東京23区の新築分譲マンション掲示板「三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 検討板/新築分譲マンション
  3. 東京23区の新築分譲マンション掲示板
  4. 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?

広告を掲載

  • 検討スレ
  • 住民スレ
  • 物件概要
  • 地図
  • 価格スレ
  • 価格表販売
  • 見学記
匿名さん [更新日時] 2024-05-11 23:11:48
【地域スレ】三田小山町西地区市街地再開発| 全画像 関連スレ まとめ RSS

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数(予定)約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07

スポンサードリンク

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?

  1. 1313 名無しさん

    >>1312 匿名さん
    ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
    知らんけど

  2. 1314 匿名さん

    >>1312 匿名さん

    現時点では再開発マンション床のわずか25%が地権者の割合で それを数百名の地権者で分ける。

    一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。

    デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。

    後で気づいたら 土地はない 毎月の管理費等の負担 壁の薄い公団並か公団以下の仕様 縦型安アパート 高い固定資産税 わずかな国民年金で生活できない事 に後悔する

  3. 1315 マンション検討中さん

    再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの?どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。

    もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。

  4. 1316 匿名さん

    >>1315 マンション検討中さん

    そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。

  5. 1317 匿名さん

    >>1316 匿名さん
    地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
    一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
    ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。

  6. 1318 匿名さん

    >>1317 匿名さん
    保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。

  7. 1319 匿名さん

        地権者様限定です!

    当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で

     8月26日午後3時より1時間(質問30分、回答30分)
    区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
    (なんと やさしい事でしょう)

    皆んなでご心配な点質問しませんか?
    狭い部屋ですので3名です。
    一人8分程度の質問時間です。
    先着順3名様限りです。

    お申込み多いと次回もお願いする予定です。

    8月20日までにお名前 三田1丁目でのご住所 お電話番号をメール下さい。
    メールアドレスは、
    mabutailang82@gmail.com
    です。

    詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。

    なお出席者のお名前が知りたいとの事で 事前に再開発課へ連絡致します。

    地権者の皆様に ご連絡でした。

           地権者からでした。

  8. 1320 マンション検討中さん

    買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。


    それは驚きでした。

  9. 1321 匿名さん

    土地の評価が東京メトロ 麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から429万程度。

    athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも 坪単価521万円。

    一般的に販売例より(不動産会社も査定している)5から6割の価格である。

    土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。

    従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが 得意なコンサルの RIAの再開発です。

  10. 1322 匿名さん

    また電波受信してる人が来た。

  11. 1323 匿名さん

    >>1321 匿名さん
    まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
    正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。

  12. 1324 マンション検討中さん

    地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか?

  13. 1325 評判気になるさん

    >>1321 匿名さん
    RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
    RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ

  14. 1326 匿名さん

    >>1325 評判気になるさん

    何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。

  15. 1327 職人さん

    再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある?

  16. 1328 匿名さん

    >>1327 職人さん
    ここは2倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、1戸買い増しできますから、4,000万の従前資産の人が、2億の部屋を買えば5倍ですな。買ったのが1億の人なら2倍です。

  17. 1329 匿名さん

    >>1325 評判気になるさん
    再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか?
    勉強のため教えてもらえると嬉しいです。

  18. 1330 マンション検討中さん

    >>1328 匿名さん
    従前資産4000万の人がタワー最上階 9億4000万円の部屋も申込みできますぞ 笑

  19. 1331 匿名さん

    >>1328 匿名さん
    それなら合理的ですよね
    保留床を安く押さえておいて、地権者には増床させないのかと勘違いしてました。
    RIAはやはり素晴らしいコンサルタント会社だと思います。はい。

  20. 1332 匿名さん

    >>1329 匿名さん
    路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。
    ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。

