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物件概要 |
所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
563戸(販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月下旬予定 入居可能時期:2019年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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30924
匿名さん
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30925
匿名さん
>>30922 匿名さん
転売物件は何戸売れたの?
前に50戸転売中だと書いてたよね
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30926
匿名さん
南側からの東京タワーは最高やな
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30927
匿名さん
ここは六本木一丁目の尾根道沿いのマンションと価格が変わらないね。ここも良いマンションだとは思うけど、麻布六本木エリアと同じ単価だと、やや割高感を感じる。
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30928
匿名さん
あはは、六本木と同じな訳ないだろ?浜松町だよ。しかも線路脇。
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30929
匿名さん
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30930
匿名さん
まあここにいくら何を書き込んで港区、山手線駅近の立地とかブランド、規模や東京タワー、浜離宮、富士山などの絶景と他にない魅力からして人気のマンションになるしかない物件だよね。ネガを書けば書くほど、そうかそんなに人気なのかと逆に興味を引くばかりなりだよね。
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30931
匿名さん
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30932
匿名さん
裏を返せば、アドレスが浜松町で線路に近いということ以外、ネガティブ要素はないということなのかな。
港区山手線内側駅近、三井パークコートブランド、超都心タワー、浜離宮芝公園日比谷公園近接、周辺大規模再開発など、ポジティブ要素の方が多い。
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30933
匿名さん
中央区アドレスの浜離宮を名前に付けて港区と強調されてもねえ
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30934
匿名さん
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30935
匿名さん
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30936
匿名さん
都の発表で浸水リスク有りエリア、変電所隣接、駅から遠い、港区で最も低い地点は浜松町、売れ残り中古物件多数、、、まだ要る?
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30937
匿名さん
今は中古購入希望者が内覧不可の引き渡し前。
広告を打つだけしかできない現在の宙ぶらりんの状況が、一番の叩くタイミングでしょう。
余談ですが、こういった引き渡し前の販促方法をとる場合、成約していてもキャンセルがあった場合に備えて広告は消えない場合が多いです。
広告が消えた部屋が登記済みと思われる地権者さんのお部屋が大半なのには、そういうからくりがあるのです。
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30938
匿名さん
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30939
匿名さん
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30940
匿名さん
桜の浜離宮でもご覧になって仲良く
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30941
匿名さん
家族で浜離宮の桜散策、いい思い出ができそう
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30942
匿名さん
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30943
匿名さん
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30944
匿名さん
>>30937 匿名さん
そ ん な わ け な い だ ろ
契約になったらポータルサイトから落とすわ。
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30945
匿名さん
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30946
匿名さん
>>30944 匿名さん
そのとおりサイトによっては広告目玉物件で契約しても引渡しまで載せてるよ。私のも高値売却できたけど引渡し前だから
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30947
匿名さん
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30948
匿名さん
ウソの書き込み多いですね。売れない中古が溢れてる事実の中で何を言ってるのでしょうか?
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30949
匿名さん
とりあえず武蔵小山が坪500万円だ
パークコートタワーが坪450万円で買えると良いね
ネガの真剣な分析結果を信じているよ
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30957
匿名さん
[NO.30950~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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30958
匿名さん
私の部屋は、南側だから東京タワー見えないんだよ
バルコニーに出たら見えるけど
東京タワービューは、友人を呼んで密かに反応を見るのが楽しそうですね
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30959
匿名さん
南側ベランダからは東京タワーライトアップメッセージも、みられますね。
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30960
匿名さん
室内から見えなければ価値なし。別物件のベランダに出れば東京タワーが見える部屋の
リセールのときに「ベランダに出なきゃ見えないんだ」と散々内見客から言われた経験あり。
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30961
匿名さん
ネガさん南側は芝離宮ビューと湾岸だから
坪単価も安かったよ
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30964
匿名さん
[No.30962から本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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30965
匿名さん
ここの南側住戸分譲価格は東側よりも断然安く設定されて申込み大人気でしたね。世界貿易センタービル近いと言っても300m離れてお見合いでもないし、お買い得でした。南側ベランダからの東京タワーは毎日変わるライトアップやメッセージ表示が見られるので別に不動産屋がなんと言おうが価値の判る人には人気物件、価値の判る人が買うし、見たことのない人はわからないだけだね。日本人は南向きベランダ付きは一番人気の部屋であることは間違いない!
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30966
匿名さん
>>30965 匿名さん
その大人気の南側住戸ですが現在売りに出ています。
2609
南向き 3LDK 80.39平米
分譲価格 13870万円 570万円/坪
2月末の転売価格 16500万円(+2630万円/+19.0%)679万円/坪
3月中旬の値下後転売価格 15800万円(+1930万円/+13.9%)650万円/坪
値下げして1ヶ月弱経過も売れない。
2年前の分譲価格から+13.9%でも売れない。
他の港区新築マンションは2年で分譲価格は20%程度は上昇してます。
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30967
匿名さん
>今は中古購入希望者が内覧不可の引き渡し前。広告を打つだけしかできない現在の宙ぶらりんの状況が、一番の叩くタイミングでしょう。
なるほど。
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30968
匿名さん
俺 売れたぜ! 広告消えたやろ!
