ザ・パークハウス 山吹神楽坂

柱ガッツリ、この価格帯でこの間取りは酷いな。
神楽坂物件といえる立地ではないが。無理なく2路線使える点はいいと思うが。

やっと出ましたか。
このあたりは庶民的な街並みですが暮らしやすいとは思います。

開発許可が取られているのは何故ですか？

もう少し土地の形状を整えられなかったのか。
無理矢理押し込んだような建物だな。

公式サイトがぶっ壊れてますね、、、
修繕してください。

場所的にも非常に興味がある物件で値段もかなり気になっています。平均的なタイプで坪420〜450と予想していますが皆さんはどう思いますか？400半ばになってしまうと少し稼ぎのいいサラリーマン家族（共稼ぎ）でもかなり厳しいですよね。。

>>8
さすがにそこまではいかないのでは？400から430あたりと予想！

>7さん
今確認してみましたが、正常に表示されております。
マンションサイトには珍しく縦にスクロールする形式ですが、どのように表示されますか？
もしかするとご使用のブラウザにも依るかもしれません。

しかしここは事業協力者22戸と旧地権者の持ち分が多くなるマンションですねぇ。

新宿区役所で開発登録簿の謄写ができます。

渡邉坂のいちばん下、低地と言われる江戸川橋界隈でも一番標高が低い場所。
敷地裏の路地は以前水路だった名残りです。

検討なさる方は敷地内浸水対策をよく確認なさってくださいね。

最近はなくなりましたが、昔は大雨が降ると、こここから神田川にかけてのあたりは、浸水してたような記憶があります。
新宿区洪水ハザードマップを確認してみましたが、プラミストもそうだけど、水色になってますね。

水路の廃止で開発許可が要るのでしょうか？

間取りプラン届きましたが、LD10畳の3LDKって。。。

公式済みのプランは下駄箱が小さすぎますね…
なんちゃってシュークロークは意味ないです。

>>15

洗面所入口付近の通路的スペースもあるから、
実質的には８畳程度の使い勝手ですね。
でも66㎡の３ＬＤＫなら致し方ないかと。

　

80後半〜90㎡台があるのが昨今、貴重ですね。
ただ、価格はグランスイートよりも下げる理由もないと思うので、
広いプランはなかなか手の出ない価格になりそうですね。

広いプランから人気になってくるんじゃ？と思われますよね。
やはり広いプランは貴重でしょう。
お値段はまあ、想像通りになるような（汗）

３LDKで66平米、居室がコンパクトすぎてしまうのかな。
5畳ない部屋もあるようです。
収納はこの専有面積にしてはあるかも。

三菱グループ大丈夫か？
不正ないよなぁ。

>>20
どう見てもあの会社は、特別でしょう。

>>20
そう考える方は希少でしょうが、個人的には競合相手が減るので歓迎会します。

公式ホームページの画像を見ました。
竹を植えるようです。
戸建てだと庭の敷地には竹は植えないという風に聞きますが（床下から竹が生えてきちゃうらしい）
マンションの場合は掘り下げて基礎を作っていくので、その心配は無いということなのでしょうか。
とても風情があって良いなと思いますが、
手入れ等はふつうの植樹と比べてどうなんでしょう。

66㎡で3LDKリビング10畳そもそもあまり広くない上に、バルコニーのせいで洋室1との接続も悪く、あまり良い間取りとは言えないですね。。。かと言って、広い部屋に手が出るわけでもなく、、、

間取りはそもそもが単純な田の字ベースで、それは良いんですが
60−70㎡プランは洗面所がリビングインか、洋室2室がリビングインか、なんですね。
最近は各種デベのそこそこ高額物件でも、とみによく見る間取りです。
個人的にはどっちも嫌なんですよね・・・

坪400超えるようですね。
高いな～

リビングインとは、文字通りリビングから直接入れる居室ですよね。
リビングから浴室に入るのは辛くないですか？
例えば年頃の娘さんがいたとして、家族でくつろいでいる中
お父さんが裸同然で浴室から出てきたり、お客さんが滞在中は
お風呂にも入れないですよね？

服着て出てくればいいじゃん。まさか風呂の入口がリビング直結だとは思ってないよね？

>>27 匿名さん
金があれば、良い間取りを買えば良い、金が無くて狭い間取りが嫌なら郊外へ行けば良い。それだけの事です。お客さんが滞在中にお風呂って言うシチュエーションもよく分かりません。

