プレミスト志村三丁目についての情報を希望しています。
第2のリビング・ダイニングとしていろいろな使い方がシェアできる共用棟って気になりますね。
周辺のことや物件の事など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都板橋区坂下二丁目23-7、22-1（地番）
交通：都営三田線「蓮根」駅から徒歩8分、都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩9分
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
総戸数 284戸
構造及び階数 鉄筋コンクリート造地上12階建
専有面積 58.57m2～82.86m2
間取り 2LDK～4LDK
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-07-26 13:45:17
学校跡地に出来る巨大マンションですか。今時ですね。
地図を見ると駅近で隣はスーパーと環境は悪くないと思いました。
ただこれは西友がきちんと存続することが条件になるかもしれませんが。
板橋区って学校は選択制になったみたいですね。
マンション前の中学校と徒歩2分先の中学校、どちらの評判が良いのか気になります。
>>7 匿名さん
こちらの物件から徒歩数分の場所、環八沿いにドンキを建ててまだ数年。西友→ドンキは無いと思います。
この辺りはスーパー激戦区だから、店仕舞いしないかは心配ではありますが。
Yahoo!不動産だけ削除されてますね。
公式サイトやSUUMOなどはちゃんとあります。
販売は10月に入ってからということなんだそうです
デベの方から新しい情報が出てくるのはもう少し先になってくるのかもしれないなとふと思いました
資料請求しておけば動きがあるときにはお知らせは来ると思います
現状だと資料請求でもそこまで大きな情報公開は来ていないのかしら？
近隣に住んでいる方いらっしゃいますか？
生活環境、駅までの利便性など率直なご意見伺いたいです。
大規模物件なのに静かなスレですね。
競合が少ないからでしょうか。
>>12 マンション検討中さん
日々の買い物には困りません。
裏の西友、三丁目駅からの動線上にサミット、夜間も薬が買えるメガドンキ。自転車や車があれば、オーケーストアやベルクス。価格を競り合っているから物価低め。
徒歩圏内に、区の病児保育（1日1500円くらい）を受託している&予防接種専用タイムや土曜日も予防接種をしてくれるクリニックあり。、パパママには嬉しいかも。ただし、子どもの進学塾や習い事の選択肢はあまり充実していません。民間学童も近隣含めてない。（ときわ台のkids DUO、西台のセントラルスポーツが送迎付きで‥くらい）
池袋駅西口からのバスは、5分ほど歩きますが2路線使用可能。三田線は蓮根も志村三丁目駅もフラットアプローチで苦にならない。電動アシスト付き自転車があれば、10分くらいで埼京線の浮間舟渡に出ることも出来ます。
小学校ではアイキッズという学童をやってて、学校が終わったあとも17時くらいまではそこに行って過ごすことができます。
時間によって無料と有料があり、有料でも格安です。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/016/016254.html
>>16 匿名さん
フォローありがとうございます。
公立学童は、小学校併設で希望者全員利用可能みたい？
今の委託先は、お弁当給食が今ひとつ‥長期休暇はお弁当作っているご家庭が周りには多いです。
その学校の生徒は希望者全員使えます。
無料の方は自由に出入りできます。
子供がアイキッズに入るときと出るときに親にお知らせメールが入るようになってます。
>>19 匿名さん
確かに、学童はセーフティネットとしては十分。ただ、行きたがらないと言う話も聞く。幅を利かせているグループの子が‥とか。年度により変わるし、他の区含めどこもそうだろうけど。
そうなったとき、プラスアルファを求める家庭には、選択肢が少ない。それをどう捉えるかという話。ファミリー向けの物件なら、通塾環境や学童の選択肢も１つの視点と思うけど。
