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2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか?
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
2015年にマンションを購入予定です。
福岡市及び近郊で販売されているマンションで1番資産価値が維持出来るマンションはどれだと思いますか?
[スレ作成日時]2015-02-16 01:54:55
ロープウェイ良さそうと思ったけど・・・港湾部と博多駅、天神?を結ぶだけだから普段使いする人は少なくて観光客用だと思うけど道路がその分空けばメリット有りそうだし福岡市と言えばバス!だったのがロープウェイ!と言われるようになるのも良いんじゃない?
間違いなくロープウエイはコストの面を考慮したのに
最大会派の自民党が仲間割れで破たんさせた。
自民党の最大会派からこの案を推進する候補に投票します。
出来れば地下鉄延伸(祇園から呉服町~ を希望しまる。
>吉田 茂の外孫だけど、真似をしても、あまりにてない。
本質的に人としての器が違いすぎる。
結果、政治家としての度量が別次元なのでしょう。
ロープウェイ無くなったという情報ってソース何なんでしょうか?
探しきらないだけだと思いますが、知ってる方教えてくれたら嬉しいです。
■ 朝日新聞デジタル ↓ ↓
https://www.asahi.com/articles/ASM3F62WLM3FTIPE02F.html
■ あらまし
・3/1 市議会に修正予算案が提出(ロープウェイ構想実現に向けた検討費5,000万を別項目に計上)
・3/13 市議会にて修正予算案が可決。同日、高島市長が計画断念を正式に表明。
TVでも、リージョナルは勿論、一部の全国ネットの番組でも報じられておりました。
すみません。ありがとうございます。
福岡市 ロープウェイ で検索しても上位には検討する旨のものしか出てこなかったので…
個人的にはウォーターフロントの再開発に期待していたので残念です。
都市部ではありがちだが、ベランダから高架を走る電車やモノレールの乗客の顔が見える様な
そんな環境には暮らしたくない。
ましてや、ロープウェイなんて眺望を悪くするだけだと思う。白紙になってホントに良かった。
電車は、事故などで駅以外の場所で緊急停車すると、観たくも無いが乗客からは部屋がよ~く見える。
穏やかで優しい陽射しの日には、カーテンやブラインドを全開にして、陽光と眺望を愉しみたい。
その為には、低層MSでも中層MSでも最上階に暮らすのが、オススメです。
箱崎の最上階のマンションにに住んでいる。
騒音がやかましい。
近いうち静かな場所に引っ越します。
屋上や外壁から雨漏りしないマンションがいい。
バルコニーや共用廊下の、平面の水捌け仕上げが悪いと水溜まりが出来てヨゴレが定着してイメージが悪い。
>>2011 匿名さん
長期にわたる労働力不足によって、技術レベルの高い現場作業員と、監理監督を適正に行う責任者が激減している。
売主のCSRも、非常によろしくない状況ですね。
>>2012 名無しさん
検討板に掲載されてから、三日間なにも書き込まれないような物件は、避けるべき。
10日以上なにも書き込まれない物件は、誰も興味がない証。
仮に購入しても、将来売却しようとしても売れないでしょうね。
現状、長者原も含めて博多駅から東側に位置する物件ばかり完売になっている
(一部、東側ではタワーマンションが苦戦しているのは見受けられるが、他は順調な販売状況)
西側は苦戦、南側は特に苦戦している状況が見られる。
新築も中古物件も、現時点の成約や売れ行きの進捗推移(好・不調)と、将来の価値とは関連性が低い。
資産価値は経済環境と需給バランスで変化するものなので、素人の様々な見解・予測があっても
正解か不正解かは将来の評価時点で判明する事です。
大事な事は、各自が自身の見解・予測で判断し決断する事ですね。
将来、それを振り返り その物件での生活・暮らしに一点の後悔も無く満足していれば、それで良い。
でも東側の売れいきが好調ですね。
南は結構苦戦。西はブリリア以外が苦戦といった感じでしょうか
南は苦戦してますね。人気の大野城市も完売はなかなか難しい。2路線でも駐車場なしで諦める人が多数いますね。
>>2021 検討板ユーザーさん
本当は春日あたりの南側に住みたいけど、価格が高いからためらってるのではないかと思います。価格を下げたら購入希望者が殺到して、結局またその地域の相場が上がるだけです。