間取りは同じように見えて、実はリビングインか否かという違いがあります。
自分が好みの方を買えばいいじゃない。ということですよね。

リビングインだと廊下が短くなるから空間有効率はあがるのかな？とは思います。
その分、収納に活かすことができればいいんじゃないですかね。
実際に収納はマンションにしては頑張っているように見受けられますもの。

EU離脱が。。

間取り一覧を見るとリビングイン浴室でない部屋は廊下が長くなってますね。
パターンが豊富なので色々選べていいんじゃないかと思いました。
個人的にリビングインだと手洗いの方が引っかかるかなあ。
外から帰ってきてキッチンの横を通っての手洗いは衛生的にも手間的にもちょっと気を使ってしまいます…。
こちらのマンションは設備仕様の公開はしないのでしょうか。もう少し後になりますかね？

リビングイン好きな方いますか？

>>33 匿名さん
リビングインって、限りのある広さの部屋の有効面積を上げる為に使うんですよね？そうだとすると、予算に限りがあるのであれば、買う側にとっては、その時点でメリットあると言う事のように思います。私は、今、賃貸の2Lに住んでますが、バスルールと寝室1部屋がリビングインしています。感じ方は、人それぞれでしょうけど、私は特に問題を感じません。

NrとOタイプって、どちらも魅力ありますね。皆さん、何方が良いと思っていますか？Nrはルーバルだけでは無く、トータルの広さに割には、収納もあり、Oは、何といってもLDが良いですね。

思った通りの価格でしたね。うちはお金ないので、選択肢少なし。他にするかな

>>36 マンション検討中さん

で坪いくらくらいだったんですか？

400-450位だったか。9000万予算があれば選択肢広がるんですが。。。ちと足りないや

予測ですが坪５５０～？

まさか、70で9,000ですよ

>>8 匿名さん
年収2000万以上じゃない方は無理

うちも無理です。外廊下なのは、残念よ

外廊下もだけど、外観が安っぽいと思いました。いい値段してるから、もう少しなんとかならなかったのかな。

この価格帯なのでてっきり内廊下かと思えば、そうではないのですか。

別のザ・パークハウス物件の概要を見てみると、タノジ、ペラボー、外廊下、
バルコニーの一部は吹付けという仕様らしく、できるだけ建築コストを
抑えるようにしているのかな？と感じられます。
ザ・パークハウスでは内廊下採用の方が珍しいのでしょうか。

大いなる勘違いさんがいますね。
何を見てどんなデータからそういう結論を出したのか、明らかにしてみてください。

次の説明会の予約しているけど、行く気が失せてきた。商業と準工業で敷地が分かれているから高さも揃ってないし、お値段の割にイマイチなんだよね

近隣のマンションをお探しなら、地蔵通りの肉屋ゲタ履きマンションが絶賛売れ残り中ですよ！

HPに出てるエントランス周りや中庭の雰囲気が良くて見に行ったけど、全然印象違ってた。思ってたより数段安っぽくてガッカリ。サイトがうまく出来すぎ。

>>47 匿名さん
とっくに完売してるよ、
しかしブリリアだけでなくこっちにも登場してたか。
ここはもっと高いからキミにはムリ。

>>48 匿名さん

どこがどんな風に安っぽかったのですか？参考までに教えてください。
外廊下なのはサイトからもわかるので、そうではない部分ってことですよね？

49
だれと勘違いしてるのか知らないけど、肉地蔵住民がこの板まで遠征していることの証左になっちゃってるよ笑

＞＞51
勘違いしてないでしょ。
特徴的な文章、間違いないね。早く川渡ってお帰り。
芳香剤足りてますか(笑)。

エントランス周りは高級感あるし、エントランスホールも2層吹き抜けで雰囲気が豪華。
ただ引きで見た全体像が郊外の大規模マンションみたいではある。

エントランスは素敵です。そうであるならば、内廊下にして欲しかった。各部屋の入り口は、団地みたいです

>>50 匿名さん
自分がサイトを見たときは外観がヒキで載っている画像がなくて、エントランスのアップとホール、中庭だけでした（もしくは気がつかなかったか）。
全体像を見ると郊外物件のようで、駐車場辺りの雰囲気とか含めイメージしていたものと違いました。

確かに内廊下の方が高級感はありますが。
ただそれよりもやっぱり、郊外マンションのような外観がイマイチですよね。
この掲示板の本物件へのYahoo!不動産へのバナーの画像で（リンク先でもっと大きな画像が見れますが）
向かって右側（西側でしょうか？）の高い棟が雰囲気を一気に郊外物件にしてる気がします。
公式サイトではなかなか見つけられません、というかありますか？

