売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
所在地：東京都渋谷区元代々木町17番6,17番7(地番)
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅(東口)より徒歩4分、
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅（八幡口）より徒歩8分
総戸数：47戸（事業協力者住戸12戸含む）
構造／規模：鉄筋コンクリート造6階地下1階建(※建築基準法上は、地上5階・地下2階建て)
【物件情報の一部を追加しました 2018.7.26 管理担当】
[スレ作成日時]2018-07-25 18:00:09
ほんとに売れますかね。このパークハウス元代々木は。
上原、西原、大山町のマンションの相場は坪500～600万円。PCやPHなどのハイグレードマンションだとこのレンジの上限に限りなく近づく。
そういう意味で、PC元代々木は坪600万円弱なら今の相場なら売れそう。ただ坪700はチトやり過ぎかと。
あ、マンション名はパークハウス代々木上原でしたね。代々木上原ブランドを押せれば坪600万超えも可能か？
設備仕様のコストカットが無ければ、前向きに購入検討予定です。
ここから徒歩５分のパークコート初台は昨年分譲で坪４００だったぞ
完工売りでほぼ瞬間蒸発だったので割り引くにしてもここの坪７００は理解不能
代々木５の相場超えてるけど元代々木の坂下ってそんないい場所だったっけ？
>>45
ごもっとも。ただいまのご時勢、多少の設備・仕様のカットはしかたがないのでは？あとで自分でリフォームすればいくらでも最新設備になるわけだし。設備・仕様によらずこのエリアの物件は坪600-700万円はするのかなー。
東カレの特集って地所レジのステマだったのか…
この場所で代々木上原って名付けるセンスといい本当にマーケティング力落ちたんだな
まとめると、坪700のパークハウスを買うより、坪450少々のパークコート渋谷大山町を買う方が良いということですね。
ただし、今売り出しているパークコートの中古はチャレンジ価格でかなり転売利益を盛られていますので、買いたい方は、3000万くらいは値引き交渉をすべきだと思います。
メインエントランスはハザードマップ色付きの立派な谷底だからな。特に水害ね。元代々木町の一等地では全くない。
ネーミングといい地元富裕層の需要は諦めて港区と比較するような人がターゲットなのかな。だとすると東京カレンダーの記事も刺さるのかも。
代々木上原は雰囲気はセレブ感あるし、始発の千代田線でどこにでも行ける都心なのに緑も多く素敵ですね。
ただ、昨今のゲリラ豪雨などの水害を考慮すると、駅前の標高がやや低いエリアよりは、少し離れた高台の立地の方が安心感ありますね。地盤も堅そうなので地震にも強いかと。
高台はかなり広い一戸建てのお屋敷がメインですが、徒歩10分圏内にはいくつか他にもマンションありそうですね。
>>51
さすがにパークコート渋谷大山町も、4年前の売り出し時の坪450少々からはこのご時勢値上がりしてるだろうから、坪550～600万ぐらいにはなるだろうけど、それでも坪700のパークハウスを買うよりは妥当な選択かもね。
>>54 パークコート渋谷大山町の売り主さん
そろそろ諦めましょう。
あんな暴利乗せて売れるわけありません。
以下、現実を見ましょう。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/59120
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111396
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397
地所のステマじゃないけど、PC渋谷大山町が、4年前で坪450少々だったから、今の実勢価格は坪550～600万ぐらいでしょう。それを考えるとPH代々木上原が、新築プレミアム乗せて坪600～700で売ってもそこそこうれるんじゃないでしょうか？
このあたりの相場は財閥系のブランドマンションやホーマットなどのヴィンテージマンションじゃなければ築浅物件で坪450万円ぐらい。
財閥系のブランドマンションの築浅物件やホーマットなどのヴィンテージマンションならやはり築500～600ぐらいかな。
あとは高台にあるどうか、公園やコンビニに近いとか、いろんな要素で微調整はありうる。
あちらは中古が全然売れてないので、売り出しの在庫が積み上がってきてますね。
データを見ると、あの値段ではカモが現れない限り売れないでしょうね。
確かにデータを見ると代々木上原のマンションは、財閥系のブランドマンションでも坪550～600万円ぐらいになるかな。
ここ元代々木の坪700万円はちょっと高いかな。
財閥系とはいえ小規模だし駅近だけど周辺があれなので坪単価としては500万が関の山
>>63
パークハウス代々木上原の話しをしましょう。ここマジで検討してるので。それ以外の話はしないでください。
