東京23区の新築分譲マンション掲示板「湾岸タワーマンション総合スレ(ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他)part9」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2015-11-24 06:13:13
【総合スレ】湾岸エリア タワーマンション| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

前スレッド1000件を超えていたので、part9です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい!という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK!!
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL&SPA (ドゥ・トゥール)
本スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SP...

KACHIDOKI THE TOWER(勝どきザ・タワー)
本スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
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BAYZ TOWER&GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
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クレヴィア豊洲
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[スレ作成日時]2015-11-03 17:49:44

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湾岸タワーマンション総合スレ(ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他)part9

  1. 583 匿名さん 2015/11/14 04:23:53

    >マンションの場合、駅からの距離は絶対です。
    絶対、なんてありえませんよ

  2. 584 匿名さん 2015/11/14 04:26:27

    あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。話の展開の仕方からわかりやすいGFTネガというのはわかりますが。ちょっと見苦しい。

  3. 585 匿名さん 2015/11/14 04:28:28

    >耐震、免震は中古市場での値付けにおいて重要ではありません
    耐震は一昔前のものになりました。
    いずれ化石化し駆逐されるので、20年後にはむしろ希少価値かも。

  4. 586 匿名さん 2015/11/14 04:29:20

    検討者は耐震か免震かは気にしません。

    って気にするし、かなりの違いだろ。低層マンションならまだわかるが。

  5. 587 匿名さん 2015/11/14 04:29:29

    >568
    これでいくと、GFT、DTはAでしょう。月島駅直結のキャピタルゲートと
    同ランクというのは無理がありすぎます。

  6. 588 匿名さん 2015/11/14 04:29:32

    GFTは駅から遠く、周辺環境を考えても現状ではやはり弱い。
    ただ、周辺が開発されてくれば、評価は下げ止まると思われる。

  7. 589 匿名さん 2015/11/14 04:31:43

    耐震か免震かは普通気にするんじゃないかな。
    少なくとも私は気にして中古マンションを選んだよ。

  8. 590 匿名さん 2015/11/14 04:32:40

    最近のタワーマンションでは築20年くらいまでは管理がいいので古さを感じません。

    あほか、普通に吹いたわ(笑)

    宇宙人的な発想だわ。おもろい奴だ。

  9. 591 匿名さん 2015/11/14 04:34:29

    中古タワマンで、あえて耐震の選択はありませんよ

  10. 592 匿名さん 2015/11/14 04:41:55

    勝どきザタワーもDTもGFTも客観的な近隣物件との比較で算出された
    適正な価格は㎡90万円から94万円です。中古相場が固まっていない
    ので、この価格を572のランキングに当てはめてみてください。

    分譲価格との比較では、DTはかなり割高、GFTは少し割高、KTTは
    適正値付けということになります。

    1. 勝どきザタワーもDTもGFTも客観的な近...
  11. 593 匿名 2015/11/14 04:52:38

    >>592
    これはあまり参考にならないのでは。
    だってマンションのコンセプトが違うし、それをいったらエリアでみないといけなくなる。KTTが一番お買い得である可能性が高いだけでマンション自体の価値がどうなるかはわからない。

  12. 594 匿名さん 2015/11/14 04:54:10

    DTとGFTに対するネガが強いね。やはり出る杭は打たれるじゃないけど、叩きたくはなるものでしょう。

    でも冷静に考えて

    DTはたしかに勝どき駅歩9分と交通利便性は良いとは言えませんが、スケールを生かして新橋へのシャトルバスを走らせるという差別化を図っています。実際この方法はWCTで成功しています。共有部と専有部は独特の作り方をするので好き嫌いはあるのはわかりますが、実際にファンが多いのは事実です。今回も豪華なロビーやラウンジ、タワマン最大級のスパやDWなど近隣物件との差別化に成功しています。恐らく、竣工後販売は加速と思われます。将来的には駅歩4分とKTTを逆転して賑わいの勝どき東へのダイレクトアクセス、運河を渡れば静寂のレジデンスと地域ナンバーワンの物件となるポテンシャルは十分かと。完売までは販売価格以下で中古を売ることもありませんし、期待できると思います。


