文京区のしかも駅近、宅配ボックスは良さげなので少し興味があった＆暇だったので調べてみました。
ド素人のざっくり超概算なので、誤りがあればガンガン指摘してください。
このマンションの建築延べ床面積が分からなかったのでググると、3,939.80平米のようです。
この延べ床面積には容積不算入になる廊下部分等の床面積も含まれていると推察されます。
廊下部分等の床面積を除く容積対象の延べ面積は大体3,000平米くらいでしょうか（他のマンションと比較してのイメージなので全く根拠ないです。）
次に、敷地面積840.08平米ですが、不忍通りから30ｍ、つまり敷地全体は容積率400%なので、容積上許容される床面積は3,360.32平米です。
また、仮に>>93さんが仰るようにセットバック後の敷地を基準に本体部分が設計されていると仮定すると、
840.08平米－119.78平米＝720.30平米が容積算定上の敷地面積になりますから、容積上許容される床面積は2,881.20平米です。
以上をふまえると微妙なのですが、セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。
こればっかりはモデルルームで聞いてみないとはっきりしないですね。
余談ですが、都市計画道路が敷地に含まれる＝重要事項説明での「都市計画道路の収用後、現況と同規模の建物が建たない可能性があります」の記載があるからといって、それが全て問題になるとは思っていません。
道路にとられる面積の大きさによって影響が実は全くなかったり、あっても微々たるものだったりします。
これは個人的な意見ですが、容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。
容積オーバーが問題になるのは建て替えの時ですが、将来の法、条例等の規制なんてはっきりいって予測できませんし、
最近発表された東京都の玉突き建て替え政策を見ても、いくら文京区といえども、建替えのためにはむしろ規制は緩和されるとみるのが適切かと思います。
ちなみに、中央区なんて今更マンション容積緩和やめちゃって大量の既存不適格マンション発生させようとしてますが、将来それらのマンションが建替える時はまた容積緩和するでしょう。
要は容積なんて政策次第でどうにでもなっちゃうという事です。
そもそもマンションって容積がかなり潤沢に余ってないと持ち出し無しのスムーズな建て替えなんてできないって聞きます。
さすがに敷地の半分道路にとられちゃうとか、高さ規制で建替え時は半分の高さしか建てられないとかだと厳しいと思いますけど、端っこの一部とられるくらいなら、建替えの事とか気にしても意味無いと思います。
旧耐震で建替えると現況の半分未満しか建ちませんみたいなハードな既存不適格でない限り、ローンも全然問題無いと思います。
このあたりは結構個別性が強いと思うので、新築でも中古でもちゃんと確認はしておいた方がいいとは思います。
ただ、このマンション、直感的にちょっと道路の割合が多い気はします。敷地が道路に面してる部分が長い長方形だからでしょうか、敷地の約１４％がセットバック部分ですからね。
いずれにしろちゃんと説明してもらわないとですねー。そのうえで納得できるレベルならいいんじゃないでしょうか。
（モデルルーム行くまでの興味はないので誰か行った人教えてください。）
参考になりました。
アナリストの年初の日経平均の予想高値は２万５０００円～２万７０００円でしたが、真逆で大ハズレの状態が続いてますが、何と思ってこんな予想をしたんですか？
いったいいつになったら予想通りの２万５０００円～２万７０００万円になるんですか？
>>95: 通りすがりさん
> セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。
100％そのはずです。収用は、タダで土地を取られるのはでなく、ちゃんと補償額をもらえます。それを個人に還元するか否かは管理組合次第のようですが、損得計算ではマイナスにはならないかと思います。
> 容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。
確かにそうです。容積不算入はもっともっと多いですよ。地下階、エントランスホール、共用廊下などなど、かなりの割合になります。
三井さんのブランドをけがさない様にきちんとやってくれれば買う人はいるでしょう
この物件、三井ではなく三菱では？