高くてもエエもんはエエから時間の、問題やと思う
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30969
マンション検討中さん
自分は、もう少し広い部屋を購入しておけば良かったと後悔しています。もう分譲価格より高くて買えませんが…
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30970
匿名さん
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30971
匿名さん
私ももっと高層階の広い部屋と買い替えたいと思って探しています。
内乱して想像以上の良い物件でしたので、分譲募集時にリスクを取ればよかったと思いました。
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30972
匿名さん
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30973
匿名さん
景気悪くなればここのリセールは悲惨です。
眺望の良い住戸の下落はまだマシでしょう。
それ以外の住戸は目も当てられない。
何も取り柄もないのですから当然です。
一棟のマンション内で格差が大きくなる。
資産性の低いマンションの典型です。
資産価値の高いマンションは立地が良い。
どの住戸からも抜け感や眺望が良い建物配置が可能。
だからビンテージマンションになるのです。
賃貸が多い、眺望に当たり外れがあるマンションなど
中古になればひどい評価です。
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30974
匿名さん
どのマンションにも100%満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いスペックはいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心、港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、山手線の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮を美しく眺める特別な立地など同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。
駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ。
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30975
匿名さん
>>30966 匿名さん
2LDKにプラン変更していると言うとろうが
3LDkでないのが痛いよ
せっかくワイドスパンで部屋が独立して3つ並んだ人気の部屋だったのに
多分購入当初は、自分で住むつもりだったんじゃないかな
ネガ君は、見えてないところが多すぎるんだよ
悪いバイアスがかかりすぎているよ
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30976
匿名さん
>>30973 匿名さん
誰もビンテージマンションなど望んでないよ、自分の価値観でやりたいように検討してるだけ、貴様の的外れ評価なんかいらんこっちゃね。
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30977
匿名さん
現地行きましたが、狭い場所に良くマンション建てましたね。三井のセンスが疑われます。
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30978
匿名さん
便利になりそうですね
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30979
匿名さん
>>30977 匿名さん
わざわざ現地に足を運ぶなど関心の高さが伺えますね
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30980
匿名さん
千代田富士見も線路近いんだけどね
近くの調剤薬局の建物も超絶古いし
駅周りも雑居ビルだらけだよ
浜松町みたいに貿易センタービルとかクレアタワーとかないぞ
あるのはスーパーラムラだ
飯田橋駅は山の手線でもないし、駅力も高くない
それでも中古が坪600万円超だよ
散々ネガにバカにされてたけどな
ネガ君は、千代田富士見をどう捉えているの?
坪600万円なんてバカだって住民板に突撃しないの?
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30981
匿名さん
何が言いたかというとネガ君が住めるところはない
雑居ビルがない場所ってあるのか?
高架下もダメなんだろ?
とりあえず飯田橋も無理だな
どこを買うべきなの?
どこに住んでいるの?
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30982
匿名さん
都心の駅近で、こんなにスッキリと左右が開けた姿はなかなか希少なマンションやで、
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30983
匿名さん
素晴らしい写真ですね。
百聞は一見に如かず! デスね。
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30984
匿名さん
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30985
匿名さん
線路側の実際の眺望。ホント騙しに来てるな。ここの書き込みは悪意があって危ないから騙されないよう気を付けて。
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30986
匿名さん
>>30985 匿名さん
答えになってないぞネガ君
それに写真が古くないか?
千代田富士見評を聞かせてくれ
セミプロ級の知識と見聞をはよ
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30987
匿名さん
線路側の道路は新規で舗装工事がなされ、レンガ調の歩道が拡張されました。
あなたが来た時より随分と綺麗になってますよ。
あ、もう来なくていいですよwww
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30989
匿名さん
>>30981 匿名さん
千代田富士見に雑居感無いよ。線路脇でもないし。現地知らないんですね。
ここは雑居感も騒音も都内トップレベル。
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30992
匿名さん
桜満開とマンション、いいね。
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30993
匿名さん
参考にならないネガさんが多いですね。
ポジもネガもあっていいと思いますし有り難いですが、検討してもいない方の妬みと取られても仕方がないような書き込みはご遠慮願いませんか?
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30994
匿名さん
パークコート浜離宮の浜離宮はいい感じ
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30995
匿名さん
青い空に囲まれて、、
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30996
匿名さん
確かに勘違いしているような方が一部おられように見受けられますが何処でもいますよね。
何人のネガさんが書き込んでおられるでしょうか?