いくら人口が減っても、空き家が増えても人気のある場所はそんなに簡単に相場は崩れないと思います。
南より東が安いからでしょ
子供の環境考えたら西か南だよね、東もこれから上がって庶民は買えなくなると思うけど
>>2020 匿名さん
私もだからお気持ち、
分かりますよ。アスペだから
詳細な定義付けが無いと
理解できないんですよね。
2021さんのフォローがあって
お互いに良かったですね。
東は本当に人気で注目しています。
箱崎は九大跡地の大型再開発の予定とそれに見合う価格帯で人気。
あと千早は都心から遠いですが言うまでもなく千早駅の利便性が良い点
照葉の街並みはオーシャンビューと中央公園で市内で最も綺麗とされており照葉小中学校も人気。
東比恵は、再開発の博多駅筑紫口徒歩圏内かつ地下鉄空港沿線であり博多駅・福岡空港の隣駅といった高い利便性に加え、ららぽーと・きっざにあの再開発地にも近く、エリア内の再開発工事も多数で資産価値があると注目されている。
吉塚は、博多駅・天神にも近い割に、物件価格が安いのが魅力。
香椎浜は、イオン香椎浜の目の前の立地で、駅は遠いが照葉と千早の間で綺麗な街並が人気
照葉や千早ほど高くはなく、手頃。
香椎も千早の隣で、ほぼ千早の土地がない為プチ千早的な感じで人気。
千代や堅粕は、治安が悪いと言われているが投資物件が立つとすぐ売れる。
東エリアはほとんどの物件が完売していて、この完売が難しいご時世に完売していっている。
苦戦しているのは、照葉のタワーマンションくらいだと思う。
好不調は、一般的には販売開始日以降の経時の成約率を以て好不調を評価する。
物件単体と地域や全国との比較をすれば、判断可能です。
もう姪浜に家買った7年前から言ってるけど絶対に東比恵は上がる!
姪浜と東比恵悩んだんだけどなぁー
上がれば良いね。
で、購入後は想定どおりに上がってる? 東比恵の上昇率や額とも比較検証したいものです。
東比恵の路線価は、博多駅前の上昇と同様に毎年約9%ずつ着実に上がっていますね。
一番上がっているのは祇園と天神周辺です。
やはり住みたい街ランキング1位の博多区は販売価格とのバランスを考えると売る時も資産価値が目減りしそうもなさそうな気配ですね。
バブルが弾けなければいいのですが
>>2031 匿名さん
住み替えの度に、数年間は購入候補物件と購入物件の、価格上昇率や地域開発の進展や物件数の推移を検証します。
自分の選択が正しかった事が、具体的なデータ等で確認できるので、楽しいですよ。
東比恵は博多駅と福岡空港に近い高い利便性を誇る為、お年寄りやディンクスには高い需要があるのですが分譲マンションが少なく売りに出ている物件数が少ない為
売りに出したら時間がかからずにすぐ売れやすいみたいなので穴場な地域です。
東比恵駅を通勤に使っています。
博多駅、都市高速、3号などが
集まる交通の要所なので、
昼夜問わず、交通量は多いです。
(交通事故が頻発してます)
路地を一本入ると団地やマンション
などもあり、それなりに住まわれてる
人も多いです。ただやはり、
子育てに向いているとは思わないですね。
博多駅や天神駅へのアクセスが良いので、
独身のサラリーマンやDINKS向きだと
思います。
東比恵は、治安は地域の方のボランティア活動が盛んで安全が守られています。
スーパーも24時間スーパーもあり病院も有名なながら病院や
東比恵メディカルモールもあるし、食べる所もガスト・ジョイフル・松屋・多牛・二兎・いきなりステーキ・一世一代やらあって充実しており
近くに山王公園もあります。
子育てに関しては
中学校もICT機器を活用した学習で、機器も福岡市から最新機器による学習ができています。
近々、OZランドもできる為働きながらの子育てもしやすい環境だと思います。
交通は、博多駅、都市高速、3号、博多バイパスからの百年橋道路等交通の要所で交通量は多く、東福岡高校の学生の自転車も多いです。ただ、先生が要所に立たれており自転車での事故はありません。
東比恵に5年ほど住んでました。
子育て世代にはやはり向かないと思いますね。
スーパーもサニーかマルショクしかなく、イマイチでした。
病院も、まともにみてくれる小児科は有りませんでした。
単身さんには最高だと思います。
東比恵は、かなり伸びてきていますね。
おそらく、博多駅延伸や博多コネクティッド・福岡空港再開発、筑紫口再整備等により
まだまだ伸びると思います。
博多駅・天神駅・福岡空港へのアクセスは九州でも最高なので
資産価値が高く、博多駅や東比恵ビジネスビルで働く独身向けビジネスマンやリタイヤされた夫婦・東福岡高校の生徒さん等、賃貸需要は豊富なので
投資に適しているのではないでしょうか?