三井より三菱のが真面目な印象。
商売は三菱より三井のが上手い。
意外と人気なんだな。
大手町まで１０分で着くってかなり大きいと思いますよ＞意外な人気の理由
こちらのスレッドで初めて知ったのですが、
容積率って共用通路とか入らないって知らなかったです。
敷地提供がある場合は
その後のことも考えて行われているのだなぁ。。。当たり前だけど。そうじゃないと、いざ建て替えしなくっちゃみたいな時に困りますね。
明日、抽選ですか。
この辺りに同時期にマンションが３つもできるなんて、どうしてだろう。
>>105 通りがかりさん
この辺りの定義によるが、新大塚、茗荷谷、千石を結ぶ三角形の中は絶えずどこかでマンション作ってるよ。別に珍しいことではない。住宅地だからオフィス需要なんて無いし、大型開発も無い。商店街もスーパー一つあれば足りるし、これからここらで戸建て買うのは狭小じゃないと難しい。相続された土地に子供が住まないなら何軒かまとめてマンションにするか駐車場位しか使い道がないのよね。
売れるから作るのだろう。
話が通じないな。現地みてないの？交差点挟んで同じくらいの大きさのマンションがもう2件作られてることについてだよ。
同時期に3つもどうしてできるのか?客を奪い合ってでも、オリンピック前までに売り切りたいのか。
オリンピック前ってのはわからんが消費税増税前にってのはあるかもね。
ただマンション屋なんて作り続けてないと死んじゃうんだし、土地があれば買うし作るんだから、こちらが想像するような高度な戦略なんて無いんだと思うよ。
消費税が上がったところで、建物価格を10%にて売ればいいわけでね。
>>98 周辺住民さん
最近ではルフォン文京本駒込が道路拡張後は明らかに容積率オーバーの既存不適格になる予定のマンションでしたね。
価格にも反映されていてお得でしたが…(既存不適格が問題になるのは建て替えのときくらいだし)
既存不適格、ハンパないって！
土地の基準地価が発表され、都内では全域で価格が上昇。商業地では再開発地域が、住宅地では交通インフラが充実してきた下町エリアで顕著。
道路拡張もキレイに整備され、物件の資産価値も上がるかな。てへっ！
まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから
特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。
資産価値が上がるかどうかは、
オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。
永住するつもりなら資産価値はさほど問題にならずだがね。
売れてるなここ。
そして静かになった。
確かにここは静かですね。住環境も静かそうで良いですが。
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］
物件価格が安なったら買おうかな、、なんて考えてると、イザ安くなったら自分ちも安く売らなきゃだもんな〜
バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念
↑
懸念もなにも、、通り沿いが検討外ならば他行けよ。
事業協力者とはなにか影響ありますか。
住戸の多くを占めているので心配になってきました
人気ないんかな？
いやいやもう終わるんじゃね？
あとちょっとや
目の前の緑地を謳っているので気になっていたのですが、
チラッと見える程度で、目の前が開けるほどではないです。
目の前にマンションが建っているので解放感は望めないし、一部緑地が見える住戸があるみたいですが、価格が高いです。
そもそも目の前に緑地を望む人たちって、千石という場所と、不忍通り沿いという立地を選んでいいのでしょうか？
駅近だけど、三田線ユーザーってそんなに多いですか？
駅からのアプローチは道がガタガタです。
外観は黒に近いダークグレーで目を引くかも知れませんが、暗く感じる。これは好みかな。
あと担当者の感じが悪かったので、マンションの格を落としていると思います。
駅も近いし値段も一般人が買える値段に収まっているし悪くないと思うんだけどね。
マンションの格ってなに？
まずは、
感じ悪かったのはオマエじゃねぇか？
妥当とは何？
どこに何の基準があるのか？
つまり客扱いされなかったワケだ。
買えない客とみられたのね。
玄関前宅配ボックスって、セキュリティゾーンに入ってこないといけないと思うんですけど、どうやって中にはいってくるんですか？