校区の６小は、中受をする子も一定層いるし、この物件検討している中にもいないのかな。
シェアLDKを居場所にするのも選択肢かもしれないけれど。
公文や算盤教室は物件周辺にあるけれど、大手進学塾は皆無。バスでときわ台・平和台の早稲アカ、成増のサピ、電車で巣鴨‥ちょっと距離があったり、バスの本数が少ないから送迎必須。あるのは6小脇のenaくらい。
うちの子は通ってる学校のアイキッズを時々利用してますが気に入ってますよ。
中学受験はする子もいますが、それが当たり前では無いです。
公立中学でも別に荒れてはいません。
嘘はいけませんね。
よく見ませんよ。
子供の習い物はのちのち財産になるのでその気持ちはよくわかります。将来、その道に進むわけではなくても、その分野に強くなれるからいいと思います。私も小さいときに学んだことがいま、役だっているような気がします。
>>24 匿名さん
うちは自分の収入を考えて子供には習い事はさせてません。
本人もやりたいとは言わないので。
そこそこの収入なのに、金持ちみたいに習い事を山ほどさせると老後資金はなくなりますよ。
まわりに影響されて、役にも立たない習い事をさせるなんて、タダの無駄遣いです。
奥さんの自己満足でしかない。
蓮根駅の距離が近いので快適で良いですね。特に通勤のあるサラリーマンの方は快適に毎日を過ごす事が出来ますのでおすすめになりますね。間取りも良いので個人的には気になる物件と言えますね。
三丁目駅付近で夜見かける塾通いの子は、サンシティや丘の上のマンションの子が多いのかも。坂下でも、数人は見かけるけれど。
6小は登校班制。マンション内で、子育て世代親同士の関わりも絶対出てくるだろうから、他はどんな家庭が検討しているか？興味ありましたが、何となくわかりました。
今は朝の三田線の混雑がちょっと酷いですが、車両も増えるみたいで、その点は朗報ですね。
土日やっているクリニックや薬局も徒歩圏内にあるのは、発熱など急病の時助かりますし、安心。
本当に、買い物と病院にはこまらない。
少し前まで、少し古い工場や倉庫も目立ちましたが昨今は改築や修繕されて、街並みはキレイになってきましたね。西友の横の幼稚園も工事したてできれいになったし。
想定を超える豪雨が多い昨今、一番心配なのは洪水くらいかな。
>>27 匿名さん
この掲示板は、このマンションについて情報交換を行うためのものです。
教育環境についての話は仕方ないとしても、教育方針の話は検討違いです。
二度と来ないで下さい！
>>26 匿名さん
おっしゃることは正しいと思います。
よくpresident オンラインにのっているような話ね。
ただ、お子さんが僕も私も‥と言われたら、応えられる程度余裕ないと、流石に坂の下のこちらの物件でもちょっと。
物件近くの幼稚園は、お勉強も体操も歌もしっかり。課外の習い事も充実していて、１つ２つやっている子が多いようす。
認可保育園組でも、年中以降は土曜日にピアノ・スイミングなど何かしら一つはやっている子多いですよ。ただ、この物件からは電アシ自転車で通う範囲だったり、。土曜日コースは希望者が多く‥ですね。
芝浦工大附属の水泳教室、人気あったのですがね。懐かしい、、
こちらの物件は、どういう層をターゲットにしているのかな？
共働きというより、在宅ワークとかノマドとかそういう層がターゲットなのかな。
お子さんや教育、小学校の話が結構出ていますが、この物件を検討されている方は小学校の子供を持つ親御さんが多いのかしら。
ところで、小学校の通学は登校班というところは都内では珍しいですね。
最近では登校班が廃止になっている小学校も増えていますから、低学年のお子さんを持っている方は安心できそう。ただ、道の幅によっては、登校班での事故も多発していることから個人的にはここで行った方が安全という場合もあるのは悩みどころ。
悪くないですね！！期待大です。
物件価格おいくら位を予想しますか？
スカイティアラが230。坂下だけど相場自体が上がっているから、230くらいかな？
>>35 匿名さん
子育て環境は、小学校以外はある程度各家庭で選べるから。認可保育園や小規模保育も希望園は自由に考えられる。幼稚園は、バス送迎してくれる先もいくつかあるので皆さん色々園探しして各家庭で選んで通われています。
