物件比較中さん [男性 40代]
[更新日時] 2018-03-13 08:17:51
ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9(エアリーコート棟)、東京都北区王子五丁目1番39の一部(ブルームコート棟、カームコート棟)(地番)
交通:京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取:2LDK+S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
面積:65.07平米~85.09平米
売主・販売代理:三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理:近鉄不動産
売主・販売代理:大和ハウス工業
売主・販売代理:三菱地所レジデンス
売主:長谷工コーポレーション
販売代理:長谷工アーベスト
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子 予定価格と間取り モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション(前編)】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/
[スレ作成日時]2016-01-10 13:23:37
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物件概要 |
所在地 |
東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9(エアリーコート)、東京都北区王子五丁目1番39の一部(ブルームコート、カームコート)(地番) |
交通 |
京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分 (※エントランスより徒歩1分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート・カームコート)) 東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分 (※サブエントランスより徒歩2分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート) ※エントランスより徒歩4分の敷地入口を計測基点とする(カームコート)) 埼京線 「十条」駅 徒歩13分 (※エントランスより徒歩1分の敷地入口を計測基点とする(エアリーコート・ブルームコート・カームコート))
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
864戸(452戸(エアリーコート)・255戸(ブルームコート)・157戸(カームコート))、他に保育施設1区画(予定) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上18階建(エアリーコート) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年02月下旬予定 入居可能時期:2018年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]近鉄不動産株式会社 [売主・販売代理]大和ハウス工業株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]株式会社長谷工コーポレーション [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・ガーデンズ東京王子口コミ掲示板・評判
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8401
匿名さん
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8402
匿名さん
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8403
匿名さん
・ハイサッシ
・完全アウトフレーム
・オートロック内庭園
・保育園併設
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8404
検討板ユーザーさん
・東京駅へのアクセス抜群
・新宿へも出やすい
・子育て環境の良い北区
・小中一貫のモデル校区
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8405
匿名さん
-
8406
匿名さん
・竣工1年以上前に完売する大人気物件
(2016年度都内売上No.1)
・マンマニ氏はじめ各方面の評価が高い
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8407
匿名さん
・中国人が多くて国際的
・商店街が昔ながらでなつかしい
・モダンな銭湯多い
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8408
匿名さん
地縁者、団地民に初代の理事会を牛耳られちゃうわけ?
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8409
匿名さん
・この先5年は近隣JRで新しい大規模マンションの竣工がない
・既存の周辺マンションとも競合しない
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8410
匿名さん
・東十条・王子神谷ともに始発がある
・駐車場自走式で高速道路入口が近く車持っても快適
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8411
匿名さん
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8412
匿名さん
こんなヘンテコなら
飛鳥山タワーがいいな。
くだらない書き込みやめてくれ。
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8413
匿名さん
>8395さん
もしすみふがここを設計したら、土地持ち分は10坪になるでしょうね。公開空地を作り、容積率の緩和を得て、より高く、より高密度な部屋詰めを考えてくださいます。まあブランド力なんでしょうけど。
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8414
匿名さん
>8400さん
良い事です。息苦しいような配棟計画になりません
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8415
匿名さん
・自由が丘を彷彿とさせるお洒落な商店街
・セレブ感漂うコモディ、みらべるといった高級スーパーが近い
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8416
匿名さん
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8417
匿名さん
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8418
匿名さん
城北エリアは頭の弱い人やキチガイ染みたのが多いので、そこは覚悟でお願いします。
放火や盗難やクルマなどへのいたずらも非情に多いです。
格差が大きい地域でもあるので妬まれないように気をつけてください。
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8419
匿名さん
-
8420
匿名さん
人通りのなかった倉庫からガーデンズ複合開発になる事で地域のセキュリティも向上する。
ここの駐車場はセキュリティゲートがあるし、ゴミステーションや自転車置き場もカメラ付きセキュリティエリア内だからイタズラや放火の心配はないね。
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8421
匿名さん
カームももう一息ですね。
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8422
匿名さん
>>8389 匿名さん
ということは、ここは地縁者の割合が高いのですか?
