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マンション比較中さん
[更新日時] 2019-05-29 00:53:50
パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1414/
所在地:東京都文京区小日向2丁目128-5(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩9分
間取:2LDK、3LDK
面積:54.06平米(3戸)~92.81平米(6戸)
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:西武建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小日向2丁目128番5号(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
64戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権の転借地権の準共有 定期賃借 借地権の期間 : 2089年(平成101年)8月31日まで約70年 地代 : 21,340円(月額)、解体準備基金 : 437,400円、解体準備積立金 : 4,860円) 完成時期:2018年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
西武建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークホームズ文京小日向ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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1051
匿名さん
この価格でも売れてるならいい物件、良いエリアということなのだろうな。
私は手が出なかったけど。滅多に出てこないからデベも高値販売なのだろうな。
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1052
匿名さん
当物件前の道路から「内閣府」と書いた黒い車が出てくるのを見かけたのですが、
向かい側の戸建てにどなたかお住まいなんでしょうか??
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1053
匿名さん
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1054
匿名さん
まあ、いずれにしても、竣工して1年以内くらいには何とか頑張って売り切ってほしいものですね。。
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1055
匿名さん
>>1046
残りあと7戸って言っても総戸数の1割を超えてるわけで、少なくはないから頑張らないと大変だよね・・
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1056
匿名さん
>>1046
定借物件は、途中で売却しようとすると苦労するので二の足を踏む人が多いのでしょう。
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1057
匿名さん
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1058
匿名さん
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1059
検討板ユーザーさん
最終期3戸とホームページに表示されいました。残り3戸で完売ということなんですかね。年明けからは比較的順調に売れている気がします。
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1060
匿名さん
>>1059 検討板ユーザーさん
最終期販売があっただけで、違うみたいよ
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1061
匿名さん
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1062
マンション検討中さん
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1063
匿名さん
永住目的ならいいって考えの人いるけど、
お子さまとかいないのかしら?
定期借地の残存年数あまりないの相続させられても、
って感じなのですが。
借金背負わされるみたい。
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1064
マンション検討中さん
これから、築40年以上の所有権マンションがあちこちで建て替えを検討する時代が来ると、建て替えの話し合いがうまくいかないマンションも出て来るわけで。
そういう意味では区分所有権も借地権もさして差がないのでは!?
所有権ったって、一戸建ての土地とは違うよ〜。
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1065
現地
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1066
匿名さん
プランの項目を見ましたが、収納に適しており、床暖房が完備であるのも嬉しいですね。
リビングダイニングルームがゆったりしているのも家族でゆっくり過ごせそうです。
日当たりに関してはどの時間帯でも全く問題ないのでしょうか?
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1067
マンション検討中さん
小日向台小学校が築70年なので平成35年に建て替えるという計画がきまっていると聞きましたが、
どのような校舎になるのかや、規模、位置等はわかっているのでしょうか?
心配です。
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1068
匿名さん
とりあえず20年ほど住んで死後に相続者に負担をかけたくない人にはいいんじゃないかな。
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1069
マンション検討中さん
パークハウス400万の大幅値下げで9280万也。
東側2F 70,99㎡ 住戸の半分が外壁から2m程後退している代わりに、バルコニーが拡大されている物件です。
バルコニーが外側に出っ張って拡大されている住戸は僅か4戸だけですので、それなりに人気がありました。
それでも当初価格の9680万というのは購入価格に1千万乗せですので、もうダメ元と言う感じでした。
100や200下げてもインパクトがないということで今回の大幅値下げとなったようです。
最低9000では売りたいなーという売り主の願いが、経験上ひしひしと伝わってくるようです。
その他ちょっと前ですがインペが13860万也 南向き2F 90,12㎡ 。
いずれも果たしてどこまで下がるか?一種低層の真価が問われますね。
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1070
匿名さん
>>1069 マンション検討中さん
で、結論は何だよ?ど素人さん
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1071
マンション検討中さん
>>1070: 匿名さん
物件売買や賃貸物件検討など複数経験しておりますが、いたってど素人ですが何か?
いろいろお詳しいようですが、もしや建築専門家会議メンバーでいらっしゃいますか?
でしたら議事録は出された方がよろしいかと?ル・サンクも連休明けには判決だそうですね。
文京区は住民の知識レベルが高いせいか?どうしても裁判が多くなるようです。
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1072
匿名さん
>>1071 マンション検討中さん
なんの議事録?なぜルサンク??
知的レベルが高すぎて意味不明。
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1073
マンション検討中さん
1069さんは何が言いたいのか意味不明。。。
1071のコメントも言いなりすぎてよくわからない。
これが知的レベル高いってやつですか!