まぁ、住んでるときは外観は見えませんし、立地や設備、間取りが気に入るかどうかですけどね。
特にこの界隈で90平米はもう出ないでしょうから、そこに価値はあるかと思います。

神楽坂駅を利用する場合は、
サブエントランスからの出入りになるのかな？

そうすると、豪華なエントランスを通ることはないのかな？

正面デザインを見せないのは何故ナンダロ…？

まさか坪単価450は越えてないですよね？

>>60 検討板ユーザーさん

低層で380台から。平均で450までは行ってなかったと思いますよ。

販売開始延期…？

先日受け取ったDMによれば予定価格から下げてる部屋もあるし、登録等の予定も後ろ倒しになってる感じなので、苦戦しているのでしょうね。
モデルルームも行きましたが、個人的には場所が中途半端で価格も高過ぎる印象でした。
60平米以上で完全に実需向きという点も苦しそう。

このマンション何階建てなんだろう？
南向きだと前にマンションあるから、眺望が微妙。
もう少し地上げしてタワマンにしたら良かったのに。
商業用地でここらは、戸建も無いので建てても問題無かったのに。

プラウド文京関口でキャンセル出てきましたね。

山吹町一帯は、ハザードマップが気になるエリアですが、
２階以上を購入すれば、あまり気にはしなくて良いのでしょうか？

>>64 匿名さん
建築設計をこのエリアで行っているものです。
新宿区の山吹町は高さ40mと30mラインで制限されてます。タワーマンションはもう無理ですよ。

平均価格は坪398と公表されましたが、利便性や間取りや設備仕様はすぐ近くのプレミスト新宿山吹の方がずっと上です。
こちらはエントランスは大変豪華ですが…

プレミは間取りが酷いので論外です。

あまり話題に盛り上がらないね
ビジュアルが郊外というか田舎くさいのが残念な気持ちになりそう

ビジュアルは郊外くさいし、エントランスは無駄ばかり
南側は目の前に建物建ってるし、西向きは排ガスで空気悪くなる
おまけに高い。絶頂期の価格帯で誰が買いますか

ここ1年の都内新築マンションの相場を見ると
こんな感じかなと値段は思います

ただ2013年頃の新築マンションの価格帯を知っていると
どこ見ても高く感じますよね

過去のメールとか見直すとブリリア池袋で残り2部屋
30階付近、78㎡、8000万とかDMが残ってると
どのマンションも買う気をなくしてしまう

>>絶頂期の価格帯で誰が買いますか
そこなんですよ。それが問題。
さぁ、どうなっていくんでしょう。
今の状態がまだ続くんじゃないだろうかと考えられなくもありませんが、
いつ、どうなってしまうのかも分からないですから。

この辺りもどんどん値段が上がってますね。プラウドあたりからびっくりする価格。
神楽坂なんてもっとですからね。
供給過多なのに強気なのは需要があるからなんでしょうか？

高く売るなら勝負は、買って2〜3年かもしくは、オリンピック後の2〜3年までか色んな憶測ができますが、このマンションは２年後の1月入居なので、資産性重視したいならタイミングが難しいところですね。

大変悩みましたが、プレミスト新宿山吹を買いました。
駅徒歩2分と標準設備のグレードの高さ(オートロック機能、タッチレス水栓、スマート家電などなど)、間取りの好み、バルコニーの広さいろいろ比較して坪単価が高くてもその分生活の豊かさに繋がると思い、こちらを選びました。
後悔なしです！
パークハウスさんも好きですけど肝心の家の好みが無かったです…近くのブリリアと同じく…

68さん、ありがとうございます。

76
で、何しにきたの？笑

参考情報です。

設備は結構いいものを使っているんじゃないかなという印象は受けます。

自分が欲しいタイプでかつ高層階があるとかそういうのであれば良いのではないでしょうか。
決して安くはないけれど(^ ^;
でもその分、高級感は頑張ってエントランスでも出してきていますし、
全体的には悪く無いと思います。
駅までの距離が何しろ近いのがよろしいわけだしね。

モモレジのブログでも採り上げられてツッコまれてたけど、
本当にまあ味も素っ気もないプランニングが並んでるよね。
工夫の無い田の字のオンパレードで、ほとんどのプランで玄関からリビングが丸見え。
これに坪400出せる人は・・・、立地とブランド？で選ぶんですかね？

