シティハウス品川サウスってどう？

ラッシュ時のバスの経路が変わるみたいね。

タワークレーンが設置された。

この辺りは意外にも埋立地ではないんだよね？

>>226 匿名さん

完全に埋立地です。

天王洲アイルの島が地図に載っていない、中防でさえ記載されているのに(泣)

ここは敷地はそう広くないけど、18階建と結構高さがあるね。

天王洲が載ってないのは何故？
出典どこ？

>>230 匿名さん

ほら国土交通省のやつもあるよ 少しは調べなよ
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/history/pdf/e-do01.pdf

ブリリア品川カナルサイドが早々に完売したね。

1期が来月中旬からいよいよ販売開始だね。

ここは目の前を品川駅行きの都バスが走っているから、案外それが便利かも知れないな。

山手通りの交通量はいかがでしょうか？
日中はそこそこ交通量あるのは確認に行きましたが、朝晩はいかがでしょう？
近隣住民の方、教えていただけると助かります。

環状6号線だから、そこそこの交通量が日中続く。ただ、渋滞が慢性的に起きるほど激しくはないと言う感じかな。

このあたりは、首都高でも渋滞が起こりにくい場所だったら、まだいいのかしら…
ずっととどまっていると、排気ガスが、というふうになってきそうですけれど。

品川まで歩けるかもしれないけれど、勤務地が品川とかだったりしたらありだけど、その後電車にも乗らないといけないということを考えると、
最寄りで乗っていくのが一番いいような気がしました。

新築のマンション供給が少ない地域なので、同じスミフの品川埠頭タワー、シーサイド3兄弟が比較検討の対象になりそうですが、それぞれ特徴が異なるので、人によって分かれるでしょうね。

グルメやショッピングを楽しめて、生活をする上で困ることはなさそうですね。
様々な駅を利用できて、学校や職場に通うのにピッタリの環境であると思います。
気になるのは朝はどれぐらい混雑するのかです。
車の移動よりもやっぱり公共交通機関を利用する方が多そうで、混雑も予想できるのですか？

>>236 マンション検討中さん
近所のものです。
朝晩もそこそこ音があります。
台数は少なくはなりますが、大型トレーラーなどの音が大きい車体などは、窓を開けていると気になると思います。

すぐとなりの細い道。トラック往来がすごいかったですね。
おおきな食品工場がすぐ隣にあるから。
それが気になってしかたがないです。

>>240 匿名さん
近所住まい、夫婦で勤め先が五反田方面と品川です。自転車や徒歩、雨と冬場にバス通勤なので混雑に触れる機会は少ない生活サイクルです。

朝の近隣の混雑状況です。
（間違っていたら訂正お願いします。）

・山手通りの渋谷方面行きの東急バスが15分遅れることがあります。

・品川方面の都バスはまあまあ混んでいます。本数が多いので遅延していても気づかないかもしれません。

・JR山手線品川駅は当然ながら混雑しています。

・天王洲アイル駅りんかい線　大崎、新宿方面行き車両は空いています。木場方面は混んでいるかも。天王洲アイルで下車する人でホームは混み合います。

・モノレールは朝に利用したことが無いので混雑状況分かりません。浜松町や銀座、羽田に出たい時に利用します。観光シーズンで左右か。

・京急新馬場駅は利用しないので分かりませんがおそらく品川方面行きは混んでいます。
新馬場を利用するのと、歩いて品川駅に行くのと5分くらいしか所要時間が変わりません。品川へはバスか徒歩が多くなると思います。

モノレールは特に羽田行きが朝、混雑するよ。
出張族が多いから、観光シーズンとかあまり関係はない。

出張が多い人には便利だから、案外サクッと売れるかもしれないね。

モノレールは本数多いし、ラッシュ時の混雑が通常と逆（朝は都心方向が空いている）なので通勤に使うと楽ですね。
天王洲アイルで乗ってから新橋駅まで10分かからないで着きます。