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1074
評判気になるさん
各部屋の入り口が暗くてちょっと牢獄っぽくないですか?5年後の小学校建設大工事も気になりますね。
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1075
名無しさん
パークハウスも元牢獄だけに、薄暗くして牢獄を再現してるかのようだった。
ここは5000万円台のお買い得部屋があったんですね。
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1076
匿名さん
パークハウスも良かったですね。あちらも小日向らしく高級感ある佇まいでしたし。
こちらもまた然りですが、やはりお安く売るつもりはないようでいいお値段ですね。
でも憧れますねー
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1077
口コミ知りたいさん
小学校の改築大規模工事は、決定事項ですが、どのような建物になるのかや、校舎の位置は決まってません。1億払うんだったら、他あたります。
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1078
匿名さん
この辺り買うならパークハウスにするね
わざわざ定借選ばんっしょ
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1079
匿名さん
パークハウスはここより高かったし、そもそも今は売っていないし、わざわざパークハウス選ばんっしょ
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1080
匿名さん
公式サイトのライフインフォメーションの地図を確認しましたが、
5年後に改築工事が入る小学校は徒歩2分の小日向台町小ですか?
これって工事による交通規制や道路事情(大型トラック走行による
危険等)が心配されているのですか?
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1081
匿名さん
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1082
マンション検討中さん
しかし準都心〜郊外の定借ってほんと苦戦するね。都心の投資向けだと所有権と売れ行きに差ないように見えるが、利回りや現在価値を見てもらえるかどうかの違いかね。某間取りブログで評価高いマンションは販売不振なるジンクスはまたも破られなかったな。中間層〜ミドルアッパーはデザインに高い金額払わないことの証左だね。
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1083
匿名さん
散々賞賛してた方もいよいよダンマリな売れ残りっぷりだね
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1084
匿名さん
それに比べてここは残り2件だから楽勝ですね。
売れているようで安心しました。
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1085
マンション検討中さん
仕様もデザインも間違いなくステキなんだけど、立地や永住型のコンセプトと定借という事実の相性が悪すぎて残念ということ。定借はパークコートにしない三井の新方針は正解だと思う。
でも代々木公園なさすがに定借でもパークコートかな。タワーで投資色も出てくるのであまり違和感ないけど。
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1086
匿名さん
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1087
匿名さん
アンチが嫉妬するようなら安泰てすわ
残り2件ならこんなもんだろうし。
希少性高いという判断だから、あえて
高めの価格設定なんだろうしな。
そりゃ長期販売にもなるよ。
価値があると思う人、好きな人が
買うから何の問題もないと思うが
アンチって見識が浅いのか言ってる
ことがペラペラなんだよね。
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1088
匿名さん
見ものだわって(笑)
いつまでも買えない、買わない物件スレに寄生してないでご自身で買える物件のスレに行ってくださいな。
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1089
匿名さん
ここ、凄く仕様がいいのになあ。
他にこんなのあまりないでしょ、昨今。
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1090
マンション検討中さん
仕様いいですよね。
お金あったらなぁー。
落ち着いた、いいマンションですよね。
広めの間取りで築浅の物件、文京区はほんと少ないから。
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1091
匿名さん
2LDKも3LDK も広々として生活をする環境として本当に魅力的に思います。
特にリビングルームが家族団らんできる環境であると思いました。
家族の人数が増えた場合に、この2LDKと3LDKを空いている場合にチェンジできますか。
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1092
匿名さん
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1093
匿名さん
教育環境が整っている環境であると思いました。
小さな子供がいる家庭にとって、本当に適している条件であると思います。
大丈夫とは思いますが、治安に関しても全く問題ないですよね?
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1094
名無しさん
もはや、ここを一番気にして見ているのは入居者だね。
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1095
匿名さん
掲示板でこんなにも褒め称えられてるのに、ここはなんで売れ残ってるんですか?