誰もいませんねー。
みんなここは検討外なんですかねー。

よくも悪くも庶民的な街ですから、少し高く感じます。

そもそも神楽坂じゃないし、、、
さすがに検討者もそこまで馬鹿じゃ無いと思いますよ。

外観だけ見るととても都心の物件とは思えない。郊外型マンションて感じ。何故こうなった？！！

この辺りは奥神楽坂とよばれているようですよ。

奥神楽坂？？

「呼ばせてる」の間違いかと。

奥神楽坂って…
ほんの最近マスコミが勝手につけた名前で、地元の人間はここが神楽坂だなんて思っちゃいないよ。
ここに住んでて神楽坂名乗ろうもんなら、マスコミに踊らされてますとご丁寧に自分で名乗ってるのと同じことだよ。
恥ずかしいから止めときな。

近くのリンガーハットに行けば、ここがどのようなところかわかるよ

タクシー運転手のたまり場？

東西線と有楽町線の2路線を使うことができるという点ではとても良さそうに思うのだけれどなぁ。
利便性重視だったら良いんじゃないでしょうか。
ここが神楽坂かどうかっていうのは思う所はあるけれど、最寄り駅の地名は付けていいというルールになっている以上、決して誤魔化しではないわけなのだから。
この辺りを考えているということは全く土地勘がないというわけでもないでしょうし…。

メインエントランスの目の前のマンションとかがちょっと気になるんですよねー。
せっかく立派なエントランスなのに、ここを出ると目の前が、、、、、

ご希望タイプ相談会なるものをしているのですね。ということは好きなプランを選べるということなのか。そもそもが先着順販売なんじゃないの？と思うのだけど、、、

３LDKで70㎡無いプランはパッと見は十分な広さがありますけれど、
どこの部分をどう調整して広さを取っているのでしょうか。
収納もそこそこ付いているように思うし…廊下の長さとかそういうのなのかなぁ。

ここで軽く億超えてくるんですね、ビックリしました。

億しますか。23区って本当に値段が高いですね。

夫婦2人でしっかり働いて、毎月の住宅ローンをしっかり返済して。子育てもある、教育資金も貯めなきゃって感じです。

>89
リンガーハットにご近所さんが溜まってるということ？

エントランスの柱の重厚感がかっこいいですね。でも億ですか。。。

通勤時間て、江戸川橋とか神楽坂って電車混むんですかね〜？

江戸川橋は混みますね。
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/09/09/070856
(上記は江戸川橋の手前の護国寺ですが15位にランクインです)
でもどこまで乗るかによりますが、それほど長い時間乗らないのであれば、なんとか我慢ですね。飯田橋・市ヶ谷で多くの入れ替えもあるので気休めかもしれませんがずっと苦しいわけではないかと。有楽町線、江戸川橋のメリットは何と言っても飯田橋まで一駅、市ヶ谷まで二駅、永田町まで8分、有楽町まで12分という近さです。

神楽坂は短い時間帯で混みますが耐えられないレベルでは無く、九段下で大分降ります。
私は江戸川橋の方が混んでいる印象です。

神楽坂は空いてますよ。
駅も電車も。
もちろん東行きは座れるレベルではありませんが。

東西線は混むイメージがありますが、それは千葉方面から。
中野方面から都心は意外なくらい空いています。
一番混んでいる時間帯でも他の方と肩が触れ合わない程度。
通学も安心です。

>88 さん　：　神楽坂の坂上の方に長年住んでいる者です。「奥神楽坂って… 　ほんの最近マスコミが勝手につけた名前で、地元の人間はここが神楽坂だなんて思っちゃいないよ」というコメントなんですけど、昔から住んでいる人で、神楽坂というネーミングにこだわる人は少ないと思いますよ。神楽坂周辺は、昔からゴチャゴチャしたところで高級感は全然ありませんから、今になって神楽坂ブランドがもてはやされることに、すごく違和感があります。
神楽坂近辺で別格と認められるのは、若宮町、北町、中町、南町、払方町、砂土原町といったアドレスです。このあたりにお住まいの方は、「どちらにお住まいですか？」と聞くと、「神楽坂です」とは答えず、「砂土原町です」というかんじで答える方が多いと私は感じています。したがって、別格と認められるアドレス以外のところは、神楽坂から徒歩圏内であれば皆仲良く「神楽坂」とネーミングしてもよいんじゃないですかね。しょせん、庶民の街ですから。

砂土原町を知っているのは飯田橋・市ヶ谷周辺に住んでいる方達だけでしょ。
砂土原町は極一部の方達を除き世間的に認知度が低く「それどこ？そんな地名聞いたことがない」と言われてしまうので、皆さん世間的に通用する神楽坂と答えるのですよ。

>>101 匿名さん

その通りだと実感します。
若宮町〜砂土原町は神楽坂エリアの一部になっていると思います。
砂土原町は市谷エリアになるのかな？