ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

中古ですか？
今のマンションも中古で買ったので『終の棲家』は、やはり新築が良いですね。
冬だから太陽の位置が低いため日陰になるのでしょうか？
『日当たり』を重視するのは日本人だけだと、色々調べていたら書いてありました。
良いように考えて『夏は涼しい』……だから東向きもいいかもですね。

>>149 マンション検討中さん
一度、モデルルームで日影図を見せてもらったらどうでしょうか？高層階は日当たりはいいのかな？東向きは前の建物を避けて建てているようなので圧迫感はなさそうでした。

>>151 マンション検討中さん

余計な事を言いました。
自分も東京から来ましたが、この近辺場所は凄く良いのでオススメです。
良い買い物が出来ると良いですね。

がんこ前の通り道ですが、いつからか少し街灯が明るくなり、暗さが改善されてますね。街灯がLEDに変わったせいかな？
がんこの正面もリニューアルされて灯が増えて歩きやすくなりました。
住宅街なので過度な明るさは期待出来ませんが以前より良くなりました。

最初から読んでいなかったもので掲示板を遡り、川の状態は把握できました。
ハザードマップでは浸水1メートルのエリアに指定されているそうですが、
ここ数十年は浸水の被害なし、との事でよろしいでしょうか。
それより川向の資材置き場という発言が気になりましたが、マンションの
バルコニーから見えるのですか？

とても気になる物件なのですが、
角部屋は20～30mの至近距離でお隣とお見合い状態ですので、
生活はしづらいでしょうね。リビングのコーナー窓もサイド側は
カーテンを閉めきる生活になるのではないでしょうか。

また、南面の正面側も対岸の住宅地との距離が140m～170mと微妙に気になる距離ですので
カーテンを開けての生活は難しいかもしれません。人相までは分からないものの、洋服や男女の判別が容易にできる距離です。その点だけが残念ですね。

2～3年先に宝塚に良い物件ができればいいんですが、現段階で発表がないところみると
当面はマンションができることは無いのでしょうかね。

>>156 匿名さん

カーテン開けっ放しなんか普通ないでしょう。タワーマンションの上層か、丘の上のマンションとかシーサイドならあるかもね。
ただ南向きだと、冬でもまあまあ暑いから結局フルオープンは難しいよね。
景色とカーテン開けっ放ししたいなら、タワーマンション上層北側で探せばあるかもね。
ここは駅に比較的近くて、南側の日照が生涯ほぼ保証されてるだけでも良い環境じゃないかな？
普通は商業地区なら、いつ塞がれても文句は言えないからね。

>>147 評判気になるさん
それだけ皆が気にしてるということでしょう。
何回聞いてもいいじゃないですか。
人によって考えは様々ですから、聞く都度新たな意見、知見が出てくる可能性があります。

>>148 名無しさん
絶対の意見が無いから、色んな意見を聞きたいのだと思いますけどね。
購入検討者はポジティブ、ネガティヴ両方の意見を聞きたいのです。

>>157
おっしゃるとおりですね。
川沿いや森林公園の近くなどタワーマンション以外でカーテンを開けて生活できる物件は少ないかもしれません。

ただ、自分の場合はマンションの場合は眺望が抜けていることが最低条件でなので
この物件はその点が惜しいと感じました。

戸建て住まいのカーテンを閉めきった生活が嫌でマンションを選ぶので
眺望も重要なのです。

今、この物件の横のマンションに賃貸で住んでいますが、対岸の戸建まで距離もありますのでカーテンを閉めることは少ないです。感覚の違いはありますが、同じマンションに住んでいる方は殆ど開けて生活されてますよ。

>>162 匿名さん

情報ありがとうございます。
因みに差し支え無ければ教えて頂きたいのですが、ここで良く取り沙汰されてる、夏場の虫や臭いの問題は如何でしょうか？
よろしくお願い致します。

>>163 匿名さん
虫についてはやはりこれだけ自然も多いので少し多いかもしれませんが、私は住んでいて匂いが気になったことはありません。それも全てひっくるめて私は今の環境が気に入って購入しました。

>>161
ありがとうございます。
この物件のように、そこそこの利便性で駅近・自然豊かな環境の物件というのは
なかなか見つからないですね。

>>162
貴重な情報ありがとうございます。
対岸の戸建てからの視線は気にならないとのことですね。
こればっかりは現地に住んでる方にしか分からないことなので
大変、ありがたいです。