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8423
匿名さん
売価を土地持ち分平均で割ると、一坪いくらぐらいで購入したかわかり、割安感の指標となります
浦和のヴェレーナは5500千万で6坪だから一坪 916万 浦和駅徒歩13分
ここは5500万で17.5坪だから一坪 314万 東十条徒歩 5分
23区内を考えても希少な物件であるのは間違いなし。というか浦和の割高感が凄い。
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8424
匿名さん
占有面積の坪単価だけでは見えないグランドデザインのゆとりがあるかないかが見える。
ぜひ総敷地面積もチェックしてください。
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8425
マンション住民さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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8426
匿名さん
>>8424 匿名さん
興味深いです。本気で検討している方にこそ見て頂きたい項目ですね。
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8427
匿名さん
来年から十条駅前のタワマンの販売が始まるそうです。
これにより、東十条エリアにもメリットもデメリットももたらしそうですね。
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8428
匿名さん
>>8427 匿名さん
竣工の4年前から販売ですか。すごいなぁ。
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8429
匿名さん
>>8423 匿名さん
ここの持ち分ですが、11.5坪ではないでしょうか?
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8430
周辺住民さん
はい、先生!持ち分の話ですが、
それって単に容積率の問題じゃないでしょうか?
ここの敷地は200%と低いですが、比較してるそれ以外の土地が400%、600%と高く敷地の持ち分が薄まってるだけだと思います。
もしかして敷地の一部をデベロッパーが所有したままということなんでしょうか?
教えてください。
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8431
匿名さん
今日は静かですね。不動産営業が休みの水曜日だから?
>>8430さん
容積率が高いと戸数が増える=戸あたりの土地面積は小さくなるので持ち分に直結しますね。もちろん建物も大きくなって敷地のゆとりがなくなるわけですが。
敷地の一部をデベが持ったままだと、後で転売されて大変な事になりそう(笑)
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8432
匿名さん
地下フロアなど、容積率不算入のテクニックを駆使して戸数アップを図るマンションだと、土地の容積率が同じでも持ち分は小さくなりますよ。
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8433
マンション掲示板さん
素人質問で申し訳ありません。
土地の持分が多いことはどんな実益がありますか?
もちろん、少ないよりは多い方が得な気はするのですが、単独で売り貸しできるものでもないですよね。
自身はあまり気にしておらず、敷地全体の土地の広さと使い方にしか着目してませんでした。これだけみなさんが盛り上がる話題なんだと思い、改めてご質問した次第です。
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8434
周辺住民さん
なるほど地下階として申請して最大33%も延床を増してくるわけですか、
それは確かに一戸当たりの持ち分が減りますね。
こちらはどのくらいになるのかな?と計算してみると
マンマニさんのところにあるhttp://mansionmania.blog.jp/archives/1057918006.htmlお知らせ看板から、
延床面積:8万3423㎡ 敷地面積:3万2477㎡ → 単純計算の容積率:257%
もちろんここから駐車場と共用廊下の面積を引かないといけないですけども、
200% → 257% まで増してますね。
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8435
契約者
>>8366 評判気になるさん
ほんと、その通りだと思います。
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8436
匿名さん
>>8433 マンション掲示板さん
詰め込み具合を見るための指標の話だと思いますよ。もし持ち分が本当に現金になる時は建物が滅失して土地を売却精算する時くらいでしょう。
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8437
匿名さん
>>8434 周辺住民さん
延床面積は建物内の面積なので外廊下は最初から入ってないのではないでしょうか。広い駐車場はどうでしょうね?除外後かな?ここは地下階はないし、駐輪場を専有部にするようなびっくり手法もないので戸数に貢献できそうなのは公開空地の緩和くらいではないでしようか。
ザックリ持ち分を算出するには敷地面積を戸数で割るのが手っ取り早そうですね。
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8438
匿名さん
土地の持ち分が多い場合は固定資産税が高くなりがちなのでは?
土地の評価額が同等で比較すればだけど。
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8439
匿名さん
固定資産税って、年間20万くらいでしょうね。
当初数年は安いようですが
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8440
匿名さん
気分的には土地の持ち分が大きいマンションをお得に購入できると不動産所有の実感が湧いて嬉しいです。節税目的なら上空の空気を買うようなタワマンか商業用地のペンシルマンションでしょうね。そもそもの本体価格が高かったり用地種別が違うと別のデメリットも出てくるので簡単には比較できませんが。
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8441
匿名さん
>>8439 匿名さん
当初5年が半額ですね。昨年期間が延長されて平成30年3月末に完成の住宅まで対象になりました。また延長されればブルームカームも大丈夫かな?