中学以降は、公立でも私立でも、、でも小学校はほぼ択一だからね。
価格出てますね。
予定販売価格(税込) ※100万円単位
2LDK / 4,500万円台より 3LDK / 5,100万円台より
予定最多販売価格帯 5,600万円台 ※100万円単位
予定販売価格（税込）4,500万円台～7,600万円台※100万円単位
私も見ました。
坪240~ってとこですかね！
それって高くない？
西台のパークホームズの値段がまだ頭に残っているので余計に高く感じますよね。
もし3LDK最安の5100台=実質5199がE1タイプ(68.7平米)なら、坪250スタートですね。
最多が5600台だと実質5699、タイプ不明なので仮に70.2平米のH1タイプとすると坪268となります。
このエリアの駅近でないマンションとしては、なかなかお高いですねぇ。
同じようにデザイン事務所起用＆駅遠＆長谷工のアトラス加賀と比べる人が多そうですね。
プレミストは西友の利便性があるけど低地、アトラスは地名ブランドや地盤は良いが近くにスーパーなし。
追加。
ここの目の前が中学校というのはなかなかデメリットですね。。校舎から宅内への視線、チャイムや学校行事・部活の音、それに校庭の砂埃など。
あと東側の住戸だと隣接するURけやき台の圧迫感もありそう。
最安価格のパンダ部屋はその影響を一番受ける住戸になる気がします。
西側の校舎は高いところで6階、東側の校庭の防球ネットは3〜4階ほどの高さでしょうか。
マンマニは住宅棟を斜めに配置するのではと予想していましたが、サイトに掲載の住戸プラン3つは全て南南東向きなので、土地の形に沿って校庭に面する配置になりそうですね。
公式サイトで見つけられませんでしたが、他のサイトに敷地配置図がありました。中学校にガッツリ対面ですね〜。
公開空地が面白い形というのと、屋上に緑があるのは庭園？
>>45 匿名さん
同じ坪単価なら、迷わず加賀。
買い物や通学が便利と言っても、同じ坂下二丁目。城北公園の南側・北側はがっっり都営団地。物件の東側はURの団地の街。荒川ハザードマップも見たらちょっと悩むエリア。
土地のチカラがそれ程とは思えない‥
でも、そんな街だからこそこの価格で買える層が来てくれると嬉しい。塾やレストランとかも増えそう。坂上みたいに。
なにせ三田線の志村三丁目以北にはチェーンのカフェが一件もないからねぇ。
住まいにこれだけの価格を出せるような層が満足するようなお店は少ないですよね、現状。
近所のパン屋さんはなかなか評判のようですが。
エリア内需要だけでこの価格の大規模物件が捌き切れるとはとても思えないし、かといってよそから人を呼べるような魅力は、どうかなぁ。初めて志村三丁目の都営住宅街を見たら軽いカルチャーショックがあると思うんだけど。
スカイティアラ以上の長期戦になるのでは。
私もこの価格帯では苦戦すると思います。特に地縁のない人にとってはメリットはないに等しいでしょう。買い物、子育て環境には不自由しないと思いますがそれだけです。
オリパラで物価高騰しているのかも知れませんが、坪単価250万は明らかに高いと思います。
敷地内に蓮根川の暗渠（都市下水道）があって、坂下二丁目は浸水の実績があり、板橋区ハザードマップ上でもリスクがある地区となっていました。
意見は別れるかも知れませんが、シェアLDK の設定や、デザイン監修にプランテックを起用するより、販売価格を抑えた方が良かったと思います。販売上、特筆すべき点が無い為なのでしょうか…
>>56 匿名さん
シェアLDKは、芝浦の旧体育館跡地。暗渠があるから、他に用途を設定出来なかったんだろうね。
坂下一丁目の野村のプラウド、いくらだったかな？変わらない値段だった気がする。
同じ志村三丁目10分なら、リノベ済みサンシティを買って子どもの中高が決まったタイミングで住み替えかな。
>>56 匿名さん
敷地をまたぐ蓮根川緑道というのはただの並木道のようなものと思っていましたが、名前の通り川(暗渠)なんですね！だから敷地内の通路があの形になるのか〜。ブラタモリ的に興味深いです（笑）Googleマップを見ても川は表示されていませんでした。
確かに敷地に川が通るとなると地盤が心配です。液状化対策などの地盤改良はするのかな？