>>164 匿名さん

163です。
貴重な情報ありがとうございます。
自分も場所は一目見て非常に気に入りました。
虫に関しては、おっしゃる通りですね。これだけの自然環境なのですから、良い部分だけ恩恵を受けようと言うのは都合の良い話しかもしれませんね。
臭いは現地を見て思いもしなかったのですが、ここを見て気になりご質問させて頂きました。
現地の方の話が聞けて、本当に良かったです。
ご親切ありがとうございました。

ここで話題に上がっていた二重床ですが、重量衝撃音(足音等)に対する遮音性については疑問がある様です。
可変性に関しても、現在一般的なマンションの二重床には疑問がある様です。

現役設計士さんのページです。
根拠のある数字が示されているので参考になると思います。

遮音性
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-59.html?sp

メンテナンス性
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-51.html?sp

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html?sp

二重床、直床の現状
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-132.html?sp

>>167 匿名さん

補足ですが、ここは直床です。
直床は足音が聞こえるとの指摘が過去にあった為に、気になり調べて見ました。
実際には直床に対して二重床が重量衝撃音に優れいると言う事は一般的には無い様です。

標準装備が充実している所は魅力的です。
ディスポーザーが付いているところ、見た目が良い硝子トップコンロ、ミストサウナ付の浴室やタンクレストイレは個人的に良いなと思う部分でした。
設備が安っぽくなっていないというのも、女性としては良いなと思えます。

ただ、川沿いとなっていますから、水害が起きないかという事は気になる部分です

>>169 匿名

水害対策は具体的にどの様にされているのでしょう？
過去にコンクリート立ち上がりによる対策があるとありますが、具体的には高さがどの程度とか情報があれば助かります。
よろしくお願い致します。

>>169
換気扇フードは無垢ステンレス、シルバー塗装のどちらでしたか？

>>169 匿名さん

私はローシルエットトイレとトイレ内の手洗いボウルが良いと思いました。お客さんが来た時は洗面台を使わず、トイレ内で完結出来るのは良いと思います。手洗いボウルは最近標準化されて来たけど、付いてない物件もまだまだありますね。設備は後から変えれるので、これが選択の基準にはなりませんが、最初からあるのは嬉しいですね。

個人的にはトイレ内の手洗いシンクはお客さん専用で、普段は使うことはまずないですね。
小さ過ぎるので使いづらいですし、水はねも多いです。

タンクレスもトイレ内シンクもTOTOのセット販売なので、
最近のマンションはどんな低仕様マンションでも同じ仕様ですよ。

セフィオンテクト＆プレミスト機能はメーカーが言主張するような性能はなく、
昔の便器に比べて汚れが付着しやすいですし、トルネード水流は便座に汚水がはねるので
個人的にはTOTOは避けれればと思ってますが、マンションでTOTO以外の便器にすることは
難しいのでしょうね・・・

>>173 匿名さん

トイレ博士やな。

マンション購入を考えてから、
いくつかモデルルームを見学に行っていますが、
設備内容って、大きく変わることはないなぁというのが私の印象です。
ただ、それでもキッチンとバスルーム、トイレはとても重要視しており、
１７３さんの意見は最もだなと思い読ませていただいていました。

>>175 匿名さん

設備重視なら中古の方が確実じゃ無いですか？
500万もあればかなり良い物に変えれますよ。
自分は環境を重視してます。
中古にせよ新築にせよ絶対に変えれ無いですから、自分のライフスタイルに合った場所を重視してます。

確かに専有部分の設備はそれ程高い金額では無いから、後からどうとでもなりますね。永住するなら10年後にでも、最新の良いものに変えれば良いだけかと思います。
私も通勤の為の立地とか子育ても含めた生活環境重視かな。
ここは場所は気に入ってますが、日当たりの良い南側は高いですね。東側は逆にかなり価格は抑えられてますね。迷いますわ。

>>175
自分も余程の高級物件にでもならない限り、基本的にはどのマンションも似たような設備だと感じています。

浴室はTOTOかリクシルの普及価格帯グレード、キッチン・洗面台はタカラ、トイレはTOTO、建具・フローリングはオレフィンシートの化粧フィルム貼りの合板というお決まりのパターンです。

差が出てくるのはキッチンの天板と換気扇フード、浴室の壁パネル程度という印象です。
ある程度、仕様が高くなると洗面台の天板も天然御影石 or シーザーストーンなどのクォーツストーンになったりします。

他には構造部分でスラブ厚200mm以上orボイドで300mm以上あるかどうか(広さ、遮音シートなどでの対策などでも変わるので一概には言えませんが）、戸境壁の厚みは湿式で180mm以上確保されているかどうか、アウトポール工法かどうか、ベランダの境界が蹴破り戸だけなっていないかどうかなども仕様の良し悪しの見分けがつきやすい部分だと思います。

