リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

あくまでも個人的な考えですが、高価格帯のマンションは住民間トラブルが少なくマナーも良いイメージがあります。
でもマンションだけは実際に住んでみるまではわかりませんよね。
超高級マンションであってもたまたま変わった方が住んでいれば迷惑を被ることになるので運次第かもしれません。

1ヶ月半ぶりに中古見てみた。
2階66.1㎡が210万円下げてた。
10％～20％上乗せでも成約する時代は終わったんだなと実感。
新しく売りに出てる部屋も未入居の記載があったり無かったりでよく解らんなしそこまで確認しようと思わなくなった。

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の中古物件
20階 5,280万円 3SLDK 70.82㎡ 南
15階 5,280万円 3SLDK 72.04㎡ 西
7階 8,800万円 4LDK 100.2㎡ 南
2階 4,980万円 3LDK 70.82㎡ 東
2階 4,900万円 3LDK 70.25㎡ 南
2階 4,280万円 3LDK 66.1㎡ 西

もう既にできているのに、公式サイトに事前案内会というふうな事が書かれていました。
これってどういうことなんですか？
事前案内会って
基本的にはマンションを発表したばかりで、まだ値段とかまでは教えてくれない時期に行うイメージがとても強いのです。
モデルルームに行く前にいろいろと説明してくれるんですか？

>>3942 匿名さん
入居前って事かな

>>3942 匿名さん
>>3943 住民板ユーザーさん

このマンションは2019年8月に竣工しており大部分の部屋は既に入居が終わり居住しています。
このマンションは販売当初から大人気だったので完成前に完売せせることも出来たと思います。

ただし売主の方針で全てを販売せずに未販売住戸を売主が保有している状態です。
理由は推定するしかないですが予想以上に人気が高かったので2020年以降に完成在庫として持ち越しても高く販売できると経営戦略で判断したのだと思います。
実際に未入居の中古マンションの転売屋が分譲価格よりも高く成約してる例もありました。

『1期』ではなく『ファイナルステージ第1期』が2020年6月より販売開始予定です。
総戸数850戸のうち未販売住戸がどれだけあるのかは不明ですが1期と記載している以上はこの9戸だけではなく『ファイナルステージ第2期』等が今後も続くと思います。

『事前案内会』はあくまでも『ファイナルステージ第1期』の正式販売前の案内ですから価格も含めて情報を仕入れれば良いと思います。
ちなみに現在売り出し中の中古マンションを内覧したり募集中の賃貸マンションを見学するのも一つの手だと思います。
完成マンションなので色んな時間帯や角度から見ることが出来ます。

今年1月まではアベノミクスが継続していましたが2019年10月の消費増税による景気悪化や2020年2月以降のコロナウイルス不況があるので去年のようにバカ売れするかどうかは解らないですね。

>>3944 匿名さん

販売休止は名案かと思ってましたが、コロナショックは想定外でしょうね。

3944様、ありがとうございます。
そういう事情があったのですか・・・

ファイナルステージ1期以降もある、というご指摘、本当に確かに！！！と納得です。

となると、今後販売するにあたって、
値段を高くするということは、状況的に難しくなってきそうですね。

むしろ安くなることがあったら
とてもいいようにおもうのだけどなぁ…
っていうのは流石に難しいですね。
先に購入された方たちのこともありますし、マンションのブランドを下げることになるから。
価格の基準としては
今までと同じくらいでということですか。

ファイナルステージ1期の販売がまた延期されてますね。
最初は2020年3月販売開始予定だったのについに8月まで延期です。
最初はコロナウイルスの影響もあるでしょうけど他の新築マンションは6月頃から営業再開してるから何とも言えないね。

このマンションは最初の価格が一番安くて段々値上げしていっても販売好調で成約してたから2019年8月の完成後もさらに高く売れると踏んで営業戦略上で完成在庫を2020年まで持ち越したんだろうけどね。

2019年10月には消費増税もあったから経済の先行き不透明だったし完成前後に売り出してれば余裕で完売出来たろうから今頃販売戦略の先読みの甘さを後悔してるかもね。
でも販売担当者はコロナウイルスは政府も誰も予測出来なかったと言えば責任を問われることはないでしょうけどね。