本当に検討されているのであれば、
あまりカリカリせずにポジ半分ネガ半分で、ご自分の考えで判断されるのが一番かと思います。
私は欠点も理解の上、前向きに検討を考えております。
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30997
通りがかりさん
ものスゴいスピードで投稿増えてますな、人気物件ですか
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30998
匿名さん
最初の頃はネガが数人いたけど、完売後も書き込んでいるネガは一人だけだよ。
書き込む内容がいつも同じ。
ネット依存症でしょう。
問題の背景に精神疾患があるかもね。
専門外来受診がオススメで相手にしてあげないのが本人のためですよ。
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30999
通りがかりさん
人気のマンションは妬み大変ですね。
ネガをいくら書いても、人気マンションには変わりありませんね。
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31000
匿名さん
>>30999 通りがかりさん
人気マンション?坪単価なりの人気マンションでしかないです。
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31001
匿名さん
もうやめろよ
坪単価なりのいいマンショって認めちゃったじゃん
ならいいじゃない?
反論しようのない究極の回答したね
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31002
匿名さん
ネガさん、そんなに一生懸命に買うのを止めてくれなくても、もう大人なんで自分で考えますから。ま、悔しいのはわかりますが誹謗中傷をいろいろ書き込んでみても自分が惨めになるだけだよ!
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31004
匿名さん
東京タワービューいいね。
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31006
匿名さん
マルエツ
じゃなかったそれよりも小規模な
マルエツプチ
のオープンですね
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31007
通りがかりさん
あれ、、
ここ、2017年に完売してますよね。
今、2019年、、、なぜいまだに妬まれているのですか。普通の人なら諦めてもいいくらいのクーリング時間は経過していますが、、、。
アップされた内覧写真でも見たせいで、再び沸騰してしまったとか??
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31008
匿名さん
通りがかりさん、
ここは、皆さんが使う公共の掲示板です。
ただの誹謗中傷や感情論で、荒らすのはご遠慮ください。
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31009
通りがかりさん
そうですか、すみませんでした。
いや、なんせすでに『 2年 』も経っているものですから、これは、、、、何か根深い理由があるのだろう、って思ってしまいまして。
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31010
匿名さん
伊丹から羽田、パークコート浜離宮は便利ですね。
今朝も快晴で富士山が綺麗に見えます。浜離宮の花見も期待できますね。
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31011
匿名さん
プチマルエツは午後4時頃から、特売を始めることが多いです。
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31012
匿名さん
[No.30985~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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31013
匿名さん
>>31001 匿名さん
私、前からそんなスタンスです。今の時代、坪単価600万とか700万だと、そんなもんですか、って感覚。
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31015
匿名さん
>>31006 匿名さん
いやそれが意外にプチじゃないんだよ
外から見た感じは広そうだったな
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31016
匿名さん
>>31014 匿名さん
上から下でも500万弱から1000万強です。大したことないですよ。
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31017
匿名さん
浜離宮の桜満開
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31018
匿名さん
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31019
匿名さん
ソメイヨシノはピークかな
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31020
匿名さん
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31021
匿名さん
>>30978 匿名さん
マルエツプチって24時間営業じゃないんですね…!
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31022
匿名さん
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31023
匿名さん
近くにセブンイレブンがあるから、深夜でもなんとかなるよ
あそこなら部屋着で移動できる
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31025
匿名さん
デザインにセンスが感じられないね。機械的にデザインした感じのマンネリ感が。平成のパークコートは時代遅れを感じるね。
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31026
匿名さん
浜離宮に映り栄えますね。
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31029
匿名さん
色々言われているようだけど、良いマンションだと思うよ。
今の月50万の賃貸より買った方がいいかと探し始めて10件程モデルルームを見たが自分の中では、今の所1番良かったな。
1億以上する物件でも食器棚すら付いていない所もある。
仕様も良いし高級感あった。
ロビーや共用施設等も立派だしこの作りでこの価格は安いと思うよ。
自分は日中仕事でいないから妻しだいだが、このマンションに決めたようだし。
褒めすぎかな?
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31031
匿名さん
マルエツプチの出店は過去5年間で下の通り。
下段はマルエツのIRリリース掲載の開店時目標月額売上高。
2019年開店
浜松町一丁目店(港区)
39.7万円/坪
2018年開店
花咲町六丁目店(横浜市西区)
34.1万円/坪
2017年開店
三田ニ丁目店(港区)
56.5万円/坪
谷中三丁目店(台東区)
41.3万円/坪
2016年開店
杉並清水店(杉並区)
37.2万円/坪
2015年開店
鮫洲駅東口(品川区)
45.7万円/坪
神田神保町二丁目店(千代田区)
42.9万円/坪
下落合駅前店(新宿区)
39.2万円/坪
この売上高から家賃水準を検証してみましょう。売上高は支払う家賃の原資となるため、売上の高い店舗は高い家賃を払え、売上の低い店舗は安い家賃しか払えません。売上が低い店舗=家賃が安い立地=土地建物の価格が安いということです。一般的にはコンビニ・小型スーパーは賃料負担可能率は5%と言われますから浜松町一丁目店は月売上39.7万円/坪で、払える家賃は月20,000円/坪が上限です。これを価格に換算すると500万円/坪くらい。実際には三井の働きかけでもっと安い家賃で入居したかもしれません。
どうですか、ただ住むだけのマンションの価格が、1階店舗の床価格より高いなんてすごいですね。1階もマンションにしちゃえば良かったのに。そんな場所なのです。
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31037
匿名さん
>>31029 匿名さん
ほどほどに褒めていて、でも立場をわきまえているようなので、良いと思います。
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31040
匿名さん
プライムクレストタワー芝は、プライムクレストタワー浜松町なら即完だったでしょうね
浜離宮庭園の名を冠するには離れすぎていましたが、一つ悔やまれました
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31041
匿名さん
浜松町からの東京タワービューはいいね。
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31042
匿名さん
新築マンション検討者にとって転売屋は邪魔なのに、ここの契約者は資産価値が上がった!といって転売屋を肯定。モラルのなさが信じられん。
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31043
匿名さん
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31044
匿名さん
浜松町からの東京タワーはライトアップだけでなくメッセージも楽しめますね。
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31045
匿名さん
さすが浜松町
東京タワーまで景色が抜けているという都心希少立地
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31046
匿名さん
天から足までの東京タワービュー!