都心方面へ通勤するなら、京急よりモノレールの方が断然いいですよ。

住友の担当者からグイグイ押されて前向きに検討中です。

最近この掲示板を発見しました。全部読みましたが、現地の海抜とか地盤を心配されてる声は
ありませんが私は気になります。

２ヶ月前にマンション購入する気になったばかりで　いろいろなサイトを見て勉強し始めたばかり。

立地は文句ないのですが大地震が起きたら大丈夫かなと心配ばかりで、購入する勇気なかなかおきません。

ハザードマップとか地盤のこととか研究された方がいれば教えてください。

そんなこと気にしてたら買えないよと言われそうですが、別の考え方もあるよというアドバイス
でもいいです。

気になるなら買うなという意見を言うなら、この投稿は無視してください。

当物件一帯は意外かも知れないが、目黒川が造った砂州(自然堤防)で、古い地歴がある。

近くにある寄木神社の建物は江戸時代のものが現存していると言われ、事実関東大震災による被害も少なかった。

荏原神社の裏にある大きな銀杏の木は、たしか樹齢600年くらいでしたね。銀杏は塩害に弱いので、津波による浸水リスクは低いと思いますよ。

それよりこの地域は古い民家とマンションが混在密集しているので、火災の方が怖いですね。そのうち再開発が進めば改善されるかもしれませんが。

第二次大戦の戦災の被害にも会わなかったので、明治大正期の区画割がそのまま残っていますね。

>>247 マンション検討中さん
地盤について、判断材料の一つになるかわかりませんが、近隣住民説明会の時に、前の建物の杭を再利用するかどうか検討していると言っていました。
前の杭がどんな状態だったか、杭を打ち直したかどうかについても問い合わせされても良いかと。（私も知りたい…）

地震津波の前に高潮が目の前のリスクで、の辺りの水没想定は20㌢です。
火災リスクは中くらい。
津波はそのマンションが避難場所でしょう。

今、その為にこの辺りは電気系統の地下化が進められています。当日にならないとインフラの被害状況は解らないのが正直なところですね。

そちらのマンションについては2面道路なのと風向きが海側からなので、火力発電所の水上炎上が起きない限り、火災リスクは低そうに見えます。
自分の場合は内陸の密集地の火災旋風の方が怖いので、都心に住むならどちらかの選択しか無いと思い、この辺りを選択しました。

まあ日本の場合、災害リスクをゼロにはできないので、最後は割り切るしかないですね。

ここは天王洲アイル(特にボンドストリート辺り)が最近再び活性化の動きを見せていることが良さそうです。

マンション検討中で地盤の質問をした者です。皆様ご意見ありがとうございました。実は重説を聞いた時、住友に質問しました。地震等の災害が起きて地盤に問題が起き回復工事をすることになっても１０年間は住友が責任を持ちますと言われました。その点は安心したのですが、検討した部屋の収納があまりにも少ないことが原因で契約はしませんでした。現実に生活をすることを真剣に考えるべきだっと反省してます。

どこの物件にせよ、60m2そこそこで3LDKの間取りがまかり通る状況だから、新築の場合は妥協も必要かもしれないね。

スレッドをさかのぼりましたが、建て替えの場合は前の地下杭を再利用するケースも
考えられるのですね。
そもそも地下杭の規格は共通でどのような建物にも使用可能なのか、
もし再利用されたのであれば杭の深さ、本数、劣化の状態を確認してみたいですね。

品川エリア、徒歩17分なので歩いていける距離ですが、徒歩圏内というか歩いての生活圏内とはちょっと違うかな…
ただ電車が停まってしまったときとかがあるとするならば、
品川まで出てバスを利用するとか
他の手段は取りやすいとは思います。
選択肢の中に一応有るという点では良いのかもしれませんね。

何だか文意がよく分からないのだけれど、徒歩だと普通京急、モノレール利用になると思うよ。

タワークレーンも立って工事が進んできたね。

間取りは全体的に、良くも悪くもよくある感じ、カナと感じました。
スタンダードな田の字タイプです。
A’の間取りの掲載がないのは、Aタイプとちょうど反転している作りとなっているからなのでしょうか？

Bタイプだけ２LDKなのはエレベーターの分なんですね。

マンションの南側の道路が舗装されてましたね。
前と比べると相当綺麗になりましたね。

周りに中層マンションが増えてきたけど殆どが賃貸なので、貴重な分譲マンションですね、ここは。

賃貸の多い地域で分譲ができると有利ですか？
分譲が建ち並ぶ地域よりは競争がなくて良いかもしれませんが、
仮に将来賃貸に出すとして、そこは不利になってしまいませんか？
賃貸ではなくリセールするなら希少性が保たれたままで良いのかもですが。