総戸数850戸のうちファイナルステージの販売用に合計何戸残したんでしょうね？
現在はファイナルステージ1期だけどひょっとして100戸くらい残してるのかな？

https://www.fukushima850.jp/outline/
物件概要｜【公式】リバーガーデン福島 木漏れ日の丘 fukushima850.jp｜大阪梅田へ1駅3分《新築分譲マンション》

OUTLINE 物件概要
名称
リバーガーデン福島 木漏れ日の丘
所在地
大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通
阪神本線「野田」駅徒歩7分
大阪メトロ千日前線「野田阪神」駅徒歩7分
JR東西線「海老江」駅徒歩8分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩12分
用途地域
商業地域、準工業地域
敷地面積
14,998.04㎡
建築確認番号
第ERI15040457号（2015年9月30日）・第ERI16034756号（2016年8月19日）〈計画変更〉
構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上20階・地下１階
総戸数
850戸
私道負担
なし
駐車場
432台（内来客用7台含む、月額使用料：13,000円～21,000円）
自転車置場
1,710台（内サイクルシェアリング用10台含む、月額使用料：100円～300円）
バイク置場
35台（月額使用料：2,000円）
ミニバイク置場
135台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態
敷地：住居専有面積割合による所有権の共有。
建物：専有部分は区分所有、共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
分譲後の管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。（通勤）
管理会社
株式会社浪速管理
竣工予定
竣工済（2019年8月）
入居予定
2020年11月
事業主（売主）
リバー産業株式会社
国土交通大臣（7）第4311号
国土交通大臣許可（特-28）第107号
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員
〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町4-1-3大阪御堂筋ビル2階
設計・監理
株式会社日企設計
施工
リバー建設株式会社

ファイナルステージ第1期 販売予告概要
予定販売戸数
9戸
予定販売価格帯（税込）
4,900万円台?8,900万円台
間取り
2LDK?4LDK+納戸
住居専有面積
66.10㎡～100.98㎡（トランクルーム面積を含む）
トランクルーム面積
0.27㎡～0.46㎡
バルコニー面積
8.32㎡～19.82㎡
管理費
3,590円～4,980円（月額）
修繕積立金
4,890円～7,470円（月額）
管理準備金
20,000円（一括）
修繕積立一時金
337,000円～515,000円（一括）
販売開始予定時期
2020年8月販売開始予定
【予告広告】
価格は未定です。販売を開始するまでは、契約または予約の申込み、および申込み順位の確保に関する措置は講じられません。確定情報は今後行う予定の本広告にて明示いたします。

更新日
2020年7月20日
次回更新予定日
2020年8月3日

>>3948 匿名さん
驚くほど好調に売れてるとの事ですよ

もうここは売り切れたのでしょうか？

>>3949 匿名さん

「ファイナルステージ第1期　販売予告概要」
「販売開始予定時期　2020年8月販売開始予定」
更新日　2020年8月3日
次回更新予定日　2020年8月17日

公式サイト見ると
8月3日野段階ではまだ販売始まってないけど
もう販売開始したの？

8月17日に完売してるか見ものですね。
そんなに好調なら1期は9戸しかないから先着順に代わって売れ残りなんてことにはならないのでしょうね。

さくらコメントがあるってことは売れてないんだろうね

チラシが入ってたけど、あのモニュメント？は推しポイントなのか？天使とか、崩れかけた塔のようなもの

竣工して1年経ったのになだけっこう残ってるけど普通こんなものなのかな？

もともとの戸数がものすごく多いので、全部売るまでには流石に時間はかかるのでは？850戸ってとんでもない戸数ですから…

現状だと、ファイナルステージ1期とあります。
これは、やっぱりまだまだ戸数があるということっぽいですね。
良く言えば、選択肢があるということになるかと思われます。

こういうタイプのものすごい超大型マンションって
850戸となると、
ものすごい人数が暮らしていくっていうことになりますよね。。
街もここができることで雰囲気など変わったのでしょうか。