    GFTの山手線京浜東北線9分初め、10分圏内に三田線浅草線東京モノレールゆりかもめが使えると言うのはかなり便利な場所と言っていいと思います。湾岸とはいえ、内陸よりの山手線すぐそばというのもツインパークスとVタワーと似たような車タクシーでの移動も便利な立地というのも共通しています。湾岸においてはその交通利便性は間違いなくトップレベルかと。また、実際にGFTより条件の劣る新築は坪360-400で販売されており、グローブの中古値を見てもGFT中古が平均で380-400で取引されるのは間違いありません。また、GFT周辺は国家戦略会議認定の再開発地区が密集しておりさらなる価値上昇が間違いないというのもプラス要因です。


    この二つの物件がもう一段湾岸の中古単価を挙げてくれれば、湾岸全体にとって皆恩恵をうけれますしね。

  13. 595 匿名さん 2015/11/14 04:56:03

    沖式は全くあてになりませんし、その使えなさはみな知ってるでしょ。それみて将来の不動産価値予想するとかサイコロ転がしてるのと変わらないよガチで。

  14. 596 匿名さん 2015/11/14 04:57:31

    >あの築年数は中古価格に与える一番の要素ですよ。。。

    では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上昇率を見てみましょう。
    築年数と中古坪単価をグラフにしてみましたが、有意な相関は見られません。
    むしろ、築年数の古い佃島の物件や東京ツインパークスが新しい物件より
    高くなっています。

    また、湾岸ではありませんがヴィンテージマンションとして有名な広尾
    ガーデンヒルズは築30年にも関わらす、また建物そのものが古さを
    感じるにもかかわらずいまだに高値で取引されています。

    つまり、マンションの資産価値は、築年数ではなく住所、駅距離で決まり
    ます。

    1. では、湾岸タワーの分譲時期別の中古価格上...
  15. 597 匿名さん 2015/11/14 05:01:27

    >>596
    広尾ガーデンヒルズはバブル期は坪2000万だったわけで、築年数相応に下がってると考えることもできますよ。

  16. 598 匿名さん 2015/11/14 05:10:46

    >597
    広尾ガーデンヒルズのイースト、ノース、ウエスト新築時の分譲価格は下記のとおり。
    インフレを考慮しても、相当値上がりしたまま取引されています。

    イーストヒル    251万円
    ノースヒルL棟   254万円
    ノースヒルNO棟  262万円
    センターヒルGH棟 292万円
    ウエストヒルIJK棟262万円
    サウスヒルD棟   426万円
    サウスヒルF棟   420万円

  17. 599 匿名さん 2015/11/14 05:15:43

    データをもう一つ。湾岸マンションの新築年代別の中古取引価格と中古価格上昇率。

    これを見ても、現在の中古取引価格と築年数に全く関係はありません。

    その結果、建設年代が古い(=分譲価格が安い)マンションのオーナーほど多くの

    含み益を手にしています。

    1. データをもう一つ。湾岸マンションの新築年...
  18. 600 匿名 2015/11/14 05:15:55

    >>594
    駅4分に??出入口が出来るだけでホームまでの距離は変わらんでしょ?大江戸線は深すぎる。

  19. 601 匿名さん 2015/11/14 05:25:23

    それが大事なのよ。

  20. 602 匿名さん 2015/11/14 05:28:17

    したがって、中古相場が固まっていないGFT、DT、KTTは
    それぞれベンチマーク対象になる近隣マンションを選定して駅距離の
    比較で評価するのが妥当。

    GFT(田町駅10分)):芝浦アイランドグローブ(田町駅8分)坪単価333万円
    DT(勝どき駅9分):THE TOKYO TOWERS(勝どき駅5分)坪単価314万円
    KTT(勝どき駅6分):THE TOKYO TOWERS(勝どき駅5分)坪単価314万円

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