https://tochi-value.com/station/higashihie/
今まではすこし安かったので投資家がうごいたのでしょう。
現役の子育て世代が増えないのでこれ以上の値上げは期待できない。
東比恵は地下鉄空港線沿線で
賃貸マンションやビジネスビルやアパホテル等ホテルや商業施設等建設予定が多数なのに
中古マンションの売り物件はなかなかでてこない希少性があるので
空き家問題に直面しても、都心部なので将来的な資産価値は期待できると思いますよ。
ちなみに、今はマンションを高く売るのには絶好の時期ですが
子育て世代が増えて新築分譲マンションが次々できるとその瞬間は地価も上がるのですが
売りに出ている物件が多すぎて選択肢が増えると、値下げしないと売れなくなります。
また、近くの物件が値下げすると同時に値下げを敢行しなくてはいけなくなる恐れがあり
価格の下落は早くかなり落ちるものと予想されています。
なので、その他要因で地価が上がるのはいいとして
あまり分譲マンションが増えすぎて地価があがる分は一長一短があるのです。
多分、マンションを営業はそういう事は言わずどんどん人口が増えてきて人気エリアです!地価が上がってます!!と言うでしょう。
そのあたりの築古マンションは二束三文で売りに出ています。
オーナーチェンジが多いです。売り逃げでしょうか。?
今度の地方選で自民党系候補が一人も公約にしていないから
将来は無理でしょう。?
福岡空港は、夜間の運航規制など周辺住民にも充分に配慮している。移転は不要。
福岡空港内は
飲食店の雰囲気がおしゃれで
インスタ映えするという事で、結構空港以外で
来訪者が沢山いるらしく
博多駅の飲み屋以上に若者にブームらしいです。
ショッピングモール早く作って欲しい。
大橋のマンション購入を検討中ですが、資産価値はどんな感じなのでしょうか…?
すみません、福岡にあまり詳しくないので分かる方教えていただきたいです。
>>2047 匿名さん
やめておきなさい。
その駅でナンバーワン=駅近ランドマークのマンションは資産価値高いって言われますが大橋にはそれがない。
自分が思う資産価値高いマンション何個かあげると、
中古ならレジデンス百道、MJR六本松、ネクサス薬院、MJR赤坂タワー。 中古出てもすぐ売れる。
グラメゾ浄水シリーズ123サウスは体育館跡のタワマンが始まったらそのタワマンより大幅に価格下げないと誰も買わないから注意。同様の現象が西新でもおきている。今西新がブリ西の出現で周りの物件の価格が築浅も含めて下がっている。
新築なら今はブリリアタワー西新くらいしか思いつかない。 あとまだ詳細わからんけど上で説明したグラメゾの浄水タワーは資産価値下がりにくいと思っている。
>>2047
大橋はたしか特急が停まるようになったし、再開発もされて面白いんじゃないかと思います。
空港線沿線より大分安いし。賃貸に出す場合は博多駅通勤の人には不便なので借りる人の候補の絶対数が減るのでやや不利とは思いますが、自分で住むなら良いと思います。
ブリリアタワー西新はランドマークなのでそれほど値下がりしないかもしれませんが
既に高額(東区の3倍)なので上値はないかと。戸数も多いので希少価値も少ないので、
中古でもネットで出る前に売り切れるとは思えません。
浄水に関してはタワー(セントラルフォレスト)に期待しすぎ。
多分、ⅡⅢより高い値段で出ると思います。
かといって、あの場所は空港法の高さ制限がかかるのでせいぜい24階建て。
Ⅲとあまり変わりませんよ。
駅近な分、ⅠやⅡのほうが貸しやすいし便利だとは思います。
プレミスト天神赤坂タワーが一番だと思います。
>2058
福岡に関しては、バブル崩壊はしないと思います。
需要があるのでまだ上がる余地はあると予測しています。
>2053
大橋は、九大の周りの住環境が人気でプレミストやらマークスシティやらMJRやら分譲が立ち並び、マンション価格も高いですが
