周辺住民さん
[更新日時] 2021-11-27 07:18:13
公式URL:http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主 :三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社:長谷工コーポレーション
所在地 :東京都北区志茂3丁目43番地1(地番)他
交通 :東京メトロ南北線「志茂」駅(2番出口)より徒歩6分
総戸数 :502戸(サードスクエア/総戸数401戸、フォーススクエア/総戸数101戸)
販売戸数:500戸
販売価格:4,400万円台~7,500万円台(最多価格帯:4,900万円台)
間取り :3LDK・4LDK(65.26m2~84.52m2)
販売予定:2017年10月下旬
完成予定:2019年1月中旬
入居予定:2019年3月中旬
構造規模:鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積:18,207.93m2(売買対象面積)18,153.01m2(確認対象面積)
延べ面積:42,716.40m2
[スムログ 関連記事]
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/
[スレ作成日時]2017-05-24 07:48:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都北区志茂3丁目43番1他5筆(サードスクエア)、4丁目48番2他12筆(フォーススクエア)、3丁目46番7他1筆(クラブスクエア)(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「志茂」駅 徒歩6分 (2番出口より)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
500戸(399戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階建(サードスクエア) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]大栄不動産株式会社 [売主]三菱倉庫株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂口コミ掲示板・評判
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401
匿名さん
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402
匿名さん
半値だとファインシティより安くなっちゃうじゃないですかw
さすがに南北線までの距離や行政区の違いを考えると鹿浜とは比較にならないでしょ
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403
周辺住民さん
赤羽公園とかスズラン通り商店街とか、街としての赤羽は普通に生活圏だと思いますけどね。
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404
マンション検討中さん
北区アドレス、南北線志茂駅徒歩圏内、生活圏内に赤羽駅がこのマンションのアピールポイントですね。
工業地帯、荒川氾濫で10メートル以上浸水、志茂駅周辺の商業施設が貧弱、弱点をどの程度許容できるかは各自の判断ですかね?
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405
匿名さん
うーん、デメリットを3つ上げるとそんな感じになりますかね。
個人的には工業地域は現実にデカい工場が誘致されるリスクなんかはほぼないでしょうから、あまりに気になりませんが、水害リスク、志茂の駅力の低さはみんなも気にはなるでしょうね。
ちなみにメリットの3つのうち、北区アドレスはファインシティとの対比でメリットというだけで、単体としてはメリットにならないんじゃないですかね。自分も北区民なので残念な話ですが。ですので、メリットを上げるならアドレスより大規模の方が上にくるような気がします。
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406
匿名さん
>>405 匿名さん
横からすみません。404さんの工業地帯というのは、正しくは工業地域という用地種別の事だと思います。近くに工場が誘致されるかというより、建築制限として日影規制が無いため、将来別のマンションが目の前に建設されて日照が得られなくなる可能性がある、というのが住民生活に直結するデメリットです。
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407
匿名さん
補足ですが、日影規制の話は工業地域だけではなく、赤羽1丁目や北本通り沿いなどの商業地域も同じなので、オイコスだけに限った弱点ではありません。
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408
匿名さん
>>406 匿名さん
なるほど、その問題はデメリットとして確かに認識しておかなきゃいけないですね。勉強になりました。
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409
匿名さん
九州の大雨を見ていると水害って怖いなと。
カスリーン台風並みの大水害の再来、確率かなり高そう。
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410
マンション検討中さん
水害に備えて重要設備を5階以上に配置するなどの対策が施されているか、要確認ですね。
細かいことだと大雨が降ったときの防水板設置をどうするかなど。
ただし、浸水に備えて予め建物全体を高くするなどの対策はなさそう。
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-
411
匿名さん
>>水害に備えて重要設備を5階以上に配置
東京でそんな対策してるマンション無いでしょ
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412
匿名さん
水害の危険があるからこその割安物件なんでしょうね。
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413
匿名さん
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414
匿名さん
>>412 匿名さん
浸水10mと浸水5mで資産価値の差なんて無いです。それより駅距離や周辺の利便性。ポジティブサイドな見方ですが、少し前に話題になった景観の良いテラスが完成して、テラスにアクセスし易い通路が整備されれば資産性の向上はありえます。
>>413 匿名さん
おっしゃるように価格が全てですね。高い建物が立ちにくい西向き中層階の3LDKが4990万なら魅力的。
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415
マンション検討中さん
マンションが浸水した場合、共用部分は保険で賄うとしても、占有部分の修繕は自分で資金が要るため、住宅保険に水災保障が必要となり保険料が高くなります。
ハザードマップで指摘された4階以下は必須だと思うので、その分の代金を割り引いて価値判断しようと思っています。
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416
匿名さん
>>415 マンション検討中さん
台地の1m浸水地域の1階でも同じ話ですが、ハザードマップを見て水災保険の要不要を考えるのは必要ですね。
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417
匿名さん
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418
マンション検討中さん
水災保険の保険料が安いから低層階でも安心ってはならないけどね
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419
匿名さん
保険料の話は、>>415さんが資産価値を見る上で水災保険料を差し引いて考えないと、と言われていたので保険料は安いのでは?と出したまでです。
安心かどうかは前から出てるけど早く避難しましょうってだけ。
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420
マンション検討中さん
大雨のたびに避難の準備するの大変だなー。水や食料も一週間分くらい備蓄しないといけないのかな。
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421
匿名さん
>>420 マンション検討中さん
それって洪水に限らず、震災や台風(風によるライフライン被災)対策で必要では?
