東京23区の新築分譲マンション掲示板「グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス[旧称:(仮称)大崎御殿山プロジェクト]について」についてご紹介しています。
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  8. グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス[旧称:(仮称)大崎御殿山プロジェクト]について
評判気になるさん [更新日時] 2018-11-23 22:35:28

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。


所在地:東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4(地番)
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 (「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分)
間取:1LDK~4LDK
面積:42.83平米~117.76平米
売主:プロパスト
施工会社:小川建設
管理会社:シノケンアメニティ 総戸数:31戸(他管理室1戸)
建物完成予定:平成30年1月下旬
引渡予定:平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました 2017.1.6 管理担当】

[スレ作成日時]2016-12-26 12:55:18

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グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 3069 匿名 2018/10/27 13:00:26

    [削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

  2. 3070 マンション検討中さん 2018/10/28 01:08:27

    結局、この物件、新築購入価格はいくらが妥当だったのでしょうか??

  3. 3071 匿名さん 2018/10/28 01:19:52

    パークシティ大崎が坪450で築4年だから、さらに駅近のここは、新築で坪500くらいが適正でしょうね。
    1分の差、されど1分という世の中の流れでした

  4. 3072 匿名 2018/10/28 05:33:28

    >>3070 マンション検討中さん
    5年経たないとわからない。
    やはり小規模はリセールバリュー悪いので。
    大崎の発展性と市況でキャピタルゲインあるかもしれないし、とんでもない高値掴み物件になってしまうのかも。

    [一部テキストを削除しました。管理担当]

  5. 3073 匿名さん 2018/10/28 11:07:12

    >>3072 匿名さん

    規模というより、高値挑戦するところは大規模だろうが小規模だろうがリセールは厳しい。ここは高値挑戦しているので厳しいと思うが、大崎に住みたいけどタワーは嫌という人には貴重な存在ではある。

  6. 3074 マンション検討中さん 2018/10/28 11:47:11

    >>3073 匿名さん
    プロパストで大崎500超えでの販売は確かに高値挑戦としか思えませんよね。

    リセール目的ではなく、実住目的の人が多いとは思いますが、わたしも5年後、10年後、パークシティ大崎とここがいくらで販売されるか、とっても気になりますね。

  7. 3075 匿名さん 2018/10/28 18:54:13

    >>3073 匿名さん
    別に他にも物件はあるでしょ。貴重な存在でもない。

  8. 3076 匿名さん 2018/10/28 20:03:38

    水害リスクも、考慮しなくちゃね。

    5mと3mの浸水は、違うよ実際。

  9. 3077 匿名さん 2018/10/28 22:09:23

    >>3074 マンション検討中さん
    これは個人的な予想なので

    両物件とも、今後5年~10年にかけて@550まで上がり、15年後は、グラ@250~350、パーク@300~400の中古市場になると予想

  10. 3078 匿名さん 2018/10/29 03:14:16

    >>3077 匿名さん

    築年数が古くなるほど大規模修繕問題でタワマンに分が悪いイメージがあるけど、果たして?

  11. 3079 匿名さん 2018/10/29 04:12:56

    >>3078 匿名さん
    築15年~30年位まではタワマンの資産性は維持されるよ。問題はその先なだけで
    なので、15年後となると、やはり小規模の方が値下がり率が高い気がする。小規模はそこからの値下がりは緩やかだけどね。
    https://search.yahoo.co.jp/amp/news.livedoor.com/lite/article_detail_a...

    なので15年住むとしたら、新築は再開発タワマン、中古は築古リノベが一番資産性保てると思います。

  12. 3080 匿名さん 2018/10/29 04:38:34

    資産性は、新航路飛行機通過がどれほど影響するか見てから。

  13. 3081 匿名さん 2018/10/29 06:14:34

    >>3080 匿名さん
    新航路の資産性に対する影響は軽微だと思う。
    東側は直下じゃないし
    それよりも、大崎経由の羽田線が頓挫してしまう方が心配

  14. 3082 匿名さん 2018/10/29 07:54:13

    高値挑戦でリセール悪い物件といえばサンケイリビングのルフォン御殿山もそうですかね
    スペック高い小規模物件ですが築年数の古い大型物件の御殿山ハウスに再販価格負けてます