売り切るのは冷静に考えてかなり時間はかかるかと。
駅まで近くはあるけれど
実際に玄関ドアから、となると
もっと時間はかかりますからね。

大きなマンションができると、小学校の生徒数が増えたりして、かなり雰囲気を変わるという風にきいたことがありますよ。この規模だと、子供がいるとするならば印象がかわるでしょう。

ただ急激に子供が増えると、いろいろな施設が追いついてくるのかというのが気になるかもしれません。

ハコモノ関係は特になかなか。

大きなマンションって、売り切るのも難しいけれど、
リセールとかだとマンション内で価格競争が起きてしまいそうだと思います。
ずっと暮らしていこうと思う人には
管理費や修繕費の負担が少なくなるので向いている。
本当に永住目的の人向けっていう感じしますよね。

>>3958 匿名さん

大規模マンションの方が資産価値維持できるのは有名な話だよ。

大規模マンションの方が資産価値が維持できるのは維持管理費用の確保がしやすいから？
ファミリー向けの大規模マンションは（大規模を建てられる土地が必要となり）立地も選ぶし賑やかすぎて資産価値は期待できないものかと思い込んでいました。

>>3960 匿名さん

共用部が豪華、地域のシンボルになっているとか外観の要素強いかもね。

ここで論じられている資産価値とはリセールしやすい、またリセール時に価格が下がりにくいマンションと考えてよろしいですか？
共用部分は新築では成約の呼び水となるでしょうが、10年、20年と古くなるにつれマイナス要素となる気がします。

そもそもの外観はタイルを除いて昔からある団地感のある形状ですが、逆にそれが時代を感じさせないのかも（？）
しかし数あるファミリーマンションの中では駅から遠いのはリセール時に少し弱い気がします。

ここって永住する人が多そうに思っていたんですが
リセールとかどういう観点でみている方もかなり多いのですね。

外観に関しては、おしゃれという感じじゃないけれど
まあまあ普通といえば普通。
あまり月日の流れには関係なく見ることはできると思いますよ。
とんがったデザインすぎると、逆に古臭くも感じるし。

わかりやすくデザイナーズの方が、人目を引くから賃貸に出しやすいという点はあります。
長い目で見たら
地味なデザインのほうがいいのかもしれないが…。

プランを見ていると
ファミリーで長く住むために作っているのかな？という
印象を強く受けました。

ここくらい大きな規模のマンションになると、
マンション内で価格競争も起きてしまうし、リセールそのものがなかなか希望通りには行きにくいようには思う。
ただ、駅までちょい距離があったとしても、
周りの買い物環境、学校までの距離が良いので
子供がいる人には惹きが強いようには感じます。

>>3965 匿名さん

そうでしょうね。福島はまだ安い物件もあるので。ただ、高齢化が増える中、今後リセールを考えると天王寺区など大病院のある静かな所の方がいいかも知れませんね。中規模や小規模マンションばかりだし。

公式サイトのトップページで動画が流れますが、
ガーデンを上から撮影した映像に感動してしまいました。
年季が入ったように見える煉瓦の塔と色彩豊かな植物と滝が素敵ですね。
これは確かに管理が大変かも…！

>>3967 マンション検討中さん
大阪でも上町台地は歴史あり、神社仏閣多し、環境良し、別格です。

滝？？マンションに滝があるんですか？？

AB棟は安かった分すでに300万円くらい上乗せで売れるみたいですね。

そうなんですか！！
今はD棟1戸の販売。
これで本当の本当に最後ということなんでしょうか？
それとも、まだあったりするのでしょうか。
長く販売しているようなので
全体的な動きがつかめない。。。

>>3972 匿名さん
ザァー？？

最後の1戸ってなかなか売り切るのは難しいという話を聞いたことがある。
特にここの場合は、1階なので、それで難しいんじゃないかなぁ。
マンションの場合は、上から売れていくと聞きますので、
眺望もやはり目当てになる方が多くなってくるのだと思う。
あと1階で、庭ががあればまた別だったのかも。