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422
マンション検討中さん
北区役所のホームページでいろいろ調べてわかったが、
工業地域は全体の5.5%しか無いんだね。商業地域の約半。
しかも敷地の西側は準工業地域でここだけ工業地域。
わざわざ工業地域の住む事が大丈夫なのか、資産価値として
将来も大丈夫なのか疑問に思っている。
やはり多少高くても値下がりが相対的に低い駅近の
商業地域や近隣商業地域の方に興味が傾いている。
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423
匿名さん
>>422 マンション検討中さん
例えばどのマンションですか?
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424
マンション検討中さん
九州豪雨の情報を集めていたら、ハザードマップで危険性を指摘しているのに
何でそんなところに住んでたのかという指摘が多数あって、悲しい気持ちになりました。
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425
匿名さん
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426
匿名さん
家族で赤羽生活圏内に住みたいならここしか新築がないというのも事実。
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427
匿名さん
中古もあり得ない値付けしてますしね。
三井の中古とか販売価格にいくら乗せてるんだっていうくらい強気ですしね。消防署の横のとかも築年数結構経ってるのにすごいですよね。
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428
マンション検討中さん
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429
匿名さん
>>428 マンション検討中さん
言えてますね。エリアのマンションPERは急速に悪化してるかと。
賃貸で何年も待ってから買おうとすると、人にはよっては年齢的にローンが厳しくなったり、疾病で団信が降りなくなるリスクがあるので誰でも安い賃貸がベストとは言い切れませんが
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430
マンション検討中さん
ここは大規模なので賃貸にでる物件も多そうだから、当面は借りて
マンション市況が落ち着いた頃に別の場所で買うのが最適かなと
思い始めています。
賃貸なら工業地域もハザードマップ水没も気にならない。
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431
マンション検討中さん
赤羽駅東口の再開発や赤羽台のUR跡地など今後も赤羽駅近くの計画が多数出てきそうです。
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432
匿名さん
隣接地域の価値が上がるのはオイコスにも良い事だと思いますね。
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433
匿名さん
バルコニーが中庭に面する北棟(フォース)は、南棟(サード)と違って日照確保や目の前に別の建物が立つリスクが無いのが永久保証で良さそうです。今掲載されている間取りは北棟が多いので、第1期1次の主力という事でしょうかね。
でも10月販売なのに建物の配置図が明かされてなくてMRも未公開って遅いような。。ぼちぼち動きあるかな?
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434
匿名さん
志茂の駅の近くにできるのですね。王子駅のところに沢山広告が張ってあったのをみて、なんとなく気になっていましたが。
マンションの設備というか共用空間とかが充実しているということなんですか?早く家に帰りたくなるマンションということなのかなと思いました。
ランドリールームとやらがありますけれど、それって何なんでしょう?よくわからないです。
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435
周辺住民さん
志茂4丁目側の敷地にもクレーンが立ち本格的に工事が始まりました。
堤防沿いの道路から撮ってますが、下り坂になっているのが確認できると思います。
オイコスの敷地はこの辺りでも特に窪んだ場所となっています。大規模な工場の跡地と言うことで地下水の汲み上げで沈んだ可能性が考えられますが気になる方は調べてみるといいかもしれませんね。
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436
匿名さん
↑デマ?地下水の汲み上げ過ぎで沈下が起きたらこんな狭い範囲ではないです。
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437
周辺住民さん
>>436 匿名さん
調べていただくとわかりますが、江東区程ではないものの、こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。
偏りがあるのは、様々な地質があるので一定に沈むとは限らないのと、堤防側に関しては継続的に補修を繰り返してるので高さが維持されてるのでしょうね。
それで相対的にこちらの地盤が低くなってしまったんだと思います。
近年のデータでは沈下は確認されてないので安心してください。
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438
匿名さん
>>こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。
なるほど。。宜しければその文献を教えて頂けますでしょうか。こちらの地域、というのは具体的にどの範囲を示されていますでしょうか。
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439
周辺住民です
書かれていないことを、いくつか
(既に掲載済みなら、すみません)
○「イオン」は、いわゆるイオンを想像すると違うかも?中身をほぼ変えず、ここ何年かで[Dマート→ダイエー→イオン]になったところです。普段買い物するには十分ですが。
○ブラタモリではありませんが、この辺りは「昔から水害が多かった土地」とわかります。昔からある感じの宅地は道路から一段高い。しかし、敷地内にお稲荷さんがまつられているお宅も何軒かあったりで、ずっと住民はいたんだなーと。
○南北線は、混雑が比較的少ないです!!たまにくる「王子神谷行き」にはイラットしますが、その点は志茂は良い駅かと!
