野村不動産パートナーズを語ろう

画像を付け忘れました

当マンションの管理は野村にお任せ（委託した会計業務－通帳の管理など－により管理組合の財務状況は筒抜けで、同社が毎年予算案を組合に降ろして組合は楽だからと理事会で承認決定済みの同案を総会でも例外なく追認していく）です。大規模修繕工事は中堅コンサルタントに何十年も前からずっと丸投げし続けております。このコンサル（建築士）は、生粋の野村マンションのひとつで修繕積立金（＝工事）ビジネスを「やらせてもらえる」という立場なのだと考えられます。ただし、大手管理会社と地域的コンサルのつながりだけで数百戸からなるこの管理組合を支配しキープできているわけではありません。どうやって物件に入ってきたか、当初の経緯は不明ですが、結果的には組合内部に強力な《支持者グループ》が形成され、必要に応じてフル稼働しています。これに対抗する《反対者グループ》は、ありませんし、ありえません。こういうことを疑問に思わない人たちばかりのようですし、私が文章にして各戸に配って知らせたところで「触らぬ神にタタリなし」、見て見ぬふり、知らぬ存ぜぬの無反応が繰り返されてきました。

分譲マンションの管理をめぐる問題（≒つまるところ、管理費や修繕積立金の会計を最低限、現在の日本の上場企業会計程度には書式その他を統一し、透明化する）の解決に向けての必要な手順として、当マンションで私を表現の自由の濫用者として警察に突き出すことで社会的に抹殺し、黙らせて上記の《管理体制》（≒まるで管理費会計と修繕積立金会計の２大会計部門を２社で独占し、分け合っているような業務委託契約のあり方）を守ろうと動いた組合員（住民）たちと当時の管理員、コンサル、管理会社社員、弁護士、マンション管理士、組合に協力して証言したとされる近隣住民３名、取調べにあたった警察官たちから、事情を聴かねばなりません。しかし、この数年の現実は、その方向に進む可能性が残念ながら今後ともゼロだということを示すのみです。

進むべき道と真逆の管理組合運営を続けていますから、当マンションの件は全然解明されません。ということは、全国的にも同じ部類の管理をしている各物件の課題も基本的には未解決で、そのまま行けるところまで行くのでしょう。「会社に任せて生きのびようとするマンション群」です。高い程度に任せる（過度の業務委託）とは、会社（管理員）から求められた演技を管理組合として遂行していくことなのです。当マンションの管理組合の役員報酬は、企業の求めに従順であったことへの対価という面があります。管理員に従わない理事長だった私－理事会経由で辞任勧告を複数回出された－は、１人だけ報酬支給の連絡をしてもらえませんでした。実は「企業の求め」といっても、現場では「企業の求めをすべて受け入れて断固支持する《支持者グループ》の住民たちの求め」として示されます。これに対抗できる個人はいません。納得いかない者が複数名いたとして、その人たちによる連帯もまた、《支持者グループ》の背後に姿を見せているコワモテの２社を相手に成り立ちえないマンションなのです。

こうした形で組合が一丸となっていますし、企業と結束しているとも言えます。

この会社の上からの指示でしょう。議事録閲覧場所に制限を付け、理事会の傍聴も認めない。どこの地方議会でも議事録はネットで読め、議会は動画放送もあり傍聴もできます。この会社は、住民を情報から遮断して愚民化し住民が目覚めるのを極端に警戒しており、委託管理費を守り通そうとしています。＊＊＊と変わらない会社です。

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

良質な投稿が続きますね。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

このブログ、あと３ヶ月で消え去ります。
ヤフー社がブログサービスをやめますとのこと。

私の住んでいるところも組合長以下が完全に篭絡されて何も言えない状態です。まるで北朝鮮か中国にでも住んでいる感じです。管理会社の社員が人民警察です。この会社しかわかりませんがほんとに怖い会社です。

