戸数の少ないマンション　vs　戸数の多いマンション

戸数の少ないＶＳ多いだけで考えるなら、スレ主さんが言うように、
管理費、修繕費の問題と言うか、多い方が大規模修繕の時の持ち出しが少ないと思うので、
多い方が望ましいと思いますが、個人的には豪華な施設は必要ないですね。
その施設を使用しなくても、その管理費（維持費）、修繕費も負担する事になる訳ですから。
あと、多い場合、議決を取る時、人数が多くて意見がまとまり難いと言うのはありますよね。
ちなみに、うちは８０戸のマンションで、集会場以外の施設はありません。
理事会も上手く機能していて、変更した管理会社も良い会社だったので、管理費は毎年黒字。
修繕費としてプールしています。
ですから、管理費アップも大規模修繕時の持ち出しも無くて済みそうな感じです。

やっぱり地縁重視でしたか？
うちは500世帯のマンションで同じ様に毎年黒字です。
金のかかりそうなプール、温泉、サウナ等の施設は避けました。
住んでみて分かったのは共用施設はほとんど使いませんね。

世帯数が多いとお金の管理って大変なんですね。
本当に想定外でした・・・。
資産運用しようって話もあるんですけど失敗したら・・・、それが一番心配です。
今から買う人は気を付けたほうが良いですよ。
今にして思えば、150〜200世帯位がちょうど良いかもしれません。
修繕費と管理費で毎月1200万〜集まって来るマンションの理事にいつかなると思うと
めちゃめちゃ気が重いよ・・・・・・・・・・。

不動産雑誌で大規模のメリットが宣伝われているけど、
理事をしてみるとわかるけど本当にいろんな住民がいて
意見がまとまらないし、少数意見は反映されない。
大所帯だから、誰かがやってくれるだろうと無関心な人が多いです。
護送船団のように、修繕その他も最低限の人に合わせる傾向があると思います。
管理費が安いとか、積立金が貯まるとかいいますが、大規模だから小綺麗にしようとすると
修繕費も莫大です。
一番イライラするのは、修繕積立金が莫大に貯まっても住民の意見がまとまらず使えないことです。
新しいうちは大規模のメリットの設備も整ってルンルンでしょうが、
20年後30年後もルンルンでいられるかどうか・・・・

知り合いが住んでいる都心の400戸超の築30年の、公団の分譲住宅は、
積立金が何億円もあるそうですが修繕が最低限以下で、見た目は本当に都営住宅並みです。
最近大規模修繕で外壁の塗装をしましたが、えっどこをキレイにしたの？という感じです。
近所の同年代のマンションより安い、中古価格しかつかないそうです。

>>03
＞やっぱり地縁重視でしたか？
実家も近くにあるので、確かに土地勘はあります。
でも、選んだ理由は住みやすい街で緑が豊かだからなのと、
物件自体の魅力（間取り、周辺環境、設備、価格）もあったからです。
最近は、子育てから老後まで理想的な環境を備えた街として、
住みたい街ランキングや住みたい街トーナメントの上位に入ってます。
でも、戸数がもっと少なかったら、管理費修繕費面で少し考えたかも？
02にも書きましたが、少ないと将来の修繕など不安ですもんね。

ただ、一番大事なのは管理組合がしっかりしている事だと思いますね。
世帯数が少なくても多くても、管理組合がしっかりしていないと、
管理会社の思う壷と言うか、管理費の使い方など目が届かなくて、
管理費の管理が杜撰だったり、無駄遣いされてしまう場合もありますから。
それで、うちは管理会社をデベ系から独立系に変えた訳なんですが。

大規模マンションは、大衆的なグレードが多くありませんか、だから住民も庶民的
若い人が多くなって、同じように年を取って行きますから将来は年金暮らしばかりになる
ような気がします。
20年くらい前の、郊外の○○住宅、○○団地なんて老人ばかりで活気がなくなってます。
それと、賃貸で貸すときに借り手が敬遠するような気がしますけど、違うでしょうか。

>賃貸で貸すときに借り手が敬遠するような気がしますけど、違うでしょうか。

賃貸需要で重要なのは立地じゃないの。
私は大規模マンションですけど、同じ様な立地、賃料だったら共用施設が充実している分
大規模マンションのほうが有利に動くと思うんですけど、どうなんですかね