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440
匿名さん
>>「昔から水害が多かった土地」とわかります
今の荒川ができる前の話ですね。
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441
周辺住民さん
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442
匿名さん
>>441 周辺住民さん
資料ありがとうございます。
勉強になります。
しかしながら、頂いた文献では志茂の名前はありつつも、城北の広域で沈下があったという記載に留まっています。武蔵野台地の一部も沈下したエリアに含まれていますし、はたして撮影された建設現場の坂道が地下水揚水による沈下で発生したと結論づけられるのでしょうか。
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443
周辺住民さん
>>442 匿名さん
>>435に、可能性が考えられます、と書いた通り、自分なりの推論ですので間違っていたらすみません。
ただやっぱり気になりませんか?この地形、
グーグルアースで見るとはっきりわかるんですがこんな風になっています。
おおよそのオイコス志茂の場所を黄色い点線で書き入れています。
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444
匿名さん
では赤羽側のへこみは?DNPあたりも全体的に低くありませんか。沈下なのか昔の洪水でえぐられたのか不明ではないでしょうか。
販売を控えた物件のスレで、地歴に関して面白半分に推論を述べるとただの風評になりかねませんよ。
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445
匿名さん
資料にもありましたが、全体像が分かる画像を貼っておきますね。
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-
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446
匿名さん
もう一つ書くと、地下水による沈下は板橋の台地でも起きていて低地に限った話ではありません。水害とは異なりますので混同しないで下さい。
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447
446
すみません。水害とは違うというのは>>441さんの書き込みを読み違えていました。大変失礼致しました。
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448
匿名さん
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449
匿名さん
論争でスレが焼け野原になった感。。^_^;
なかなか公式サイトから情報が出ませんね。設備仕様はどうなんだろ。。と思ったらランドプランが出てました!メインエントランスの位置がようやく判明しましたね。
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450
匿名さん
地盤なんてきにしてたらマンション住めませんし気にすべきは戸建だけですよ すぐに傾くし泣き寝入りですからね
一方マンションは杭をうつし万が一傾こうものなら住民結束して訴えれば勝てますし綺麗に立て直して貰えるのは周知の事実ですから。むしろ不幸中の幸いってやつです。
引っ越し代や仮住まい費用、迷惑料が貰えてさらに綺麗に新品立て替え。不謹慎ですが買って10年後あたりにそんなことがあればむしろラッキーと感じます
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451
匿名さん
>>450 匿名さん
マンションにも結局一階があるわけで、エントランスに浸水したら高額な修繕費がかかります。
マンションも土地の高さは大切でしょうね。
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452
匿名さん
おっと、しかもここはやらかした三菱地所じゃないですか 地所の資金力アフターケア補償に良さは有名ですからね
安心して買えそうです
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453
匿名さん
平成になってからの雨による内水氾濫は地盤の強弱と関係ない。水害マップで赤いのは荒川氾濫だけど、それなら決壊ポイントに隣接する赤羽岩淵のほうがもっと心配すべき。そういう点を色々混同した人が気に入らないからといってディスってるだけ。
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454
匿名さん
>>453 匿名さん
いや、どっちも危ないよね?
赤点同士でどちらが下か比べてるようなもの
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455
匿名さん
内水氾濫(雨の冠浸水)は駒込や池袋、赤羽でもあるからね。さもオイコスが良くない!という取り上げ方はフェアじゃないでしょ。
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456
周辺住民さん
低い土地の中でもさらにもう一段低く沈んでいることを現地を歩いて知った結果心配しているんです。検討してたから調べたんであって、ディスりたいからなんて理由でそこまで調査するような不毛なことはしませんよ。
川の氾濫というのも確かに心配ですが、現在の治水体系がおおよそ確立されてから荒川による、荒川下流域での洪水は記録にありません。
それよりも問題なのは毎年発生してる身近な低い土地の浸水の方じゃ無いでしょうか?
こういった事実を受け止めた上で、その対策がなされているのか、事業者に確認することが大切だと考えます。
雨水貯留施設の仕様がどの程度のものか、近年頻発しているゲリラ豪雨が降った場合にどのような被害が想定されるか、これらは相談会が始まったらぜひ聞いておきたい内容です。
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457
匿名さん
であるなら、リスクを見当外れの過去データから演出するのではなくて、ただ窪地が心配だと言えばストレートに伝わった話だと思います。
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458
匿名さん
>>457 匿名さん
同意 いたずらに揚げ足とって悪意あるやり方って、つまりは視聴率欲しさにやるマスゴミと変わらんやり口悪質以外の何者でもないね それで検討してるからです!って(笑) どの口がいうんだろうね。
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460
周辺住民さん
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462
匿名さん
>>460 周辺住民さん
不当に本物件を執拗に貶めることで正常で健全な物件取引を妨害する行為であると判断される悪質行為なので売主にも通報しておきました。
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464
匿名さん
ここってスーパー堤防にすべきだったよね
近隣の赤羽体育館、DNP、ハートアイランドとか川沿いの工場跡地開発は地盤上げてるところが多い
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466
周辺住民さん
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467
匿名さん
知ってるよ。
赤羽駅も沈む話だよ、それ。いつまで続けるの?
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468
匿名さん
周辺さんはオイコスの説明会に行っても、デベに水害対策を聞いて知識欲を満たしたいだけで、購入なんて1ミリも考えてないように見えます。最初は検討してたかもしれないけど今は違う感じ。
これ以上スレに来ないほうがお互いのためではないでしょうか。
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470
匿名さん
[No.459~本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、および削除レスへの返信のため削除しました。管理担当]
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471
匿名さん
もっと前向きな話をしたいです。
早く公式の詳細情報カモン!
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472
匿名さん
-
473
匿名さん
-
474
匿名さん
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475
周辺住民さん
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476
匿名さん
>>475 周辺住民さん
法廷で身の潔白を証言なされば良いかと。
いたずらに不安を刺激し、それを執拗に繰り返して検討阻害を行う行為は偽計業務妨害罪に抵触します。故に売主に通報し然るべき対処を依頼しました。あとの判断は売主に委ねます。買う気があろうがなかろうが人が嫌がることはするなと教わりませんでしたかね。まぁあなたはこれからも悪質行為を継続されるでしょうからお好きにしてください。通報し続けるだけです。悪意ある行為に光はありませんから。
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477
周辺住民さん0
最初の方で写真を載せたりしてたものですけど「周辺住民」さんが荒ぶってますねぇ
匿名掲示板で気にしてもしょうがないけど今後は匿名さんでいこうかな・・・
物件に関係ない書き込みごめんなさい。
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478
匿名さん
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479
匿名さん
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480
匿名さん
>>477 周辺住民さん0さん
開示制度を申請中ですから今更開き直っても無駄ですよ
自演もバレますから。やった行為には責任が伴うと警告したはずです。買う買わないは本人の自由ですがいたずらに、また執拗に悪質な行為を行う理由はありませんから。
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481
周辺住民さん
>>476
逆だ!こちらの言論自由が妨害されている!
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482
匿名さん
>>481 周辺住民さん
悪質に不安を煽るのが自由ですか?