>>3974 匿名さん
１階の部屋なんてないけどなに言ってんの？

>>3975 住民板ユーザーさん
んだんだ。

こちらの中古物件を検討しています。AB棟(東向き)の住み心地はどうでしょうか？洗濯物は乾きにくいですか？？
今の値段は新築のときよりかなり上乗せされているんでしょうか？？

>>3977 マンション検討中さん

F棟のやや高階層、東向きの部屋に住んでますが、早朝～昼前はよく陽があたります。春、夏、秋なら天気の良い日、朝の出勤前に干した洗濯物は昼頃までにはよく乾いています。マンション東側に並ぶ建物の影にならない部屋なら大丈夫じゃないでしょうか。
私の部屋では気温の低い日や冬には午前中の日差しだけではやや乾きは悪いです。ただ寒い季節は空気が乾燥していることもあり、雨が降ったりしなければ朝～夕方干していれば特別に厚い生地のものでなければだいたい乾きますね。
AB棟はF棟より若干東北東向きに作られていますが、それほど大きな差はないと思われます。階層と付近の建物との関係を考慮してご検討されるのがよろしいかと思います。東向きの中古物件を内覧されるのであれば、午前中の日当たり、梅田方面に開けた眺望と夜景も資産価値に関係してくると思われますので、可能であればしっかりチェックされるのがよろしいのではないでしょうか。

>>3978 匿名さん
ご親切にありがとうございます！！！

>>3979 匿名さん

この書き込みは、3977 マンション検討中さん、3979 匿名さんのようにリバーの中古物件をお探しの方のために行っている情報提供です。この種の情報に無関係な方は無視していただければと思います。

中古物件購入に関する私見ですが、中古物件価格については、新築販売時の価格からの上昇率を気にされるより、現在のその地域とその当該マンションに関わる相場（最近の取引事例と今後の上昇・下落の予想）とご自身の購買需要の高さと予算の上限などからまずは冷静に希望する購入物件の諸条件（実際に売り出されている物件に限らず今後売り出しが想定される物件も含めて）の絞り込みをされるのがよろしいかと思います。いくら条件の良いマンションでも純粋な資産価値そのものは築年数に応じて確実に下がりますが、現在売り出されている中古物件の価格が新築販売時の価格を大きく上回っているのは単純に資産価値の減少を帳消しにしてさらに価格を跳ね上げるほどの価格相場の上昇がこの地域というかこのマンションにも起きているということです。
リバーとジオ以降、近隣エリアをかなり広く見回しても同じような大規模マンションは建っていませんし、今後もその種の建設計画は当面はないように見受けられます。建物の規模は小さめですが、ヴェリテ大阪福島が本格的に販売開始していますが、新築にこだわる方はヴェリテを積極的に検討しておられることかと思います。鷺洲・海老江エリアにこだわらずJR野田あたりまで含めて広く新築をお探しの方はワコーレも検討候補に入りますかね。あまり詳しい情報は知りませんがワコーレのほうがやや高めの価格設定が予想されているのでしょうか。
新築へのこだわりよりも築浅の大規模物件を視野に入れて、管理費や修繕積立金の安さ、共用施設の充実、将来の資産性の高さを期待してお探しの方は、リバーやジオが優先的に購入対象になるかと思います。リバーとジオの大きな違いとしては、ジオにはブランド力と立地条件の優位性があり、リバーにはそこそこの立地条件と大阪都心部トップクラスの広さのガーデンを有している魅力がある気がします。

中古物件購入のスタートとしては、福島区全域で探すのか鷺洲・海老江地域に絞るのかそれともリバーに限定するのかあるいはジオも候補に入れるのか、どこに住みたいかを初期に明確に設定しておくほうがよいでしょう。その上でたとえばリバーに限定するならAB棟とCDEF棟どちらかにこだわるのか、バルコニーの方角にこだわるのか、またどのあたりのフロアの部屋を希望するか、そこはしっかり決めておかれたほうがよいかと思います。そして広さとして何平米以上を求め、間取りとして２LDK、３LDK、４LDKどれを必要とするか、そして同じような広さ、間取りであっても、和室ありなし、収納充実タイプか、LDK広々タイプか、寝室の面積重視か、など新築販売されたときの部屋のタイプはかなりのバリエーションがありましたし、また購入された方がご自身の希望で間取り変更やオプション施行されている例が多いように思います。つまりは同じマンションの中古物件といえど、中身はどれ一つとしてピッタリ同じものはないという事実が大前提です。