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8442
匿名さん
>8432
それってまんまなんとかティアラさんじゃないですか
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8443
匿名さん
比較(概算)ですが、やはりすみふさんは10坪ですね。
スカイティアラ (総敷地面積÷3.3)÷戸数 10.68坪
となるとやはりここは駅から近い割りに詰め込んで儲けましょうコンセプトではない希少物となりますね
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8444
匿名さん
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8445
匿名さん
シティハウス浦和仲町なんてなんと 5.45坪です。
それで6千万とかすれば・・・ 坪あたり1千万オーバーです。浦和って銀座とかのつもりなの?
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8446
匿名さん
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8447
通りがかりさん
長期金利少しずつ上がりそうやなぁ~来春の黒田日銀総裁の後任人事あたりで思惑で上がりそう。。それでもまだ低いってのは分かってるけど、マイナス金利解除されるだけでもインパクト大きいだろうな。
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8448
匿名さん
ローン契約時じゃなくて、引き渡しの月で利率決まるんですよね。
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8449
匿名さん
>>8428 匿名さん
個人的な見解ですが、十条駅のお隣の板橋駅でも駅前タワマン作っています。
こちらは土地が板橋区とJRの持ち物なので反対運動も特にありません。
低層階は区役所の一部が入り、駅直結のマンションで、かつ板橋区の借地借家権付きだそうです。
板橋区に支払う地代がいかほどかはわかりませんが、板橋区が50年経って強行償還を求めることは考えにくいです。
十条駅タワマンより条件がいいかなと思っていますので、できるだけ競合しないためにも販売を早めたのかな?と。
販売が始まれば、詳細な間取りや仕様もわかりますね。
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8450
購入経験者さん
ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか?
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。
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8451
匿名さん
>>8450 購入経験者さん
築10年の中古マンション70平米、4200円ぐらいある?この辺り
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8452
匿名さん
ここと比べると20年経っても4000万以上でしょう
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8453
匿名さん
>>8452 匿名さん
それって今の相場がバブルで値上がりしてるから、実力以上に高値で売り出してるだけかと。
成約価格はもっと低いし、今の相場が10年後も維持されているかと言うと厳しいかな。
いくらで売り出すのかは売り手の自由だし、今の相場なら行ける!って強気に値づけしたい気持ちはわかります。
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8454
評判気になるさん
10年住んで差損が1300万なら月10万の賃貸に住んだと同じだからこの地域の住居費用の相場より安い
五輪後でも10年差損が2500万とかにはさすがにならないですよね…?
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8455
匿名さん
世の中の収入は極端に減少しない限り、4000万以下になるのは相当時間かかりそう
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8456
匿名さん
>>8452 匿名さん
中古グローリオ、メトロとは言えほぼ駅直結だから資産価値は下がりにくいだろうし良いのでは?
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8457
名無しさん
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8458
匿名さん
>>8457 名無しさん
たしかに南北線だけ使ってる人向けですね。でも私も今は南北線一本ですし、JRを使うなら王子や駒込で乗り換えれば済みます。実質、駅徒歩5秒なのは大きいし、新築に6000万がきつい人にはファインシティやオイコスより良いと思いますよ。
もしガーデンズを買わなかったらこっちにしてた、かも。中は見てないので分かりませんが。
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8459
名無しさん
>>8458 匿名さん
仰る通り南北線をお使いの方にはとても魅力的な物件だと思います。
ただ、単純に売却時の資産性を考慮すると2路線徒歩5分というのは一般的な指標からすると上かなと思っただけです。
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8460
匿名さん
京浜東北線どころか埼京線も十分に徒歩圏内のマンションですよ。
使えないとか言ってる人は実際に歩いたことがない人達みたいですね。
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8461
匿名さん
>>8460 匿名さん
上で話してるのは王子神谷駅横の中古グローリオの事ですよ
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8462
匿名さん
参考になるかはわかりませんが、今の相場での成約価格はこんな感じです。
築10年での減価償却は都内23区で平均25%。
今の相場が高騰ではなくフラットだと仮定して、築10年で購入価格より25%安くなると考えるか、今の相場が高騰しているので減価償却の25%プラス相場の下落で20%くらいさらに下がると考えるかで大分違いますね。
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8463
匿名さん
>>8454 評判気になるさん
売却の際は、不動産屋に手数料を支払うなど売却経費もかかるので、そこまで差が小さくはなりませんよ。
売却時にリフォームしていて、その売り出し価格というのもあります。
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8464
匿名さん
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8465
匿名さん
>>8462 匿名さん
減価償却と価格低下は別の話だと思うのですが。。
東十条が10年で25%下がるというのはこの画像のどの情報でわかります?