  15. 3083 匿名さん 2018/10/29 07:58:58

    タワマンが15年価値が維持できるとは、能天気な。
    ボーダーは10年ですよ。有名な数字です。

  16. 3084 匿名さん 2018/10/29 08:27:48

    >>3082 匿名さん

    その事例は面白いですね。ここも含めてモニターしていきたいです

  17. 3085 匿名さん 2018/10/29 08:46:08

    >>3083 匿名さん
    エビよろ

  18. 3086 匿名さん 2018/10/29 10:25:43

    中古のタワマンがヤバそうなことだけは分かるわ。タワマン所有者の大多数は築10年あたりで売り抜けたいと思ってるよね。

  19. 3087 近隣住民 2018/10/29 22:00:16

    朝まで洗濯物を干してるのは、みっともないし景観を損ねるので止めてほしい。

  20. 3088 匿名さん 2018/10/29 22:51:24

    ここは武蔵小山君に荒らされて機能していない

  21. 3089 匿名さん 2018/10/29 23:19:19

    >>3088 匿名さん
    最近は、タワマン憎し君

  22. 3090 匿名さん 2018/10/30 12:25:10

    >>3084 匿名さん
    ルフォン御殿山はリーマンショック前のプチバブル状態の時に高値で分譲されました
    確かにものは悪くなかったですが微妙なデベロッパーに御殿山とはいうものの山手線外側の微妙な立地のせいかリセール価格は分譲時より下がってます
    結局リセールバリューというのはいくらで買えたかというところに尽きます
    大型のタワーマンションはその戸数の多さや再開発と組み合わさり街の雰囲気を変えエリアの相場自体を変えるパワーがあることから既存相場より高値でもリセールバリューが高くなる傾向があります

  23. 3091 匿名さん 2018/10/30 12:29:25

    安くても、今から大崎のタワマンは買いません。

  24. 3092 匿名さん 2018/10/30 12:30:05

    ほかに似た事例としては高輪四丁目の丸紅のグランスイート高輪
    あそこも分譲価格が高過ぎた
    既存相場を大きく超える価格が維持できるのはやはり三井、三菱、住友、野村といった大手デベロッパーの大型物件など条件が限られると思います
    小規模物件かつ上記4社以外の物件は相場よりうんと安く買えないかぎり避けた方が無難でしょう
    ルフォン御殿山もグランスイート高輪も最後は再販業社に叩き売ってましたけどね

  25. 3093 匿名さん 2018/10/30 12:43:54

    ルフォン御殿山はリーマンでキャンセル続出、叩き売りだったな。でもサンケイ売主、三菱地所販売代理は変わらずだったよ。
    グランスイート高輪は確かに最後は再販業者で叩き売り。どっちも内見した(笑)

  26. 3094 匿名さん 2018/10/30 13:09:04

    >>3092 匿名さん
    逆の見方をすれば、ノンメジャーだけど条件の良い中古を安い値段で買えるチャンスもあるということね。

  27. 3095 匿名さん 2018/10/30 13:34:40

    >>3093 匿名さん
    ルフォンもグランスイートも立地というかロケーションが微妙すぎて道路から建物がよく見えず外から見た佇まいというかここに住みたいここに住んだら自慢できそうみたいな要素がほぼなかったことも苦戦した理由の一つ
    ランドマーク性がないと高額物件は難しいね
    ここは多分中央区とか千代田区とかのとか中小規模の建物しかないあたりにこのデザインで建てたら目立ったのだろうがマンションの規模としてはタワマンはもちろん北品川ホームズみたいな古いマンションにすら劣るので割高感に納得感がないことめ売れ残りの原因の一つだろうね

  28. 3096 匿名さん 2018/10/30 13:40:57

    >>3094 匿名さん
    うーんそれはどうだろうな?
    中古は明らかな買い得はすぐ買われちゃうからね
    今度の土曜日に内見するみたいなスピード感じゃ中古でお得な物件を買うのはまず無理
    専業で毎日探してるやつたくさんいるからね

  29. 3097 匿名さん 2018/10/30 13:43:53

    ルフォンは一度モデルルームに価格決定前に冷やかしに行ったけどリーマンショック後だったか電話かかってきてびっくりされるような価格になったので電話では申し上げられないので一度モデルルームにお越しくださいと営業されたよ
    すでに別の物件契約してたのだか手付け放棄しても良いと思えるくらいの価格ですとか食い下がってきて笑ったわ

  30. 3098 匿名さん 2018/10/30 13:45:54

    >>3093 匿名さん
    グランスイートは最上階の部屋が確か2億切るくらいだったけど再販されたらいきなり1.5億に下がっててワロタ
    それでも売れなくて最後は1.2億くらいの広告入ってたの覚えてる

  31. 3099 匿名さん 2018/10/30 18:53:22

    >>3095 匿名さん
    確かに「マンションはそのエリアのランドマーク買え」というのは、よく言われてる話ですよね。
    もちろん、ベラボーに高いのは無しですが

