クレストプライムレジデンス　Part2

>>145
クレストプライムタワー芝（通称：紙タワー）は1/4以上ずっと空いてましたよ
でも粘り強く10年以上ずっと売り続けた今、空きはほとんど無くなりましたし（完売はしてない）
たぶんゴクレはあの物件に関しても利益は出てると思いますよ

でも住民からしたら最終的に埋まったらそれでいい、という話ではないでしょうし
株主から考えるとリーマンショックで中小デベがバタバタ潰れたのを考えたら
少人数の従業員で割高価格で売り続けるゴクレのようなデベは、不況には強いとは言えますが
もっと人やお金をかけたらどこの物件もずっと売れ残り、ってことにはならないと思うので
賛否が分かれるデベだと思いますよ ゴクレは経営学的に反したやり方で成功した珍しいデベだから面白いのです

>>144
ここの五倍の規模の街が選手村跡地にできるから、３０年かけようがどうみても需要が追い付かない。

>>151
なんだか噛み合わない話ですね〜
「売れ残っている」という話と「売れ残ってるのに建て続ける」って話は根本的に違っていると思うんですが。

芝は入居状況を見ながら建てたんですか？
まず10階まで作って、入居者がさほど入っていないのに20階、30階と作って行ったんですか？
違いますよね？
実際の入居状況を確認する事などせず一気に39階まで作ったんじゃないですか？
(途中階まで作って、入居状況により何階までにするか決めるマンションがあったら是非教えて欲しい笑)

今回の2500戸の話は、まだ1棟しかできていません。だから、1棟目や2棟目の入居状況を見ながら、最終的な戸数をコントロールできるのでは？と言った話です。

あなたの視点はアベニュー壱番街には当てはまっても、全体計画にはあてはまらないですよ。

151さんが書かれていることは事実ですよ。
帳簿上は売れ残り在庫でななく減価償却が異様に遅い優良な資産として扱われているそうです。

値付けをして販売開始した部屋が売れ残って期をまたげば不良資産なんですけど、商談をほぼまとめた段階で販売確実な住戸だけ小出しで値付けしていけば良いわけです。

その他のたくさんある販売開始前の住戸は値付けがなされていませんから帳簿上は売れ残り物件にはなりません。

ついでに言うと値付け後の値引き処理は粗利から引かれるので値引販売しまくるような会社は会計上あまりよろしくない会社と評価されます。

簡単に言うと金融デベなんです。
築10年だろうが売り出してその期のうちに売り切れば優良企業として株価が維持でき銀行融資は受けられます。
デベってのは借りて→建てて→売り切るまで何年もかかるため構造的に自転車操業気味なのでこのようなちょろちょろ売りの方が不況には銀行から融資が受けられ安泰だったんです。

>>157
デベの会計処理はよく知らないんだけど、つまり、
値付け後の住戸のみ販売用不動産ってことで流動資産になって、
値付け前は固定資産に計上されるってこと？

>>158
固定資産売却益ばかりの会社になりますね（笑）

>>157
矛盾だらけの会計処理ですね。

40代で >>157のような事を真面目に言う時代か・・・こりゃ不景気まっしぐらだな

>>157
会計について無知なのは仕方ないけど、なんで知ったように言うんだろう？ここでは匿名で通るから良いけど、友人とかにそんな事言わない方が良いですよ。心の中で笑われるよ笑
マンションの値付けがなくても、部材は仕入れる訳でしょ？それはどこに行っちゃう訳？
デベが鉄骨売る為に鉄骨仕入れる訳じゃ無いから、それ自体が在庫もしくは建設仮勘定じゃん。
すぐに現金化出来ない流動性の低い資産積んで、どこの銀行が評価するんだよ。
キャッシュフローの概念も欠落してる。
痛すぎ笑

>>163そう、自分で答えを書き込んでいるね。利益率が高いから原材料の仕入れ分は全戸売り切らなくても回収できる。で、次の物件。
出来上がった箱を分譲しようが賃貸運用しようがデベの自由だから用途未定のコンクリートの箱なんだよ。

