京都駅エフステージって

契約済みの者です。

私は下町のちょっと雑多な雰囲気が好きで、値段も手ごろだし、決めました。
確かにマンションの基本性能は、ライオンズ大津中央とかより、話にならないくらい落ちるんですけど、
「マンションは立地で買え」ってことで。ここ、勤務先に近いんですよ。

西側の駐車場の所有者、「東寺」らしいですね。今後ここに新しい建物が建つ可能性は限りなく低いと
踏んでいます。下層階の眺望は絶望的ですが、上の階は場所によってはマシです。

「新幹線が横を通る」っていうことで、かなりビビって見学に行きましたが、想像していたような衝撃波は
襲って来ませんでした。よく考えたら、あらゆる新幹線は、京都駅で止まるんですよね。スピードを
落として進入して来るので、騒音はまあ耐えれるレベルでした。夜は意外なくらいに静かです。

まぁ、それでも耐えられなくなったら、最悪は賃貸にでも出そうかと。再開発でイオンが近所に建つらしいので
資産価値も上がるだろうし、京都駅で徒歩圏内なら、借り手もすぐ見つかるでしょう…とまぁ、そんな腹です。

総合評価ではありです。価格・資産性・街の発展性・グレード等です。　あと、京都駅へも十分に歩けます。　どの部屋かは買いたいと思います。

良い意見も、文句言おうとしてる他物件の業者さんも
かなりこの物件が気になってる人がいるんですね。

このあいだ私（戸建屋ですがｗ）も偵察がてら見に行きましたが
中々良いグレードの物件ですよ。
食洗機がある部屋と無い部屋があったのと
駐車場が少ないのがマイナスポイントですが、
1週間でかなり売れてました。
買えるなら投資でもありですね。
賃貸相場もこの辺りは良い。
VINOWAもできます！
あともう1つ気になるところは
確かに大宮通り側の部屋は窓を開ければ気になるかもしれないです。

でも他に比較する物件がないですね。
京都でJR沿線ならここでしょう！
予算上げれるなら、烏丸沿線で中京区、下京区辺りと検討かな。
四条烏丸にもなんかでてきますよ！

価格・将来性はこのマンション良いんじゃないですか！

京都駅にも歩いて行ける距離だし、検討しようかと思います。

しかし、雰囲気はどうですか？「京都に昔から住んでいる人に聞いたら分かる」って

どういう意味ですか？治安が悪いってことですか？気になるので教えてください。

２６さん

雰囲気は…好みが分かれそうです。「明るい開放感」というのとは、違うかも。それは実際に見学されたら
お分かりいただけると思います。東寺の至近距離で、昔ながらの狭い路地を想像していただけると
分かり易いかと。私はそういうのが好きなので問題なしですが。どっちかと言うと、個人的には今度の
再開発もあまり大規模にやって欲しくないんですよね。騒がしいのが苦手なので。

世間一般の「環境の良さ」で言うなら、間違いなく大津近辺には負けます。ただ、どれだけ京都という町に
魅力を感じるかで、評価は分かれるんじゃないでしょうか。

ありがとうございます。実際に見学に行ってみます。

京都駅近というのは魅力を感じています！

どうでもいい話かも知れませんが、一応。どっかのスレで、「会社つぶれたら瑕疵担保責任などうなんの？」
みたいな話が出てましたが、最近の物件は、事業主が保険に入ることが義務付けられているらしいので、
今回のこの物件も、構造躯体に関わる部分なら2,000万円／戸を限度に、１０年間保証されるようですよ。
営業から先日説明を受けました。

http://www.houseplus.co.jp/

また、平成１７年に起きた、例の「姉歯問題」後に、国交省の建築に関する法律も厳しくなっているので、
ヤバい構造のものはかなり少なくなっている筈です。建築確認の下りるスピードが、２週間だったものが
２ヶ月にまで延びているらしいですし。（もっとも、それだけ期間を取っても、欠陥を完全に見つける
ことはできないらしいですが。あくまで以前よりマシ、というレベルで…）

中古マンションも考えたんですが、どうしても「姉歯」より前のは、個人的になんだか怖くて
手が出せなかったんですよねぇ…

事業主がファースト住建だが大丈夫か。
以前耐震強度で問題になった会社。

どうでしょうねぇ。ホントのところは分かりません。
施工は藤木工務店というところで、数年前に、一度倒産しています。

http://kodawarinoie.blog77.fc2.com/blog-entry-81.html

ただ、まがりなりにも建築確認が通っているので、ぶっ倒れることはまぁ無いと（勝手に）思っています。
この会社自体は、かなり歴史のあるところみたいなんですが、マンションについての技術レベルはちょっと
分からないですね。実験してみたところ、上階からの音の響き具合は、大津のライオンズより数段大きく
聞こえましたね。でもきっとこれが一昔前のスタンダードだったんだろうなと思います。私は立地で
割り切っているので、多少のことには目をつぶります。京都徒歩圏内で三千万程度だったら、こんなもんかな、
という感じで。

