パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

ワンルーム、投資としてよさそうです。

30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。

その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。

渋谷ホームズのほうが出来るの遅いんだな2030年

よし

エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。

>>6806 マンション検討中さん

反対も含めての１位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。

昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。

>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない！

6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。

総会の後の、意見交換会、その方は、確かに、時折、ややテーマと違った内容を発言されてましたが、管理会社にとっては、耳が痛い内容だったかもしれないですが、口調は強かったものの、真っ当な意見が多く、言いにくいこともハッキリと言ってくれて、所有者にとっては、ありがたかった面も多かっですよ

最近、夜になると灯がともってる部屋がかなり増えてきたような気がしますね。
いつも、原宿駅のあたりからこのマンションを眺めていますが、やはり部屋の灯が多くなるとより素敵に見えますね。

>>6815 匿名さん
青山パークタワーと管理費の比較をして無駄や割高な設定を改善したらと指摘していただけでしょ
ちなみに現在、青山パークタワーの最上階の234平米が売りに出てるけど、管理費78580円だから、平米あたり335円なんだね
まあ、これから管理組合の理事会でしっかりコストコントロールしないと、同じような指摘を理事会役員がされることになると思うよ

区分所有法、管理規約、判例の観点から一言
マンションにおける個人への誹謗中傷のビラ撒きは、通常は名誉棄損の問題であり、当事者間の問題として取り扱われるため、管理組合は関知しない。しかし、それがマンション管理への迷惑行為と捉えられた場合は、当事者をマンションから排除する目的で、手続きに則り、専有部が競売に掛けられることになる。
ルールを持ち出す前の常識の問題ではあるが、一応、法的側面からも忠告しておく。
以上。

>>6819 マンコミュファンさん

管理費の比較が無駄だということを理解された方がよろしいかと。

青パは2003年、築18年です。こちらは2021年です。

バイトの時給は2003年の664円から2021年の930円まで、ほぼ1.5倍です
https://parttime00.com/saiteitingin/zenkoku/

古い時代のマンションと、いまのマンションでは管理費の相場が違う、ただそれだけです。
受託側から管理費の値上げや費用の値上げの提案はとてもハードルが高いです。
付き合いや実績づくりのために利益が低くともやめられない、そういう状態になっているマンションがいくつかある、それだけです。
近年のマンションより管理費と2003年築のマンションの管理費を比較されてみてはいかがでしょうか。

ましては当マンションは分譲時坪800万円、平均価格2億円近いマンションです。
2億円というのは賃貸にして月60?90万円、ローン支払いにして月60万円という金額であって、管理費が1万円減ろうと誤差です。

このクラスのマンションで考えるべきはサービスの充実であって、管理費を下げることではありません。
そしてサービス開始からまだ1年も経っていません。
18年かけて作り上げた管理と、1年目の管理が同じ水準になるわけがありません。

新卒一年目22歳で18年働いた40歳と同じパフォーマンスを出せますか？
なんでもかんでも管理会社を敵視するのではなく、長い目で見ていかに良くするかを考えてませんか？

費用の話以外にも、できることはいくらでもあり、たとえばパーティルームの稼働率が20%だとします。
いまのパーティルームは昼夜ともに1.5万円くらいの利用料かと思いますが、これが100%稼働すると3万円×30日×80%で72万円、年間864万円の収入アップになります。
フルに近い価格で稼働するのであれば値上げができ、さらなる収入アップにつながります。

ゴルフラウンジに関しても、貸出駐車場に関しても、会議室に関しても、バーに関しても同様です。

貸切バーをやるだとか、バーで住民向けのイベントをやるだとか、車のイベントをやるだとか、収入を上げる方法はいくらでも方法はあります。それを第三者管理で動ける人たちがやればいいわけです。

建設的に考えていきませんか？

やたらコンシェルジュや管理会社にクレームを入れている方は、一体どんな提案をされているのですか？
その方でも別の方でも構いませんので、せっかくなので議論しませんか？

今の管理は何がどうダメで、それをどう変えたいのですか？
第三者管理をすべき理由はなんですか？三井の管理がダメとは一体どのような観点で何がダメですか？
それは理事会方式にすれば何が変わりますか？それは理事会方式のデメリットを超えていますか？

青パの管理が良い例としてあげられていたことのひとつは、「犬の名前を覚えていること」でした。それが全てですか？
18年間住民が安定しているマンションと500世帯が日に日に入ってきている1年目のマンションで比較すべき特徴ですか？青山パークタワーの1年目も全住民の顔を覚えて、犬の名前を覚えていましたか？

教えていただけると幸いです。

詰めるように聞いてばかりではいけませんので、私からも1つ住民のみなさまのためになる提案を書いておきます。

解体準備金の適正化です。

現在は解体準備金をほぼ修繕積立金の2倍で積み立てています。
100平米で23800円です。年間23万5600円です。
平均的な住戸が70平米だとして、500戸だとすると年間1億4000万円の積み立てです。

70年間で、約100億円近い積立です。
弱めに考えても年間1億円近く、70年で70億円規模の積立になっています。

なお解体時の所有者は余った解体準備金を按分される仕組みです。余剰が30億円出れば、戸あたり600万円が返ってきます。

本当にこの金額が適正ですか？
いま解体するとしたらいくらかかりますか？

この30年間のインフレ率はいくらでしたか？

解体準備金は修繕積立金と違って途中で触らないお金ですし、ロックできるのであれば運用条件も良くなります。
70年間のインフレヘッジが必要ならば、元本保証されない金融商品で年間1%程度の運用をすれば良いのではありませんか？
仮に70年後にも物価が同じでインフレが起きないのであれば運用成績はあがりませんが、その場合は工事価格もあがらないので問題ありませんので、運用さえしていれば70年後のインフレ率を想定した工事代金の積み立ては不要です。

この金額は過剰に見えますし、現在解体する場合の費用を見て適正水準まで値下げしたらいかがでしょうか？

あるいは、この程度の費用を削減しても意味ないという考え方もありますし私はそのように考えているので、浮いた分は住民向けのサービスに使うという形でも良いと思います。
解体準備金を半減できれば7000万円近くのお金が残るので、(意味はありませんが)警備員を設置することもできますね。

いかがでしょうか？
ご意見お待ちしております。

>>6826 マンション検討中さん

失礼、計算間違えていましたね。
70平米が平均であれば年間約1億円の積立で、70年で70億円ですね。半減できれば5000万円を削減ないしサービス充実へ使えます。

>>6827 マンション検討中さん
フロントサービスがあって、バレーサービスがあって、24時間警備があって、ゲストルーム、フィットネス、パーティラウンジがあるのに、ほかになんのサービスを追加しろと言ってんの？

解体準備金を考えるなら、インフレ率や現在の解体コストよりも
将来の解体コストと廃棄物の処理コストを考えないといけないと思います。
タワマンの建替え時期は重なるでしょうから、解体コストは高騰するでしょうし
特に将来は、廃棄物の処理場不足で、廃棄物処理コストがとても高騰するのでは？
人口減で、放置される廃墟タワマンが出てくるリスクもあり、縁を切れる定借の方がリスクは少ないのでしょうけど。