  21. 1333 匿名さん

    >>1332 匿名さん
    なるほど、ありがとうございます。

  22. 1334 匿名さん

    >>1331 匿名さん

    素晴らしい手のひら返しですね。
    残念ながら資金がない人は買えないですけど、こういったのは大抵はデベさんの思惑通りには行かないものなんですよね。

  23. 1335 匿名さん

    >>1321 匿名さん
    従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな

  24. 1336 匿名さん

    >>1328 匿名さん

    従前資産の5倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も1住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でOKということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも1戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格??
    なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・

  25. 1337 匿名さん

    >>1336 匿名さん

    いや、保留床価格でしょ。
    あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

  26. 1338 1336

    >>1337 匿名さん
    >あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

    普通はそれも無いでしょう?
    従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「1住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか? 私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。

  27. 1339 匿名さん

    >>1338 1336さん

    ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。

  28. 1340 マンション掲示板さん

    >>1338 1336さん
    要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。
    再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。

  29. 1341 マンション検討中さん

    地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか?
    それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。

  30. 1342 匿名さん

    >>1336 匿名さん
    だから保留床価格だってば

  31. 1343 匿名さん

    これ

    1. これ
  32. 1344 マンション掲示板さん

    >>1343 匿名さん
    通常の増床や2戸目は保留床単価
    過小床増床は権利床単価
    でOKね

  33. 1345 マンション検討中さん

    こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか?

  34. 1346 マンション比較中さん

    >>1345 マンション検討中さん

    当たり前やん。

  35. 1347 匿名さん

    ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
    随分長いこと揉めてましたから。
    いろいろ羨ましい。
    まだ相場動いてるからいくらで出すかな。

  36. 1348 匿名さん

    なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
    半端ない人気物件になるんとちゃう
    虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね

  37. 1349 マンション検討中さん

    >>1348 匿名さん
    今の市況なら坪800-900万円くらいでは?
    売り出し時期のくる3年後以降になるとようわからんけど。

  38. 1350 匿名さん

    平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。

  39. 1351 匿名さん

    地権者仕様と分譲仕様は異なるのでしょうか?

  40. 1352 匿名さん

    >>1319 匿名さん
    結果はいかがでしたか?

  41. 1353 匿名さん


    ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。

  42. 1354 匿名さん

    東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
    俺はそう思う。

  43. 1355 マンション検討中さん

    >>1354 匿名さん
    人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。

  44. 1356 匿名さん

    >>1343 匿名さん
    三号増し床の上限面積を超えた増し床。
    ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。

  45. 1357 匿名さん

    >それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう

    じゃあここダメじゃん

  46. 1358 マンション検討中さん

    >>1357 匿名さん
    残念ながら、パーフェクトではないですよね。

  47. 1359 匿名さん

    というよりむしろ、
    ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど

  48. 1360 匿名さん

    はいはい

  49. 1361 匿名さん

    >>1359 匿名さん
    この立地で環境が良かったら、坪1200万だろうね。

  50. 1362 匿名さん

    >>1361 匿名さん
    そうだね
    だから古川と高速のマイナス分を反映して坪1000万前後になるんだろうね

スポンサードリンク

同じエリアの物件(大規模順)

新着物件

スポンサードリンク広告を掲載
スポンサードリンク広告を掲載
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
スポンサードリンク広告を掲載
スポンサードリンク広告を掲載

