豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 116

湾岸地域は、芝浦港南、勝どき晴海、月島佃、新川湊、豊洲、有明はそれぞれ別々に判断すべきだと思いますよ。

今後の資産性は決して湾岸地域として連動するわけでなく（他の雑魚地域は論外）、各自発展性や立地が全く違いますから色々と差が出てくると思われます。

再開発は月島佃地区以外はいずれも大型案件を抱えています。そういう意味では月島佃煮は現状維持が妥当なラインでしょう。

再開発は劇的に資産性が向上した豊洲の例をみても分かる通り、オフィス＋商業＋行政＋医療そしてタワマンという複合的な再開発がなされると人気が上がり資産性が向上します。その観点でみてみましょう。

勝どき晴海は、選手村跡地と勝どき東地区に案件がありますが、いずれもタワマン計画です。気持ち程度の商業施設計画もありますが基本はタワマンの再開発です。この地域の特徴は基本タワマンの開発ばかりで利便性向上の計画がなさすぎることです。また、計画がだいぶ先なので２０２０が終わるまではしばらくはこのままということになります。跡地の板状マンションは相場より安く分譲されるのが想定されており、その膨大な供給数から供給過剰からの値崩れリスクがあると思います。交通も大江戸線勝どきのみと非常に脆弱であり、ＢＲＴ計画で利便性は向上するとと見込まれる、やはりバスですから効果は限定的と考えた方がいいでしょう。

有明はイベント会場としての位置づけしかなく、人が住むにはあまりにも不便すぎる場所でしたが、駅前にスミフが初めてオフィス商業の複合開発をするようですから、ようやく駅前に活気ができることで資産性の向上が望めます。ただ交通利便性は低いため天井はある程度限られると思います。

豊洲はほぼやり尽くされた感がありますが、駅前にオフィス商業タワーの再開発が残っています。アドレスと立地の限界から豊洲はほぼポテンシャル限界の評価までは来ていると思いますが、駅前再開発でもう少しの上積が期待できると思います。千客万来はあまりに迷走しすぎていてなんとも言えません。有明の発展はありますが、江東区ナンバーワンの座は不動と思われます。駅前計画は概要さえ発表されていない段階で随分先の話にはなりますからしばらくは現状維持が続きます。

新川湊は中々有望な地域です。徒歩圏の日本橋にオフィス商業の再開発計画があります。また、ちょっと遠すぎるので関係あるかわかりませんが、東京駅前の八重洲地区再開発もあります。地味な場所ですが、手堅いと思います。

芝浦港南地区は国と都が力を入れている東京サウスゲート地区のメイン地区にあたり戦略会議の再開発案件が一番多くある場所です。品川駅はリニアと北口新設、港南地区は山手線新駅による超巨大再開発（東京の再開発案件で一番でかい計画）でこれは行政も巻き込んでいる。芝浦地区は三菱三井＋港区＋愛育病院の駅前複合開発である東口再開発を初め、駅前商店街再開発、芝浦１丁目再開発、竹芝再開発、浜松町再開発、西口再開発整備など多くの案件あり。おそらく、山手線京浜東北線や複数の地下鉄が使えて港区という立地から主要施設への絶対的距離が近いという交通利便性の高さがこのような再開発が計画される背景にあるかと思われます。湾岸地域の中では将来性は一番高いのは間違いないと思います。