他の物件のネガを流してステマして、少しでも値段を下げて買いたいのかもしれませんが、このスレッドではやらないでください。
閲覧者もアホじゃないから、あからさまなネガはステマしてるのバレバレですよ。
>>65
たしかに周辺環境は重要。これがもっと住宅街っぽく高台にあれば坪650～700でもおかしくないが、周辺があれじゃね。
とはいえこのご時世、表参道が坪1000万円だから、たとえ周辺があれでも坪650はギリギリで行くか？それもこれも相場が相場だからしからがないか。
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駅近は評価できるが代々木上原じゃあ土地としても鉄道利便性も低すぎないか？
目黒タワーと雲泥の差
用事があるのでたまに代々木上原行きますが、駅ビルのアコルデが便利なのでたまに使ってます。カルディとかの食材はいいですよ。
坪単価450ならば買いだな
売り出し価格は坪600万円中心。このご時勢こうなってしまうのかも。
駅近のオープンハウスのマンションとどっちが良さそうですかね？オープンレジデンシアは今の高騰した市況においてはとても安いと見えますが。オープンレジデンシアの方が仕様の差を補うお得感がありますか？
どちらかと言うと、オープンは大山町のパーコと競う物件でしょうね、仕様レベル的に。
どっちがどう良いんですか？オープンの方が仕様だけで見たら各段に下のように見えますが。オープンは大山町の他古賀博物館の裏にもできますよね。あっちが特に安いなぁと
>>77
代々木上原の中でも住環境が良く高級感のある立地に割安で住たいなら古賀博物館の裏のオープンが良いよ。坪500を切る値段が期待できる。
パークハウスやパークコートはどうしても富裕層向けの仕様や管理内容になってしまうから、このご時勢はちょっと割高になってしまうのはいたしかたない。坪600前後か。もっともこのまま待っていてもオリンピック後も都心の相場は相場は緩やかに上がっていくでしょうから、買うなら今でてるオープンでしょう。この辺はあまり新築マンションが出にくい希少エリアですから。
>>79
オープンはデザインが意外に良さそうですね。
仕様はオプションでグレードアップすれば問題なさそう。
でもディスポーザーがないのと戸数が少ないので将来修繕費が跳ね上がりそうなのがネックですね。
プンレジなんで論外。
パークハウスと比べちゃいけないんだろうけど、オープンはディスポーザーがないのは痛いな。大したコストかからないんだから付けて欲しいですね。
オプレジは駐車場もほとんどないし管理人も巡回だからね
駅近の方、DINKS意識した狭めの2LDKなんか出口考えても悪くないけど、広めの部屋はいろいろキツイと思うな
施工も聞いたことないような会社だし、賃貸多く出そうで住環境や管理は将来どうなるかは言わずもがななので
やっぱりパークハウスやパークコートみたいなハイエンドのブランドとオプレジは比べちゃいけないよ。
今のオプレジは価格一流、立地は二流でブランド三流という感じで、財閥系と競合するエリアでは積極的に選ぶメリット全くなし
例えば下北沢とか広い土地が出ないためブランド感あるマンションが全くないエリアで検討する場合はいいのかもしれないが
代々木上原のマンションが過去5年で25%も値上がりしてるって言う噂は本当ですか？
だとしたら、財閥系にこだわらずオープンレジでも何でもいいねがつきそう。
もともとの実力以上に上がってしまっている感じが否めないなあ。
代々木公園のジオも売れ残ってるようだし、ここもこの価格で大丈夫かね。
渋谷再開発の影響が波及して渋谷区が上がっているんだろうけど、再開発の恩恵ある地域でもないし。
代々木上原は再開発の余地がないからなぁ
駅周辺で大型再開発が予定されてる代官山や下北沢、初台の方が伸びしろはありそうだが、そういう観点で選ぶエリアでもないからな
それと高級住宅街という意味では、この物件のある元代々木も悪くはないですが、西原三丁目、大山町あたりの方が格は上になるかな。
良くも悪くもミクロな立地にこだわる方が多いエリアですね
まずは大山町、西原３丁目、代々木５丁目
次いで元代々木町、初台２丁目、代々木４丁目
元代々木町で雰囲気がいいのは大使館周りのごく限られたエリアになるので、本物件の竣工後にどう雰囲気が変わるか楽しみです
確かに高級住宅街が多い代々木上原ですが、エリア一帯全部が高級住宅街と言う訳ではない。
由緒正しい大名ゆかりの大山町、豪邸多い西原3丁目、それと上原がトップ3かな。
元代々木はわりと庶民的だけど、大使館があるからまあ◎かな。
大使館はなくなりますけどね。
ベトナム大使館は初台の山手通り沿いに移転しますね。元代々木町は元より小さい街なので、地元の人間からすると同じエリア内で建て替えたとの印象です。むしろ跡地がどうなるのかが気になります。南と東に接道した整形のマンション適地ですからね。
最低一億円、お高いですね。まあそれだけ相場が上がってるという事なんでしょう。