これから検討しようと思うんですけど、何か重大な欠点があるんじゃないかと勘ぐってしまいます。
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1096
周辺住民さん
売れ残りの理由は、定借であることにより、躊躇してしまう方が多いからでしょう。けれども、定借期間は70年間ですから、仮に今から10年、20年後に売却することになっても、定借がハンディとなって売却に苦戦するとは思えないですね。そう考えると、今の売り出し価格は割安と言えるのかもしれません。現地へ行ってみて感じましたが、かなり存在感のあるマンションです。
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1097
評判気になるさん
>>1096 周辺住民さん
人生100時代、定借は定住、売却、いずれの判断するにせよハンディになる。自らが生活するのみならともかく、今後長生きするであろう子供に資産を残せないことは致命的。
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1098
匿名さん
1097さんに同意ですね。
私もその点で見送りました。
子供が相続してそのあとですよね。
価値が落ちれば入居者の質が悪くなる。
建物が無くなると思えば建物の修繕はしなくなる。
まさに負の遺産を子供に残すことになります。
子なしならかなりよい物件と思います。
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1099
匿名さん
むしろ所有権物件のほうが入居者の質が落ちやすい。
定期借地はランニングコストが高いからある程度保たれる。
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1100
名無しさん
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1101
匿名さん
定借は残存期間が少なくなると管理維持・入居者の質は期待できない。
早めに売るのが正解だろう。
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1102
匿名さん
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1103
匿名さん
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1104
匿名さん
そのあたりは人生設計次第だしな。世の中借地の物件も多数あって
成り立ってるわけだし。やはりいい立地は借地物件多いしね。
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1105
匿名さん
一階テラスって半地下テラスと条件どこが違うんだろう。
日当たりも風通しも部屋からの見え方も同じですよね。
詳しい人教えてください。
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1106
匿名さん
価格が高くてあまり手が出せる物件ではありませんが、間取りや環境的には整っているので良いですよね。
気になっていた物件なのですが、今はもう完売している噂もありますよね。
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1107
匿名さん
>>1103
そりゃそうだ。一般人は、あえて売るに売れなくなるような定借を買おうなんて考えないほうが無難だな。
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1108
匿名さん
品川の定借シティタワーは築10年でも人気で売れてるみたい。
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1109
匿名さん
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1110
匿名さん
品川中古は利益たくさん上乗せで高いのに次々売れてるみたい。
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1111
匿名さん
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1112
匿名さん
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1113
マンション検討中さん
ここも即レスの無理ポジがなければもう少し早く完売したのではないでしょうか?
パークハウススレでも正にそうでしたが、無理ポジ投稿を見て購買意欲の湧く人はいないのでは?
さて1丁目の精華寮跡地と2丁目の関東財務局住宅跡地でなんと同時に遺跡発掘現場見学会が
開催されました。暑いのに沢山の方たちが見学されていました。
ここでも試掘はされたのですが、本掘には至りませんでした。特に何も出なかったそうですが、
にわかには信じられませんね。パークハウス建設地ではシドッチの遺骨は超特別としても広い年代の
遺跡が発掘されましたから。
ちなみに精華寮跡地には大和ハウスにより高級?老人ホームが建設されるそうです。
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1114
マンコミュファンさん
先週見学に行った時は3階と2階がまだ残っていると言われましたが、HPをみると1階の一部屋しか出ていないのはどうしてでしょうか?
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1115
匿名さん
>>1114 マンコミュファンさん
HPは先着順住戸の一部を掲載してます。
最終在庫を全部表記する場合は最終受付になります。
要はまだ売れ残りそこそこあるってこと。
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1116
マンコミュファンさん
>>1115 さん
>>1114です。そういうことでしたか!
勉強になります、こんな初歩的な質問に答えて下さりありがとうございます。
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1117
マンション検討中さん
>>1114: マンコミュファンさん
MRに行かれたのでしたら、残り何戸かお分かりと思いますが、残何戸でしたか?
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1118
マンコミュファンさん
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1119
匿名さん
現段階でもテラス付きのタイプがでているのですね。
写真が公式サイトに出ていたんですが、テラスは外からは見えないように配慮されていると思いました。
リビング自体もとても明るいなぁというふうに思います。
ここは掘り下げタイプなのですか?普通に地上にある1階なのでしょうか?
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1120
マンション検討中さん
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1121
匿名さん
学校からボールが飛んできて窓が割れたら、バカモーンって怒鳴らなければいけないの?
