プラウドタワー東池袋

>> 1703
こんな感じ？
諸経費 130万 インテリア 50万
住宅ローンの保証料も負担してくれれば、 +230万
これで 3%ぐらい

どこまでサービスしてくれるか見ものだけど、
流石に結果はわからないからね。

まだ竣工前だし、消費増税前だし、値下げするはずないし。

>>1705 マンション検討中さん

インテリア費用ってもっと高いのでは？いいので揃えると200万はする。
実質300万以上の値引きかもね。

駅直結の同じブランド上位マンションが出るんですね、大変そうですね

そもそも全部の住戸への優遇ではない。
最新の価格表を見る限り、低層階は余り気味なので、何らかの特典を付けそうな気がする。

プラウドタワー東池袋3兄弟シリーズ分譲価格
プラウドタワー東池袋長男＜プラウドタワー東池袋次男＜プラウドタワー東池袋3男
の予定が～
下剋上が、始まるかも❗＼(゜o゜;)/

>>1708
そのためにも、ここは表立って値下げできないと思います。
「あの場所であの値段だったのだから、こちらは・・・」と高値を付ける根拠になりますからね。

三男のツインタワーの片方はスミフだからね。
ここより安くなるはずないよ。
それに、税率や金利も上がるしね。

>>1707 匿名さん
久々にこのマンションに帰ってきた！
モデルに過去行ってことがあるのですが、
我が家に新価格表なるものと、商談会のお知らを実施するとの書面が。
それには、インテリアや諸費用の値引きが示唆されてました（笑）
こんなことするんだね。
残りは２２戸でしたが、実際はそれ以上と見るべきでしょう。
次の駅前の認知活動をしたいから焦ってきたんですね。

さあみなさんチャンスですよ♪

インテリアの値引きはありましたよ！
諸費用を抑えるには、ネットバンクでのローン紹介ですね。
インテリア商談会ではアウトレットの商談会もありそうです。
野村不動産がその分を出すことはあり得ない。

>>1713 通りがかりさん
新価格表アップしてほしいです！

＞＞1715
新価格表は、値段同じでしたよ・・・・

>1713
と言うことは、40～50戸
売れ残っている可能性がありますね。

そんなに残ってないよ。
今までの進捗見てれば分かる。

野村はこれがあるから信用できないんだよなぁ…。竣工前でも完売させるために平気で500万くらい値下げする。

>>1719 匿名さん
売れ残りを安く買う作戦ですね、貧困隊長！

だいぶ完成してきた。

ここが緑の芝生の公園になったら、きれいですね。

雰囲気のある建物ですね。
目立つかどうかは別として感じがいい。

画像の左手がスミフで、その隣が東急でしょうか。

そうですね。シティハウス東池袋と、ブランズ東池袋ですね。

文京区側から。

山手線内側、徒歩5分以内、4面接道、制震構造、階高約3.3m、天井高2600mm、二層吹き抜けエントランス、内廊下、各階ごみ置き場、Low-e複層ガラス、一種換気。

ここは、100戸前後の中規模マンションとして捉えると、そのポテンシャルをより感じられると思います。

>>1726 マンション検討中さん

営業さん？
どれも普通のスペックでは？
免震でもないのは減点でしょ。
エントランスも２層吹き抜けと言っても一部分だし、タワーで２階の位置がこれだけ低いのはむしろ珍しい

のどかなところだな。
池袋に住んでたけど、このへんは行ったことない。

>>1727 通りがかりさん

お前こそ誰だよ。

>>1727 通りがかりさん
いるよね、こういう知ったか情強気取り。
お前のマンションどんだけレベル高いのか言ってみろっての。どうせ嘘八百だろうから誰も信じないけど。