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31047
匿名さん
こちらの投稿も素晴らしいですね。
(写真引用)
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31048
匿名さん
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31049
匿名さん
東京タワーに釣られてる素人さんしかいないんですかね?駅直上の文京小石川が倍の価値ある。即ちここは坪単価400が関の山
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31050
匿名さん
言っている意味がわからないのだが
私は、小石川も購入検討していたよ
小石川に住んでいるから
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31051
匿名さん
>>31044 匿名さん
カラフルで遠くからだと良い感じだけど、近くで見ると品が無い感じなのかな?それとも、写真が良くないのか。
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31054
匿名さん
>>31049 匿名さん
小石川?現実をよく見ろよ!
小石川のネガティブポイント
① 非免震 ② 杭長さが35メートル超級、地下水は1m下を流れる ③南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在 ④ 下駄が南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さんの保留する商業施設 ⑤ エレベーターを乗り換えないと お外に出られない ⑥全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約(プライバシー性の高いゲストルームさえも) ⑦ 低い階高(3.2m台) ⑧下がり天井(2.1m)と梁 ⑨ BRは壁掛けエアコン等、他のパークコートには見られない低仕様 ⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心(子供は一人までか…) ⑪ 外壁吹き付け…(黄土色^ ^) ⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ(ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分) ⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー(ベビーカーは無理)外に出て直接乗り口のエレベーターに向かえば、可 ⑭ 白山通りの騒音問題(夜中も続く) ⑮ 文京区(文化/気質/民度 等々、良くも悪くも) ⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ(おそらく) ⑰ 割高な固定資産税、管理修繕費もなぜか割高、合わせると私立医学部の学費が賄えるレベル ⑱ ジャグジーのエロ問題(笑)
小石川のポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結 ② その他の路線も屋根つきアクセス可能(同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要で無意味、外出て直行する方が断然早い) ③ スーパー有 ④ 遊び場ラクーアと東京ドームに近い ⑤ 学区??(後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか?) ⑥ 駐車場費は都心に比べて安い(文京区はクルマ必須なので、有難い) ⑦ タワマン⑧ パークコート ⑨ 今金利やすい
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31056
匿名さん
>>31052 匿名さん
低層階や東側の方にも朝8時から22時まで屋上回廊で東京タワー楽しめますね。ウッドデッキベンチもあり気持ちいいです。
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31057
匿名さん
近くで働いている人の利用かね
内覧で平日の昼に初めて行ったら、セブンイレブンのイートインに人が、わんさと居てビビった
休日は、人ほとんどいないのに
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31058
匿名さん
[No.31020から本レスは、前住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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31059
匿名さん
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31060
匿名さん
>>31054 匿名さん
>>地下水は1m下を流れる
これはNGワードです。訴えられます。
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31061
匿名さん
浜松町の雑居ビルマンションが文京区のエースマンションに勝てる訳ない。語ることすら無駄無駄。笑笑
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31063
匿名さん
銀座、新橋、虎ノ門、神谷町徒歩圏内、六本木、品川駅、東京駅10分圏内なら少なくとも資産価値は保たれる。
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31064
匿名さん
◎屋上回廊のセンターは、◎ヘリポートです。
六本木ヒルズ屋上と同じく住民の緊急避難ルートになっています。
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
>>31056 匿名さん
x屋上がヘリポートじゃないタワーって
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31065
匿名さん
>>31064 匿名さん
屋上に緊急避難ヘリポートとスカイガーデンがあるのマンションが超高層マンションの常識ですね。
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31066
マンコミュファンさん
どのマンションにも100%満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。
駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。
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31067
匿名さん
>>31066 マンコミュファンさん
>>都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在し
雑誌で何万回も繰り返されるこのフレーズ。その価値を織り込んで今の価格があるんだから、今後は全部マイナス要因にもなるよね。
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31068
匿名さん
超都心に今後こんな手頃なタワーマンションなんてできないでしょうね
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31069
匿名さん
手頃な価格とは思はないが、売り出し価格は超都心山手線内側港区大規模タワーのパークコートという好条件の割に安かった
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31070
匿名さん
完売後2年も経っているのに、
入居済み住民が住民スレに
マンションの写真を貼るマンションなんて
ココしかない。
はたして誰に何をアピールしているのか。
最高にキモい。
しかも東京タワーと桜しか見せられる対象がないという笑
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31071
匿名さん
最後はいつも、そう言いますよね。
入居は、まだです。
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31072
匿名さん
価値を全部織り込んでいて、それが全部マイナス要因になる?