ただ個人的には新築をこの値段で買うんであれば近隣中古を買いますね。確かにこのエリアにはハイグレードマンションの玉数は少ないですが、同じグレードのブランドマンションもないわけではないし。
ベトナム大使館が移転するというのは決定でしょうか？
あの50番地辺りは非常に閑静な住宅地なので、跡地がマンションになることを希望します。
>>97 MY5017さん
記事読む限り初台への移転で決定ですね。今回も戸田が建てるようです。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180710500042&pub=1
[No.98～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
坪単価だけで単純に比較するのが流行っているみたいですが、坪単価って新築の場合その時期の土地仕入れとか建築費とかのコストが最も反映されているので、必ずしも仕様と比例しませんよ。低仕様のオープンハウでも今年は坪500です。。逆に坪300とかでも良い時期に建設された物件は仕様がハイグレードですよ
>>102 マンション検討中さん
相場なんですよ。それが。
坪300で分譲されたハイグレードマンションが
オープンの坪500以上に値上がりしてないなら
それまで、ってことです、
どこでも、相場相応の坪単価が待ってますよ。
坪400って普通に考えて高すぎませんか？笑
変なマンション掴むとこうなりますよ。
物件選びは慎重に。
>>105 匿名さん
本当、高くてため息出ますよね。ベトナム大使館隣のザ パークハウス、わずか４年前の分譲ですが平均坪４４０だそうです。
こちらは２分ほど駅近でこそありますが、坂下と言われれば坂下の立地で坪単価は１.５倍ですものね…。
ここのプランバリエーションは何タイプあるのでしようか？
外観デザインを見ると、急勾配の坂に建てられている事が分かりますが、
1階にも住戸があるんですか？
あるとすれば半地下になってしまう住戸は価格の面で何か優遇が
あるのでしょうか？
こちらのマンションに限らずですが、一般的には半地下階の部屋は売れにくいですか？
設計の工夫によりリビングの日照が確保されていれば他の部屋と同じ条件で売れますでしょうか？
環境面では湿気が一番気にかかるところですが、今のマンションではクリアされていますか？
南傾斜の住宅地内の低層マンションで普通に人気になるんでない
とっても良いと思うけど
建築基準法上は、地上5階・地下2階建てとなっていますが、実際は6階地下1階建として扱われているみたいです。外からの見た目はどうなっているんでしょう？
それにしても1LDKでも1億を越えるとなるとそう簡単に手が出ませんが、皆さん永住向けとして契約されるのでしょうか？
ファミリータイプだと管理費と修繕積立金だけでも月60000円かかるようですから、相当資金に余裕がないと住み続けるのも難しいですね。どういう層が買うのでしょう。
イモムシみたいな形ですね。
スーモで、都内の年収倍率が13.5倍とかって言いますが
年収2000万円でも2.7億円買おうとは到底思えません。誰が買ってるんだろ？？
>>117
年収2000万で 2.7億買ってるって事ですか？？
絶対に無謀ですよね
デベは今、住んでる家を賃貸に出してそれを元手にとか言いますけど
実際どうなんでしょうね。
そういう人が多いんでしょうか。
ここと、4年前のザ・パークハウス上原だと、仕様って結構違うのでしょうか？
それとも、立地が違うだけで高くなってるのですかね？
>>119 マンション検討中さん
立地もありますが4年前と比べて単純に土地代や建設費がべらぼーに高くなってるから、売値を高くせざるを得ないのではないでしょうか。仕様はそれほど変わらないのではないかと思います。むしろコスト高のときに建つマンションて色んなところコストカットされる傾向にあるので、使用される素材などがグレード低い可能性すらありますが、そうしないためにここまで価格を上げているのかな
上原と同じ時期にザ パークハウス元代々木が分譲されており、そちらとの比較が適当では
立地は甲乙つけがたいですが、スケールはこちらがある一方で価格も1.5倍違います
仕様というかコンセプトは価格差を反映してこちらが上かなと思いますが、元値で買えるものなら当然元代々木選びますね
一方で上原はいろいろと難しい物件なので、たくさん出ている中古を内覧してみてはいかがですか
それほど規模変わらないのに元代々木は全く中古出ません
ありがとうございます。
上原は駅距離がやはりネックなのですが……
ここはコスパがどうも許容範囲を超えるかなと。坪500くらいが適正だと思うのですが。
第1期21戸の売り出し戸数はこんなものかなという印象ですが、ほとんど価格調整入らなかったのは予想外です。かなり強気の予定価格だったので大きく下げると予想してましたが、この辺りまだまだ値上がりしてますね。プレミストもほぼ完売で競合物件も当面ないですから、時間かけて売っていくんでしょう。
>>118 匿名さん
