三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。

>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね

>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。