意味がわからない
小石川野郎と同じ日本語だな
次からポイントを箇条書きにして書いてくれ
まだ理解できるかもしれない
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31073
匿名さん
今朝も伊丹から羽田へ
静岡市上空から富士山
富士山が見えるマンションいいね。
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31074
匿名さん
>>31072 匿名さん
そうでしょうね。今現在も、あちこちの高級マンションにネガを書き込んでいます。どういう人か興味あります。
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31075
匿名さん
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31076
匿名さん
>>31075
寂れたというか周囲が再開発中でそのど真ん中というイメージですね
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31077
匿名さん
>>31076 匿名さん
ど真ん中ってのは再開発をしている正にその場合を言うんだけど、狂ってる?
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31078
匿名さん
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31079
匿名さん
東京駅から徒歩30分、銀座4丁目や虎ノ門ヒルズから徒歩15分なんていうタワーマンションはなかなかないですよ。
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31080
匿名さん
浜離宮庭園 5分
芝公園 8分
増上寺 10分
芝離宮 5分
都心の中の都心において、緑も豊富
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31081
匿名さん
ここのネガさんはすべてのコメントに絡んでくるから
実生活がうまく言っていないのでしょう
掲示板でストレス発散できているのか?
ど真ん中だろうが囲まれていようが、言葉の使い方にそこまで怒るかな
天気いいし皇居でも走ってこいよ
もちろん皇居2.5キロ圏内ぐらいに住んでいるんだろ
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31082
匿名さん
>>31079 匿名さん
なかなか無いってのはそうでしょう。
つまり、なかなか無いよねーって言う程度のマンションです。
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31083
匿名さん
>>31082
だからネガが沸くほど資産価値が保たれるんですよね。なるほどです。
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31084
匿名さん
某不動産コミュニティで、値下がりに不安な1人の住民が四六時中投稿している可哀想な物件と評判ですよ。ww
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31085
匿名さん
>>31083 匿名さん
違います。
銀座四丁目や虎ノ門ヒルズに歩いて15分程度で行けるんだよねっって言う程度のマンションです。
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31086
匿名さん
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31087
買い替え検討中さん
現地行きましたが、高級マンションとはかけ離れた雑居ビルにかこまれた雑居ビル街でしたよ!とても住む気にはなれませんでした。
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31088
匿名さん
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31089
匿名さん
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31090
匿名さん
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31091
匿名さん
パークコートだと気後れするよね
知り合いが同じ程度の富裕クラスじゃないとさ
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31092
匿名さん
すごい線路脇
でかい変電所
せまい雑居街
とにかく低地
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31093
匿名さん
感情論は、荒れます。
例えば、そうですね。
「竣工 2年前に売り切れたパークコートタワー」
こういう客観的な表現は如何でしょう?
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31094
匿名さん
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31095
匿名さん
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31096
匿名さん
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31097
匿名さん
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31098
匿名ネガさん
デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50%が平均です。MTGは60%弱、浜離宮は60%です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。
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31099
匿名さん
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31100
匿名ネガさん
デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50%が平均です。MTGは60%弱、浜離宮は60%です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。
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31101
匿名さん
そもそも長文なので
読んでないですが、セクシーの文字だけ見ました
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31102
買い替え検討中さん
ツインパークスとか近隣の湾岸物件の値下がり傾向が顕著になってきましたね
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31103
匿名さん
私も長文すぎて読んでいませんが、情熱だけは感じました
ツインパークはなぜ下がったんですか?
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31104
匿名さん
先日紹介されていましたが、ツインパークスは今 坪680くらいですか。
下がったとはいえ、これでも十分立派だと思いますよ。
最近ソフトバンクと資生堂の社員さんが、こぞって浜松町エリアの物件を物色しているという話はよく聞きますね。
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31105
匿名さん
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31106
匿名さん
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31107
匿名さん
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31108
匿名さん
ごめんちゃんと書く
利回り4%で賃貸中の物件を投資家が買うかよ
中の状況も見れないし
これが売れないから、浜離宮大暴落とかいうネガ理論のレベルの低さよ
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31109
匿名さん
おまけに、賃貸仕様であろう1R
もっと良い物件と比べろよ
マンション名と坪単価のみで勝負する人間だな
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31110
匿名ネガさん
桜花見でもして穏やかに
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31111
匿名さん
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31122
匿名さん
[No.31112から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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31123
匿名ネガさん
花見でもして穏やかに、
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31124
匿名さん
・浜松町の平均事務所賃料 18,000円/坪
・現テナント賃料
マルエツプチ 19,850円/坪
(売上目標年4.9億円と賃料負担可能率5%から査定)
東日本銀行 17,000円/坪
(業績悪く旧事務所よりも賃料が高い物件への移転はあり得ない)
・現在募集中の事務所賃料
1-2階 220.26㎡ 26,997円/坪
1階 32.49㎡ 34,564円/坪
万の桁の数字を間違えています。
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31125
匿名さん
こんな掲示板でポジろうがネガろうが坪単価には影響しないからポジもネガも安心して桜を楽しんでくれ。
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31126
匿名さん
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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31127
匿名さん
浜離宮まで行かなくてもご近所さんでお花見楽しめました!