>>164
ゴクレで2500戸は過去にはない。想定外の冒険で破綻。
株主もガッカリ。しかし2500戸に異議を唱えない株主も同罪。

あんたらより投資家の方がよく知ってるよ。

土地を安く仕入れて、安普請のマンションを建て
たっぷり利益の乗った割高のマンションを
安易に値引きせず、少人数の社員でじっくり販売する。

それが出来るのが強固な財務。

まあそれでもここは結構チャレンジングな物件だと思うがね。

>>167
10年かけても2000戸も売れないだろ。
数年後、選手村跡地12000戸は都も威信をかけてバックアップするから、安くもできるし地下鉄新線の将来感もある。
それでも12000戸は余ると思われているのに。
ここは、オリンピック前に売り切らないと勝ち目無い。

ミレナリーすら完売できてませんからね。
2500戸の完売はここの会社には無理でしょ。

>>171
だから完売しなくてもいいんですよ。

在庫が積み上がって行くと資金繰りに窮するのが一般的だけど、
財務的には、バランスシート上では自己資本比率が56%と優秀。
負債も借入金は非常に少なく、大半は社債で賄っている。
営業キャッシュフローもここのところ黒字。
財務諸表を見た限りでは、特に問題があるようには見えない。
ただ、この物件の投資額は全て合わせると1000億円規模。
総資産1500億円程度の会社としては、「社運を賭けた」プロジェクト
と言える。

完売しなくていい、なんてのは投資家や株屋の言い分だよ。
自分が新築で買ったマンションがいつまでも売れ残ってたら気分悪いし、
万一、売却する時に未入居があったら価格勝負するしかないからね。

>>167
選手村供給無くても、日本の大多数の人が不動産価格はどんなに長くてもオリンピックまでで、それ以降は下がると見ているのに、10年かける計画を株主が信じているなんてあり得るか？

ゴクレだってそこまでバカじゃないでしょ？

さっきマンション近く通ったけど、明かりがほんと少ししかついてなかったけど大丈夫？
何戸売れてるの？

電気のついてる部屋数で西向きは20～30戸くらい入居済みかな？
南と南東は見なかったけど。

112です。相変わらず叩かれまくっていて傷ついています。
113のコメントを見る前に削除されていたのはきっと幸運なのでしょう。

基本的に転売による売却益を目的にせず、
ここの居住を目的を考える人にとって完売しているか否かが
良否の見極めポイントとするのは正直疑問なので、
今の議論に意義があるかはよくわからないのですが、
とりあえず浅い知識で答えられることは答えるべく頑張ります。

このままでは購入を検討するスレではなく購入者をバカにするスレに
なってしまいますから。

答えた結果購入した私がバカだったとなればその時は
もう諦めるしかないですが、それなら検討する人のためにはなるわけですし。

さて、一番疑問視されているこのプロジェクトが最後まで
遂行されるかどうかについてですが、営業の言葉は、
重要事項説明書をみる限り、一連の建物が一団地認定を受けていることに
よるものと思われます。詳細は詳しい方教えて下さい。

安普請等の批判については住宅性能評価や附属設備内容を見ればいいのでしょうか？
とりあえず、駐車場は立体駐車場で屋根なし、エントランスから30秒ほど空の下を歩きます。
車は所有していませんが、将来的な修繕の面でも個人的にはいかがなものかと思います。

>>180さんの真摯なやり取りに感服します。素晴らしいです。
ちなみに、何故アクアグランデを選ばずに、プライムレジデンスを選んだのですか？自走式駐車場や入居率から見ても、同じ条件であればアクアグランデにメリットが立ちそうに素人的には思ってしまいました。

１番の論点は仰る通り２５００戸の計画ですが、営業にそのまま聞いてみていただけないでしょうか（入居者からの質問であれば、検討者よりも的確に答えてくれる気がしますので）。

　・２５００戸を建てない、という可能性もあるのか？あれば、どういう状況でその判断がなされるのか？
　・２５００戸建てるとして、売れなかった場合の共益費は、永遠にゴクレが補填するのか？打ち切りの条件は無いのか？

なお、隣接する小学校への入校は、プライムレジデンスの居住者が優先され、受け入れ人数に余裕があれば周辺住民（学区として割り当てられる所）からも募集するといった感じなのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ございません。私も真剣に検討しておりますので、ご教示いただけると大変光栄です。

>>181
隣接する小学校は公立です。そのような選別はありえません。他と同じく学区で決まります。
敷地内の保育園も認可を誘致するようなので、マンション住人優先はありえません。