技術的にまだまだ開発途上の免震じゃなくて本当に良かったと言える

パークコートタワー小石川は、坪450万円ぐらいとの噂だよ。
他に選択肢ないと思うのだけど？
東池袋でないといけない理由があるなら別だけど。

小石川は坪550〜600くらいでしょう。
プラウドタワー東池袋次男より高いと思うぞ。

>>1732 マンコミュファンさん
どこのトンデモ噂だよｗ
普通に坪平均580万って野村の営業が言ってたから、内々にもう話出回ってるんでしょ。

>>1217
肯定的な書込みを問答無用で営業と断定するのは品がないですよ。

>>1732 マンコミュファンさん

己の無知を晒すでない。笑

1726です。営業ではなくて、検討者です。
大規模タワーがどうも合わなくて、中規模くらいで検討してます。

色々見たんですが、100戸前後でこのスペックはいいなと感じてます。大規模タワーならまあ普通なのかもしれないですけどね。

場所は、生活圏や好み・価値観が分かれるので、その人次第でしょうか。

個人的には、①池袋はなんでも揃って超便利、②でも少し離れて落ち着いた環境、③今後発展が期待できるエリア、なのでいいな、と思ってます。

マンマニさんの記事を以前読んだが、確か床スラブ厚が非ボイドで300mmだとか。
これはタワーとしてはかなりすごい。
他はまあ普通だと思う。

床スラブ厚もすごいんですね。どうもありがとうございます！

先着順が15戸から13戸になった。

一部の部屋で商談会という名の特典付き販売開始

ここの販売状況次第で、次のタワーの値付けも決まるんでしょうし、
ツインタワーも、その先のB地区も。
高過ぎるのも考えものだが
ここくらいの水準は何とか維持して欲しいかな。

スーパーがマルエツプチしかない。

サンシャイン1階に成城石井、その向かいに西友がある。防災公園横の道を行けば、マルエツプチとそれ程変わらないのでは。

2025年の東池袋地域
B地区に約900戸のマンション、C地区にツインタワー約1450戸のマンション竣工するけど
この地域、マンション供給過剰にならないかね？
値下がり確実？

湾岸じゃあるまいし、たったそんくらいタワマン増えただけで値下がりする程の供給過剰と思う根拠って何？むしろ何をもって過剰と考えてるの？

>>1745 周辺住民さん

供給量の影響は分からないけど、ここより上位の駅直結マンションができるのは厳しそうですね
少なくとも同じ値段ならそっちが欲しいです

B地区とツインタワーは、すみふと野村の販売時期がたぶん被るんだが～
野村、B地区の協力事業者というのがよくわからない
数年ずらせばいいのに(笑)
すみふが分譲にするか賃貸にするかはわからないが？


B地区は、安くしてC地区のおこぼれを取って行く作戦なのかね？
B地区は、駅直結も無理だろう。区役所の中通ればほぼ駅直結ですという文句もありかな！

野村三兄弟じゃなくて、四兄弟になるね！

プラウドタワー東池袋とか、いざ賃貸にしようとした場合かなり苦戦しそうだな
中古販売もね
2025年以降は

永住目的ならいいのかも知れないが、東池袋さらに駅近マンション出て来ると厳しい

最大の懸念は、長期金利じわじわと上昇してること
7年後には、日銀総裁黒田バズーカの黒田総裁もいなくなってること
マイナス金利、終了したら、もうどうなるんだろ～

投資では表面利回り3%程度
経費引いたら赤字

終わりの始まり

プラウドタワー東池袋、買うときには、投資価値はありません。
そのことは、分かった上で買いましょう。

いつ買うか、『今じゃないでしょ』

1746頭悪すぎで、びっくり、営業かなー
湾岸、暴落してることがわかっているところが業者だね、痛いーー


プラウドタワー東池袋どんだけ在庫あるのか、表になってないけど
たぶん、結構売れ残ってるんじゃないかな

残り13戸とか、やらせ！
だと思う。
そのうち、キャンセル住戸がありましたんで！
のパターン

よう、やるわ、

売るためなら何でもやる、胡散臭い❗️

>>1748 販売関係者さん
全く持って同感です。
よくわかっていらっしゃる！

特に１７４６．営業の口調がこんな感じに変わった。最近

先日、モデルルームに訪問しましたが、残り13戸は事実でしたよ。
営業の方も丁寧に説明して頂きましたし、なにより池袋駅からサンシャイン、
防災公園、マンションと一直線で立地はいいと思います。
東池袋駅沿いにマンション建設予定ですが、首都高速の真横で私は無理です。
やはり、高速道路から離れていないと排気ガスや騒音が嫌ですのでこちらに
魅力を感じています。
生活するには、少し駅から離れているくらいがベストです。
今後の周辺の再開発も魅力的です。

