パークスクエア浦和常盤

>>2409 マンション検討中さん
なるほどね。
この書き込みも事実じゃないと言うのかな？

若葉マークだらけによるネガキャン専用板となっていますので、あしからず。

>>2459 マンション検討中さん
常盤というと最寄り駅は北浦和駅ていうイメージでしたが、こちらのマンションは浦和駅だからいいなぁ

>>2458 名無しさん

意向シートの辞退が続出して、第１期が延期って、生々しい情報だね。
これは流石に否定できないだろ。

常盤って、住環境と教育環境がよいけど駅は北浦和みたいなイメージありますね。浦和橋以南からの常盤は高層マンション街になってきて住環境は落ちるけど、浦和駅徒歩圏内になってくる。

>>2461 評判気になるさん
パークスクエア分譲当初のスミフは、南に隣接するタグチさんの金物屋さんが高いマンションに建て替えられる可能性を完全否定。
それを信じた検討者達が、購入希望の意向シートを提出。
その後、タグチさんが12階建てのマンションへの建替え計画を敷地内に掲示したことにより、スミフの当初の説明が虚偽だった事が露見。
意向シートの辞退が続出して、第1期が延期となった。
これで、コンセンサスが得られそうですね。

若葉マークは荒らしなのでスルーでお願いします。

意向シート撤回できて良かったじゃん。
被害受けたってことなら住友不動産訴えたらいいのに。
こんな掲示板でいつまでもネチネチやってるくらいだから、職場や家庭で相手にされないんだと思うよ。

>>2463 評判気になるさん

>>2464 匿名さん
ですね。若葉マークは一切見ず、無視でいいと思います。
若葉マークが全てそうだというわけではないですが、この人のせいです。

何か恨みでもあるんじゃないですか。

スミフの虚偽の説明を信じたばかりに、競合他社の物件を比較検討する機会を少なからず失った検討者達がいたことを知ってもらえたら幸いです。
彼らは、その機会を無駄にしなければ巡り会えたはずの、気になる住戸を確保できたかもしれません。
スミフは検討者の方々に実害を与えてない訳ではないのです。

>>2469 評判気になるさん

より幅広い視野をもって競合物件も検討していれば良かっただけ。
決断したのは自分でしょ？

タグチさんの敷地に高いマンションは建たないというスミフの説明を信じて、意向シートを提出した検討者達が愚かなだけだと言いたいのか？
騙される方が悪いって論理は、詐欺の正当化に他ならない。
スミフ関係者の発言なら許しがたい。

若葉マークはあることないこと適当に何倍も膨らませて書き込みする、まったく参考にならない方なので、無視しましょう！

自分で参考になるを連打するのも、タチが悪いです。

言ってもいないことを、さも言ったように発言する方法も、釣りですのでご留意ください。

>>2471 評判気になるさん
反対意見はスミフ関係者と決めつける。
あ・さ・は・か

>>2473 匿名さん
検討者が感じ悪いイメージになりますよ。

>>2473 匿名さん
たしかに！毎度毎度ですね。

2463の書き込みの何が事実と異なるのか教えてください。
過ちを事実を認めず、検討者を貶めてばかりいるから信用が回復しない事に気付きましょう。

>>2468 匿名さん

スミフ吉敷町の物件が完売してネガれなくなったから、こっちに集中してるんですかね？
あっちも若葉マークがひどかったですよ。

>>2477 匿名さん
ここ最近だとその通りですね。
長期的に見ると2,3年前くらいから住友スレをメインに荒らしています。
何なんでしょうね（笑）

>>2476 評判気になるさん（若葉マークさん）

これですね。
要は、3/27以降建築計画が明らかになってから、絶対建たないと言われた という後出しじゃんけんコメントが多発してます。

2434：マンション検討中さん
2019/02/10 10:47:21
>>2433 マンション掲示板さん
住友から前に建たない説明を受けたコメントが3/27以前に全くない。