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31128
匿名ネガさん
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31129
匿名さん
今日、このマンションを見に行ってきました。JRの騒音がひどくて驚きました。とても窓を開けて過ごすことはできませんね。上層階なら音はあまり気にならないのかもしれませんが。。。
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31130
匿名さん
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31131
匿名さん
>>31127 匿名さん
敷地内のクスノキ、タブノキの下で、マルエツで買った酒でも飲んでろ。
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31132
匿名さん
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31133
匿名さん
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31134
匿名さん
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31135
匿名さん
マンション前の外にいると電車の走行音は確かにうるさいですね。
マンション内にいると音はどうですか。あまり気にならないレベルまで防音できているのでしょうか。
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31136
匿名さん
電車の走行音なんて気にする人いるのかな?私事ながら全く気にならないので購入しました。
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31137
匿名さん
どのマンションにも100%満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。
駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。
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31138
匿名さん
「パークコート浜離宮に住んでいる」と言うと賃貸と思われるから、「買った」と付け足す必要のあるマンション
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31139
マンション検討中さん
やっぱり ネガさんは可愛そうですね、こんな掲示板に貼り付けてネガばかり… 今からでも 金があれば いいとこ買えますよ、都心は 大分 分譲価格よりも高いですが… これから どこも都心部は再開発が控えていて、残念ですが、ホテルの土地代や人件費などで、新築は下がらないでしょう!中古が下がるのを期待しているのかなぁ? まあ、東京駅、新橋、虎ノ門、築地の再開発から含めると 下がる事はないと思います。おそらく、ツインパークも 今後の新たな再開発が進んだら下がらないと思いますよ、郊外はもちろん下がる可能性がありますから、郊外で検討したらどうでしょうか?
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31140
マンション検討中さん
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31141
匿名さん
>>31140 マンション検討中さん
そうなんです、ここのポジはふわっとした感じで不動産を語るので面白いのです。
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31142
匿名さん
>>31141 匿名さん
やっぱりこの人ですよ
ポジ警察。
そんなに熱くならなくても、人気マンションには違いないんだから安心して寝てください
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31143
匿名さん
ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ
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31144
匿名さん
内覧に行ったけど電車の音はまったく気にならなかったですよ。それより音の大きさ的には首都高の車の走行音の方が大きい。でも、環境音という感じで気にはならなかったな。ちなみにどちらもバルコニーに出ての印象。室内に入って窓閉めたらまったく音は入ってこない。エアコンの風切り音のほうが遙かにデカい。
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31145
匿名さん
現地行けば分かるけど、線路脇は相当うるさい。当たり前だけど。
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31146
匿名さん
>>31143 匿名さん
既に坪単価300万円台突入でしたか。知らなかった。
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31147
匿名さん
線路脇の騒音エリアのため割安で分譲された。
でも、市場はそこまで気にしなかった。
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31148
検討板ユーザーさん
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31149
匿名さん
>>31148 検討板ユーザーさん
正解! そのままが判ったということは、私も貴様も南麻布の検討者
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31150
匿名さん
浜離宮からの写真見ました。青い空に摩天楼いい感じですね。いいなあ。。。
超高層からの眺望、マジで好きなタイプです。
低層マンション住んでいるけど貧乏臭くなってきた。
屋上スカイガーデン憧れます。
郊外物件を3つ所有していますが、全部合計して売却すると、
この物件の気に入った間取りがようやく1つ買えます(苦笑)。
当物件に引っ越しして都心眺望を楽しんで生活するのもいいかなって憧れます。
いかん、いかん、考えれば考えるほど欲しくなる。商売上手くいかなくなれば、
売らんといかんしなあ。。その時は郊外でも複数物件持っていた方が便利なんだよね。
バラ売り出来るからなあ。。
この物件買った後に商売失敗したら、何もかも全部失うことになるから、
怖いって気持ちもあるし。やっぱり先立つものは金ですよね。
仕事頑張らないと買えないですね。。。やはり。。。
とは言いつつも気になってしまうという。。。
入居が始まれば、どなたかに感想是非、聞きたいです!!