人間はカネや権力の誘惑には弱いですからね。　弱みを握るのは汚職と同じです。

>>291
やはりそうですか。私は文書投函のために訪れた他県の同一ブランド名のマンションの管理人に集合ポスト前で体当たりされました。その時、不自然にも「理事長から（こう対処するように）言われてるんだ！！」と、カバンをもぎ取られる揉み合いの際に言われました。「管理会社の指令じゃないぞ」と伝えたいのか。。そして当マンションと同じように「１１０番しました、警察呼びました！」と大声で続けた管理員。・・マンション管理に言論とか表現の自由はないですね。

「悪貨は良貨を駆逐する」（グレシャムの法則）という言葉がありますけど、分譲マンションの管理に関しては基本的に良貨（良質な管理組合の活動）の紹介がほとんど。悪貨について書くとたいてい「風評」とか「資産価値」で損害賠償とか、難癖（ナンクセ）をつけられて厄介かつ面倒ですから、誰だって安全志向になりますわな。

それでも良貨ばかり公にして状況が本当に改善するのか、は大いに疑問ありです。

>289 の２行目の一文は、なかなかよく考えさせてくれますね。

>法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。

先日お亡くなりになったばかりの池内紀さんの遺作『ヒトラーの時代　なぜドイツ国民は独裁者に熱狂したのか』（中公新書）をじっくり読んでみますと、「悪法も法である」という世界がどんな感じなのか、身につまされる思いでマンション管理まで考えさせられました。やはり、類似点がけっこうある（次々に他の政党を禁止していく、ひどい法律を国会で成立させる際には時間をかけず議論なく即決施行、等々）との印象です。マンションではこういうことを企業でなく、企業絶対支持者たる理事長ら組合員たちに「組合の名と責任」において遂行させる場合がありますね。

例えば、私のところでは文書の配布、投函は禁止。管理規約とか細則とか理事会決議とか総会での決定とかで「してはならない。」とされたら、構成員全員が「はい、従います」という居住空間です。他方、私１名に対する「理事会傍聴禁止決議」とか「刑事告訴経過報告書閲覧禁止」とか「○○才（＝私の年齢）以上の組合員は役員就任資格なし」の新しい規定とか、まるで上記の本に出てくる”ユダヤ人対策立法”みたいな露骨な不利益処分・排除決議があからさまに行われても、マンション内で異論や違和感の表明などの声も上がりません。「やられてるねえ」とか「ひどいねえ」の声は、やられている私自身が頑張って書いて刷って配り知らせた外部市民の１人、２人から届く、という始末。

日本国憲法の前文の「われらは、これ（人類普遍の原理）に反する一切の憲法、法令及び詔勅を排除する。」という部分を、悪法には従わなくてよい、と私は読んでいます。きっとマンションの管理も同じ力学、メカニズムなんだろうと思います。油断していると絶対王政すらこの時代に現れる。

このブログ、素晴らしいです。どこかに移転できないものでしょうか？消え去るのは如何にも残念です。

「天網恢恢疎にして漏らさず。」ということわざもあります。

一昨日（おととい）は祝日、敬老の日でした。その未明、ほぼすべての管理組合員宅の郵便受けに岩波新書『生きのびるマンション』（>286）を紹介する１枚ぽっきりの画像付きレターを封筒に入れて投函、久々に配布させていただきました。

数時間後、つまりその日の日中（たぶん午後）に、管理会社発行の広報パンフ『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいる　ＯＮ　ＬＩＮＥ』の最新号が全戸に投函されていました（笑）。まるで対抗するかのごときタイミング。

↓ ①そのパンフレットの中の特集（１ページ）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

↓ ②ご参考（パンフ全体の目次）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/news/index.html