伝えたい意図も明らかにせず最悪のシナリオによる被害を煽るのが物件検討だとでも?まぁそう主張なさればいいのですよ、法廷で。第三者による客観的判断からすれば明らかでしょうし、不当に販売妨害、検討妨害をする権利など無いのですよ。それもおわかりにならないようですから、あなたが勝手に主張する自己本位な自由のために悪意ある書き込みを継続なさればいいのでは?社会的責任を負うことも覚悟しての行動なのでしょうからこちらもその覚悟にお答えして徹底的に法的訴追されるよう売主に働きかけていく次第です。ましてやここはこれから売りに出す物件でしょう。大規模ですし売主が果たしてこのような悪質な行為を看過しますかね。
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483
匿名さん
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484
周辺住民さん
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485
匿名さん
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486
匿名さん
売り主さん必死すぎですよ。資料請求数が少なすぎて焦っているように見えます。
土地の低評価は変えようがないのであきらめて、設備や価格の情報を積極的に出してほしいです。
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487
匿名さん
今のところ目立った宣伝や情報が無いからただネガの餌食になってるだけで、必死も何も無いような。。周辺へのチラシ配布も殆ど無いし。
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488
匿名さん
>>486 匿名さん
何100億の巨大プロジェクト何だし必死になるのは当たり前じゃないの。
地所はこのマンコミュで青山物件の瑕疵がリークされて賠償金含めて大騒ぎになったぐらいだし神経質になってても不思議じゃない。
それにたったひとりでも買うのやめたら5000万の金額を失う。それを考えたら悪質行為訴訟なんて三菱地所からしたらはるかに安上がりだわな。お抱えの弁護士団だっているんだし。
まぁおまいさんも気をつけるんだね。うったえられる時はここで事前警告なんて来ず自宅に訴状が届くんだろうから。
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489
匿名さん
この間取りはLDKが連窓、キッチンは2方向からアクセスできて良いですね。明るいキッチンは奥さん向け?
74平米で坪250だと5600万ほどになってしまいますが。。スカイティアラのような坪230だといいなぁ。。
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490
匿名さん
>>487 匿名さん
そのネガ連騰してた人は今度は地所の餌食になるんだろうね。だいたいマンション検討するのにポジとネガはセットみたいなもんで執拗に不安をあげつらって攻撃する必要性が無い。立地が悪いなら価格や上物でそれを補うだけの話です鬼首とったみたいな荒らし行為は検討者にとっても害でしかない。
まぁそう言うのが投稿されるたびに売主通報しとけば売主も無視出来なくなるだろうし一石二鳥だね。
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491
匿名さん
>>466 周辺住民さん
情報ありがとうございます。荒川氾濫ビデオは改訂版なんですね。
以前見た内容と構成は同じですが、最近配布された北区のハザードマップと同様に
被害想定は悪くなったような気がします。
不安を煽る行為が犯罪だと主張している人がいますが、ちょっと何言ってるかわからないです。
公的機関や論文など出典も明白なので風説を流布にも該当しないと思います。
荒川氾濫のフィクションドキュメンタリーは国土交通省 荒川下流河川事務所、
北区のハザードマップは北区役所、新聞雑誌Web記事は発行元へ
それぞれ抗議すればよろしいかと思います。
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492
489
設備についてです。間取図や説明書きから床暖房あり、カップボード無し、スロップシンク無し、ディスポーザーあり、ネットありまで分かりますね。あと気になるのは食洗機・浴室ミスト・Low-eガラスの有無くらいでしょうか?
>>491さん
そう言った話は6月の302辺りから既出ですので、延々と連投されると他の話ができなくて困ります。
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493
489
まぁ、私はいきなり裁判とか法律違反という話でもないと思うのですが、既出の話、しかもネガを延々とリピートされると何しに来てるんだろ?と思ってしまいますね。ネガだけじゃ検討できないのでポジもお願いします。
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494
匿名さん
>>492さんはネガ情報に困惑しているかもしれませんが、私はは初めて知る情報が多くて有意義だと思っています。
現時点では物件情報が非常に少ないので、ネガティブ情報が多くなるのは仕方ないと思います。
モデルルームが開設される頃には土地の話は少なくなると思います。
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495
匿名さん
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496
489
>>494 匿名さん
まだ書込みが1000も行っていないのだから、スレの最初から読みましょう。仰るようにモデルルーム開設の頃には落ち着くと良いですね。
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497
489
ハザードマップや低地の話は散々既出ですが、東京全体の地形図で見た場合にオイコスがどんな位置かご存じない方も多いと思うので、今のうちに貼っておきますね。
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498
匿名さん
口直しにグーグルマップの現地空撮。
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499
匿名さん
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500
周辺住民さん
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501
匿名さん
>>499 匿名さん
オイコス住宅棟と川の間には事業所(クラブハウスの両隣)がありますが、建ぺい率容積率が60/200なので将来も大きい建物はできないでしょう。フォースの南東向きは中層階以上はリバービュー確保ですね。電柱・電線以上が良いかも。
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502
匿名さん
>>501 匿名さん
4階以上とかだと大丈夫そうですね
まぁ6階以上が狙い目かな
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503
匿名さん
最初の>>6で書き込みのあった、学生寮の建設地はどの位置でしょう?