  32. 3100 匿名さん 2018/10/30 21:01:57

    マンションは立地を買え、ですね、正しくは。

    あとは飛行機の街となる品川区・大崎をどう見るか。

  33. 3101 匿名さん 2018/10/30 21:37:03

    結局、買値が安いことがすべて。5年前に買った無名デベの小規模物件でも3割高い価格で取引されている。当時は新築なのに築10年超のマンションより安かったので。

    翻ってここは、築浅タワマンよりも高く売り出しているのでリセールは相当に厳しいと思うなあ。再開発関連の新築なら新しい相場を作ることもできるが、ここは単なる小規模物件。

  34. 3102 匿名さん 2018/11/01 05:06:45

    もう良いじゃない。ここもめでたく完売御礼なんだから、妬みつらみは、今後は他でどうぞよろしく。
    大規模だって、今回の様な偽装問題で、資産価値大暴落、一斉に売り出されたりしたら、一気に価格下がるよ。もう将来の事は分からないんだから、お互い5年10年後にまたどこかで語りましょうよ。

  35. 3103 匿名さん 2018/11/01 05:28:26

    品川区タワマンは、今後売れないでしょうね

  36. 3104 評判気になるさん 2018/11/02 17:20:27

    御殿山小学校に通えるというのは大きな価値のような気がする。
    ここのプレミアム住戸は広いし、なかなか100平米超えが少ない中で、一定のニーズはあるから、出したらすんなり売れちゃう気もするなぁ

    この先、分譲用地がないことから、なんだかんだ、ここもそこまでは資産価値落ちないとおもうけど。

  37. 3105 匿名さん 2018/11/04 03:46:24

    >>3104 評判気になるさん
    品川区のツートップが、第三日野と御殿山と言われてますが、別にこれらの小学校が特別なのではなくて、ただ単にその学区のエリアの家庭の教育への意識が高いというだけの話だけどね。
    もちろん、転売に際しては御殿山小学校の学区というのは一つのメリットだけど、そんなに大きな価値でもないよ。
    大崎の大きな価値は、ターミナル駅へと変貌したこと、今後の発展性を望める品川駅に至近、更なる利便性を望める立地なのに、住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところかと

    飛行機が万が一飛んだとしても、資産価値はこれっぽっちも下がらないと思います



  38. 3106 匿名さん 2018/11/07 01:30:04

    3099、「ランドマークを買え」とは初めて聞きましたよ(笑)あなた独自ですかね~(笑)www

  39. 3107 匿名さん 2018/11/07 01:40:22

    三井さんも、資産価値を維持できるマンションは立地とあとはみてくれ(ランドマーク性や小規模でもいかにも高級マンションという外観)と言ってるね。

  40. 3108 匿名さん 2018/11/07 01:44:27

    >住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところ


    大崎は残念ながら、準工業地帯、ですね。住宅地ではないです。それでも許せるのはやはり駅徒歩5分までになってくるでしょう。


    >御殿山小学校に通えるというのは大きな価値

    御殿山小は、公立小学校ランキングでは20位にすら入っていないです。

  41. 3109 匿名さん 2018/11/07 02:29:37

    >>3106 匿名さん

    えっ、常識ですよ。
    沖さんの7つの法則にもあります。
    出来るだけ目立つことが肝心。

  42. 3111 匿名さん 2018/11/07 15:27:32

    [No.3110および本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

  43. 3112 匿名さん 2018/11/07 22:32:53
  44. 3113 匿名さん 2018/11/21 12:39:56

    原美術館閉館らしいな

  45. 3114 匿名さん 2018/11/21 13:18:45

    大崎は、準工業地帯だふー。
    山手線にしちゃ、稀有。

  46. 3115 匿名さん 2018/11/21 23:56:50

    >>3114 匿名さん
    閑静な住宅街ならともかく、利便性を重んじてる層はそんなの微塵も気にしてないだろ

  47. 3116 匿名さん 2018/11/22 01:15:47

    プライド捨ててまで準工業地帯に住むのなら
    せめて駅徒歩5分以内には住みたいですよね。

  48. 3117 匿名さん 2018/11/22 04:27:54

    美術館跡地、何ができるんでしょうね。

  49. 3118 匿名さん 2018/11/23 13:35:28

    御殿山の中の御殿山。マンションになれば素晴らしい低層マンションができるだろう。
    唯一残念なのは近くに原美術館(カフェダールがよかった)がないこと。

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    東京都練馬区中村南3-3-1

    8658万円

    3LDK

    72.08m2

    総戸数 67戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