ど素人ですが、東池袋駅周辺の中で、ここは周辺の環境等を考えて敬遠。
新築ならＢ地区・Ｃ地区に期待。ただし、当たり前のことだけれども計画は延びていて何年後になるか未定。
中古なら居住することを前提に考えると、①エアライズ＞②アウル＞③ブリリア。
理由は、①＝駅からの距離、買い物等の利便性　②＝外観は悪いが中身は落ち着いていて静か　③＝入口は別だが、区役所の人間がウザい。Ｂ・Ｃ地区の影響が未定
あくまでも個人的な感想

>>1750 先日モデルルーム訪問さん
私も同感です。駅直結は確かに魅力的ですが、高速道路の近くは無理です。
プラウドタワー東池袋は、駅から少しありますが防災公園が望め、景観も良いですし小さな子供がいても落ち着いて住めると思います。

池袋駅から徒歩６分のグランドミレーニアが坪600万円で完売したし、東池袋駅に地下直結の次の野村がここと同じ坪単価ってわけにはいかないと思う。
あと、野村はＣ地区Ｂ地区の順に作るわけだが、これによりＣ地区を将来のＢ地区に役立てられるようにレイアウトもできるはず。たとえばＣ地区を作るときに、将来Ｂ地区へ道路上空をデッキ接続できるように設計しておくとか。

あと、これらは過剰供給とは全く思わないな。昔は山手線内側で駅直結タワマン林立とか想像できなかった。そんなころに仕方なく郊外の駅直結とか武蔵小杉とか買って、それから１０年して会社の重鎮になった人々とかが移って来るかもね。
あと、高架下ではこんなコンペも。https://tokyokenchikushikai.or.jp/toshima/

1748 販売関係者さん、
ここは残り13戸じゃなくて、先着順が13戸ですよ。在庫はおそらく20戸くらい。

HPを見ればすぐ分かるけど、ほんとに販売関係者さん？

東京カンテイのレポート「新築価格が坪300万円以上の駅におけるリセールバリューランキング」で東池袋駅は16位で119.5%

順位は20位まで載っていて、上から、表参道、六本木、目黒、九段下、神谷町、虎ノ門、恵比寿、原宿、麻布十番、淡路町、白金台、半蔵門、代官山、赤坂、乃木坂、東池袋、武蔵小山、白金高輪、四谷三丁目、三田でした。

そうそうたる駅が並ぶ中で16位は素晴らしい。

なお、東京23区の築10年の中古マンションのリセールバリューを見ると、
①徒歩5分以内のマンション: 107.7%
②最高階が20階以上のマンション: 126.7%
③100戸以上のマンション: 115.3%
です。

最高階が30階以上、500戸以上のマンションは、それぞれ140％を超えるので、駅直結の高層タワーには及びませんが、10年後のリセールの損益分岐点がおよそ80%ということを考えると、ここも十分リセールバリューが高い部類に入ると思います。

プラウドタワー東池袋次男はおそらく坪500を超えてくると思われるので、坪500以上で買うことは想定しておらず、この物件が気に入ったということであれば、十分前向きな検討に値するのではないでしょうか。

ブリリアタワー池袋の値上がりが大きい。
東池袋駅に近く池袋駅にも近いエリアの資産価値は間違いないが、池袋駅に遠いエリアは別と考えたほうがいい。パークタワー池袋イースト（だっけ）とかさほど上がってないでしょ。

マンションマニアさんのリセール予想は
>Eタイプ　76.61㎡　7階　9299万円(新築時)　→　8100万円(築10年時)

なので、リセールを期待して買う物件ではないと思う。
文京区の低中層と同じ感じで、高い居住性に満足して住むタイプ。

>>1756 匿名さん
ブリリアタワー池袋の値上がり分が大きく影響しているのはその通りだと思います。

ご指摘のパークタワー池袋イーストプレイスの実績は下記の通りでした。

パークタワー池袋イーストプレイス
東池袋駅徒歩8分、池袋駅徒歩13分

過去価格
27階 2LDK 57.19㎡ 5390万円(2009/4)
29階 2LDK 64.30㎡ 6130万円(2009/4)
22階 3LDK 63.34㎡ 5480万円(2011/8)

現在の中古価格
24階 2LDK 55.06㎡ 5850万円【108.5%】
27階 2LDK 64.30㎡ 6780万円【110.6%】
22階 3LDK 63.34㎡ 7680万円【140.1%】

東池袋駅平均の119.5%までは届きませんが、東京23区の駅徒歩6〜10分のリセールバリューの平均は100.3%なので、それより10%程度高いと見ることができます。