羽田空港に出るにも品川駅に出るにも便利だから、賃借ニーズは期待できそうな地域ですね。

品川エリアはサラリーマンにとって非常に良い居住地になりますね。
先の長い話かもしれませんが、老後には飛行機で旅行も行きやすいですし、
いろんな意味で良いマンションだと思いました。
間取りも２LDKや３LDKとファミリー向けがあってよさそうです。

同じスミフの品川埠頭タワーと競合しそうだが、京急駅も使える等のメリットがあるから、案外棲み分けができりのかもしれない。

>>265 匿名さん

タワーが嫌いな人もいれば、こっちの周辺環境の方が良いと思う人もいるし、さほど競合しなそう。

周辺の雰囲気も違うので、意外と競合しない気がします。

些細なことかもしれませんが、全体的に省エネ仕様になっているのが良いと思いました。
TES温水床暖房が導入されているようですが、こういうのはオンオフを簡単にできるのでしょうか？
自動で起動するとなると、想像以上に電気代がかかるのかと思い、少し気になりました。

普通はスウィッチを押してオンオフさせる方式と思います。

実家がTESの温水床暖房を導入しています。ここのマンションと同じタイプになるかはわかりませんが、スイッチのオンオフができます。
あとは、床暖自体が四分割になっていて、部分的に温めることもできるようですが、ここの場合はどうなのかしら。
全面つけるのがもったいない時もありますよね。

東品川は非常に良い場所ですね。特にこのマンションは駅もバスもJRモそこまで遠くはありませんので良い立地条件といえるのではないでしょうか。間取りも広いので良い物件と言えますね。

京急も使えるから住みやすい一帯だよね。

新馬場の駅が一番近いですか？天王寺アイルにも近く、便利な気がしています。湾岸エリアとして注目されている品川エリアは、知人も働いていたりして、オフィスビル群も多いです。

品川駅からは新幹線も乗れるので、出張が多い人にもよさそう。羽田へも近く、海外出張が多い場合でも出発時間が短縮されるのでよかったりメリットも多い地域です。

あとは価格。

第二期は5490万円～が2LDKとして販売されています。3LDKだと6290万円～。価格としては妥当でしょうか。

品川区や港区に住んでいる人向けにタクシーで迎えに来てくれるサービスも行っているようで、モデルルームにも行きやすいです。

場所は悪くないんだけど、狭いのが難点。子供が増えると引っ越しが必要なので、投資物件として成り立つか考えてます。規模が小さいので中古売買も難しそう。賃貸需用はどうなんだろう？

TYハーバーの対岸に最近できた賃貸マンションがすぐにほぼ埋まったみたいだから、賃貸需要は見込めそうな地域なんじゃないか。

この立地や規模だと賃貸なら集客しやすかっただろうに、なんで分譲にしちゃったんだろう。
営業さん、大変だね。

北品川駅から新馬場にかけての新築は殆どが賃貸だから、差別化を図ったのではないかな。

>>275 匿名さん

キャナル側に店舗が欲しかったなぁ〜

TYハーバーの隣に大きなレストランが近々オープンしますね。
ランチとかに使えそう。

19日に新規開店ですね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000085.000025087.html

賃貸需要がある＝投資に向く
であれば、一括返済が１０年以内にできるだけの金銭的余裕がある人には美味しいのでは？

高額で勝って、安い賃料しかとれないんなら、賃貸投資には向かないよね。
値上り益狙いならありだけど、大規模タワマンと違って、小規模物件は流動性が悪いうえ値下がりしやすい傾向があると思います。
投資には向かないと思うよ。

なるほど
小規模は投資に向かないんですね

大規模＝タワマンみたいな図式が多いけど、最近の記事でタワマンは修繕費がかかり過ぎて近い将来に大幅負担増を覚悟しないといけないらしく、長く住まずに売却益が見込めるタイミングで売りさばくのが正解ってことかな？

>>282 匿名さん

規模なんて決定的な要素ではないですよ。9割は立地で決まる。

北品川から新馬場にかけては賃貸マンションが多いね。

その立地で見れば３ＬＤＫ6290万～は相場相応でしょうか？
品川駅まで自転車でもバスでも徒歩でなければアクセスできる点は評価になるのでしょうか？
もしくは王道の徒歩では京急が各駅停車なので駅力が弱いが、天王洲８分は少しは評価しても良いものか・・・