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8466
匿名さん
8462さんではないけど、画像からよみとれるのは、築10年程度の中古マンションの成約価格は65万/㎡程度。
ここの取得価格が坪270万(82万/㎡)なら約2割の低下と予想できる。
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8467
匿名さん
>>8466 匿名さん
なぜに駅距離以外のスペックが不明なマンション同士を並べて参考になると?
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8468
匿名さん
>>8467
8465さんの質問に応答してみただけ。
自分でデータ出してみたら?
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8469
匿名さん
>>8468 匿名さん
分からないから聞いてるのですが。。良く知らないなら口を出さないほうが良いですよ。
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8470
匿名さん
資産価値なら飛鳥山タワーが勝るよね。
JRの駅近物件はこれ以上に無いよ。
私はガーデンズ好きだけど
金だけ考えると飛鳥山タワーだよね
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8471
匿名さん
>>8469
あなたのコメントこそ何の意味もない。
一般的にはリセールバリューは立地、とりわけ利便性に依存するので、駅距離はそこそこ指標になるはず。
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8472
匿名さん
>>8471 匿名さん
それではフレシアが値上がりして成約している説明がつかないですよね。
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8473
匿名さん
>>8472
相場変動の影響を取り除くために「現在」の新築物件と築10年の中古物件の価格を比較しているという意味がわかってないのかな。
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8474
匿名さん
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8475
匿名さん
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8476
匿名さん
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8477
匿名さん
それなら築2000と築2015の間で驚くほど価格差がないという事に注目すべきではないでしょうかね
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8478
評判気になるさん
25%ダウンと言ってる人がいますが、今ガーデンズ(5000万物件として)同様の物件が築10年で3750万で出ていますかという話。出てたらみんな買ってますよ。
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8479
匿名さん
>>8478 評判気になるさん
ほんとですよね。。
8473さんの比較ロジックは物件のグレードを考慮していないので、既存より上位グレード物件が登場したら毎回暴落説に行き着くとしか。
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8480
匿名さん
やっぱり業者中心のスレやね。朝型金利の話してる人おったけど、専門外やとみんな深くツッコミいれんもん。物件自体のボラティリティ考えるなら金利のボラも頭にいれんと営業できへんで。
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8481
匿名さん
>>8479
私はここの価格をカームの坪270万で計算して、10年後に20%(25ではない)と予想している。
暴落とはいえない(というか極めて常識的な数字)。
もちろん、ここが地域相場から突出した高リセールバリューだと信じるのは個人の自由ではある。検討者にとってそういう過剰な期待はあまり参考にすべきではないとは思うが。
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8482
匿名さん
>>8481 匿名さん
話がずれているような。。私も資金計画では10年どころか入居直後に2割下落しても大丈夫なようにしていますが、アップされたレインズの画像はその下落が起こっていると示す論拠にはならないと言ってるだけです。
>>8480 匿名さん
もう昨年夏のような長期金利はあきらめているので、政策金利の動向にしか興味ないっす。。
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8483
匿名さん
>>8482
画像に出ている2005ー2007程度の物件4件の平均が65万/㎡となるのでそれを使ったんだが、論拠にならないという意味は?
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8484
匿名さん
>>8482 匿名さん
今の政策金利ご存知ですか?また金融政策の波及効果により巡りめぐって長期金利に影響を及ぼしますので、長期金利を諦めて政策金利に興味があるというのは、矛盾した発言ですね。
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8485
匿名さん
リセールバリューなら
飛鳥山タワーだな!
読ましてもらったけど
マンションは立地90%だよ。
立地は麻布や成城など一部の駅からの不便な住宅地を除いて東京なら駅にどれだけ近いかだよ。
いい加減わかれよ!