近くに外国人向け専門学校やらある為、外国人が多いし正直高い割に大橋駅に近いだけで何も無いところです。
大橋の弱点は博多駅へのアクセスが弱点なので竹下駅と大橋駅のWアクセスが使える3丁目がいいと思いますが、大橋駅を近くに住むと竹下駅まではまぁまぁ遠いのがネックです。
結論としては、大橋は土地が余っておらず、新築分譲マンションも三宅あたりだったり
良い場所がないので、大橋住むなら中古のリノベーションが良いかと思います。
どっちにしろ、車通勤で駅近じゃなくてもいいなら野多目の中古が安くておすすめです。
でも、立地は変わりますが、部屋の設備に関しては古い新しいはあってもどこも大まかには一緒だと思います。共用部の設備は固定資産税が上がり、わずらわしいだけであまり豪華なものは望んでない人が大半だと思います。
エントランスとか豪華に広々しても、エレベーターや宅配ポストまでの導線が遠く、その分住人とすれ違う事が多くなり面倒くさいです。実際、自己満足だから初見だけ良いと思えるのです。
天神北と博多駅徒歩5分以内へのアクセスを持った勤務先に勤務している方
は、購入マンション~主要駅への徒歩5分以内のマンションは値崩れしない
でしょう。最も高いマンションは、天神北への徒歩5分以内と2番手が博多
駅徒歩5分以内でしょう。理由、職場が多い地域はやはり天神と博多駅が主
でしょう
駅まで徒歩5分以内しか新築分譲マンションは売れないと思います。
かといって地下鉄じゃなければ路面駅に近いと電車の発着音うるさいから
やっぱり地下鉄駅近徒歩5分以内マンションは買いだと思います。
それ以外で売れているのは積水のパークフロントぐらい
5~60代のリタイヤ組や高齢者の戸建てからの買換え組のニーズも相当数有ると思うが、
そのような私世代は、中心部の駅5分以内の雑多な騒々しい所で無くても少し公園などのある徒歩10分以内の浄水や大濠を候補にしたいと思う。
広めの2LDKや1LDKも今後は資産価値としては中古ニーズは有ると思う。
福岡は上がりすぎで東京と近い価格帯になって一般人買えなくなったから価格調整入りそうって不動産業界では噂だけど確かにここ数年で上がりすぎだわ。
東京の収入までとは言わないから、せめて福岡の平均年収上がらないとね。
公園は不衛生だという人が多く
利用者が少ない為
国が政策として公園内に今後
保育園とか作っていくらしい
移住者多いから買えるへーきへーき
俺はもう買ったから、どんどん高くなってくれていいよ
よく考えたら
別に新築分譲マンション購入しなくても
中古のリノベーションで良くないですか?
新築で買うメリットあるんでしょうか?
利便性の高い土地はもう限られてきている気がします。
箱崎のファーネストはどんな感じでしょう?
地下鉄徒歩1分。
まだ具体的な構想は決まってないみたいですが、再開発もあるので、資産価値は上がりますか?
九大跡地の構想が決まってない時点で箱崎九大駅前の路線価は10%近くあがっている為(去年は8%増)、上がると思います。おそらく博多駅から見て東のエリア(博多駅から照葉や新宮までのエリア)数年は天災がなければ上がり続けると思います。
ただ、ファーネストの懸念点としては
周辺住民が反対してるようなマンションだと住みにくそうな点です。
あと学校が若干遠い点と、設備は悪くないし駅近だからだと思いますが
2LDKでも3500万?なので、価格がもともとちょっと高めで設定されており
強気な金額のような気がしますが、まあ売れているので適正の範囲だと思うので
気にしなくても大丈夫だと思います。
>>2073 マンション検討中さん
まだブリリア出来てないのに、「見てから言ってね」もなにもないのですが。。プレミストの仕上がり見てみろ、って言いたいのだろうけど。比較しようのないものをとやかく言っても仕方ないですよ?