3/27以前の書き込みで、この掲示板でも前に建ちそう、ドミノのリスクがある中で買いかどうかの書き込みがすでに頻繁にされている。

住友から3/27以降、重要事項説明にも入っている。なお申込や契約は5月から始めている。

これらの事実を踏まえると、矛盾や住友側の虚偽を証することができません。

分譲開始当初のスミフ営業は、タグチさんの金物屋さんのマンションへの建て替えを完全否定。
3月27日にタグチさんの建て替え計画が掲示されて、意向シートの辞退が続出。
第1期の申し込み開始が5月まで延期になった。
これらの情報は、初期の検討者から得られたものです。
ちなみに、タグチさんの金物屋さんがかなり古い事から、建て替えによるドミノリスクが高い事は、分譲開始前から話題になってました。その中でも、ドミノリスクを完全否定する怪しい書き込みはチラホラありましたね。

>>2480 マンション検討中さん

検討してないんだろ
お前の書き込みの目的は何なんだ

事実を事実として明らかにする事です。
職業柄、事実に関する拘りは強い方かもしれません。

>>2482 マンション検討中さん

事実と思い込んでいる
あなたの主観では無いのですか？

>>2483 匿名さん

貴方も立場ってものがあるのでしょうが、いくら否定しても風化しないですよ。
認めない限り。
被害者となった検討者の方々の記憶にも残っていますから。
風化はさせません。

>>2484 匿名さん

勝手に何を想像して立場とか言ってるのか分かりませんが、粘着がすごいなぁ

>>2485 匿名さん
最近ニュースになっている20年間暴言を履き続けたおばさんいるじゃないですか。
言動を見てるとかなり近いものを感じますね。

>>2484 匿名さん

坊や、そろそろ大人になろうぜ

完売するまでエンドレスですね。

けっこう販売進んでましたね。
角部屋はもうほとんどなかった...

>>2482 マンション検討中さん には
別に参考になる記載でもないのに
どうして「参考になる」が多く押されているのでしょうか？
自分で端末変えて押してんの？

密着ドミノでも、角部屋は売れるのか？
タグチさんの詳細な建築計画は明らかになってないのに。

いくらネガキャンした所で売れるってことでしょうね
そもそもこの付近検討する人はドミノ気にしてないって三菱さんの所でも証明されてましたし

>>2493 通りがかりさん

三菱はスライドして重ならないように建ててるじゃん。
ここと一緒にするなよ。

>>2493 通りがかりさん
確かにこことかぶるBの部屋が一番先に売れましたからね。
価格も相まってですが

>>2495 検討ユーザーさん
こちらのマンションは、地所のB並の坪単価に抑えているのでしょうか？
価格設定で誠意を見せる地所と比較するのは、おこがましいと思います。
それとも、スムーズに売れていくような価格設定は値付けの失敗と主張したいですか？

>>2496 匿名さん
住友若葉マークさんは絡んでこないでください。

>>2492 マンション検討中さん

角部屋上層階は、さすがに売れると思います。
他は厳しそうかな。

ザ・パークハウス浦和レジデンスのBタイプの住戸は、パークスクエアの背面に近接した密着ドミノだから、常盤1丁目における密着ドミノの相場の参考になるはず。
以下がそのBタイプ(3LDK 63.44㎡)の坪単価の一覧です。
(マンションマニアのHPより抜粋)
2階 3900万円台　坪単価203万円
5階　4100万円台　坪単価213万円
9階　4300万円台　坪単価224万円
13階　4500万円台　坪単価234万円
これを踏まえると、同じく密着ドミノのパークスクエアの分譲価格の妥当性の有無がお分かり頂けると思います。

>>2499 匿名さん
パークハウスの場合、ドミノ確定の土地で安かったこと、より東側の部屋に価格を乗せたから相対的にBが安くなったことも加味したほうがいいかも。

>>2500
パークハウス浦和レジデンスのBタイプよりも坪単価が高いのは、利益を厚く乗せてる住友価格だからでしょ
パークハウスの土地がドミノ確定で相対的に安かったって言ってるけど、ドミノリスクが高いパークスクエアの土地を相対的高価格で取得したのは住友の判断ミスだよね
ドミノ確定情報の公示が完売後なら判断ミスを住友自ら被らないで済んだ
それだけのこと