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504
匿名さん
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505
匿名さん
坪単価をいくらで出してくるかですねぇ
この赤羽周辺エリアはちょっと供給過多なところもあるし三井とかスミフも完売に随分苦労してますから大規模なここも値付を間違えると厳しそうだ
一方でパークホームズ蓮根やガーデンズみたいな駅近高コスパ物件は人気で売れ行き早いですよね。パークホームズ蓮根はここと同じく川そばで地盤も弱い低地でしたが一瞬でしたね。
やはり価格が抑えられ手出てくると手頃感と大規模ならではの安心感が勢いを与えてくれますね
はてさて、ここはどういう戦略で出てくるか楽しみです。安いといいなぁ
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506
周辺住民さん
>>505
三菱地所の住宅事業は、2017年4-6月期10億円の赤字で利益重視しないといけない状況なので、
割安感のある価格設定は無いでしょう。
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507
匿名さん
>>506 周辺住民さん
そうですね。そういう状況下でもあるから悪質行為する人には法廷手段も辞さないでしょうね
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508
匿名さん
>>505 匿名さん
最多の4990万が何平米なのかですね。
土地の取得価格はガーデンズより高めでしたが、JVではないから管理コストは下がりそう。
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509
匿名さん
最多価格帯の4990万が70平米なら坪236万。これなら一気に売れそうですが、でも新築マンションの相場としては安すぎます。65平米の4990万=坪253が現実解かな??
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510
周辺住民さん
>>507さん、法廷手段とか書いてますが、あなたは一体何と戦ってるんですか
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511
匿名さん
>>509 匿名さん
多分いい線いってる気がします。
私も坪単価250あたりで
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512
匿名さん
>>503 匿名さん
>>503 匿名さん
498さんの画像を拝借します。
学生寮はピンクで塗った敷地です。まだどういう配棟になるかわかりませんが、南面の視界を隔てるようなことは無さそうです。
その他グーグル上では空き地になってるところで、今は建物が建っているところを書き入れました。
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513
匿名さん
貼り忘れました
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514
匿名さん
>>513 匿名さん
おお、分かりやすい!
ありがとうございます〜
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515
匿名さん
この部分、オイコスの敷地外ですよね?
なんだか配置図だと白抜きじゃなくて敷地内のように見えるような書きっぷりですが。。
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516
匿名さん
>>515 匿名さん
確かに。そこだけ白じゃ無いですね。
実際は今現在戸建て住宅が数件建っています。
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517
匿名さん
オイコスの立地はかなりいいね。これだけの場所はそうは出なかったでしょうね
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518
匿名さん
>>511 匿名さん
ですね。最高値の7500万が84平米の住戸とすると坪295になります。最上階+角部屋のプレミアム価格でその感じだと、やはり最多価格帯は250台になりそうですね。
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519
名無しさん
坪250なら駅近で大規模なので
そこそこ人気になるかもしれませんね。
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520
匿名さん
>>515 匿名さん
その真ん中の方の赤丸のとこの写真があったので見直してみたら5月と7月の間に法面の補強工事が施されてたのに気づきました。
がっちりブロックで固められてます。
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521
匿名さん
>>519 名無しさん
確かに。ただ大規模なので250以上になると長期間販売も余儀なくされそうですし難しい舵取りかもしれないです
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522
匿名さん
>>520 匿名さん
写真の土地、法面の内側はオイコスの敷地ですね、515画像で2つの赤丸の間の部分。掘り下げて敷地の低い所と合わせるとすると、1階は半地下っぽくなりそうです。カフェとかの共用施設なら問題はないと思いますが。
民家?は健在なので、やはり既存建物として外側に残る感じですね。そこはサード西向きのバルコニーに密着する土地なので、将来どうなるかちょっと心配。
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523
匿名さん
こっちの土地もサード南東向きに隣接ですが、既に駐車場なのでいつ何かの建設が決まってもおかしくなさそう。まとまった広さだから8〜9階建てくらいのマンションは可能ではないでしょうか。
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524
周辺住民さん
>>491
おっしゃる通りです。こちらは普通に書き込んでているのに、いきなり法律とか、大企業とか、威圧な態度が出てきて、逆に何か裏の意図があるかと思っています。
ネガがないなら、もう検討が不要になります、どんな物件もプラス、マイナスがあるでしょう。
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525
匿名さん
>>524 周辺住民さん
オイコスのプラスはどのような点だとお考えでしょうか。
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526
周辺住民さん
524ではないけど、私は大規模・24時間有人警備・充実した付帯設備・平置き駐車場・南北線沿線がプラス要素だと思っています。
でも土地が気になるので購入するかは迷ってますが、買わなくても賃貸で住みたい。
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527
匿名さん
ありがとうございます。ネガで開き直る524さんもプラスと思う所があればお願いします。
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532
周辺住民さん
[No.528~本レスまで、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]
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533
名無しさん
坪250だとガーデンズのエアリーやブルームの一部と同水準なので高すぎますね。
駅近で充実した共用設備は魅力だけど、洪水ハザードマップのリスクの高さから
坪200くらいが妥当ではないでしょうか。
そうじゃないと、売る必要があるときはかなり値下げする必要がありそう。
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534
匿名さん
>>528 匿名さん
ネガティヴコメントを全て荒らしだと言って潰す行為こそ荒らしなのでやめて頂けますか?
反対意見もきちんと聞きたいです。
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535
匿名さん
>>534 匿名さん
あの、反対意見ってなんですか?
買わないための意見って事ですか?
水害!!水害!!としつこく連呼する事なんでしょうか?
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536
匿名さん
>>532 周辺住民さん
気に入らないのでは無く前向きな検討を阻害するのをやめていただけないか?とお願いしてるのですがそれがおかしな事でしょうか?
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537
匿名さん
>>533 名無しさん
洪水ハザードマップから坪単価が50万円も下げるのが妥当ってのはなにか根拠があるのですか?それとも根拠も無くあなたの主観なのに50万円と言う数字をあげてるのでしょうか?どちらの立場なのか説明してくださいませんか?