南福岡駅、ニュースになってるけど大丈夫?
新宮中央と糟屋だったらどちらがオススメですか?
粕屋か志免で検討中です。
平尾が地元のお嬢さんに、早良区?ヤンキー多そうw博多区?ヤンキー多そうwと煽られました。それでも私は好きなところに住む。
福岡空港周辺は有料駐車場ばかりで開発の余地はないでしょう。
照葉の中でベスト5を教えてください。
できましたら簡単な理由も。
現在空きがある、ナシに関わらず
ファミリー3LDK以上を希望。
中古、新築毎日迷いまくり
客観的意見が聞きたいです。
>>2089 マンションマンさん
酒殿駅前では住友林業が既に戸建ての分譲を始めています。
それ以外のエリアも12mの高さ制限があるので、基本は戸建てが中心になるのではないでしょうか。
いずれにしろ香椎線は減便されて不便にはなっていますが、古いディーゼル車から最新の蓄電池電車へと変わり、これからどんどん沿線のイメージも変わっていきそうです。
酒殿駅からイオンまでの田舎道が整備されるのか、10年前バイトで通ってた道を思い出して胸が熱くなりました
あのあたりだとお仕事もマイカー通勤って方も多いんでしょうね
今後の福岡市を盛り立てる若い高島市長を支えられる
福岡市会議員を応援しましょう。
このチャンスを逃したら、福岡市の発展のスピードが鈍ります。
若い市長のアイデアに期待する為市長を支える市会議員を指示
しましょう。
福岡市の将来を真剣に考えるものです。
>>2087 匿名さん
空港周辺に限らず、開発の過程で有料駐車場が周辺に増えるのはよくある話でしょうよ。
普通に考えたら分かると思うけど、てっとり早く遊休地を収入源に出来る。
しかも、P廃業や転売が容易に出来るからね。
利用者が多いからPも増える、その後は別の用途転用にも繋がっていくことでしょう。違うかな??
価値が劣化し難い物件とは、共用部は勿論専有部の瑕疵が無い物件。
安全が担保され信頼できるデベと管理会社が関わる物件なら安心です。
居室内の建材が落下したり、雨漏りしたり、学習能力が無いテキトーな管理会社が関わる物件は、問題外!
デベ由来の問題でも誠意ある管理会社なら、理事会と連携して、問題解決に取り組みます。
その逆のパターンは完全にアウト。
空港近くのコスモス裏にIKEAやミスターマックスができるらしく
それを弾みに再開発が進むらしい。
また、トライアルの近くのおもちゃ倉庫跡地のでかい敷地はニトリらしい
>>2096
あそこは志免町になりますね外環状線沿いの粕屋中学校付近みたいです。
http://www.fk-shinbun.co.jp/?p=18073
あと、東光に
西日本最大級の博多国際展示場ができるみたいです。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190418-10418741-kbcv-l40
福岡空港の大型再開発も含めると、あの周辺は土地の取得次第ではかなり活性化しそうです。
楽しみですね、博多~福岡空港の沿線は陸・空どちらからも利便性高いですし、どんどん発展してほしいな
IKEAまたできるの!?