大規模中古マンションの共用施設って、どこと無く、うらぶれて手入れの行き届いていない雰囲気が漂うような気がしますが。渋谷の好立地の高級らしい地区３０年マンションなんか、エントランスのあたり、わびしさが漂う荒れた雰囲気でした。余計なもの無いほうが。

＞08
大規模の大衆的なマンションで、賃借人は組合員に遠慮して共有設備は遠慮がちじゃないですか
だから大規模マンションは敬遠しそうだと思います。
駐車場だって規約で、賃借人に貸さないところが多くありませんか？
うちのマンションの規約はそうなってます。

大規模マンションだと、住民の意見をまとめる事ができないんで大変らしいよ。
あと、住民のモラル低下や共用設備の陳腐化など。
新築時の状態がいつまで続くか・・・という不安の方が大きいけど。

まぁ、管理費が安く上がる事のメリットも捨てがたいですけどね。

30戸未満の物件と比較するなら別ですが、本当に共有設備がいくつもある大規模の管理費や
積立金が現在も将来も安いんでしょうか？
プールといわないまでも、コンビニや保育園なんて将来は不要になるのは目に見えていると
思うのですが。
利益の上がらないものは将来はマンションのお荷物になるし、他に使い道がないと思うのですが。

ゲストルームなら改造して分譲するとか賃貸に回すとかできますが他の施設はどうするんでしょう。
バブルの頃エントランスに噴水があった某高級マンションは、現在はキッズルームに
改造しているところがあります。高級マンションも15年もすれば中古で買うのは大衆です。
最初から大衆マンションは、どうなるんでしょう？

書き込みをみると100戸数弱のマンション購入者が多そうですが大規模と比べて
メリットとか、決め手はありますか？
管理費平均1万×世帯数として考えてみると少なく感じます。
60戸だとしたら60万でしょ。管理人さんに25万人件費が掛かったと考えて残り35万で
やっていけるのでしょうか？修繕費は足りるのでしょうか？

＞13
マンションの理事を何年かやるとわかりますよ。
うちのマンションは80戸で管理費が約1万円そのうち管理会社に住み込みの管理人の
人件費も含めて60万円残りは20万円ですが、平置き駐車場の収入が20台で50万円
駐輪場とトランクルーム使用料で10万円。毎年黒字で3年に一度修繕積立金に繰り入れています。
修繕費は、別途1万円ほど修繕積立金で徴収しています。

マンション事業というものを冷静に考えてみると
デベロッパーはマンション事業で利益を上げるのが目的です。
1.用地仕入れ→2.企画立案→3.施工業者の選定と発注
　　→4.宣伝販売活動、販売促進活動　→5.完売で利益確定して事業は終了、→6.瑕疵担保期間
大規模マンションの共有設備や営業トークのメリットは、
住民のためというよりも、販売促進活動するための企画ではないでしょうか。

マンションの寿命を50年とすると、棟内のスパーやコンビニ、保育園、プールが
50年間継続すると誰も思わないし継続することも不可能に思える。
時代も変化するし、住民もマンションと同時進行で老いるのです。
戸建ては将来建て替えたり、二世帯住宅に出来ますがマンションで二世帯同居は不可能です
つまり、購入者一代限りという住居形態です。

民間のスパーやプールだって20年も営業しているものは数えるほどです。
デベロッパーの立場で考えると、50戸のマンションを10箇所手がけるよりも
500戸の大規模を販売した方が、広告宣伝や人件費も合理的、利益率も上がる。
「早く売れればいいや、将来は知らない」というのが本音ではないでしょうか。


住民の立場からすれば、スケールメリットを感じつつ小回りのきく
50〜100戸程度のマンションがいいと思います。
築30年以上の団地や大規模マンションで、棟内の商店が繁盛しているのを見たことがないし
団地内の公園の遊具でさえ、管理されずに朽ち果てているのが現実だと思いますけど。
理事会の収支を考えると、共有設備より駐車場を増やして副収入があるほうが
財務的にはメリットだと思いませんか？

>>15
うちの近所にも、大規模なマンション街があるけど、
最初のマンションができてから、25年経つけど、
数年後には、そこの学区（マンションのみの）の小学校と中学校が
隣の学校に統合されます。
商店街も、かなり寂れて、その中にあるスーパーも２度つぶれて、
今、３度目のスーパーが頑張ってます。