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31151
匿名さん
2017年 完売パークコートです。
ネガは嫉妬でしょう。
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31152
匿名さん
普通に考えて他人のマンションに嫌がらせするなんて心が病んでいる方でしょう。
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31153
匿名さん
>ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ
貴重な情報ありがとうございます。
年2%減価償却で、ツインパークスは新築だと平均坪700と算出されます。
山手線内側、パークコートを冠するマンションならどうなるでしょう。
ご明算。
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31154
匿名さん
築年数に合わせて減価償却費を新築にオンするなんてあり得ない。新築価格は周辺の中古実勢で決まるのが不動産。不動産マーケットを全く知らないズブの素人の願望。笑笑笑
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31155
匿名さん
>>31153 匿名さん
誤)460万円/坪÷(1-2%×(2019年-2002年))=697万円/坪
正)460万円/坪-(150万円/坪×(1-2%×(2019年-2002年)))+150万円/坪=511万円/坪
※150万円/坪=建物価格
素人の方が上っ面の知識で計算すると間違えるのです。
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31156
匿名さん
ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。
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31157
匿名さん
なるほど、階数にもよりますが、パークコート浜離宮も安いところは坪単価300万円台が適正なんですね。危ない危ない。
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31158
匿名さん
土地は減価償却の対象ではありませんからね。土地を減価償却してまで坪単価を粉飾したかったんでしょうか?セコすぎますよ。
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31159
通りがかりさん
>ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。
それには疑問符ですね。
パークコートの方は、平らにすると坪700くらいでは?
今は内覧できないのが影響して、売り物自体が硬直してますね。逆に内覧ができる事業協力者用住戸はサクサク消えてますので、どのタイミングで分譲用住戸に買いを入れるかが、難しいです。
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31160
匿名さん
>>31155 匿名さん
建物価格は200万くらいで見る方が適正です。
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31161
匿名さん
どっちにしても安いところは坪単価300万円台突入のようですね。 ツインパークスでその値段で成約してるんだから。
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31162
匿名さん
広尾も麻布も 坪300 くらいからありますね。
いよいよ 大不況に突入です。
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31163
匿名さん
ここ投稿多数で大人気やな、やたらと無意味な書き込みが多いけど、
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31164
匿名さん
売りたい人がその値段で出してんだから、売れてなかろうが査定が低かろうが、その値段出さないと買えないの。ネットでギャアギャア言っても、びびって値段を下げるようなかわいいオーナーはいないの。物件の宣伝して高値につられるアホな買い手もいないの。
適正価格なんてのは、もっと流動性がある商品で議論すべきで、不動産でそれ言ってもムダ。
貴方ならいくらなら買いたい、売りたい、なら意味があるかもしれないけど、査定を引き合いに出すだけなら貴方は自分のvaluationの目線も無けりゃスキルも無いってことを自己喧伝してるわけで、それは分かって言ってんのかな笑
安く買いたけりゃ4割下げてくれる人が出てくるまで、待ってればいいんじゃないかな。
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31165
匿名さん
対照的に分譲用住戸の方はほとんど売りに出ていないようですが。
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31166
匿名さん
リセールの事を言うのは自由ですが、完売しているのは確かなので、上乗せ価格でしか買えないのは残念。購入価格+手数料etc.は仕方無いとしても。
低層棟の事業協力者の物件はそこそこでしょうが、眺望抜けている階層の物件は値が張っても欲しい部屋で、早くから完売押さえられていたのは痛いです。
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31167
匿名さん
今更ですか…
良い面も悪い面もある物件ですがどこもそんなものでしょう。
早期完売し、売り出しが高値で取引されている事実がある以上良い面がはるかに上回った物件と言わざるを得ないでしょう。客観的に見てもね。
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31168
匿名さん
中古バリューが急降下するこのマンションを、まさかペアローン30年変動で契約した人はいないよな。
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31169
匿名さん
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31170
匿名さん
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31171
匿名さん
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31172
匿名さん
>>31168
ペアローン20年変動で買いましたよ。
キャッシュで買えるけどあえてペアローン。
で、それがどうかしました?
あ、ちなみに中古バリュー?って気にしてませんよ。
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31173
匿名さん
浜離宮からのこの勇姿はいいね。
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31174
匿名さん
今日一番がっかりしたのは やはりというか お金のない人がネガしていたという事が わかってしまったことですね
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31175
購入者
正直、坪単価300万円台突入の事実にはがっかりです。中古の値段を気にしないなんてありえません。もっと下がるのでしょうか?