西新から城南線-国体道路を抜けて天神南に繋がって、延伸される七隈線と合流する路線できませんかねーまぁないの分かってて妄想ですけど。天神駅と天神南駅の間、地味に距離あるんですよね。南側に用事ある時に歩きたくない。
少し場所変わりますが、福大が西南の杜湖畔公園辺りにあれば良かったのにですね、野芥-干隈-飯倉-荒江-西新ラインと、別府-荒江-原-小田部ラインと、野芥-中略-橋本、別府-中略-天神南。
早良街道沿いと202号線沿いが不遇。特に原や小田部あたりから天神方面向かうのは車移動混むし。
IKEAとミスターマックスとニトリは確定みたいです。
THEBIGの横にでかい空き地ができたのですが、そこにも何か出来そうです。
何ができるか楽しみです。
あと、東光に大規模な国際会議場が出来るので、東比恵に何件かホテルが出来る予定があるみたいです。
噂話ならまだしも、自身の妄想を書かれても、、、
商業施設は、もっと魅力的なSHOPと、飽きない新鮮な形態・構造の新規進出を望む。
IKEA だの NITORI は、もういいんじゃないの。
>>2108 口コミ知りたいさん
結局、そういう話になるでしょ(笑)
だったら、5年で撤退するくらいなら、最初から作りなさんなって事です。
マーケット規模も、人口等の量的にも、感度的にもその程度なんだからさ。
環境保全も踏まえて、へんな施設は作らずに、公園でも作って欲しいね。
たしかに福岡市が今発展できているのはもちろんアジアへの優位性の高い立地のおかげでもあるけど、やはりコンパクト都市であることを守り続けてきたかららしい。
衰退する都市の典型として、日本経済が上り調子の時に無闇に市街地を拡大して、郊外に新興住宅地を無計画に作りその結果人口減少、経済悪化によってゴーストタウン化してしまう。
一方の福岡は他都市が市街地を拡大してる時にあえて都市を小さいままにして、余力を残しておいた点で他の年より優れていた、だから職住近接で、住みやすいと他都市が羨むほどの都市になれたのだと。
だから、今福岡が波に乗ってる時こそ気をつけなきゃいけないね。
そうかな、?
攻めるは最大の防御ともいう。
攻めるは最大の防御といのは、相手ありきの戦いの場合じゃない?
当たり前でしょ。相手がいないと戦えないでしょう。
福岡空港、30年3300億の整備計画を発表
空港線は揺るがないですね
空港線住民です。
天神・・・うちは三越岩田屋中心として利用は揺るがない、外商顧客なので。車でも地下鉄でも、そう時間は変わらないのも○
博多駅・・・特定の建物にまとまっているのは回遊しやすくて○。何かのついでに行くのはこれからも多いだろう。
で、空港に計画されているというショッピングセンター。我が家的にはマークイズに徒歩で行くのと空港に地下鉄で行くのはそう変わらない。余程の魅力がないと、飛行機に乗るついでに見るだけとなりそう。志免町住民にはありがたいでしょうね。
>>2110 マンション掲示板さん
他都市は福岡をそれほど羨んでいないと思う。
他都市の人は福岡愛が強すぎる人にひきがち。
あえてコンパクトにしてるというよりそれ以上広がる土地がないから広がりようがない。
空港を頻繁に利用しているが、羽田並みになっても、よほどオタクじゃなければ飛行機乗らないのに行くことないでしょう。
地下鉄は便利だが、最も大変なのはマンションから地下鉄までの徒歩。正直5分でもスーツケース持って疲れた状態で帰る時はつらい。雨でも降っておれば特に。タクシーのほうがよっぽど楽。
やっぱり空港線沿線というには直結かベスト。できれば3分程度、最低でも5分以内の距離でないと意味ない。駅まで7分とか10分とかは天神で七隈線と空港線の乗り換えよりひどい。
福岡でもやっぱり駅近
>>2117 匿名さん
同じくです。他都市からきましたけど、福岡の知り合いのみならず、道ですれ違った知らない人にまで福岡住みやすいでしょと言われ嫌気がさしています。
言うほど住みやすいわけではないです。
言い過ぎなんです。
福岡空港の周りが上がると思います。
IKEA、福岡空港内の商業施設、ホテル、ニトリなどにより
人口が減ってますでしょう。
>>2122 マンション検討中さん
そうかなぁ?道ですれ違った人にまで福岡住みやすいでしょって言われるのは信じられないけど、私も他都市経験から来た身としてはまぁ勢いはあるしいい街だと思うよ。
英情報誌のモノクルが発表する世界の住みやすい都市でも知名度の割に上位だし。
まぁでも、空港を利用しない人は福岡の良さってあんま感じなさそうではあるね。
>>2122 マンション検討中さん
たかがそんな事に、それ程までに、嫌気がさしてるなら、住みやすくないなら、他に行けばいいじゃね。
いつでもどうぞ。 私も移住者だけど、良いとこだから移住したのでね。bye bye!