高級物件になると、建具やフローリングも突板仕様、浴室は天然石貼りのハーフユニット、埋込み式の空調設備（24時間換気設備）になったりするようです。

よくまとまってますね。ただ構造面でもまだ見るべきところはあるよ。

少し前なら天井高250、二重天井、ローイーペアガラス、吊り下げ引き戸、扁平梁、クランクインのアルコーブ、トランクイン、静音パイプスペース、手すり用強化間仕切り壁、は多くで当たり前だったがどんどんなくなっているね。

二重床はよしあしあるし、逆梁のハイサッシは順梁で合わせガラスの手すりでもいいと思うが、最近のテブラキー、ほっからり床、ダングレストイレもなかなか根付かないね。

最近は戸境に乾式壁、外壁にacl壁、ギロチン梁、すりガラス手すり、床暖カット、エレベーター数カットなど、やってはいけないコストカットも増えている。廊下やバルコニーがタイルでなく吹き付けなんてもう当たり前。

ここはどう？

新築、中古問わずマンション探してる物ですが、エレベーター数って何台必要なのですか？
また床のスラブ厚み200mmとボイド300mmと数値が書いてありましたが、その数値以下は避けた方が良いという事でしょうか？

>>179
おっしゃるとおり、まだまだチェックすべき箇所はありましたね。
排水パイプ周りやトイレ壁の防音対策、少し仕様が高い物件だと室内の間仕切り壁が2重になってるところもありますね。アルコープ周りやサッシ高なども重要なポイントですね。

二重床については騒音の点では否定的な意見が多いかと思いますが、最近になり大成建設から新しい技術が開発されたようで二重床の空洞部分に吸音材を敷き詰めるだけで、スラブ厚100mm以上に相当する騒音低減効果があるようです。かなり画期的な技術のようですね。

たしかに、最近はコスト削減で高層でもないのに乾式壁やALC壁の物件も見かけますね。

>>180
梁と梁の間の間隔にもよるので一概にはいえないようですが、非ボイドスラブの構造の場合は200mm以上を目安にしてよいかと思います。ボイドスラブの場合ですが、間取りが60平米～85平米あるような物件の場合250mm～300mmというような表記になっている場合が多いかとおもいますので、85平米程度の広さで300mmのスラブ厚があれば仕様は悪くないと言えると思います。ただ、アスファルトシートなどの遮音シートで対策をしたりと色々な事も関係してくるので、遮音等級の目標値はどれ位ですか？と営業の方に質問するのが良いかと思います。自分の場合は簡単に非ボイドなら200mm、ボイドなら300mmという簡単な基準を目安にしています。

私の意見は専門家の解説記事の受け売りですので、下記のようなサイトを参考になさって下さい。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html
http://www.mansion.co.jp/remodel/example/example1211.html

>>181 匿名さん

ありがとうございます。
新築であれば営業さんに仕様を確認した方が良さそうですね。
中古なら難しいかもしれませんね。

自分的には、マンションに住むなら遮音性が一番気になる部分です。上下左右の住民次第という部分も大きいでしょうが、確認出来る部分は確認したいです。もちろん通勤、通学、買い物、も比率は高いですけど。後は予算が限られてるので、どこをとってどこを妥協するかと言う事になってしまうのかな、、、お金があればより沢山満たせる物件に出会える可能性もあるのでしょうが、サラリーマンなのでより実用部分に比率がいっちゃいます。
また色々教えて下さい。

>>181 匿名さん

自分も最近マンション探し始めたのですが、ALCも確かにポツポツ見かけました、そんなにデメリットあるのですか？
ネットではメリットも多そうな感じでしたが

ここの売れ行きはどうですか？

>>183 eマンションさん

中がスカスカだよ。見たことある？誰がみてもよくこんなもの使うかって感じるよ。最近は妻側に使い始めてるね。

軽いので作り手にはいいが、当然ひび割れしやすく亀裂による雨漏りのリスクがある。コンクリは鉄筋を雨から守ってなんぼなのに。

昔は安物ちんたいにしかなかったのに。

ローレルコート宝塚リバーフロントのホームページできてますね

比較してそれぞれの優位面、劣位面ってどういう部分がありますか？

>>185 匿名さん

そうなんですね。
できれば避けた方が、良さそうですね。
確かパークハウスはコンクリートだったと思いますが、近所のマンションはALCも使ってたと記憶してます。

>>182さん
営業の方に確認するのが確実だと思います。

自分の場合、仕様で気になる部分はモデルルームを訪れた際に設計図書をカメラで撮影して
（複写不可の売主もありますので必ず確認をとって下さい）
帰宅後にじっくり仕様を確認するようにしています。親切にコピーをくれるところもあります。