常盤1丁目の密着ドミノ物件として、パークハウスのBタイプの価格が出たから尚更ここの割高感が際立っている。
このまま売れ残って竣工後在庫となり、更にタグチさんのマンションが建ったら、もう完売は望めない気がする。
分譲当初からドミノを公表して、最初から価格を下げておくべきでしたね。
まぁでも、完売できるよう祈念しています。

不動産ファイナンス経験者ですが、タグチさんの建物が銀行借入を前提とするなら容積率をフル活用した12階建の建設は個人的には難しいと思っています。
当然ながら自己資金が相応にあったり、メインの地銀が償還力無視で融資する可能性は残りますが。

うちは子供もいないのでドミノよりインフレーム、下がり天井がどんな感じなのかが気になります。
前向きに検討してますが、実際の物件を見にいってから決めようと思ってます。

>>2507
他人の懐具合を勝手にアレコレ推測するのは不粋だな。
12階建ての建築計画を掲示しているのだから、それ前提で判断するべき。
個人的にはドミノも大問題なんだが、この浦和住友からマンション買うのかってハードルも高い。
この掲示板を見ていて思った。

>>2508 マンション検討中さん
掲示板立てて一年経つけど何の進展もないですからね。
12階建てのマンションを建てれるほどタフな会社ではないと思います。

かと言って買いかって言われると、その前の駐車場が気になって手は出したくないですね。

>>2508 マンション検討中さん
掲示板が全てじゃないから、盲信しない方がいいですよ。
私は実際に会って信頼に足るか確かめてます。

引き渡しそろそろですよね。完売したかしら。

>>2511 マンション検討中さん
完成はそろそろですが、入居開始まではまだ先のようですよ。

>>2512 検討ユーザーさん

ありがとうございます。
当初の予定では、４月入居予定でした。延びたのですね。

マンションの前に常磐公園があり、子供を遊ばせられそうかと考えています。薄暗さが心配になったのですが、大丈夫でしょうか。

先ほど物件概要を見たところ、「2019年4月中旬予定」が完成予定。入居予定は「2019年7月下旬予定」になっていました。ということは、夏休みに引き渡し、引越しが行われる目安です。
春休みは引越し業者も集中してしまうため、夏休みに引き渡しが行われたほうがいいのかもしれないと思ったりします。
完売はまだですね。まだ販売中と書いてありました。

>>2514 匿名さん
常盤公園内及び周囲の住宅街は、児童への声掛け事例など不審者情報が度々あります。
昼間も薄暗く、死角が多いからでしょうか。

子供さんがいる御家庭は、年度途中の引越しは避けたいところですね。
私は、計画的に3月に引っ越しました。

廊下側の柱が室内に張り出していて、部屋の形が歪で使いにくそうです。
生活空間として有効な面積は、一回り狭くなる覚悟が必要ですね。
全体的な間取りに無理があると感じるのは、私だけでしょうか。

柱が全部、インフレーム工法を採用している。

表示の面積は壁芯だからインフレームだと柱も含まれているってことは知っていないとね。

>>2518 匿名さん
柱も含めての専有面積なら、実質的にはもっと狭いわけか。部屋の形も使い辛いし。
壁ドンドミノの他にも厳しい条件が重なってる。

引き渡しもまだ先なのに、もう賃貸情報が出てますね。ほとんど賃貸に出されるのでしょうかね。

真後ろのパークハウスがアウトフレーム工法だけに、対照的ですね。建物がほぼ完成かと思いますが、何割くらいが埋まっているのか気になるところ。

>>2525 マンション検討中さん
パークハウスは全てアウトフレームで使いやすい田の字型でしたからね。
価格も相まって、即完売したのも納得です。

究極ドミノかつインフレーム工法。
外はバルコニーに近接してマンションが建って、内は専有面積を柱に削られて。
ドミノリスクが高い地区の細長い敷地に無理して建てるからこうなる。
賃貸でも住みたくないな。

