マンションの管理会社、理事会、理事長について語りましょう。

マンションは住んでいる住民の質。きちんとした住民が多く住んでいて管理組合・理事会がしっかりしていれば、管理会社もきちんと管理せざるをえません。

建物部分は人体でいえば骨格、設備（特に水回り）は内臓部分、

住人の質は正直言って悪いです。
きちんとした住人ばかりのマンションに住んでいる方達からすれば、私の事を「あなたもその程度のマンションしか買えない」と思われるかもしれませんので、恥ずかしいのですが。

不在区分所有者は、総会や説明会には当然出席しませんし、「理事長に一任」で欠席です。
なので、今の理事長がどのような人物でどのような考えであるか理解されていないはずです。
理事長が変わったという事を知らない人もいるはずです。

もう少し興味というか関心を持って頂けたらいいのですが。

時々、いっその事とんでもない大事件や事故でも起きて(私は被害を免れ特に生活に影響はない)今まで無関心だった人達もギャーギャー騒ぎだす、というような事が起きないかな～などと思う事もあります。
あってはならない事ですが。

↑大阪府南部の方ですよね
河内または和泉だと思います。

現実問題として、阪神大震災以降に建ったマンションは心配ありません。
外見が汚くなった頃に、低利融資を受けて修繕工事をすれば問題ないです。
目にみえて修繕箇所が分かるので合意形成に手間がかかりません。
また、借金をして工事をするので、理事会は相見積もりを取ってできるだけ合理的な工事にするでしょう。
他方、潤沢な修繕積立金があると修繕積立金の残高に合わせた見積もりが出てきますので、
お金はまったく残りません。

河内または和泉のマンションでマンション管理に対する関心が高まると
ガテン系住民が総会で騒ぎ出して大変なことになります。

水まわりの事故がマンションの資産価値に影響しようが、管理組合が管理するのは共用部分の縦管のみであって専有部分の横管は個人の管理です。
専有部分に関しては、使用頻度や使い方、空き家（税金対策、資産運用）により劣化の進行具合は違ってきます。
排水管の工事をするようなマンションは築30年以上の物件であり、大規模修繕工事に至っては少なくとも2回以上済ませており、修繕積立金は底をついているかと推測されます。
専有部分の工事費の問題はとても難しく、生活水準の違いが亀裂をつくります。

４４８さんの組合保険の個人特約が付いている場合は、
漏水事故等で安易に管理会社が被害者と加害者の示談書を作成して管理会社が工事をした事にすれば、
保険金は管理会社か工事業者に振りこまれる。
こぅ言ったケースで、突然加害者が、自分の所で工事をするからと言って、
この加害者に支払わなければいけないケースもあった。担当は頭を抱えていた。工事費３００万位。
管理会社１０９はかなりこの件で利益をあげているかもしれない。
過去の組合保険の保険金授受の履歴を請求してみて下さい。
以前から請求しているが出してきたことはない。組合が保険代理店を管理会社の系列にしない方が良い。

保険金詐欺の可能性があります。古いマンションで漏水事故が多発すると利権の温床。？　　

予期せぬ出来事として、保険会社から加入禁止や値上げを受ける事がある。組合が知らないうちに
保険金の授受が行われている場合がある。保険会社に直接問い合わせることです。

４５６さん、築３３年です。

数年前に大規模修繕はしましたが、先送りした箇所もありますし、その時の工事で積立金はほぼ使い切ったようです。
その後は大きな工事はしていませんので、貯まってはいますが、戸数が４１戸と小規模ですから、底をついてるとまでは言いませんが、少ないです。

まだまだこれからいくらでもお金は必要になってくるので。

専有部分の横管は個人管理との事ですが、やはり使い方の悪い住人、多そうです。

今の組合(理事会)、とても不安です。

456さんの仰っている事は非常に経験者として同調します。そのままほっておかれますと
大変な事になる事は４５６さんか理解されていると思います。私は４００戸位いの大型
マンションで築３３年です。４６２さんの悩みと同じでした。ので専有部分内にある法
定による共用部分以外を規約で共用部分にすることにまで成功しましたが、全体を更新
すると組合費が不足して各区分所有者の専有部分の床面積の割合で費用負担を提案した
ところが猛反対にあいまして挫折しました。私は借り入れもある旨を説明して業務を終
わりました。
現在借入金の問題で少しは前進を見ていますが、アドバイスをしながら買い替えの物件
が見つかりましたので区分所有権を手放す事にしました。

４６２さんのマンションは４１戸との事ですので、そんなに難しい問題ではないと思い
ます。緊急を要する場合は借入金で賄う。返済に見合った修繕積立金の値上げ等を考え
て下さい。
相談先は、最寄りの区、市党の役所の住宅相談所に相談して下さい。
　※住民のマナーの問題等は相談外ですので、事情説明位にとどめて下さい。