気軽に移住できるスキル・資格などをお持ちの方が羨ましい。
しがない転勤族の私はいつまでも渡り鳥生活。
福岡の会社に転職も考えましたが、福岡って都市の規模感に比して年収がかなり低いですよね、リーマンとしてはそこが非常に大きな悩みの種です。
うんうん、言おうとしていること分かるわぁ。
私の周りの福岡人の方々も「福岡いいでしょ、いいでしょ」の圧がとってもお強い方が多いと感じています。
ここの中にも心当たりある方も多いのではないでしょうか?
もちろん地元愛が強いことはとても良いことですし福岡は住みやすくいい都市だと思っていますが、あまりに推されて社交辞令というわけではありませんが反応な困ることがあります。
新宮もIKEAという集客力がある場所ができた事によって
周りにどんどんマンションができ再開発され資産価値があがったようなもの
志免も再開発で変わりますよ!
地価は上がるに決まっているじゃないですか!!!!!!!?
IKEA出店の記事の信憑性が疑わしいと感じているのは私だけでしょうか?
2年の前に一社のみの記事でその後他のメディアからも何の報道も無いばかりかIKEA自体からも何の発信も無いのは不自然。新宮出店の時は随分前より様々なメディアから発信されていてとても賑わかしく宣伝していたのに、出店を控えて何も情報が出てこないのは不自然。
それに普通に考えてIKEA程の企業が同じ商圏内に同じ様な店舗を展開するとは考えにくい。
>>2133 匿名さん
確かに二年も前に福岡県民新聞と言う聞いたことのないような新聞社の記事があっただけでその後二年もの間大手のマスコミには何の音沙汰もないのは何とも不可解ですね。
しかも記事は「出店してくる」ではなく「出店してくるようだ」と噂話でも聞いてきたような書き方が気になります。
出店を裏付けるような情報も全くなくて???ホントなのって感じですね。
IKEA 人気凄いですねっ!!
IKEAとかニトリって使い捨て家具ですけど近くても滅多に行かない。マークイズの方がはるかに良いな。
マークイズもかなり微妙だけどね
ホークスタウンのように
ならなければ良いが…
新宮の発展理由はIKEAの存在のみではないかと…。
仮に志免に出店されても、新たに集客できるか?というと疑問。
客が分散するのみの可能性が高く、周辺の商業施設の充実、駅の新設などは見込めないのでは。
IKEA出店が、地域の人口増加と物件の資産価値を高めたなんて事例は、聞いた事もないな^_^。
博多駅筑紫口合同庁舎跡地、九大跡地に大型複合型商業施設を希望する。
パイの取り合いにしかならず皆で仲良く共倒れの予感しか…
居住人口微増や長期のインバウンド増をあてこんだ、新機軸が無いフツウの商業施設などは、もう不要。
敢えて都市部の遊休地活用は、子ども(大人も)が安全に遊び、自然に触れ体験学習出来る
ヴィオトープ型の公園や、ペット愛好家が楽しめる巨大ドッグランがあるような公園がイイね!
物品消費促進の巨大でチープな装置は、もう要らない。どうせ自己都合で閉鎖、廃棄物遺して撤退でしょ。
や都心に棲む人々の憩いの場が充実するのが
■ 修正前: >や都心に棲む人々の憩いの場が充実するのが
■ 修正後: そんな浪費を産む建造物よりも、都心に棲む人々の憩いの場を充実させて欲しい。
箱崎九大跡地、千早、香椎浜、照葉もそういう開発出来そうですけどね!
https://www.sports-esta.com/content/files/sports%20garden%20project.pd...
http://satomart.com/2019/04/14/kashiihamatyuoupark/
博多駅筑紫口合同庁舎跡地は現時点ではあくまでも構想のため直ぐに動き出すことは無さそうですが、博多コネクティッドが始動し、博多駅周辺の再生と賑わい向上が求められていく中で、移転や建て替えなどなんらかの動きを迫られることになりそうです。
高さ制限があるため高層ビルを望むことはできませんが、敷地が非常に広いため大きなインパクトのある再開発を期待できそうです。
といった感じで現在筑紫口周辺では再開発などの動きが活発化しており、今後博多コネクティッドの始動で更に多くの再開発を期待できそうですね!