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538
匿名さん
人気の高い赤羽駅生活圏内を考えると坪250を超えるのは間違いないでしょ。
赤羽駅に最も近いファミリー向け新築がここなわけですし。
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539
匿名さん
>>坪200くらいが妥当
例えば洪水ハザードで5mの赤羽〜赤羽岩淵が安くなるかというと、現実はそうではないわけです。ここもガーデンズと同じように「思ったより高い」スタートでしょう。どう着地するか楽しみです。
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540
周辺住民さん
荒川氾濫時に浸水リスクのある4階以下は坪200以下だと思う。1階なら坪180、80平米4400万と予想。
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541
匿名さん
>>荒川氾濫時に浸水リスクのある4階以下は坪200以下だと思う
駅徒歩6分でそんな新築マンションがあるなら紹介して下さい。
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542
匿名さん
>>洪水ハザードで5mの赤羽〜赤羽岩淵
すみません、岩淵は10mでした。
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543
匿名さん
>>540 周辺住民さん
大ハズレでしょうね、その予想。
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544
周辺住民さん
540です。これは私の判断基準で具体的にこの値段の物件があるわけではないです。
つまり、4階以下は検討の対象外という事です。
普通に考えれば1階と5階の価格差は100-150万だと思いますが、マンションなのに
浸水リスクがあるような部屋には住みたくないです。
でも、これくらいの割安感があれば検討の範囲に入ってきます。
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545
匿名さん
>>540 周辺住民さん
面白い予想ですね!なにか根拠があったら教えて欲しいです。近隣相場と現状の価格付けを見てたら個人的な予想と言うよりも願望のようですが
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546
名無しさん
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547
匿名さん
>>544 周辺住民さん
やっぱり個人的な願望なんですね。
ところで別にあなたが自分の買う基準を自分で決めるのは自由ですが、それと自分の基準に満たない部分をここで嫌がらせのように書く理由を説明してくださいませんか?
ってのはそういったリスクも含めて検討されてる人だっていますし最終的には低層階も購入者がいて住民になると思うんですよ。
で、そういう方はもちろんそういったリスクも含めて予算や利便性、他物件と含めて検討されて決断するわけですよね。で、それをあなたが嘲笑うかのように貶めて卑下したりする権利は無いのでは?誰だってそういう事をされれば不愉快になりませんか? そういうのってネガティブって言わないと思うんですよ。単なる自己中で他人が買う物件には否応なしに唾を吐きかける行為では無いんでしょうか?そうではないというなら説明願えますか?
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548
匿名さん
>>546 名無しさん
そうそう。中古はね。
新築はない。
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549
周辺住民さん
>>547さん、気に入らない意見を排除する行為をやめてくれませんか?
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550
匿名さん
>>536 匿名さん
おかしいと思う。
懸念事項やデメリットを知ってこそ前向きな検討ができます。
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551
匿名さん
>>550 匿名さん
前向きな検討って執拗に水害、水害と貶める行為がでしょうか? 説明願えますか?
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552
周辺住民さん
仮に中古価格の相場が坪200で新築時が250だとすると、買った瞬間に1000万以上の
含み損が発生する計算になります。
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553
匿名さん
>>552 周辺住民さん
株じゃあるまいし実需で受けられる恩恵は無視なんでしょうかね
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554
通りがかりさん
同じく水害リスクの高いファインシティ王子神谷は坪150くらいですね。
近隣のマンションに住んでいますが、この辺の地盤が緩いせいか地震があると揺れが大きいので怖いです。特に高層階は揺れが大きくなるので、注意が必要です。
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555
周辺住民さん
>>551さん、水害の可能性を指摘しているのは、国土交通省と東京都北区です。
ここに書いている方々はそれをもとにしているわけなので、気に入らなければ
発行元に直接言えばいいと思います。
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556
匿名さん
>>551 匿名さん
執拗とは個人の感覚ではないでしょうか。
最近水害のニュースをよく目にしますので、水害リスクについては優先順位が上がった人もいるでしょう。
赤羽駅より東は地盤がよくないのは誰でも予想がつくことですし、北区も国も危険だと言うデータを公表しているのですから、私の知らなかった水害リスクは教えていただきたいです。
ご自身の中では優先順位が高くない事項でしょうが、そうでない人もいます。
関心のない話題だからと言ってそれを話さないではないでしょう。
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557
匿名さん
>>554 通りがかりさん
ファインシティは確かに安いんですよね
でも駅遠だしな
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558
匿名さん
>>555 周辺住民さん
説明になっていませんよ。
あなたが個人的に決めた「買わない基準」部分を継続して貶めてる話の意図を説明願えますか? 話を逸らさないでご説明ください。皆様に有益になるんでしょ?
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559
周辺住民さん
水害はとても気になります。
北区のハザードマップでは荒川流域の72時間総雨量632ミリメートルで決壊した時の被害予想しています。
例えば先月、九州では24時間雨量が約1000ミリの場所もありました。
同じことが荒川流域で発生する可能性もある訳なので、水害に関する議論は有意義だと思います。
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560
匿名さん
>>559 周辺住民さん
はい、ですからそれを踏まえてどうなんでしょうか?って所が検討だと思いますけど。
説明になってないですよ。不安を煽ってるだけじゃないですか、それって。前向きな検討って言うならばご説明くださいよ。
それともやはり単に貶めて不安を増長させて楽しんでるんでしょうか?
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561
匿名さん
>>560 匿名さん
水害を懸念し、議論や検討をしたいからこそコメントがいくつも投稿がある
それに水を差す必要はないよ
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562
匿名さん
いや。。これまでに出てきた話題より何か新しい話があるんでしたっけ?ただのリピートは邪魔なんですけど。
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563
周辺住民さん
皆さん、資料請求はされましたか?今日、新しい資料が届いていました。
内容はホームページと同じですが、紙媒体だと画像細部まで鮮明で見やすいです。
ところで駐車場の数が少ないと思いませんか?総戸数に対して4割以下で確保できるか不安です。
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564
匿名さん
>>561 匿名さん
説明になってませんよ。繰り返し同じ事を言って不安を煽ってる理由を説明願えますか?前向きな検討というのであればいたずらに不安を煽るだけではそうなりませんから
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565
匿名さん
>>563 周辺住民さん
周辺住民さんは不安を煽るのが目的になってるようですが具体的に何がどう不安なのか説明願えますか?