おっしゃるとおり、上階でお子さんが走り回るような環境ですといくら仕様が高くても気になるレベルで音は
響くと思いますので、運による部分も大きいかと思います。

ただ、仕様が高いに越したことはないのでスラブ厚、床材の遮音等級、戸境壁の厚み・・・など
基本的な部分のチェックして比較検討された方がいいと思います。
マンションなどの物件選びで、技術的なことを覚えるのも楽しいもですよ。

受け売りですので本当に情報が正しいのかどうか確信は持てません。
参考にしたサイトでよろしければ紹介できますのでいつでも聞いて下さい。

>>183さん

非高層でALC採用はコスト削減と主張している専門家もいるようです。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/mkpjnkxzsr
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/welhehtnoc

>>186 匿名さん

ローレルコートは情報はほとんど無いですが、立地が不利な分を設備は高級仕様にしてパークハウスと差別化して来そうな気がしますね。
ルーフバルコニーもある様なので、上層階はプレミアム住戸とかありそう。

宝塚はまちづくりの失敗で不人気なオワコン街化していますが、ローレルコートは不人気な宝塚アドレスではなく西宮アドレスなのは良いかもしれませんね

>>189 匿名さん

そうなんですね。
わざわざ情報ありがとうございます。
高層マンションは使わざるおえないけど、低層で使ってる場合は注意と言う事ですね。

>>192さん

>>189を書き込んだ後に、下記の地震被害の動画を見たのですが
この動画を見る限り、ALC壁を採用することにメリットはあるように思いました。
ALC版採用の正当性を主張する売主の言い分が正しいようにも思います。

>>193 匿名さん

色々な情報ありがとうございます。
施工不良はコンクリートであってもALCであっても論外だと思います。
おっしゃる通り、ネガティブな情報は外には出にくいと思いますので、消費者は何を指針にすれば良いか迷いますね。
ネットなどの情報も発信者のバイアスが少なからずかかっていると思いますし、また情報の裏も取らずに発信しているサイトもありました。
本当に何を信じて良いのやらです。
この件は私から質問した内容ですが、パークハウスの検討スレとはややスレ違いでしたね。
ご迷惑をおかけ致しました。
最後にこのスレ内にあった、建築家さんのブログは良いですね。
建てる側なので、反消費者側の立場ではあると思いますが、根拠があって共感が持てました。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com

豊洲の話は意味不明ですね。

>>195 匿名さん

豊洲の部分は自分は興味が薄く、マンションの部分しか読んでませんでした。
正直、豊洲の事は自分も知識が無く良く分かりませんでした。
マンションの部分は知識が無い自分でも良く理解出来たので役に立ったかな。

して、どんな売れ行きなのか？？？　この板あんまり人気無いみたいだけど、
ネットに明るくない中高年が検討してるっぽい確率高いのかしら？

それにしても宝塚駅徒歩圏でマンション工事が増えましたね。
自分としては、このマンション近くにスーパーらしきものが見当たらないのと、
コンビニはちょっと歩いた所に１つしか無いってのが残念です…
更に上流の方にもマンション計画があるのだから、せめてコンビニ増えないかなぁ～。
チョット買いたい時や、振込するのに便利なんだけど。

何が悲しくて、不便な上に目に見えてどんどん街の人気が凋落している不人気な宝塚を検討するのでしょうかね。

個人的には、ほどよい利便性と豊かな自然環境が調和してる点に魅力を感じています。

南海トラフ地震においても被害予想は比較的、少ない場所です。
ただ、この場所は複数の断層が集中している場所でもあるので、その点で判断が難しいですね。
確率があてにならない以上、断層近くは避けるのが懸命なような気もします。
上町断層の地震についても不安があります。


物件自体に魅力があれば検討したいですが、この物件の場合は両隣がお見合い状態。
武庫川自体が綺麗じゃないので南側の眺望も良いとはいえず、正面もひらけているとはいえ至近距離に戸建群があるという微妙な立地ですね。

広告ではまるで景勝地みたいな宣伝していますが、川向かいの正面に汚い大きな資材置き場が丸見えで幻滅ですね。

あんな所にあんな資材置き場が堂々と設置できて何のお咎めもないのは、宝塚市ならではといったところ。

普通のまともな市なら、第一種低層住居専用区域（しかも観光地の真横）にあんな資材置き場が許されるなんてありえないです。

目の前の武庫川も無機質なコンクリート護岸が丸出しでぜんぜん風光明媚ではありませんね。