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1122
匿名さん
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1123
マンション検討中さん
>>1119: 匿名さん
ここは普通の地上3階ですので、テラスはグランドレベルですね。
インペでは12mの高さで4階建てとしているので、1階は平均で1mほど掘り下げています。
もっとも1122さんのお話では1階は埋まっているそうですが。
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1124
匿名さん
小日向って、地味だからなかなか売れないのでしょうか・・
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1125
匿名さん
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1126
匿名さん
いや、所有権物件のパークハウスも売れ行きはこんな感じでしたよ。
小日向では普通だと思いますけど。
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1127
マンション検討中さん
三菱のザ パークハウスの話ならどこも売れ残ってますからね。三井は竣工前の完売を一番重視するデベロッパーなので(最近は野村も原点回帰してますが)、竣工後も販売続けている物件ははっきりと販売不振だと思いますよ。ましてやここは定借で減価も所有権の物件より早いですし、三井ブランドを維持すべく値下げこそしませんが、担当者にはバツがついているのでは。ほぼ同時期に販売開始した四谷のパークホームズなんて2カ月で完売でしたしね。
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1128
匿名さん
なんだそりゃ、めちゃくちゃな理屈だな(笑)
同じ場所で比べなきゃ意味がないでしょう。
三井だって、PC駿河台は建物内モデルルームとかやって頑張っているところなんですけど…
あと、三菱は、ここと同時期に販売開始したPH本郷は、竣工1年前くらいに売り切ってますけど。
小日向は地味だし、こんなもんなんだって。
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1129
匿名さん
エリアの魅力か、そうだよね~。それだとこのあたりのエリアの物件は中古で売る時も苦労するんだろうね。やっぱり中古になっても売りやすいエリアを選ぶべきなんだろうなあ・・。
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1130
匿名さん
ラスト2戸ですかね。高い値付けながらよくここまで売りましたね。小日向自体出物も少なく競合もないので三井も余裕の販売ですかね。あの強気の価格設定には驚きましたが、売る自信があったのでしょうね
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1131
匿名さん
ブリリア小日向(2丁目のほう)も良い物件なのに中古で出たときは相当苦戦していた。
でも、好きな人にとっては、そういうデメリット以上のメリットがあるという地域でもある。
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1132
匿名さん
まぁデベなりにそれなりの高値のプライス付けるってことは相応の価値があるってことだしな。
そういう立地なんだろうな。早期には売れないけど、価値ある、もしくは希少な立地ということかな。
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1133
匿名さん
価格つけ間違えちゃったなぁ・・なんて思ってたりして
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1134
匿名さん
競合もいないし、高値つけてもゆっくりでも売れるという判断かなと予想。小日向自体物件少ないですからね
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1135
匿名さん
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1136
匿名さん
売主的には最高の値付けでしょう。
あと1件残っていますが、もう利益は確保しています。
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1137
マンション検討中さん
たしかに竣工後半年は経ってないし、狙い通りでらないだろうけど絶妙な値付けだったんだろうね。
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1138
マンション検討中さん
いよいよ後一戸ですかね?
いつもの匿名さんやマンション検討中さんも、ホットしたのか書き込みも元気を取り戻したようです。
ただ大変なのはこれからですからね。努々油断なさらぬように。
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1139
匿名さん
高値でも普通に売れて行くんだし、やっぱ相応の価値がある物件なんだろうな。
あと1戸なら直に完売ですかね。
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1140
匿名さん
定借マンションで1億を超えるマンションもあるのかと驚きましたが、
もう最後の1邸なので売れ残る心配もないのでしょう。
定借になったのは、こちらの土地を売ってもらえなかったからですか?
地主さんは絶対に手放したくない高い価値のある土地だと考えているのでしょうか。
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1141
匿名さん
NTTの土地だから、色々と会社の都合とかあるんじゃないかな。
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1142
匿名さん
所有権なら検討しても良かったんだけど。定借は、将来売却するかもしれないと思うと踏み切れないんだなぁ・・
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1143
匿名さん
こちらはNTTが所有する土地ですか。
それにしてもこの価格は高すぎませんか?
100平米超のプレミアム仕様であればまだ理解できますが、85平米ですよね。
定借マンションをリセールする際、経年の価格変動の目安が知りたいです。
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1144
匿名さん
最近は定借も70年となり、あまりデメリット無くなったよね。
銀行も定借だからどうこうってこともないし。だからこそ最近は9掛け程度の
評価みたいだし。
あとは企業が手放したくないのほど立地を借りるということに抵抗がなければいいのでは
と思います。
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1145
通りがかり
駅距離がネックでした。この辺りはいい場所ですが、戸建で住みたいエリア。
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1146
匿名さん
戸建ても良いがマンションはマンションで良さがあるからね。
セキュリティ面でも安心だし管理維持も楽だしね。
この物件も低層エリアだけあって趣ある雰囲気が好きですね
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1147
マンション検討中さん
重厚なつくりでよかったのですが、
小日向台町小学校の建て替えが5年以内に始まるそうで、
70年ぶりの工事でかなり大規模みたいですね。
地盤工事、耐震工事をやるでしょうから、覚悟が必要と思い、悩むところです。
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1148
匿名さん
綺麗に整備されて
それが終われば快適に過ごせると思います。
地域の防災を考慮しても老朽化してるより最新の方がいいですからね。
長い目で見れば+でしょうね
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1149
工事の影響
小学校の地盤工事などで、パークホームズの建物に影響はないのでしょうか?ひびが入ったり傾いたり、、、
かなり隣接していますが、、
心配の種ですね。
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1150
匿名さん
定期借地70年っていっても20年たてば、
20年の中古で残存50年ですからね。
買い手がいるのか。
不確定要素が強すぎるし、
残された家族は悲惨な可能性もある。
負の遺産。
遺産を引き継ぐひとがいない、
子なしで孤独なら問題ないと思います。
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