通勤型の管理員なのに祝日にも来ていたのか、住民が管理事務所のドアを開けて配ったのか、よくわかりませんが、こういう動きひとつをとっても、分譲マンションの管理において住民多数が覚醒（業務監査・会計監査等で真相を知って目覚めること）し、政権交代（管理会社やコンサルを他社に変更したり、理事会が支持を失う展開）が絶対に起きないように業民で連携している実態が見えてきます。少なくとも住民サイドの誰か（組合長とか）の承認なしにはありえないパンフ投函だと考えられます。また、形勢逆転を阻止する点にかけては実質婦人部隊たる当マンションの自治会の熱意もすさまじい。警察署もこれに味方する。

①の組合会計業務の紹介（野村流）をどう読むか。近隣の大規模団地は「完全自主管理」で管理会社なしですが、入金、支払いその他の会計管理を組合員たちだけでやれていますけどね。

末尾に「管理組合様よりお預かりしている通帳・印鑑は、施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理しております。」とありますが、安心感を抱かせるこうした一般論ではなく個別具体的な請求「××管理組合の○○年度の通帳は？」等は、管理会社以前にまず管理組合の内部で理事や監事（ともにたいてい何も知らないシロウト住人）を相手にやりとりして、それがうまくいってから管理会社が初めて登場してくるといった話であり手順なんです、実際は。つまり、内部で役員に無視無回答されたら、自腹で弁護士を雇って間に入ってもらうとか、弁護士なしで本人訴訟とか、簡裁の調停とか、急に”防御の高い壁”に阻まれます。

私のケースでは、他の一般組合員たちまでもノータッチの態度をとり、理事会や専門委員会のメンバー、管理員などを大いに喜ばせました。

>295 >296
両氏の見識には、ともに恐れ入ります

管理会社の仮処分申請にはご注意を。　自分の勝手を書きならべ、裁判戦術に疎い堅気の素人を陥れます。

自分たちには０．００１％の非もない、１００％の非はお前にだけあるという強い態度で押してこられるが当マンションに見られる恐い管理の特徴です。区分所有法の「共同の利益」を大義名分として掲げて、理事長の名のもとに、理事会の名のもとに、そして最後は管理組合の名のもとに、「規約その他を遵守するように」といった、やたら道徳的でとても美しい文を連ねて服従・屈服を求めてきます。（しかしその文面は住民に書けるものではなく、弁護士とか管理会社の水準であることは一目瞭然）

お城でいえば、本丸（天守閣）に管理会社がいるとして、その周りのお堀や壁の役割を同社の契約物件のマンション管理組合自身が担っているという構図です。これらに対して任期途中で辞任させられた元理事長の組合員たった１名が「会計帳簿を見せて」と孤軍奮闘して攻め入ろうとしてきたが、いつもまったく歯が立たない。組合は本来、この「たった１名」を守るために生まれたと思うのですが。

いつだって徒労に終わる、無駄な行為になると自覚していながら、危険を承知で行動に出ることの価値を池内さんの著作（>294）で再認識させられました。あなた様ならおわかりでしょうが、『ワイルド・スワン』に描かれた、著者ユン・チアンの両親（特に父親）がなめた辛酸がとても他人事とは思えません。中国の文化大革命と日本のマンション管理。

この管理体制（業者のほうを向くことで資産価値が高まるのであり、それこそが共同の利益にもかなうと考える管理組合の性格）は、残念ながらビクともしないでしょう。これもまた「生きのびるマンション」の、許され認められた？あり方のひとつなのかな。