>>2526 検討ユーザーさん

嫌味ばかり甚だしいですね。笑

>>2529 名無しさん
本当ですね笑

>>2527 検討ユーザーさん

同じ価格帯なら、迷わずパークハウスでしょうね。
今は他が完売して競合相手がいないので、販売にはチャンスですね。

マンションのCG図の公園が、静かそうでよかったものの薄暗くて子供を1人で遊ばせておくにはマイナスかと思いました。死角があると親は怖いですよね。木を伐採したり、なんとかならないものでしょうか。
今は小学校の分団登下校で公園が集合場所なのですが、このあたりはマンション前とかなんでしょうか。公園で集合や解散なら、なおさらきれいに整備してもらいたいと思いました。

4月末には大型連休で最長10連休になりますね。
子供がいると、連休中に引越しがしたいので、夏休み期間中が適当なのかと思っています。

>>2541 匿名さん
入居は7月と前に情報出てましたが、、、

空室と賃貸だらけでは、いくらオートロックがついていても不安ですね。

パークハウス浦和レジデンスのBタイプは此処の後ろに密着したドミノだから、常盤1丁目における密着ドミノの相場の参考になると考えられます。
以下がそのBタイプ(３LDK ６３．４４㎡)の坪単価の一覧です。
２階　　３９００万円台　坪単価２０３万円
５階　　４１００万円台　坪単価２１３万円
９階　　４３００万円台　坪単価２２４万円
１３階　４５００万円台　坪単価２３４万円
あと、念頭に置くべきことは、パークハウスはアウトフレームだから専有面積が柱に削られることはないけど、此処は四方の柱が専有面積を削っており、専有面積と実質的な居住面積が乖離している。つまり、此処は計算上の坪単価より実際は割高になっている。
柱の張り出しにより各部屋の形もイビツで、特に廊下側の部屋はかなり狭く使い辛そう。

>>2541 匿名さん
常盤公園は再整備の計画はあるみたいですよ。でもお昼に実際見に行ってもらえるとわかりやすいと思いますが、子供たちがたくさん遊んでいるし、平日は近所の保育園の子供たちがたくさん遊んでいます。砂場には金網がついていて、安心感もあります。

立地がいいですね。東側の出入り口からだと浦和駅7分ですか。しかも西口エリアだし。
もし日当たりが悪くなったとしても、5000万円切りで検討できるならありでしょうね。

中古を何件か見に行きました。
駅から10分以内で築浅物件でしたが、向きが悪くても普通に高いので、結局そういう相場なんだなあと思いました。日当たりとか眺望がいい物件となると中古なのに余裕で５０００万を超えてました...
でもやっぱり浦和は住みやすいし便利だから、あとは日当たりをとるか、予算とるか、迷ってます。

浦和駅から10分以内、っていうのは、かなり条件としてはよく感じますよね。
負担なく歩いていくことができる範囲内なので。
このあたりだと、利便性を取ってあとはある程度割り切る、みたいな感じになってくるのではないかと思います。
すべてを兼ね備えると、浦和だとものすごい金額になってしまうので…
でも極端では行けないので、
ここみたいにそこそこバランスは整っていたほうがいいでしょう。

>>2547 匿名さん

実際に歩いてみましたか？
ここ北口改札から10分、西口改札から13分かかりましたよ。

>>2548 評判気になるさん
年齢、性別、身長、体重により人それぞれ。

私は東側の出入口まで北口改札から6分で着きました。
線路沿いだと信号もなくて意外と早かったです。

線路沿いのルートだと、最後にファミリーマートを曲がり暗い狭い道を通りますね。

夜にこの道を歩く際、少し怖いなと感じました。
こればかりは、パークスクエアのみならず他のマンションも該当する...。

>>2550 匿名さん

6分てことは150m/分くらい？競歩？

アトレ北口改札からマンション東側まで560mです。

信号が1つも無くて坂もないので、ノンストップで560mを歩くと普通に6?7分ですね。

駅までの距離は、そこまで遠くないですよね。実質10分くらい？と思っていたんですが、
早足の方だともっと早く駅までたどり着くことができるようですね。
駅までの距離はあまり負担にならないのはいいかな?。
あとなにげにアップダウンがないというのは大きい。
浦和ってアップダウンが多い街なので。

歩いたら案外近いですよね
北口が7時からなのがちょっと痛いですけど

>>2553 マンション検討中さん

エントランスまでではなく、裏道のところまでですね。