マンションは合理性を追求してるの為、ボトムにも合わせませんが利用ピークにも合わせないです。地域によりますが東京23区では十二分に交通インフラが整備されてますから駐車場4割以下が普通です。また、確保できるかどうかと言いますが戸建のように使うか使わないかに関わらずまた利用頻度に関わらず使うなら確保して所有し続けておくのと根本的に方向性が異なります。
で、その辺はこのマンションに限った話では無く一般的な住み分けになってるわけですが、その辺は度外視して、また当てつけみたいな不安の煽り方ってどういう目的なんですか?
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566
買い替え検討中さん
容積率に関する興味深い記事を見つけました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/383344/2/
以下引用です。
第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、商業地域内にある一定規模以上の敷地で、住宅を含む建築物を建てるときには、容積率が最大で1.5倍まで緩和されます。
ここは工業地域なので対象外みたいです。
もし準工業地域なら単純計算で250戸増やせるわけだから、これも販売価格が高くなる要因の一つかなと思いました。
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567
匿名さん
>>566 買い替え検討中さん
高容積率だと土地の取得額が更に高くなるので、あまり関係ないのではないでしょうか。。
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568
匿名さん
>>564 匿名さん
デベからの情報がアップデートされない限り、今まで出た話題が続くのは予測済みではないのですか?
志茂では町づくり委員会が存在し、水害から守る町づくりを推進していたかと思います。
町内会単位では、水害対策の進捗は如何程でしょうか。
周辺住民さんならばご存知でしょうか。
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569
匿名さん
>>今まで出た話題が続くのは予測済みではないのですか?
勝手に押し付けないで下さい。困る人もいます。
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570
569
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571
匿名さん
>>568 匿名さん
説明いただけないようですね。やはり単に不安を煽って貶めたいだけなんですね。だとしたらとても迷惑な話です。
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572
匿名さん
>>563
>駐車場の数が少ないと思いませんか?総戸数に対して4割以下で確保できるか不安です
車利用の家庭が増えすぎるのを回避したのでは?
道路利便のよくないこの場所ですから。
その代わりにサイクルポートを戸数分用意。
サイズが不明だけど2.5台駐輪可能とすれば1250台分。
赤羽にも王子方面へもフラットで自転車移動が容易だから、そういうコンセプトなのでしょう。
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573
匿名さん
>>571 匿名さん
なんか水害に対してコメントしている複数に言っているつもりなのだろうけど、一方通行になっているよ。
もう少し経てば違う話題も出るだろうし、あなたが興味ない話題はスルーしなさい。
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574
匿名さん
人工河川である荒川放水路はイザという時には河川敷そのものが水没しても構わないように造られています。
なので、大雨で増水しそうな時は河川事務所の職員らが仮設の建物などを回収してまわっていますね。
グランド用地やゴルフ場は平和時の仮利用くらいに思った方が良いです。
また「荒川第一調節池(彩湖)」が何の目的で造られたかも知っていますか?
ところでここマンンションは荒川ではなく、隅田川の内側ですよね?
あの土手の高さを飛び越えて隅田川に入り込み、さらにカミソリ堤防を飛び越える事がありえますかね?
隅田川に関しては上流より下流側の方がより危険だと思うのに、南千住の汐入エリアより下流の高層マンションは人気が高くて家賃も高いです。
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575
名無しさん
決壊の可能性が高いと思われているのは、
少し上流の京浜東北線付近の荒川堤防と
防災ビデオで説明がありました。
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576
匿名さん
>>575 名無しさん
そうですね。そのシナリオだと丸の内まで道路冠水します。
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577
ご近所さん
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578
匿名さん
いやね、気になるならここ止めりゃいいのに何で常駐してるの?
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579
匿名さん
決壊ポイントは赤羽駅の北側なんだから、赤羽案件で話してきなよ。ちょうどスミフ案件とかあるからさ。
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580
匿名さん
>>577 ご近所さん
なので荒川ネタはシティハウス赤羽やインプレストのスレでどうぞ。
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581
匿名さん
>>578 匿名さん
理由は簡単で単なる構ってちゃんだからでしょ。同じ人ですよ、ずっと連投してるの。
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582
匿名さん
>>577 ご近所さん
何がどう気になるのか説明お願いします
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583
匿名さん
>>573 匿名さん
ん?興味があるから説明を求めてるんですよ。単なる荒らしじゃないのでしょ? であればハザードマップにかかってるっていう事実からどう考えるかですよね。
じゃないと、人間っていつか死ぬよ、不安だ!!3人にひとりは癌だって!不安だ。いつか首都圏大地震が70%で来るらしいよ!!不安だー!何時でも会社が潰れたりリストラされる時代だよ。不安だー!