下記URLのサイトによれば
https://www.satei.com/man/m000002598/
2019年6月～2021年5月（直近2年間）のリバーの中古物件の売り出し件数は25件です。2020年1年間は13件、2020年6月～2021年5月の直近1年間は17件と、当初1ヶ月当たり約1件程度だった売り出しが、最近では1ヶ月あたり1.5件のペースに上がっているようです。相場上昇に伴いマンション所有者の売却意欲が高まっている影響が見て取れますが、毎月3～5件新規の中古物件の売り出しが発生するようなところまでは売り出しペースは上がらないと思われます。

過去の売り出し物件の坪単価の推移も同サイトに掲載されていますが、この3年ほどの間にリバーに関しては坪単価210万円くらいだった相場が坪単価260～270万円くらいまで飛躍的に上昇しています。このエリアのマンション需要と供給戸数のバランスを考えると、現在はかなり売り手市場の状況で、今後販売される福島区エリアの新築マンションの価格は坪単価300万円超えも噂され始めているので、当面はこの水準の相場が続くか、またこのあと1～2年で坪単価280～300万円まで上昇を続けるのかそのあたりは読みにくいですが、現状ではすぐに大きな相場下落は起きないと個人的には予想しています。

私自身はこのマンションでの居住、この地域での生活、とても満足のいくものですので、同じマンションの中古物件の購入をお考えの方にも、良いお部屋との巡り合わせがあることをお祈りします。その際の購入検討が少しでもスムーズになる助けになればと思い、私の個人的な見解を含んだ情報ですが記載させていただきました。
長文たいへん失礼いたしました。

>>3980 匿名さん
そうですか。満足いただけて良かった。
ラブ。

>>3899 住民板ユーザーさん

今から会社を選ぶ方へ。
nuro光は怪しい会社なので止めておいた方がいいですよ。
乗り換えキャンペーンの返礼金がなんだかんだで最初の話と違い貰えず、担当者や会社に電話しても細かく部署が分かれていて「うちは知りません」とたらい回しです。
多少の不満はあったとしてもフレッツ光の方が精神衛生上おすすめです。

たまたまホームページを見つけて興味を持ちましたが、
ガーデンのビジュアルと敷地面積が半端ないですね。
もし管理が良ければリセールも需要がありそうに感じますが
契約されたみなさんは永住目的ですか？

>>3983 匿名さん
永住目的の人が多いみたいですよ

ガーデンですが、約21,500本の樹木や水場の管理は相当なコストがかかってくると
予測しますが、管理費が安すぎるように思います。
ここは総戸数が850戸と大規模なので、スケールメリットで運用可能なのでしょうか。

この総戸数だと、さすがにスケールメリットで解決できるのではないでしょうか＞植樹の管理
ただ水場はどうなんだろう。
常に清潔にしておきたいし、マメな清掃が必要。
気になるならば、管理組合の議題で上げてもいいかもしれないですね。

このマンションを選択するのにガーデンの存在も大きいのではないかと思います。子供を育てるならば緑が多いほうが良いと。
常に清掃だけではなく植物の手入れは必要になるとしても
納得づめで皆さん購入は決断されているでしょう。
あとやはり1戸あたりの負担はそこまで大きくないのでは？

>>3983 匿名さん
真ん前にイオンスタイルが出来ましたからね
リセールも期待でいます

川のそば住居はこれから先、絶対買わないです。自然が緑がと言う前に自然の恐ろしさを感じながらヒヤヒヤしながら生活したくないな。。。紹介を受けた物件でしたが、迷わず吹田市に決めました。東京のタワマンがどっぷり浸水したから。