大規模マンションだと、住人の入れ替えがほとんどなければ、
高齢化がすすんで、地域として活力がなくなる気がします。

う〜ん、小規模であれば高齢化が進み難くなる訳でもないんじゃないですかね？
ただ地域への影響力があって活力が失われていく様子も想像できますし、
横浜市の大規模な団地群で活力が失われているのを見た事もあります。
地域の話はスレ違いだしごちゃごちゃしそうですが、都心部の大規模マンションは
どうでしょうか？都心部は流動性が高いので立地の影響も少なくないと思います。
この話は小規模、大規模に関わらないと思います。

>>12さんと少しかぶりますが、敷地内にあった噴水を使用中止した
大規模マンションのニュース映像のようなものを見たことがあります。
水道代がバ,カにならないのと、枯葉などが入って掃除が大変とかで、
青いビニールシートを被せたままにしてありました。
住人は美観も損ねるし、噴水なんて無くても良かったのにと言ってたかな？
私も昔はゲストルームやパーティルームなどの施設を完備したマンションに
憧れたことがあるけど、購入後、管理費や修繕費の勉強をするようになって、
（自分も住人も使用頻度の高い、必需品のような施設なら話は別ですが）
豪華施設が無くて良かったと思うことしばしばです。

>>18の続き。
ただ、規模に限らず、敷地のあるマンションは容積率が魅力ですよね。
将来、建て替えなんてことになったら（それまで生きてるかな？^^;）
最近、厳しくなっているところもあるみたいだけど、容積率が許せば、
戸数や階数も増やせるので、その増やした分を分譲し、住人の持ち出しを
チャラににすることも可能ですから。
都内で敷地一杯に建てられたマンションだと、そうはいかないですよね。
特に高層の場合は、上層階と下層階の所得の違いから、
建て替えの時の費用で、もめたりすることもあると聞きます。
かと言って、郊外過ぎても、少し前の多摩ニュータウンみたいなことになるかも
しれないけど。（でも、多摩ニュータウンも今は再生しているみたいですね？）

山手線沿線に住んでいます、ご近所に○○○住宅という築40年近い。
年旧公団の450戸の分譲マンションがありますいかにも団地風で小汚いという感じなので、つい最近まで賃貸だと思っていました。
先日、分譲のチラシが入ってビックリしました、53㎡の3DK　2200万円はいいのですが
管理費と積立金で22000円と、世間並みなのになぜキレイにしないのか不思議です。
きっと、意見がまとまらずに大規模修繕さえも出来ないのかなと思ってしまいます。

20続き
そのマンション、駅から5分の15階建てで、敷地内に公園もあります。
（といっても子供が遊んでいるのは、見たことがない）
立地がいいので、キレイにすれば買いたい人もいるのになと思いました。

そのマンションのすぐ近くに同年代の50戸位の分譲マンションがありますが、
こちらはオートロックにしたり、エントランスを改装したりしていて趣があって
中古価格も55㎡弱で2600万円くらいで、すぐに売れています。
坪単価で20％も高いのですが人気があるのでしょう。
これだけ見ると、大規模マンションは資産価値があるというのは、デベの宣伝文句かなと感じます。

うちの実家が大規模マンションで築28年だったかな。
ADSLをこの前導入したかと思ったら今は光ファイバーに変わってたり。
大規模修繕も一時金も35万で壁の塗り変え、ドア取替え、ＥＶ取替えと色々やったそうです。

>>20-21
マンション名教えられる？ネットでは何とでも言えるよ。

山手線沿線、築40年近い、年旧公団の450戸の分譲マンション、駅から5分、15階建てで、
敷地内に公園

どこなんでしょうか？山手線沿線で徒歩5分、敷地内に公園誰か知ってます？

＞23
高田馬場

昔の都心の大規模マンションは、マンションが高級な時代だったから良かったね
けっこうしっかりしているから、大丈夫なっばいが多い。
誰でも買える現在の大規模の将来は、どうなるんだろうね。

大規模物件で見分不相応な共用施設は要らないと思いますが
身分にあったものなら良いのではないでしょうか？
東京都中央区佃の大川端リバーシティ21なんかはその例ですよね
歌舞伎役者や一流芸能人、会社経営者の沢山住むマンション群として有名です