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31176
匿名さん
>>31172 匿名さん
趣旨が理解できてないよ。
中古バリュー気にしない人がここに来るのか。
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31177
匿名さん
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31178
匿名さん
転売目的の人なんてごくわずかなわけだしね。5%くらいでした。ここは都心の物件なわけだし中古の成約価格は運もあるからね。
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31179
匿名さん
>>31175 購入者さん
築20年になったらの話ですよね。ここはツインパプラス100万くらいだと思いますよ。
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31180
匿名さん
>>31173
その写真ではカットされてしまっている左右の超高層
つまりURタワーとツインパ
が一緒に移ってる写真も見たいです。
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31181
匿名さん
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31182
匿名さん
東京のシンボルですからね。
パリのエッフェル塔の如く。
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31183
匿名さん
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31184
匿名さん
中古バリュー考えたら車はベンツ、マンションはパークコートで間違いなし。
ま、実際は好きなもん買えばいいんでね。自分の人生なんだから。
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31185
匿名さん
鉄は必ず老朽化しますし、莫大な維持費がかかる東京タワー。維持費捻出のため家賃値上げで水族館は閉館。タワー入館料も高額化。スカイツリーが出来て電波塔としての役目も低下し放送局からの賃貸料収入もどんどん減り、株式会社東京タワーの存続は困難でしょう。都が救済に出るのか。税金で維持するほどの価値が東京タワーにあるのか。年を経るごとに維持費は高額化していく。どこかのタイミングで取り壊し論争が起きるでしょう。しょせん建築物、いずれは壊れるのです。こんな存続があやういシンボルに高額な永久拝観料を払うなんて、所有する全資産を上場会社1社の株式を買うようなもの。その会社が破綻すれば悲惨な事になります。普通は複数社の株式を購入、ポートフォリオを組みリスクを分散するもの。眺望の安定的価値を維持するためには、シンボルに依存する眺望ではなく、函館山の夜景のように、無数のビル群や橋などが全景として美しい眺望部屋が断然有利なのです。東京タワーしか売りのない住戸の危うさ、契約者には客観的評価はできませんから気付けないでしょうね。
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31186
匿名さん
>>31185 匿名さん
文化遺産とはお金がかかるもの、浜離宮恩賜庭園や東京タワーの人気はますますあがりますね。
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31187
匿名さん
伊丹から羽田、今日の富士山は曇り空
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31188
匿名さん
確かに東京タワーだけ
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31189
匿名さん
ここの眺望は、確かに、東京タワーより、六本木ヒルズ、愛宕山ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、日比谷ミッドタウンの方が美しいかも、
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31190
匿名さん
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31191
匿名さん
必死のネガ続けてる?
全く読んでないけど
直ぐにスクロールしてやった
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31192
匿名さん
近場が汚すぎだよ。今のここの売り物件見て割高だなと思うけど、そうは言っても都心中では安い方ですからね。
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31193
匿名さん
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31194
匿名さん
5行以上のネガ投稿は誰も読まないから、その苦労に見合うパフォーマンス(そのそもネガの目的は何だ?w)はないですね。ご苦労なことです。
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31195
匿名さん
現実から目を背けても何の解決にもなりませんね。末期的症状です。
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31196
匿名さん
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31197
匿名さん
内覧すら出来ない 未登記状態 があと数ヶ月は続きますから、妬み恨みのある方々にとってはここが一番の叩きどころでしょう。
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31198
匿名さん
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31199
マンション検討中さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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31200
匿名さん
>>31185 匿名さん
維持費がかかるからって取り壊し論争が起きるって?
そんな貧乏な国には住みたくないな。
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31201
匿名さん
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31202
匿名さん
ありがとうございます。
拝見したとき糸屑かガラスの汚れとおもいましたが、富士天神スキー場なんですね。場所からして高地で険しそう。
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31203
匿名さん
>>31196 匿名さん
見たら、他のマンションは下がってないんですね。うーむ。
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31204
匿名さん
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31205
匿名さん
浜松町は将来の変化幅としては港区内でもかなり有望なエリアでしょ。
これまで地味だった浜松町、虎ノ門、愛宕あたりは、これからの再開発で伸びしろが大きいと思う。
利便性が高い=資産価値が高いのだから。
また、株のように事前に織り込まない不動産は再開発によって確実に価格は上がるわけで。
10年後の浜松町の資産価値を考えるとコストパフォーマンス高い物件ですね。
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31206
匿名さん
浜松町で長期好評分譲中のクレストプライムタワー芝
が完売したら
伸びしろ説を信じます
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31207
匿名さん
>>31205 匿名さん
虎ノ門、愛宕が地味という時点でもう…。
事前に織り込まないのは“使用の対価“である賃料で、"期待の対価"である利回りは即時に織り込まれます。理解してますか?
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31208
マンション掲示板さん
虎ノ門、愛宕あたりと浜松町を並べて語るのはいくらなんでも恥ずかしいのでやめて頂きたい 笑
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31209
匿名さん
森ビル物件を除いたら、虎ノ門 愛宕 にはここよりハイグレードマンション ないでしょうに。
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31210
匿名さん
世間で浜松町は、海岸、芝、芝浦、港南と同じグループなんだから、単に近いからといって虎ノ門や汐留と一緒にするのは恥ずかしい。
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31211
匿名さん
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31212
匿名さん
浜松町ー高輪グループ、芝浦ー港南グループ、汐留ー虎ノ門グループ、と書いてますが…^_^
まぁこの分け方もどうかと思いますけどね。
ご近所マンション
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