お届け先の人がいないと入れないともうのだけど。
ここはコンシェルジュさんとかがいるマンションなんですか？そうだとすれば入れるのはわかります。
ここの裏手を歩いてみたけれど南側は結構いい日が当たっていたね。街道の北側で日当たりがすこぶるいいお向かいの商売敵か、住宅地側で若干後ろのマンションが邪魔だが騒音や排ガスの影響が緩和されていて、風が気持ちいい日は窓を全開できそうなこちらか、究極の選択だね。信号を渡らずに千石駅に出れるのは僅かな差だけどこちらに軍配があがるかも
>>142
宅配業者がICカードキーを持っていて家の前まで入れる。その代わり不特定多数ではなくて特定の業者のみ契約してキーを受領する仕組みだからさほどセキュリティー的に問題にはならないよ。ただ最近通販の宅配はいろんな業者が来るんで、不在者票がいらなくなるということはないだろうな。宅配ボックスが少なくてすぐ一杯になっちゃう所もあるので、これは結構便利だと思う。
同じ高い所でもスーパーから遠かったり高低差があったりしてイマイチ買い物が不便な物件は多いんだけど、ここは近くに文京グリーンコートがあって高低差もほとんどないのでかなり便利なんだよね。
管理費、修繕費がえらい高いね。ここ。お向かいの内廊下の物件よりお高い。その分だけ万全盤石の体制であるってことなのだろうか。
修繕積立金は安けりゃいいというものでもないからね
管理費は独自仕様の玄関前宅配ボックスとかの費用も計上されていると思うので少し高いかも
まあ高台で駅からも近い高級住宅街で値段も安いし、価格も低層階はこなれている。裏側のマンションもお見合いとはいえガレージを挟んでいるのでそこそこ離れているのでコンニチワ感は乏しく日当たりもおかげでさほど悪くはない。まあ個人的にはもっと駅近が欲しいので今回は遠慮するけれど、買っていい物件なんじゃないだろうか。
今回買おうと思っています。
決め手としては、文京アドレスにしては価格が安いと思っていますが、皆さまはいかがでしょう？
パークハウス文京本駒込と比較すると値段が高く感じますが、駅近だから高いのですか？
駒込と千石。
値段がまったく同じなワケが無い。
ここを買う人は大樹園マンションの部屋も買い占めておいて建て替えに備えたらどうだろうか？前の敷地を拡幅で取られても建て替えできるかも
本駒込と千石、どっちが高い？
最高価格は大して変わらないけれど、最低価格帯は明らかに本駒込の方が高いみたいだけど。
一棟全体の総額は本駒込の方が高いんじゃないかな。あと坪単価とかも相当な差があるよ...でも悪い事じゃない、買える値段に収まっていることに、感謝している人は多いと思う
千石と本駒込、総戸数が違うよ。
５〜6分も歩けば六義園という場所、悪くないんだけどね
だれが悪い言うた？
ここは一橋徳川家下屋敷のあった地域。江戸を去り水戸に戻る際に下屋敷の一部を売却したとのことなので、ひょっとしたらここも元々は徳川御三家の下屋敷の土地の一部だったかもしれないね。誰か調べないかな。
↑みんな知ってる。
残り13戸そのうち4戸来週に決まるみたい。。予想以上に好調ですね。
なんかここのスレ、ぎすぎすしてて怖いわー(>_<)
みなさん、ごめんなさい。
価格だけで買わなくて良かった。
↑意味がよく分からない書き込み･････
誰か一名ぶっきらぼうに返事をする人がいるね（笑
購入者なのかどうか分からないけど・・・
161
買えなかったんだろ。
玄関前の宅配ボックスが専用ページになっています。宅配ボックス、マンションによってはオートロックの近くにあったりしますよね。玄関前にあれば荷物を持ち運ばなくていいから楽ちんそう……。ゴルフバック、飲料水、お米が届く大きさだそうです。
宅配ってマンションが大規模だと、ピンポンを押してから数分かかることもあると口コミで聞いたことがあります。
宅配ボックスが普及したら、入れておいてもらってあとは時間がある時に取ればいいだけなので楽そうです。
そうだね。
千石駅ってこれまで利用した事がありませんが、朝と夕方の時間帯の混み具合はいかがでしょうか？
その時間帯ですと座れる事はまずありませんかね？
駅近で良いマンションだと思いました。
パークホームズ文京本郷通り のマンションと、こちらのマンションでは、リセールしやすいのはどちらでしょうか？
どっちでもいいんじゃない。
>>166