↑400戸もあれば何の問題もない。
あほ。
それくらいの規模なら一級建築士か一級建築施工監理技師が、二、三人住んでいるだろう。
他方、41戸のほうは頑張らないといけないが、
二回目の修繕工事が借り入れ無しでできているなら問題なし。

４６３さん、４１戸なのでまとまりやすい(意見、考えなど)と思われてるかもしれませんが、とんでもないです！

私は明らかに積立金が不足していると分かっているので、値上げしなければ借り入れしなければならなくなるのではという考えですが、理事長が「下げる」と言い出したのです。

理由は自分(高齢者から高いから下げろ、下げろとけしかけられたのもありますが)の負担を減らしたいからです。

これについては、下げることには反対して「現状のまま」という事で落ち着きましたが、どうなることやら・・・

私は理事会のメンバー(役員)ではなく、一組合員ですので、他の私と同じ考えの組合員と頑張って反対意見を述べることしか出来ません。

高齢者ばかりで、もうそんなに何十年も住み続けるわけではないので、お金が出ていく事には反対します。
まだまだ住み続けていかなくてはならない人の事、あとの事を考えろと言ったって聞きません。

理事長は若いのですが、高齢者と同じような考えです。
しかし、今貯まってるお金を他の事に使いたがります。何を言い出すか分からないので不安です。

私が理事会のメンバーに入る事は出来そうにありません。
高齢者達から反対されました。あの人達からすれば私が入って何かしらの権限を持つと積立金を値上げされたり、清掃にお金を使うべきといつも主張しているので、気に入らないのだと思います。

日常の清掃は管理人が簡単にするだけ(週に３日午後から４時間位で、管理人室に座ったり休憩の時間がありますから、４時間ずっと清掃しているわけではありません)

どこも埃だらけ。駐輪場の清掃をしているのは見た事がありません。溝にペットボトルや折れた傘などのゴミが落ちていてもそのままです。
私は駐輪場の利用はありませんが、時々ゴミを拾ったりしています。

年に３回定期清掃をしていますが、廊下は私物だらけなので、その部分は清掃していません。
傘立てや植木、ゴミなどを置いています。

規約にも消防法にも違反しています。

借り入れについては、今すぐではないですが将来的にはそうなるだろうと思っています。
もう一度、大規模修繕の見直し(先送りしている箇所、早めにやっておく方がいい箇所、まだ先でもいい箇所)をして計画的に、と言っても聞きません。

そいうのは(大規模修繕の予定)は誰が決めたんですか？とキレられ、国土交通省だと答えると、本当かどうか国土交通省に確認します！との事でした。

４６３さん、買い替え決まって良かったですね。私は無理だと思います。
賃貸にすれば、借り手はあるかもしれませんが、それでも区分所有者は私ですからねぇ・・・・

築３３年でも管理状態良好であれば買ってもいいという人はいるかもしれませんが。

４６５さん、４６３ですが、４１戸のマンションの件で意見などまとまり易いなどとの発言
大変失礼な投稿でした。お詫びいたします。冷静に考えて又投稿いたします。

2回目の修繕工事を築26年目くらいにやったのであれば、
次回の3回目は築45年目で十分である。
年寄りばかり住んでいて外壁の汚れなど気にしないのであろうから
今後はＵＲ賃貸住宅並みの18年から20年周期で十分。
現在が築33年なのであればあと12年放置して、その時点で工事が必要なら借り入れたらよい。

この国家資格は重宝する。引く手あま手だからな。
でも実務経験がないと受験できんので誰でも取れる資格ではない。

↑大嘘です。
大学生でも受験可能。

あと１０年ぐらいすると限界マンション問題が深刻化し、法整備がなされる見通しである。
４分の３の特別決議での解体、更地化などの手順が明確化される。
４１戸のマンションで３１戸以上の賛成で解体となるわけである。

４６３さん、失礼だなんてとんでもない、お気になさらないで下さいよ～

実際、小規模だと(大規模マンションに比べて)まとまりやすいのかもしれませんよ、うちのマンションが特殊なのかも・・・
たいていの人は無関心ですし。

理事長がしっかりした人だといいんですけどね。

同じ位の築年数でもしっかりした手入れの行き届いたマンションは存在しますが・・・

やはり理事長がしっかりしていて頭がいいんでしょうね、そして他の理事もしっかりしているんだと思います。

排水などの水関係があと１２年位放置していてもいいのならまぁいいんですけど、住人の使い方や清掃状況を知ると・・・・

うちはもういずれ限界マンションになりますよ、建て替えなんて夢の話だと思いますよ

買いたたかれても今のうちに売却するのが賢明でしょうね。

>>469 マンション管理士試験上位合格者さん
↑法律よく嫁、受験資格の緩和を。
受験資格のないマンション管理士試験とは違う、高嶺の花だ。