>>20
＞意見がまとまらずに大規模修繕さえも出来ないのかなと思ってしまいます。

築４０年だと、昔の多摩ニュータウンと同じで、
団塊世代と言うか、同じ年代層が購入し、こぞって入居したんでしょうね？
子供が成人し、家を出た後は、親の世代（高齢者）だけが残っている。
公団で、団塊世代ばかりが４５０世帯ともなると、所得格差もあるだろうし、
そうなると、意見はまとまらないかもしれませんよね？
お金を持っている人なら、一戸建か新しいマンションに引っ越すでしょうから、
年金暮らしの人が残っている可能性も考えられますよね？

余談ですが。
以前、「マンション残酷物語」というドキュメントが見たことがあるんですが、
伴侶に先立たれたり、一人暮らしのお年寄りが多いマンションでは、
年金暮らしだから建て替え費用が捻出できない、
余生も僅かだから、建て替えても何年も住めないから云々、と言ってたような。
阪神淡路大震災で半壊したマンションでは、ローンが残っているから、
建て替えのためにローンを組むのは厳しい、と言ってローンを返済しながら、
賃貸暮らししている人がいました。
賃貸料を払うお金もないからと、倒壊覚悟で住み続けている人もいましたね。
大地震が来たら、そういう点では小規模も大規模もないって感じでしょうか？

＞歌舞伎役者や一流芸能人、会社経営者の沢山住むマンション群として有名です

でも、そういう人達ってお金持ちが多いから、案外住み替えたりして
その後、直ぐ埋まるかどうかってのもありませんかね？

あと大規模マンションのメリットはヒューザーみたいな会社が参入し難い所もあるかな。
ウチのマンションはプレキャスト工法でシャブコン問題はかなり軽減されるしコンクリートも
工場で作った100年コンクリートで躯体が丈夫。

小規模マンションで100年コンクリート使っているのは意外と当時（2004年）は少なかった。

山手線内の駅チカで大規模となるとタワーしかないからね。
タワーが嫌な場合は小規模で妥協するしかないんだよな。
大規模か小規模かよりも立地の方がやっぱ重要だもんね。

立地は現在進行形でしょう
大規模は、意見がまとまらないと将来は小汚いところで我慢するしかなくなります
そうなると、住民層もがた落ちでスラム化すると思いますよ
すでに、郊外のバス便の大規模は激安になり、外国人と年寄りばかりというのが増えてます。

23区内で長期的に修繕のことも考えて住むなら50〜100戸ぐらいのマンションがまとまりがあっていいと思う。
それと副収入が見込める駐車場50％以上がいいね。

有象無象、誰が誰だかわからない。
スペシャル感がない。
大きくて、団地みたい。
以上、低層マンション好き子でした。

戸数が多いってことは、誰が歩いていても不審かどうかが
わからないでしょ、怖いし嫌だなと思う。
マンションは、ほとんどどこの馬の骨かわからない集合体
なので、できれば戸数が少ないほうが良い。希望は５０戸
以内くらいかなぁ。

あまり戸数が少ないと、管理費が追いつかないから50〜100戸が理想的
管理組合総会でまともに個人が発言できるのは、このレベルまでじゃないかな。
総会に、事情を知らない無知＆無関心の組合員が100人以上も出席されたら、
まとまるものもまとまらない。

大規模マンションは最低限のレベルの住民に合わせて「管理費値上げ絶対反対」
「まだ修繕する必要はない」「修繕も安ければ安いほどいい」
住民同士、顔と名前が一致する人も少ないから恥も外聞もなく発言できる。
大規模マンションの実質的最大のメリットは、将来金のかかる不要な設備をたくさん作って
一次取得者にアピール出来ること、デベの営業マンが売りやすいことじゃないかな。

うちは、１３０戸なんですが、多い方なんでしょうか？

>>38

普通じゃないですかね。
100戸前後が、組合の動きが良いと思いますよ。

>>39
普通ですか。
何か、100戸以上は、多いみたいな感じだったので。

本当は一戸建てが環境的にいいなーとおもいつつ、
マンションの良い設備や管理の楽さを捨てられない。
そんな私には、低層マンションがぴったりでした。

低層マンションVS戸建て
低層マンションの方が自由はきかないけど、安全と経済性には優れてるんだろうね

うちのマンション、建蔽率が２０％だった。
戸建なら、かなりの敷地がないと家が建たないね。

>>43
間違えました。

ネタは良く練ってからお願いしますねｗ

スレを間違えただけでしょう。
たまにあることですよ。

35〜60戸くらいがいい。学校のクラスと一緒。いろんな人がいてもなんとかまとまる。利害が対立すると大変だよ〜。そういうときでも戸数が少なければなんとかなる。大規模は賃貸（投資目的）ならともかく、自宅用には気が向かない。タワーとかだとクラスまでばらばらだからさらに大変。