>>1757 匿名さん
おっしゃる通り、ここは投資目的であったり、リセールバリューを過度に期待して買う物件ではないと思います。

マンマニさんのリセール予想の算出根拠は分からないので何とも言えませんが、実際の数値だけをデータとして見ると、駅直結のタワーだけに価値がある訳ではなく、東池袋のエリアとしての価値が高まっていて、その恩恵はこの物件にも十分当てはまると思います。

>>1758
リセールで重要なのは分譲価格。
ブリリアタワー池袋　350万→460万
パークタワー池袋イーストプレイス　295万→335万

つまり、イーストプレイスは分譲価格が坪300万程度と安かったので多少は値上がりした。
だが。ここは分譲価格が坪430万。
430万→340～350万　といったところが妥当なリセール予想ではないだろうか。

ブリリアタワー池袋は、区役所一体マンション、隈研吾デザインという
ランドマーク的なタワーマンションだったにもかかわらず
値付けが安すぎたため、瞬間蒸発したマンションの分譲価格だから
それと比べるのはどうかと思いますよ。

造幣局跡に広大な公園ができることで注目されることでしょう。
その広さとサンシャイン前というインパクトは、南池袋公園以上ですから。
そしてＣ地区が完成したら造幣局跡に仮設される保健所がＣ地区に移り、
そこにまたタワマンの計画が。ここはまだ何十年も進化し続ける場所。

>>1762 口コミ知りたいさん
防災公園とは別に計画があるってことですか？

池袋の人気は衰えるところを知らないですね。

住みたい街ランキング2018
１位 吉祥寺
２位 横浜
３位 恵比寿
４位 池袋
以下略

>>1764
住みたい駅＝池袋駅であって東池袋駅じゃないよね。
池袋と回答してる人たちは雑司ヶ谷方面とか目白隣接エリアとかを言ってるんだと思うよ。
もちろん一部はクヤクションとかのエリアイメージも持ってるだろうけど。

今後綺麗になる造幣局は北側でほとんどの住居から見えないと思う。ほとんどの住居から見える南側は木造密集地域と墓地が見えますね。
夜になれば気にしならない。
私は北側希望です。

？
墓地なんてどこにある？？

東池袋に住むなら武蔵小山の方がマシに思える。

>>1767 通りがかりさん

豊島丘墓地と雑司ヶ谷霊園が南と南西側に広がっているね
少し離れているけれどタワマンだとよく見えるだろうなあ
でも墓地というより緑地にしか見えないだろうしそんなに気にならないと思うけどねえ

1766＞＞角部屋なら（ＡタイプやＨタイプ等）そちらの眺望いいですよ！このタイプだと、新宿の新都心の夜景も望めていいいですね！

>>1769 匿名さん
ああ、なるほど。見え方としては緑地ですね。

どこかの花火大会、見えそうなのありますか？

南向きなら、神宮の花火大会とか、ばっちり見えそうだけど、どうなのかな？

東池袋は、小さなビルのイメージしか無いな。
生活したいと思わない。
まあ、価格の問題で、贅沢なことは言えないのだが。

東池袋は、どちらかというとタワマンのイメージ。これからなら、ますます。

東池袋駅周辺はね。まあタワマン街がいいかどうかはわからんが。

>>1764 匿名さん
傾向として、池袋、新宿、北千住、赤羽など、これまでは(良い意味で)雑多でカオスで活気はあるけど、住むにはちょっと…と思われてた街が、ここ最近、便利で楽しく住みやすい街と認知され、その魅力が評価されて順位を上げてきてるような気がしますね。

旧造幣局地区は
防災公園(1.7ha、2020竣工)、東京国際大学(1ha、22階建て、2023竣工)
市外地B区画（0.5ha、造幣局南地区の再開発に合わせて整備、低層部商業、高層部住宅の方向）
造幣局南地区は
西エリア（1.7ha、法定事業で決定だが細かい内容は検討中、超高層1棟？）
東エリア（1ha、西エリアと共同で事業を行うか検討中、再開発無しの可能性もあり）

こんな感じ

造幣局南地区の情報が違いますね。
造幣局跡の一部(TIUの隣りの敷地)と東エリアと西エリアの一体の再開発に決まりました。ただ、地権者の転居時期をエリアでずらすため同一の再開発事業でもビルにより竣工時期が異なります。