女性一人だと在宅していても宅配業者を装った強盗やレイプ魔じゃないかと怖くてすぐに出られず、後から再配達を指定の時間に来させて宅配業者かどうかを確認するという人もいるからなあ。夫の留守にこういうものがあると良いという奥さんも結構いるんじゃないかな。
>>168
どちらもブランド価値が十分あるしリセールは期待できると思うけれど、マンション市況の見通しは流動的なので家賃が多少節約できれば御の字ぐらいには思っておいたほうがいいと思う。ただ将来の不動産価格値上がりやインフレーションの進行などによってはゲインがある可能性もあるし、買わないことでの機会損失リスクがありうるということも勘案して判断してください。
千石駅から目黒方面、大手町くらいまでは朝も帰宅時間も混んでるよ
都内の路線で有名なところよりはマシだとは思う
でも昔みたいに穴場的な場所ではなくなったし
これから春日から乗る人も増えるのだろうからあんまり期待しないほうがいい
最近は郊外も高いからね、ものによってはここと大して変わらない価格の物件も多いよね。仮に同じ値段だとしてどちらが先に値下がりするのかな、とちょっと考えてみたらどうだろう。
大先生も価格に歪みが生じているとおっしゃってるからね。
三田線は、比較的朝のラッシュはマシだと聞いたことがあります。他の鉄道会社と、直通運転をしていないので、その分乗ってくる人が多すぎないからなんだよ、という話は聞いたことがあります。
それでもやっぱり、朝は混みますけどね…座るのは、よっぽどラッキーじゃないとなぁ。
三田線は西巣鴨?巣鴨間が一番混むらしい。巣鴨で降りる人が一定数いるためだろうね。ちなみに統計によるとこの場所の乗車率は１４９％、１５０％が新聞を広げて読める水準の混雑だから、拝島あたりから西武線に乗る人が泣いて羨ましがる水準だろう。
データで見ると一目瞭然だね
マンションのセキュリティーも過信できませんし、宅配業者と一緒に入ってきてしまう人も、、、と疑いたくなる事件もあります。専用ボックスであれば玄関前だし負担も少なく、配達業者にしてもスムーズな配達になりいいことづくめですね。出先や残業、急用など突発的な場合も安心です。通販やフリマアプリの進化で環境にも優しいですね。
共用宅配ボックスは一杯になってしまうこともあるから各戸にあるのは嬉しいね
コンシェルジュが代理で受け取る方式だとコストも高くなるしな
各戸に宅配ボックスがあるのはセキュリティ面でとてもありがたいですね。
正直これまで共用のタイプで一度もトラブルに遭遇したことはありませんが、
安全な形であるのに越したことはありませんね。
このマンションの背後にある築年数の古いマンションの建て替え時には今よりさらに高層のマンションに建て替えられる可能性はあるのでしょうか？
通り沿いより内側に入っているので、そこまで高い物は建てられないですか？
どなたか詳しい方がおられましたら、ご教授お願いします。
>>182
>>各戸に宅配ボックスがある
いいですね。留守にしていても宅配ボックスがあると届けておいてもらえるからありがたいです。
よく、不在にするかもしれないと思ってAmazonはコンビニ受取をしています。ただ、そうではなくて在宅にしていると思っているタイミングでも、不在にしなくちゃいけないことがあるのでそんな時に活躍してもらえそうです。
ラスト4戸ですね。向かいのジオより売行き好調みたい。
南側が道路か住宅地かの違いが出たかな
宅配ボックスって一度も使った事がないのですが、
Amazonとかで買い物したものも入れておいてもらえるんですね。何気に知りませんでした。
とはいっても、代引きのものとかはできないでしょうが便利ですね。
1階の図面を見ると、各入口に防潮板があるんですね。やはり谷ということで、昨今ゲリラ豪雨があることもあり、万が一の備えということなのでしょうか。
天井の下り部分が多いですが（梁？）2.45mからどれくらい下がるのかご存知でしたら教えてください。
個人的には各戸宅配ボックスつけるならトランクルームのほうがいいかと。使う頻度は限られるし、室内の収納があまりに少ない。収納として使えるのでしょうかね。
いよいよ、残り２戸のようです。
Eタイプは間取りもイマイチなのに、低い部屋は景色も陽当たりも良くないにもかかわらず高いから、相当値引きしないと厳しそうですよね、、
駅近だから安くなれば確実に売り終わるでしょう！
車輌数増やせば朝8時頃に電車に乗れないことはなくなる程度は改善するでしょうか。春日の大規模マンションが出来れば今以上に耐え難い混雑状況になるのでしょうが、、それは都心の宿命ですね。