敢えて距離的に品川から離れた品川シーサイドや青物横丁から近いマンションの方が立地的には良さそうに見えてしまいますが

あくまで個々人の考えで良いんじゃないの。
外野があれこれ言う話ではないよね。

ここより品川駅に近い物件だが、ブリリア北品川はあっと言う間に完売だったんだね。

ブリリアは品川駅徒歩10分だったかな？
インターシティまですぐだから立地がよかった。

もちろん港区アドレスには負けますが、立地の便で言うとワールドシティタワーズとさほど変わらない気がします。天王洲アイル駅近くで、品川駅はギリ徒歩圏内。おまけで新馬場駅が付くと考えればお得ですね。

ブリリアは品川区なのに高すぎ！と思ったけどすぐ売れましたね…比べると割安な印象

品川ふ頭のスミフもテラスは完売、タワーも売れてきているからやはり品川エリアは人気ですね。

>>290 匿名さん
WCTが不便だからなぁ

新規物件の候補地が中々ない一帯だし、戸数も多くないので知らず知らずのうちに売れていきそうだ。

https://www.sumu-log.com/archives/11303/
これ見ると、すぐ真上を飛行機が東京タワーと同じくらいの高さを飛ぶみたいで、
騒音とか事故とかそういうリスクや危険はいったん置いたとしても、
窓の遮音性能はどれくらいなんですかね？
PC武蔵小山はT1らしいですけど

>>295 マンション検討中さん

今どきT2がデフォルトでしょう。新航路懸念は確かにありますが、それでデベも幾分か安く売り出している気がします。それと、飛行機が図の線上ピッタリに飛んでくるとは限らないので、真上だからNGで、ちょっとずれているからOKということではないでしょうね。新航路が嫌なら西側で家探しするしかないです。

大井町駅周辺は完全に線上。
天王洲アイルはJAL本社あるだけに線上でも仕方ないと思うしかない

スミフのマンションとしては小規模だし、知らない間に売れていきそうですね。

ちょっと狭いが3LDK6千万台は都内では安いほう。品川駅まで電車で3分なので立地も悪くない。あとはマンション周辺の生活利便性だけ確認できれば買っても良い物件なんだろうな。

京急駅に向かう途中の旧東海道沿いには、八百屋や魚屋が何軒もあるから、生活するには便利だ。

きしつ

旧東海道ののんびりした雰囲気はいいが、北品川駅の高架化と駅前広場の整備により、これから変わっていきそうだね。

大きなスーパーが近くにないのが不便かな。
マイバス、マルプチばかりで。
値段は羽田新ルートがあるにせよ良心的だね。

まあ何かと便利な地域だね。
サウスゲートの周辺計画と言える旧東海道・品川浦再開発の進展に期待。

天王洲アイルが最近ボンドストリートを中心に賑やかになってきていますね。

穴場だね。
買って損はない。

階降りても、売れ行き見て、値段下げない気がする…

部屋の大きさから見て、DINKS主体なのだろうけど、ここからは小学校も近いのでファミリー層にも向きそう。

この物件の窓サッシについてですが、T3だと聞きました。
シティータワー大井町と同等になるので、窓を閉めていれば、気にならない程度になるのかなと予想しています。

>>307 匿名さん

では、早めに高層階を購入すべきですね。
小規模だけに修繕積立金の値上げ幅が高くなりそうな心配点は有りそうで、そこは迷いになってます。

高層階の眺望はどうかな？
東京湾ちかいし。

最上階の売り出しは二期以降
角部屋なら7500万以上に上げてきそう。

>>309 匿名さん

一部とあるから、部屋によってはＴ２かもしれない。

高層ではないので当然かもしれませんが、普通スラブなのは安心ですね。

目の前の山手通りの交通量は確かに多いけど、中央環状線が地下にできてから改善してきた感じがする。

敷地がコンパクトなので駐車場、駐輪場、ゴミ置き場を屋内に配置してあるようですね。
入り口が一箇所となると、駐車場、駐輪場の出し入れは順番待ちが生じてしまいそうですか？
屋内なので雨風にさらされず、車体が汚れないのはメリットだと思います。

台風が来ると屋内駐車場の有り難さ実感

小田急がここの山手通り向かいにある賃貸マンションを取得したようです

https://www.re-port.net/article/news/0000057031/

新馬場駅の周辺には賃貸マンションがどんどん建っている。空港にも鉄道にも近いから、需要も旺盛みたいだね。

>>318 匿名さん

優良賃貸不動産ということですね

>>320
今が売り時！と判断したのでしょう

× 売り時
○ 買い時

投資物件としての購入も結構あるのかな。