暗渠が通っていても、ここの土地の権利形態は地上権ではなくて完全に所有権なんですね。川をコンクリートで蓋ではなくて、地下深いところを流れているのかな。
本当に高いですよね。
しかも敷地内に暗渠。
それでも売れちゃうのでしょうか。
はたまた成増の物件の二の舞いでしょうか。
暗渠は一般的には難ありの土地と評価されます。それを隠すより、最初からオープンにして、地盤改良なり杭打ちなり、対策の内容を公開したほうが良いと思いますね。。
オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。
オーベルは立地も良いし価格もバランスが取れてるので人気でしょうね
3LDKが@250からってヤバくないですか・・・。平均したら@270とか。
別にやばくもないけど割高感を感じる人は多いだろう
なかなか面白い値付けだとおもうな
スカイティアラがだいぶ割高な値付けをして完売まで苦労してたけどさらに上をいくここがどうなるのか
坂上なら@300超えか・・・。
隣のライオンズグラマシーハウスの相場水準からすれば、現在の市況下でのこの物件の適正価格はせいぜい坪230半ば程度
もし@270で買ったとすれば、10年後に3割の資産価値下落を覚悟しなきゃならない
昨日の豪雨すごかったですね。。
こちらの物件、コンセプトは今風で面白いですが
サードプレイスとか、わかる方はどの位いるのかな？育休ママのコミュニティとか、近い活動されている方々はいらっしゃるけど‥。
広尾で開催されるワークショップにご参加の方、居ますか？
液状化、水没地域だね。坂下でも一番低い場所。
夕方の豪雨凄かったですね。浸水対策をどの様に考えているのか気になります。計画敷地付近の集合住宅のエントランスには止水板があるけれど、短時間に降った場合、管理人が全て設置完了する前に浸水するのかも…階段とバリアフリーでスロープは必要になるけど、道路のレベルとエントランス床レベルの間に、ある程度レベル差を設けている設計が良いと思います。
離れ（共用棟）がそんなにウケると思ったんでしょうか。
仕事をしている人にはあまり利用する機会が無いスペースでしょうし、結局ママさんや子供たちのたむろの場になりそうですが。
それならいっそ簡素でもトレーニングスペースや託児所でも作った方がまだ喜ばれそうなもんですけど。
>>77 匿名さん
オチは同じ予想です。
託児所ね、、近隣小規模園や認可園は増えて居ますし、城山みどり幼稚園は2歳児保育・11時間保育をして居ますからそちらで充分。本園は31年度から保育園併設されるそうですよ。
入居後数年したら、ニーズが減るのでリスキーでもありますね。
個人的には各家庭4、5台の平置きサイクルポートとかの方が余程利便性高く、中長期のランニングコストが押さえられていい気がします。
どんなコミュニティになるか、管理組合の腕次第ですね。
ここが期待外れだったので高島通りはさんだサンシティを狙ってたのですが、おんなじことを考えてた人がいたのか４~５部屋開いてるみたいだったのにすぐ非公開になってました。もうこの価格だったら坂上行こうか悩んじゃいますね。
>10/13に（モデルルーム）オープンしたばかりで、土日の予約は連日満席の大人気物件です
‥って、区内のママ向けイベントを企画しているコミュニティのソーシャルメディアで紹介されていました。‥ターゲットは、区内在住者？
プランを覗いてみましたが、シンプルというのが第一印象でした。
洋室とキッチンのどちらからでもバルコニーに行けるのは少し変わっていましたが、
全体的に良くある間取りという気がします。
坪単価265万円ってここら辺だと新価格だと思うけれど、東京のマンション全体が上がっているからか目に優しく見えます。
スカイティアラって、売れちゃったのか・・・
土地はスカイティアラのほうがずっといいね。高台だし、駅近いし・・・
坂下で坪265! 3年前にスカイティアラが坪230で高い高いと騒いでいたのが嘘のようですな。
地元の人でもない限り、わざわざここを選ぶ理由が見つからない。。
朝は6両では限界を迎えつつありますが。
満員でギュウギュウ詰めですよ。
10年前より明らかに混んでる。これが不人気路線ですか？
坂下アドレスって、、、
3000万台半ばが適正でしょ