売れてるマンションがそういった金額というだけで、実際に年収倍率13.5倍で買ってる人なんていないと思います。
海外投資、相続、セカンドハウスなど富裕層が買ってるだけで、単に倍率がこうだから買えます、というものでもない感じですね
駅まで近くてこの敷地面積のマンション。低層。
値段が高くなってしまうカードが揃っているように感じます。
それでもまだ、この先値上がりしていくという可能性はあるのでしょうか？
日本経済が下り坂になったときの下げ幅が大きくなりすぎてしまいそうなので、
購入するとしたら今くらいの金額がギリギリ現実的なのではないか、と感じられました。
港区の超一等地だけはまだ若干の上昇余地を残していると思います。
いつの時代であっても超富裕層が好む立地は需要がありますし、再開発が絡むとその周辺も一般的に地価が上昇するものです。
また、そもそも土地が限られているので需給的に大幅な下落は考えづらいです。
逆に、郊外では既にマンション価格は下落し始めています。一部の物件を除くと非常に売れ行きが悪く、竣工物件は値引きの嵐です。
一概には言えませんが、山手線から20分以上かかる場所はほぼ駅直結でもない限り危険です。住宅ローン金利の上昇に伴い暴落するでしょう。
代々木上原は実需中心の、そこまでボラティリティが大きくないエリアだったのですが、ここ数年の上げ幅は都心並みですね。
この物件は人気エリアの駅近で立地が悪くないので景気後退局面が訪れた際にも相対的に値持ちはすると思いますが、やはりそれなりの影響はあるでしょう。
将来的なリセールも視野に入れるなら、坪500を切る可能性は意識すべきでしょうね。
500万円台で買えば大怪我はしないでしょうが、いくら新築プレミアムとはいえ、代々木上原で坪600超はどう考えても高すぎます。
もともと都心並みに高いエリアではあったけど、坪650はさすがに強気すぎるから、リセール考えてる人はまず手を出してはいけないと思う。駅近だけどランドマーク感もないし、中古でプレミア化するようなものと思えない。
東口から改札まで結構ありますね。敷地内も奥はかなり歩きそう。これを４分というんですね。
駅からの距離がネックという方がいらっしゃいますが、
千代田線の赤坂駅から徒歩8分、青山一丁目駅から徒歩9分であれば許容範囲内ではありませんか？
公式サイトのアクセスは表記上のもので、実際に歩くともう少し時間がかかってしまいますか？
こういう書き込みってbotなのかな。なかなか自然装ってるが。
総戸数が47戸で、一番広いものだと115.47㎡。価格も高くなりそうですし、管理費も高くなりそうです。
完成は2020年なのでまだまだ先のことになります。あと1年半くらいです。
消費税の増税前に駆け込みで需要が高くなるような気もしますが、どうなるでしょうね。買える人がいるのか、もしくはいなくて売れ残ってしまうのか。日本は二極化になっているので、一部の買える人が独占するかもしれません。
パークコート渋谷ザ・タワーの定期借家より安いので買い。
そう言われると安い気がするな。代々木上原の駅近では図抜けたスケール感、ブランドもあり。それだけ相場が上がっているということか。
気が早いけどベトナム大使館の跡地はどうなるんでしょうね。マンションなるか富裕層が買うか他の大使館なるかくらいですか。
ベトナム大使館の隣のパークハウスは平均 坪440万だっけか。
当時は高嶺の花だなと思ったけど、少しばかり世帯年収も上がった今なら買えたんだなと。
自分は一度、マンションを買ってるけどその当時も高いと言われてた時期、
なんで、自分の人生で買いたいと思えるタイミングが市場的に高い時期なんだろう。
今は１億払えても６０、７０平米程度ってマジ悲しいわ。
ここパークハウス元代々木売ってたり、プラウド上原売ってたりしてたころの時代が今だったらなと常々思う。
今は上原だと三菱地所かオープンハウスしか無いからな。
そもそもここを購入する方は、永住目的が多いのでしょうか。
こちらで皆さんのご意見を伺うと、リセールを視野に入れるなら踏みとどまる価格帯になってしまうようですね。
管理費・修繕積立金の額も一般的なマンションに比べて割高ですが、住人層はどのような？
このレベルの値段のマンションは大体、医者、弁護士、企業家、芸能人と相場は決まってんだよ
あとギリギリ外資系サラリーマン
>>136 匿名さん
必ずしもそうですかね？世の中に数多あるビルとかアパートはそれぞれオーナーがいて、ショボめの建物でも月100万とか200万とかの家賃収入はあって、それを生活の足しにしてる普通のサラリーマンって結構いると思うんですよ。そうすると月40-50万のローンとか余裕で払えるので、地味に見える普通のサラリーマンでも買えなくもないかと。うちがそうです
あっはい
要するに親が資産家のタイプね
>>137さん
そんなショボめの建物でも持てないサラリーマンが大多数な訳で。100万、200万の家賃収入って相当ですよ。
何もないところからそんな家賃収入を得られる物件持とうと思うなら数億円必要でしょうし。
羨ましい。
あとはDINKSのパワーカップルならなんとかって感じかな