建築したのは近藤エステートですよ

ファースト住建は安く買っただけみたいです。

「ファミリーなら線路北のイニシア」というご意見を見かけます。

幼児が2人いて検討中なのですが、この物件がファミリー向けで無い理由

が分かれば教えていただけると嬉しいです。よろしくお願いします。

場所について、駅の南側と聞いて何も思わないということは
きっと京都の方でないのかもしれませんね。
ならばあとは個人の判断で選べばいいのかもしれません。

線路南のこのマンション周辺、実際に歩いてみましたか？ついでに線路北のイニシア梅小路公園の周辺も歩いてみましたか？もし比較なさっての上で、このマンションで良いと思われたのであれば問題はないのでは？

ちょっと気になるのは、ホームページにあるはずの「構造」の解説項目がない。
従って、資産の鑑定書である
・設計住宅性能評価書
・建設住宅性能評価書
取得がどうなっているかを確認した方がいいかも。

性能評価って任意だし、施主が費用を負担して施工業者に取らせる性格のものじゃありませんでしたっけ。
業者側の事情として、性能に自信があるならアピールのために利用することもあるでしょうが、
今回のこの物件については、それは無い気がしますね。性能もそれなりだと思いますし。

ただ、近所に「京都で一番古い寺」が建っているくらいの地盤の上に、たかだか５階かそこらの
鉄筋コンクリートの建物を建てて、それが簡単に不同沈下や倒壊を起こすとは思えないんですよねぇ。
よっぽどマズイ建物を建てれば別ですけど。その辺は業者のみぞ知る、ですね。

どうも奥歯にモノがはさまったような物言いだなぁ…ということで、きっと＊＊がらみか在日韓国朝鮮人
あたりの話なんだろうと想像しています。ただ、向かいのヤマザキストアのおじさんと、近所のコロッケ屋さんは
いい人でしたけどね。

価格と外観で私はいいかなと思いました。
確かにマイナス面もありますけど、住めば都です。ちょっと強引かな・・・。

スーモをちょくちょく見ていますが、このマンションもアップされていました。

上記に書かれている方の内容では、今月末に住めるということでしたが、入居予定日は来年の
１月下旬でしたが、どちらが正しいのでしょうか？？

ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

>>36-37
上であるじゃないか、「性能評価をとってない」って。
おまけにこの建物が企画され、建築が始まる時に瑕疵担保保険の内容が決まったので、
それに対応した審査を受けたかは疑問なんだよな。

ファースト住建が買ったから、てっきり「供託」で済ませたと思ったのだが、
>>29　にある通りなので、「？」がついてるんだよな。

よって、普通に建ててるだろうから、問題はないと思うが、
これから分譲されるものなんかに比べたら、いちばんダークな部分だ。
ファースト住建だから早々倒産の心配はないとは思うけどな。

>>38
京都駅近辺というだけで誤解を持つのは京都人の悲しき性だな。
でも、「南区」というくくりで見るから、それ程好まれる立地ではない。

「京都駅の南側」ということで、引いてしまうのはナンセンスだと思うが、
京都は相変わらず・・・。実際学区としては、厳しいのは確か。

施工を担当した、藤木工務店の会社案内を貰ってきました。

Ｈ１４年の民事再生法手続申請後、Ｈ１５～２０年の売上高（単位：億円）は、
Ｈ１５：２４２
Ｈ１６：２５７
Ｈ１７：２７５
Ｈ１８：２９４
Ｈ１９：３１７
Ｈ２０：３５０　

但し、Ｈ２０より工事完成基準から工事進行基準に変更した為、Ｈ２１はおそらく
凹むと思われます。不景気のあおりで受注高はＨ２０年に減少に転じていますし。
（Ｈ１９：３２５　→　Ｈ２０：２７２）

完工高の約７割が新築物件。用途別では、集合住宅が最も多いですが、庁舎・工場・宗教施設など、
手がけている内容はかなり多岐にわたります。この辺はとても珍しいのでは。過去に近衛文麿邸を
建てたのは伊達じゃないってところでしょうか。

ここ数年で手がけた中で面白いものを挙げると
聖パウロ修道院本部（2006）
クラレ生産・技術開発センター（2007）
香川県警察学校射撃場（2008）
大原美術館収蔵庫棟（2009）
中国銀行高松支店（2009）

…なんか、ふつうのゼネコンとは、少し毛色が違うようですね。ここが潰れたのは、手広くやり過ぎて
未成工事支出金がかさんだところに金融機関の貸し渋りがあって、キャッシュフローが破綻した…
とかかなぁと勝手に想像しています。技術はあるけど、財務部門の資金調達力に不足があったのかも、なんて。
オリンパス本社や梅田ロフト、道頓堀のグリコの看板のある建物もここが作ったらしいんですけど、
その成功体験が仇になったんでしょうかねぇ…