三井よりゴクレの方が安心かも。少なくとも、崩れたり、傾いたりはしないだろう。

どうですかね。

社員も少ないし、施工会社に対するチェックなのてほとんど出来ていないのではないですか？

最近、色々なデベやゼネコンの物件で、施工ミスが発生しているので、どこなら安心とかないでしょう。

高級物件や、スーゼネが施工する物件でも問題が発生しているのだから、よりコスト削減が必要なこのような物件は注意が必要なのでないですか？

高級・スーゼネ物件だからこそ、問題が発生しているのでは？

気に入って買われたのなら良いと思います、外れ物件てことはないですよ。
2500戸についての考え方なのですがパズルのピースのようにそれぞれの棟を別個に売り出し土地にはめ込んでいくという販売体制です。
全部完成してこのプロジェクトのパズルは出来上がりですからゴクレが潰れない限りいつかは全部作るんじゃないですか？その意味でもゴクレが健全経営でありつづけることは住民さんにはプラス材料です。

>>183
傾くのは大規模マンションが多いのは何故でしょうか。住友といい

「傾いていますが震度6にも耐えられます。」
こんな事を普通に言えちゃうのがスーゼネ。

大手、大規模だからニュースになっているだけでは。父親が中規模の建設会社勤務ですが、マンション建設後に施工ミスが発覚、建て直したことがあるそうです。入居も始まっていたのに、床が傾いたとか。。でも、ニュースにはなっていませんね。

施工ミスは不正とは異なるので、報道まではされないでしょう。

大手はダメ。中規模は報道されてないだけで、ミスがあるに決まってるからダメ。マンション買うのやめたら良いのでは？

>>191
戸建ても欠陥あるよ。
一生賃貸が解。

鶴見川が近いですけどこの辺の地盤ってどうなんですか？
液状化の心配ありますか？

一生賃貸って・・・・

家族がいない方なのかな？　それなら賃貸でもいーかも

>>193
横浜市のハザードマップで確認出来ますよ。

>>195
てかそんなに近いとも思えないですが。

>>194財産を箪笥に隠してナマポでも狙うなら賃貸でよいですがね。ただ40歳で新築を買うと80歳で築40年物件になりますから買ったら買ったでお金はそれなりにかかると思いますよ。

先日モデルルームを見に行きました。掲示板にはゴクレが２,５００戸最後まで出来るかが議論されていますが、仮に将来、全部のマンションが出来なかったとしても購入を後悔するようなことがあまり無いように感じました。購入するのはあくまでも今回販売している完成済の４００戸のマンションですから、契約して住めないという不安はないですし、管理費についても４００戸の規模があれば、管理費が足りなくなるといったことは無いのではないでしょうか。むしろ３０～５０戸といった小規模マンションを購入するほうが、一世帯あたりの負担が重く、将来の修繕計画に不安を感じます。何が起こるかわからない時代ですからゴクレだけじゃなく財閥系が倒産することだってあり得るので、２,５００戸できるかどうか考えるより、現実の建物の建築に問題が無いかをチェックした方が良いのではないでしょうか。

この物件は川崎市幸区なので川崎市のハザードマップ見てください。

>>181

営業さんに直接そのまま聞くと個人が特定されて
恥ずかしいので、勘弁してください。
機会があればそれとなく聞いてみます。

ということで、分かるもしくは記憶にある範囲でお答えしますが、

・アクアグランデを選ばなかった理由
こことはもともとあまり比較検討をしなかったのですが、
アクアグランデの水の多い作りが個人的にはどうも苦手でした。
それに住民のスレが殺伐した雰囲気なのも少し不安だったので。

・2500戸を建てないという判断がなされる場合
記憶なのであいまいですが、全住民の同意を得る必要があると
確か話していました。そうなると実質的に不可能に近いので、
逆に計画変更などの柔軟性に欠けるかもしれません。

・共益費について
補填に関しては、完売ではなく、最後の棟に最初の入居者が入って
二年が経過するまでと書かれています。
そこを勘案すると全戸完売とは言わないまでも住人としては
その期間までにできるだけ埋まって欲しいと思います。

・小学校は公立のため、182さんのおっしゃる通りです。
「川崎市　小学校　新設」で調べると新設校の細かい情報が見られますよ。
保育園については以前営業さんに直接聞きましたが、
やはりマンションの住人優先とはならないそうです。