スレ主ご指摘の通り、最近の戸数の多いマンションの設備はいいかも。

でも戸数の多いマンションは、年数が経つといろいろな人が入ってきて住民層が
徐々に変わってく気がする。一般論だけど。

今までは、どこも大規模だけど地域では評判のいいところで、築２０年以上経って
るところを賃貸してた。部屋はまあよかったけど、住民層はかなりばらついてて、
作業者風やヤンキー若夫婦から黒塗りでお迎えありの役員風までばらばら。明らかに
初期のころから住んでる方々とカルチャー違うのがいて、タバコはポイ捨て、クレ
ームは言いたい放題って感じだった。

大規模だとある程度年数経ると中古の供給が多くなって、建物とともに住民層も
劣化しやすい気がしてます。もちろん物件によるんでしょうが。

古い新しいより建築当時お金のかかっているかで魅力を感じる。
川口アパート、徳川マンションは戸数少なめでいいけれどさすが古くなった。
広尾ガーデンヒルズは戸数が多いけれど管理もしかっりしてるし古くても高級感がある。
分譲時より下がらないのも魅力。

当時デベが湾岸大規模マンションキャンペーンをやっていて安いのでついつい乗せられ見に行った帰りに
江東区のあるジャスコの近くのマンション群を見たが、無計画に建てられた団地群を見て考えてしまった。
空の見えない（という表現がぴったりな）マンション群を見て息が詰りそうでした。

タワマンに住んでたこともあるので高い建物は平気ですが、良い悪いではなく
小さな頃から都内の第一種低層住居専用地域に住んでた自分には壁のような団地群は合いませんでしたね。
結局はお金を貯め、第一種低層住居専用地域に注文で戸建てを建てました。

今後マンションに住み替えるとしたら低層マンションにしたいですね。

想像ですが湾岸タワー４０階以上のマンションで、３０年も経つとお金のある人は住み替えが終わり、その後住み替えたくても住み替えられない住民が残って、空きが増える。
過剰な共用施設や、４０階以上の高層ゆえ、外装等の補修にも金がかかる。
４０階以上の高層、埋め立て地マンションで周りの開発が止まったり商業施設が撤退したりしたら、ニュータウン団地よりひどいことになるかも。
（最上階のプールが補修されず、干上がった状態で１０年もほっとかれたようなのが、上にあったら、ちょっと怖い）

永住するなら都心もしくは都心周辺にある駅に近い資産価値降下の比較的少ない中小規模の無駄な共用施設の少ないマンション。
住み替える余裕があるなら、新築タワーの高層眺望、最新の施設、周辺環境を満喫し、また時代最先端のトレンド・マンションへ住み替え。

で、どっちが良いの？？？

>>53
答えはないの。
買うときから住み替え考えてる人は設備気にしません。立地のみ。
最新の設備でも住み替えるときにはポンコツ。
って考える人もいるから。
私は、永住するなら資産価値なんてどうでもいいと思いますけどね。
住みつづけるのに「誰かに高く評価されたい！」なんて思わない。
固定資産税安くなっていいじゃん。

↑
そのとおり！！

マンションは100戸以上が理想。
30戸数以下は論外。
スケールメリットが重要。
ただし、タワーは避けるべし、
高コストで将来スラム化は必至。
段階的に上がる管理費もアウト。
駅徒歩5分以内。郊外不可。
三流デベロッパーも避けるべし。
1ルームとファミリーの混在も避けたほうがいい。

100戸超えのマンションになると子持ち世帯が多い割合になりますよ。
子持ち世帯が多くなると騒がしいマンションになりますよ。
上の階に子供がいると毎日、常に子供の足音でメンタルやられます。
１０００万円代〜が売りのマンションでは間違いなくファミリーマンション、若い子持ち世帯が多くなり騒がしくなります。