。
こうなると、残念なことに管理会社が出る幕はなく、どうしてもというなら清掃業務とかゴミ収集業者として参加されてはどうだろうか。
ただ、専門家である管理者の厳しい査定があるから、中間マージンを必要とする管理会社が受注することはかなり難しくなってくる。
管理会社はニッチ産業として生き残りを覚悟しないといけない。

管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
共存共栄だね。

>>13130 匿名さん
そうだ、仲良くしないといけないよ。
悪徳組合員＝悪徳管理会社＝悪徳マンション管理士

＞管理会社とは仲良くやっていくべきだよ。
勿論です。
ただ、管理会社の管理部門だけは用なしになるから、管理会社というよりは【管理組合向け便利屋会社】などに名称を変え、管理組合にその必要性をアピールすればいい。
管理組合側も今までお世話になった分、暖かく見守ってくれると思う。
仕事がなくなって困っている管理会社があれば、【管理会社生き残りセミナー】でも開いて啓蒙活動をすればいい。
先手必勝だ。

悪徳管理会社に食い物にされてるマンションの組合員です。
「第三者管理方式」をごり押しされてとんでもないことになりました。
皆さん気を付けましょう。

>>13128 匿名さん
マンション管理業者の団体がマンション管理士に講習を
行っているのですか。大きな問題でしょう。
法令には触れないと思うので心配です。
マンション管理士会も管理業者の団体にオンブニだっこ
ということですよね。
管理組合員はそこに相談するのですよね。
理解できない。

>>13132 匿名さん
だとすれば管理会社の生き残りは清掃業務と資金（お金）管理しかない。
清掃業務は組合員はしたくないので必要との意見は多い。
もしかして資金管理は安全性が担保できれば管理会社は不要である。

>13135 匿名さん
>資金管理に安全性が担保できれば
資金管理に関しては透明性を持たさないと、人間が扱う以上、絶対安全という手立ては難しいと思う。
ネットバンキングなんかのように、口座の中身が動けば役員に確認メールが自動的に送られるシステムなんかはいいと思う。
つまり、複数の役員が常に口座の金の流れをメールでチェックするシステムだ。
どうだろう。

>>13136さん
性善説を貫くべきだとは思いませんが、そこまでやる必要は
ないのではないでしょうか。
複雑にすればかえってそれを悪用する者がでてくるかもしれません。
理事の任期を２年以内とし、出金に関しては理事長と会計担当理事が
毎月押印するぐらいでいいのではと思っています。
当然総会の議案書には銀行の残高証明のコピーが掲載されていると
思いますので。
収支報告書も毎月提出しなければならないと適正化法？で規定されています。

最近ではバレーボール協会の横領事件。
犯罪者を輩出した共同責任もあるので、横領した本人の名前も明かさない体質はいつもの通り。
＞そこまでやる必要はない。
そこまでと言われるようなことはなにひとつやっていない。
メール通知はAIが自動判断で送っているのだから誰一人手間がかかっているわけでもない。
メール通知の確認が面倒であればしなければいい。
不正があった時に共同責任さえとればの話だ。
それがいやなら役員などするべきではないし、やらないほうがいい。

役員をやってて、不正と可があった場合の責任は
理事は取らないでいいとなっています。
マンションの防火管理責任者にしても、消防設備のチェック漏れで
責任をとられることはないですよ。

共同責任というのは賠償責任ではなく、委任関係からくる道義的な責任のことです。
民法上は役員を委任されたものは立場上の善管注意義務が発生し、義務違反が生じた場合、賠償責任を取らなければならないケースもあります。
＞責任は理事は取らないでいいとなっています。
委任関係においてこんな法律はどこにもないですよ。
ケースバイケースです。
もしあるのであれば、条文を引用して説明してください。

道義上の責任ですか。
防火管理者の例をだしたんですけどね。

理事の任期は何年が理想でしょうか。
大規模マンションと小規模マンションでは当然違いが
あると思いますが、平均的にはどうなんでしょう。

＞防火管理者の例をだしたんですけどね。
だからあなたの場合どうなの？

＞平均的にはどうなんでしょう
こんな掲示板でそんなこと聞いてどうするの？

>>13141 匿名さん
うちのマンションは管理規約に自治会長、防火管理者、
監事は役員であり理事ではない。
理事会や役員会の出席は任意である。
可笑しなことは役員会での招集と理事会での招集があるが議事内容は
全く同じでありながら違いの説明を役員全員と管理会社担当に聞いて
みたら回答が出来る者が皆無でした。
あとから理事長が細かいことを言うんじゃないと説教された。
お里がばれた( ´艸｀)。

＞13145 匿名さん
スレ主は間借りの一軒家でマンションではなかったはずだが。
引越しでもしたの？

>>13146 匿名さん
俺スレ主ではないけど。( ´艸｀)
住まいはマンションですが。おかしな質問だよね。( ´艸｀)・
間借りをバカにしてはいけないよ。日本はロシアではないよ( ´艸｀)

＞俺スレ主ではないけど。
そういうことにしとくね。w
マン管士詐称の経歴もあるしね。

>>13148 匿名さん
マンション管理士とは言っていないけど( ´艸｀)。

スレ主のことですよ。

>>13150 匿名さん
あんたがスレ主だろう( ´艸｀)。

＞あんたがスレ主だろう( ´艸｀)。
その可能性はある。
今の時間に活躍できるのはスレ主かプータロぐらい。
スレ主は一人芝居の達人だからね。
そのお手並みはプロ級。

詐欺師にでもなっていれば出世したかもしれない。

>>13148 匿名さん
スレ主はマンション管理士等と言っているよ( ´艸｀)。
マンション管理士と限定はしていないよ。( ´艸｀)
自己住まいのことは言っていないよ。
間借りはどこから仕入れたの。( ´艸｀)
もしかして投資家で豪邸に住んでいたりして。( ´艸｀)。

>>13153 匿名さん
詐欺師の出世ってゴールはどこなんだろ。ムショかな？

>>13155 匿名さん
心配しないでね。( ´艸｀)。
天国に住んでいます。

>>13156 匿名さん
羨ましい

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

シマクン、毎日毎日管理会社のプロバガンダ活動ご苦労さん。
薄い手当なのによく頑張ってるね。

不安を募って消費者を追い込む手口、マニュアル通りだね。
素晴らしい。