東京都の物件

全物件のチェックをはずす
グランドヒルズ恵比寿

東京都渋谷区恵比寿一丁目

1億2,500万円~4億円

1LDK、2LDK、3LDK

40.72平米~97.43平米

総戸数 310戸

シティタワー綾瀬

東京都足立区綾瀬三丁目

7,800万円~1億3,500万円

2LDK~3LDK

58.93平米~74.18平米

総戸数 422戸

ブランズ本郷

東京都文京区本郷一丁目

1億700万円台予定~1億6,700万円台予定

2LDK~3LDK

52.90平米~78.82平米

総戸数 90戸

オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス

東京都渋谷区代々木2丁目

未定

1LDK~3LDK

36.12平米~70.15平米

総戸数 58戸

アトラス北千住

東京都足立区3丁目

7,898万円~9,198万円

2LDK

58.45平米~59.77平米

総戸数 138戸

パークシティ高田馬場

東京都新宿区高田馬場4丁目

未定

1LDK~3LDK

47.10平米~82.52平米

総戸数 325戸

シティテラス善福寺公園

東京都練馬区関町南二丁目

7,300万円~8,300万円

2LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

67.34平米

総戸数 170戸

プラウドタワー小岩フロント

東京都江戸川区南小岩六丁目

未定

1LDK~4LDK

55.76平米~97.57平米

総戸数 367戸

シティテラス文京小石川

東京都文京区小石川四丁目

5,800万円~2億円

LDK~3LDK

31.57平米~85.26平米

総戸数 120戸

パークホームズ上板橋

東京都板橋区上板橋2丁目

未定

2LDK~4LDK

60.11平米~85.91平米

総戸数 138戸

シティテラス住吉

東京都江東区北砂一丁目

7,500万円~8,900万円

2LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

67.34平米~70.27平米

総戸数 149戸

シティテラス中野

東京都中野区中野六丁目

9,900万円~1億1,500万円

1LDK+2S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

70.10平米~73.39平米

総戸数 119戸

グランドヒルズ南青山

東京都港区南青山七丁目

1億3,500万円~2億9,200万円

1LDK~2LDK

42.75平米~80.06平米

総戸数 105戸

ヴェレーナ葛飾立石

東京都葛飾区立石二丁目

5,348万円~6,288万円

3LDK

65.88平米~72.61平米

総戸数 68戸

エステムコートグラン 吉祥寺

東京都練馬区関町南3丁目

6,900万円台予定・8,100万円台予定

3LDK・4LDK

72.48平米・82.30平米

総戸数 56戸

ジオ石神井公園

東京都練馬区高野台五丁目

7,050万円・7,590万円

3LDK

65.09平米・65.41平米

総戸数 68戸

CITY TOWER THE RAINBOW

東京都港区海岸三丁目

未定

1LDK~3LDK

42.77平米~143.59平米

総戸数 264戸

シティテラス下丸子

東京都大田区下丸子四丁目

未定

1LDK+2S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

67.33平米~82.73平米

総戸数 233戸

クオリティス東京六町

東京都足立区西加平二丁目

未定

1LDK・3LDK

35.76平米~67.63平米

総戸数 77戸

HARUMI FLAG

東京都中央区晴海五丁目

未定

2LDK・3LDK

54.80平米~121.66平米

総戸数 4,145戸

新着!販売前の物件

さきどり新築マンション もうすぐ売り出しの物件を早めにチェックできるようまとめています。

全物件のチェックをはずす
グランドメゾン杉並永福町

東京都杉並区和泉3丁目

未定

2LDK~3LDK

64.67平米~119.82平米

未定/総戸数 51戸

プラウド府中八幡町

東京都府中市八幡町一丁目

未定

2LDK・3LDK

56.33平米~71.84平米

未定/総戸数 39戸

パークホームズ城北中央公園

東京都板橋区桜川2丁目

未定

2LDK~4LDK

54.10平米~85.68平米

未定/総戸数 37戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町二丁目

未定

2LDK+S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

55.04平米~84.63平米

未定/総戸数 42戸

ピアース柿の木坂

東京都目黒区柿の木坂3丁目

未定

1DK~3LDK

25.55平米~78.60平米

未定/総戸数 37戸

オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス

東京都渋谷区代々木2丁目

未定

1LDK~3LDK

36.12平米~70.15平米

未定/総戸数 58戸

プラウドタワー池袋(4/11登録)

プラウドタワー池袋

東京都豊島区南池袋二丁目

未定/総戸数 620戸

ブランズ本郷(4/10登録)

ブランズ本郷

東京都文京区本郷一丁目

1億700万円台予定~1億6,700万円台予定

2LDK~3LDK

52.90平米~78.82平米

未定/総戸数 90戸