飛鳥山タワーはタワマンだし、ランドマーク的存在で大規模飛鳥山公園近く。
ガーデンズは勝てない。東十条じゃね。
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8486
匿名さん
>>8485 匿名さん
おっしゃる通りですね。
売却や賃貸考えても飛鳥山タワーですね。
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8487
匿名さん
>>8483さん
その2006年近辺の成約価格は56~72/平米と幅があります。また東十条駅の周辺は小規模&眺望なし&単身向けマンションばかりという状況で、その平均坪単価をもって上位グレードの大規模マンションの新築価格がここまで落ちるはず、と見るには不自然に思いました。
>>8484さん
間接的に波及しうるにしても順序があるので、短プラが変わりそうな段階になるまで素人が色々想像しても仕方がないかと。
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8488
匿名さん
>>8487
データ分析したことないでしょ。
もちろんこの少ないnでは信頼できる結論が出せるわけではないが、ないんだから仕方がない。
少なくとも漠然とした感覚だけよりは参考になると個人的には思うけどね。
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8489
匿名さん
>>8485さん
少し前に出た王子神谷のグローリオなら駅徒歩5秒なのに坪200を切ってて超お得ですよ(笑)
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8490
匿名さん
>>8488
ふわっとした実態をとらえていない数字で話を進めるのは、なんだか週刊誌の適当な記事でありがちなパターンに思えまして。
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8491
匿名さん
間取:2LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
専有面積:65.07m2~75.68m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 864戸
お前らどんな部屋を希望してんの?
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8492
匿名さん
おー、少ない65平米の部屋もまだ残っているんですね。
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8493
匿名さん
>>8465 匿名さん
築10年で25%下落というのは、平成10年だったかな?それ以降の23区の実例を平均化したものです。
もちろん、千代田区のような都心から世田谷の田舎、北区の田舎まで23区全て含まれています。
購入時期や売却時期、リフォームのありなしや地価によって、減価償却が5%だったところも30%だった事例もあるでしょうが、平均値は25%です。
東十条が25%かどうかまで統計値は出ておりませんので悪しからず。
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8494
匿名さん
三井健太さんのスムログ 第74回 「高値買いするとどれだけ損する?」は参考になると思う。
>2017年も高水準となるでしょう。つまり、今は高原状態にあるのです。今後どこかで下落方向に転換するはずです。しかし、急カーブで下落することはなさそうです。ゆっくりと、数年かけて値下がりして行くことでしょう。
>さて、高原状態で買ってしまうと将来の自宅価格はどうなるのでしょうか?数字を使って説明します。
>2012年を100としたとき、2016年は125に当たるわけですが、今年125で新築マンションを買った人が10年後の2027年ころに売却しようとしたとき、我が家はいくらで売れるでしょうか? 2027年の新築マンションの相場が現在より10ポイント下がって115とします。
>築10年の中古マンションは平時には新築価格の8掛け程度なので、10年後の新築価格115×0.8=92となります。購入価格の125から92へ26%(92÷125=74%)の値下がりになるのです。
つまり今後のゆるやかな相場下落傾向を加味すると、10年後は26%程度の値下がりが予想される。
ここは基本住み続けるつもりで購入すると思うので10年以内の売却は何らかの事情が発生した場合だろうけど、これくらいの値下がりは覚悟しておいたほうがいいかもしれないね。
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8495
匿名さん
もしかつてのバブルが再燃すれば5千万で買ったものは8千万で売れるからどーんと行こう。
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8496
匿名さん
>>8494 匿名さん
そのくらいの値下がりがあっても大丈夫な計画にした方がいいというのは大いに賛成です。破産というのは悲しいので。ガーデンズに限らずどこのマンションでも同じ話です。
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8497
匿名さん
>>8493 匿名さん
画像とは別の話だったんですね。了解です。
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8498
匿名さん
来年以降向こう10〜20年の地価相場を考えると、私は高値維持を数年続けたあと徐々に下落、その後一般的なスピードで下落だと思っています。
10年後に地価が今より上がる要因は何かあるでしょうか?
金利は今より下がらないでしょうし、都内の人口構成比は今より30代が減るでしょう。
生産緑地も出てくるでしょうし、空き家ももう少し活用されるかと思います。
今よりもさらに異次元の緩和を日銀が行なっているとか?むしろ私は緩和をやめる方向に行っていると思います。
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8499
匿名さん
>>8495 匿名さん
バブルとなるような要因て今後何が考えられる?人口ボーナスは絶対ないし、リタイア世代の買い替えブームとか?
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8500
名無しさん
>>8499 匿名さん
中国人バブルが今後必ず起こりますょ。
あとベトナムあたりが非常に人口が多いので
クラスの半分以上が外国籍となる日が遠からず来るはず。その人達に使われるか使うかは個人の能力が問われる時代にシフトしていく。
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