ここは、住みたい街の池袋とイメージ違いますよね。サンシャイン側のタワマンの人たちも都電挟んで南側は、昭和レトロな木造密集地域と思ってますよね。
だから安くて売れ残りも多くて、池袋のタワマンと違って手の届く価格帯なんじゃないかな。
値上がりする価値のあるマンションならこの時期に完売でしょ。

値引きしてる？なら買おうかな

1762さんの言う造幣局跡地のとなりにこれから出てくる再開発計画と、1778さん、1779さんの言う西エリアの再開発って、このイメージかな？

https://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/05506d7dd7b984efb133785d9a570fbd

これ見るとこのエリアの再開発すごいな。

ここ以外に81号線沿いの開発の計画ってありますかね？
特に造幣局跡地の東側と81号線の間は、古い建物が密集していて道も入り組んでいるので、個人的には綺麗になると良いなと思います。

東西でまちづくりを一体として「検討すること」が決定しただけ
都市計画決定はおろか都市計画案すらまだ出てない状況で
適当なことを書き込まない方がいい
結果として一体開発になる可能性もあるけどそれが決まるのは早くとも2年以上先

ぷっ

＞西エリア（1.7ha、法定事業で決定だが細かい内容は検討中、超高層1棟？）
これこそ適当ですよね？

あ、先着順が11戸になった。
地味に減ってるね。

このままいけば、おそらく次回が最終期だろうと営業さんが言ってた。

＞1788
営業の常套句です。

＞1187 先着順っとか語るの売れてないマンションの証明だよな??

野村苦戦マンション、
ここ、キャピタルゲインもないだろうし
賃貸利回りもたいしたこたとないから
苦戦必至


それをわかっていて、買いたい人だけ買って??

道路が16時から18時車両進入禁止だと車持っていると買う気がおきない。日曜日に買い物もその時間車で行けない。

>>1791 マンション検討中さん
詳細まで見ないで文句言う方はトラブルの元凶になりかねないので、購入意欲が湧かないとのことで大変助かります。

＞＞1791
住民のかたは、道路通行許可書が発行されますよ。法律知らない無知な書き込みはやめなさい！

>>1790 ご近所さん
ご近所さんのくせにこのマンションのポジショニングも知らないで語るとか、無知を晒してて恥ずかしいですよ？
マンションマニアさんのブログでも100回読み直してから、初心者マーク取れるように頑張ってください。

＞1794
あんたのとこの社長も認めてるw
ピークは過ぎた(笑)
https://iqra-channel.com/nomura-re-hdceo-talk

＞1794
ここの営業、必死なのが伝わっていて
かえって痛いな！
売れてないんだね～
やっぱり感あるな(笑)
ノムラも竣工しても、売り続ければいいんじゃない？
すみふとかゴクレ方式、
でも、次のマンションに影響するか～
次の次もあるしね！

>>1795 匿名さん
「住宅の価格は地価、建設費、購入者の資金の3要素から成り立つ。地価は上昇が続くが、天井知らずで上がる局面ではない。五輪を見据えた再開発も一巡し、建設費上昇も落ち着いた。販売価格上昇はピークを過ぎた印象だ。日本経済が堅調で所得水準は少しずつ上昇する状況。価格は横ばいで推移するだろう」

新築マンションの供給量はしばらく変わらないので、上がりもしないが下がりもしない、と読める。

ずっと高原状態　ってやつですね。
高いまま上がりも下がりもしない。。

現地から歩いてみたら、大人の男性で、丸ノ内線新大塚駅まで7分、JR大塚駅まで9分くらい。ちょっと遠いかなと思ってたけど、意外と普通に3路線使えそう。補助81号線の完成に期待。

モデルルームにいくと人気のホットプレート貰えるという案内がきていた。売れていないのかな？

近くに遊具のある公園ないけど、道幅の狭く車が通れない路地ばかりで子育ては安心できますね。
フェンスに囲まれた豊島区の買い取っている敷地は解放してくれないのでしょうか？

緑のある遊歩道や公園になるといいですね。

23区坪単価トップ1000で、ブリリアタワー池袋は495万、さすが。
グランドミレーニアが460ぐらいだったか。築20年の池袋パークタワーでも380万というのはちょっとびっくり。やはり南池袋は強いね。

ホームページによると残り7戸で低層階だけでしょうか？