>297 >300
【配布文書の文面】（「　」には社名が入っています）

（題）大規模修繕、マンション管理がテーマの岩波新書

（文）　当マンションの管理体制は、野村不動産の管理会社である「野村不動産パートナーズ」との契約継続だけでなく、住民の管理組合が１回あたり数億円支払う大規模修繕工事を毎回「　」に発注し続けている点に大きな特徴があります。
　８月２２日から刊行されている岩波新書『生きのびるマンション－〈二つの老い〉をこえて』（７８０円＋税）の第二章「大規模修繕の闇と光」に、こうした問題について実例が挙げられ、詳しく論じられています。住民（管理組合員）への内容証明の送りつけ等、当マンションを想起させる事例が出てきて参考になります。副題の〈二つの老い〉とは、築４０年を超える建物としてのマンションの急増と住人の高齢化のことです。当マンションも１９８０年に新規分譲された物件ですので、決して他人事ではないでしょう。
　「　」は「建築設計事務所」であり、大規模修繕以外の時期には比較的安価な契約料でずっと「管理組合運営コンサルタント業務」を継続しています。当マンションの自主管理時代、約８年前まで住込みでいた管理人の相談役として、他方では管理組合の専門委員たちにやたら強く支持されてきた会社です。近々実施される予定の第３回大規模修繕でも、なぜか既に同社への発注が決まっているかの前提で管理組合理事会の議事録に記載されています。
　私１人に対する理事会傍聴禁止決議、同じく「刑事告訴経過報告書」の閲覧を私だけ禁止する等の処置は放置されたままで、通帳を含む組合の会計帳簿も私はいまだ閲覧できずにいます。（以上）

今でもなお時々、深夜とか未明に「ヒツウチ」で当宅の固定電話のベルを１回だけ鳴らす、いわゆるワンギリがあります。>302 の全戸投函の後日談としては、約１週間後に「１通だけ封筒丸ごと」の当宅郵便受けへの返却がありました。私が手書きで各戸の室番号と苗字（○○様）をあて先として記入した封筒の、同じ表面に「私のポストに入れないで下さい」と小さめの字で書いてあり、続けて「知らない人からの手紙は不安」等々と綴られていました。私は「これはいつも通り、また指示があってやらされているな」と推測しました。

電話といい、レターの返却といい、黒幕がどの家かは想像がつきます。黒幕にとっても、自分（たち）だと思われても構わないはずです。違法行為として捜査されたり、裁判で罪を問われたりしないとの確信のもと、遂行されたはずなのです。こういうことを「させる」ためにも管理組合を仕切る男性の妻がマンション自治会の幹部にも就任して、若手の新しい住人などをいざという時の動かす駒に加えているのでしょう。レター返却も毎度同じやり方で組合員の１名だけから返される、というのは、集団行動だぞと私に知らせたいわけです。

そして、組合の中身を見れば「一部の組合員による一種の独裁」が成立しているのです。８年前までは自主管理だったが管理会社への部分委託に「変えた」と言っても、実は変化せず継続しているのはこの「独裁」なのだと思います。これが業者にも警察にも結びついているので、わざわざ反旗をひるがえす組合員はいなくなります。

数百戸からなるマンションの管理組合が「ほぼ１つの同じ意見や態度で固まる」と、もうどうしようもなく、手がつけられません。

たとえば、ほぼ全戸に配られた >302 の文書の各文を独立させて、当マンションの組合員たちにアンケートがとれたと仮定すると・・

●ずっと同じ契約先で何十年も固定されているのは良くない。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●特定の組合員１名を標的にして閲覧や傍聴を禁止するのは問題だ。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●かつての管理人には疑惑も問題もない。
（回答）そう思う　９９．５％　／　そう思わない　０．５％

・・という感じの結果になるはずです。実際、毎月の理事会や毎年の定期総会の結果はこれと大差ありません。

組合（もしくは組合員）のこういう状態は異常に違いありませんが、しかし、むしろこれを前提（正当化の防波堤）にしてマンション産業が成り立っていると見えます。

９９．５％を占める「組合の主流（多数派、支配グループ）」に入ればたとえば裁判の費用も理事会や総会を経て組合の資金でやれるのに対し、反主流の組合員個人なら自己負担。これだけでも自由に意見を言わない個人が生まれるでしょう。しかも、理事会にも総会にも「組合活動を支援する」との名目で管理会社等の契約業者が１回の例外もなく何年も同席し続けている状況です。平均的組合員では同席している会社を批判する発言などはできないはずです。