って言うリスクマネジメントも出来ないただの不安君になりますよね(笑)
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584
周辺住民さん
今月8/26(土)-27(日)にイベント「水辺フェスタ赤羽岩淵2017」あるね。
楽しそうだから行ってみよう。
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585
匿名さん
>>572 匿名さん
車利用の数の増加を懸念したのでは無く東京23区で駐車場率は4割以下が普通です実際それで回ってるのが現状ですよ。
もちろん売主都合ってのもありますよね。少しでも戸数増やしたいと言う。が、これって純粋な売主都合とも言いきれませんね。
マンションは敷地共有して費用対効果をあげる住居形態ですからボトムに基準を合わせるのもナンセンスですがピークに照準を合わせるのも同じくナンセンス。どのみち駐車場が多かろうが少なかろうがどこかの価格には転嫁される話ですしね。あと、新築であっても結局は市場流通させるわけですから著しく過剰または過少な確保数ならそもそも売れないリスクを売主自身も抱える話になるので完全なる売主都合とは結局言えないです。
駐車場が常に自分のために確保されてないと日常生活に支障をきたす方は全部自分で所有すると言う戸建て形態にするしかないですね。費用対効果は悪くなりますしスケールもしませんが自己判断で完結できるメリットはありますので。
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586
マンション検討中さん
送られてきたパンフレット見ると、共用施設が素敵ですね。
水害といっても隅田川が決壊する可能性は低いとは思うのですが、
北区以外の地域からどれくらいの人がここに関心を持つでしょうかね。
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587
匿名さん
ここは水害の危険性より道路が狭い、スーパーがすぐ近くに1軒もないのがデメリットだね。
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588
匿名さん
>>586 マンション検討中さん
意外に多くの北区外から見込んでると思いますよ。
最近はマンション価格の高騰で中心部から押し出されてる人多いですから。一方で東京23区外からの流入が多く都心回帰。それで手頃でコスパが良く程よく中心部へのアクセスが良い北区や板橋区が集客出来てますよね。
とは言っても赤羽は高いですしね。その外周部でバランスとる人も多そうですよ。
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589
匿名さん
>>587さん、徒歩圏内に商業施設が少ないので自動車所有を希望する人が多くなると思います。
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590
匿名さん
>>587 匿名さん
そうかな?ネット宅配なり生協で運んできてくれる時代なのにスーパーが近くにある必要性がないですね~
文明の利器やサービスは使わない縛りみたいな罰ゲームして生活してるんですか? 適材適所にうまく利用すればいいかと
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591
匿名さん
>>589 匿名さん
流石にそれはないと思います(笑)
徒歩圏内に商業施設ありますし、あとそんなに徒歩による自己の肉体、時間を費やすだけに縛った罰ゲームみたいな生活をされてる人っていないと思いますよ(笑)
決まった商品の購入ならスマホでトイレ言ってる間に終わりますし当日持ってきてくれますよ~
コンビニ程度でいいならすぐありますし。トイレットペーパーとかティッシュ、牛乳みたいに嵩張るのは徒歩で持ち歩きたくないです(><) 特にこんな暑くて蒸し蒸しする日は尚更です。
あとふるさと納税してて毎週お肉やら果物やら届く人も多いと思いますよ。
せっかく合理的なマンション形態にするなら相応普段の買い物もうまく文明の力を借りて合理的なお金と時間の使い方がいいんじゃないでしょうかね。
逆に文明の利器、サービスは使ってはならぬ罰ゲームみたいな縛りがある人はそれこそイオンに隣接したマンションとかでいいんじゃないでしょうか?文明の力を使わないなら鉄道も使わないってことになりそうなので会社も徒歩で行ける範囲がいいんじゃないですかね。
-
592
匿名さん
ネットスーパーって万能なんですかね、私は宅配業者であっても他人には自宅に来てほしくないので利用したことないです。通販もアマゾンのコンビニ受け取りを利用しています。
マンション近くにスーパーが無くてもいいから、車で赤羽駅前やセブンタウン、アリオに出かけて買い物したいです。
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593
匿名さん
>>592 匿名さん
えっと、まず万能とか一つで全部カバーとかそういう非合理的で短絡的な使い方はしませんし求めてないですし大勢もそうだと思いますよ。先程から申し上げてますが適材適所で文明の利器、サービスを利用したらいいだけでは?って言ってるだけです。
宅配業者も別にマンションでしたら宅配ロッカーもありますしね。戸建て違って常任管理人だっていますしそういった恐怖感は大規模マンションでは無いですね(笑)
車でお出かけ、結構じゃないですか。是非是非色々お出かけください。私も車は所有してますからお出かけは行きます!映画館とかあるしね
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594
匿名さん
>>592 匿名さん
ティッシュペーパーのみだと配達料が取られて結局使ってないですね。
野菜もスーパーには三種類の値段のトマトが売っていても、ネットだと一種類と言うように選択肢が狭い。
帰宅後10分以内に受け取るなんてこともできないですからね。
ここは宅配ボックスの他に食配ボックスもあるのですか?
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595
匿名さん
23区内で5000万も払ってネットスーパーを使わないといけないマンションって・・・。
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596
名無しさん
5000万で買ったマンションの駐車場を確保出来なかったら普段の買い物は自転車かネットスーパーしか無いのか。
パンフレットに載ってるような豪華共用設備より小さいスーパーが欲しかった。北本通り沿いなら、スーパーやファミレス誘致出来たんだろうな。
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597
匿名さん
>>594 匿名さん
それは本人の使い方が悪いだけだろうね
それに配送料って運んでくれる対価なんだから別に見合うかどうかはあなた次第では?(笑)
自分で歩いて持って、っての労働力をアウトソーシングしただけなんだから。
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598
匿名さん
>>596 名無しさん
小さいスーパーで満足ならコンビニでいいじゃん
利便性ならガーデンズ東京王子の方がいいと思うけど
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599
匿名さん
>>595 匿名さん
5000万しか、の間違いかと(笑)
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600
匿名さん
普通にスーパー近くにあった方が便利でしょって話。買い物至便かどうかもリセールに関係するしね。ネットスーパー必須ってあり得ない。どんだけ不便なの。主婦は毎日買い物行きたいもんです。
配送料毎回払うほどお金に余裕あるなら、わざわざ安い北区のマンション買わないんでは?
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