博多駅ビックバン(容積率及び高さ制限緩和)等は無理でしょうか。
>>2148
博多駅周辺は50-60mの高さ制限で天神地区の65-70mよりもさらに厳しい高さ制限があります。空港に近いので当然です。
博多駅周辺のビルの高さが揃っているのはそのためです。
その分、床面積の大きい、ごついビルが多いですが高さは低層です。
新しい博多駅も60m丁度。高さ制限がなければ倍の高さ(120m以上)にしたかったとJR九州の社長は言っています。
博多駅は上に伸ばせないのでやじろべえ構造や線路に張り出した構造など
大変手間と金がかかる建築方法をとっています。
今後は博多コネクティッドでまず容積率の緩和が行われ、第2弾として5m程度の高さ制限緩和はあるかもです。博多港あたりまで行くと空港から遠くなるので
65m程度の高さ制限だったのをこれも特区で100mに引き上げる計画です。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
>>2150 評判気になるさん
不運な人はリスク回避しようとしても、避けられない。
具体的な病名をわざわざ挙げて、特定の病気の人を攻撃し、否定するようなような「思考と投稿」は、改め お控えくださいね。
一般の方には聞こえないものが聞こえると言われるトラブルがあるんですよ。物件のスペックは関係ありません。
それは騒音源の問題では無く、騒音の被害者側が過敏に聞こえてしまうということ?
このケースの場合は過敏うんぬんよりも幻聴だからどうしようもないですよ。
>>2157 評判気になるさん
逆ですね・・・
資産価値維持のために立地や設備仕様を厳選しても、隣人は厳選できない、という例示かと
こればかりはマンションでも戸建てでもガチャですからなんとも言い難いですが、可能性としては認識しておくべきだなあと
間違って「参考になる」ボタンをタップしちゃったけど、「犬も歩けば棒にあたる」は世の普遍的真理。
可能性の認識はしたところで、極めてレアな不可避事象でしょう。
こんな事象に遭遇したら前向きに、自住居使用を諦め賃貸に転用するか、とっとと売却するかでしょ。
マンションは住んでみなければ解らんでしょう。
マンションによっては、危険な住民が住みついている場合もある。
法令や規約に甘く疎い管理会社の管理は避けた方が良いでしょう。
上階の騒音被害リスクを回避すべく、住替えの度に いつも 必ず 最上階を購入します。
メリットがある場合は、カド部屋か1フロア3~4戸ほどの物件を検討し選びます。
中住戸と違い隣戸が、両側2戸 → 片側1戸になるので、隣戸トラブルも理論上は半減します。
そうやって厳選した快適な住戸に暮らし、大規模修繕前に売却・住替えします。トラブルは無縁です。
>「住んでみなければ・・・」 というような無計画な発想・無謀な物件購入は、理解し難いです。
ここの皆様にお聞きしたいのですが、もし仮に神経質な方が上下左右に住んでいて売却せざるを得なくなったら、不動産仲介業者には上下左右に神経質者が住んでいる事を伝えますか?
伝えたら売値は暴落します。一方で教科書的なネットの回答だとそれでも伝えるべきと書いてありますが皆様はどうでしょう?
宅地建物の取引に関する重要事項に該当するかどうかでしょうか。
私は中古物件を探していますが、
結構安い物件でしたが、取引先の宅地建物取引士は、安い理由を、
下階の住民が騒音に対して神経質なので売却すると家主が言って
いたと説明してくれました。
騒音、反社会的人物や組織、過去の修繕記録、等々を請求される
場合が最近多いようです。
売主の瑕疵担保責任は新築の場合と中古の場合は異なりますので
調べてください。
そもそも、不動産屋に伝える意味なんか無いでしょ。
居住しながら売却する想定なら、良心に従って、内覧者(購入検討者)に告知はするでしょうね。
そんな居住しながらの販売なんて、売り難くい事極まりないから、賢い人はしないよね。
一寸考えれば分かるが、不動産屋に伝えたところで、それを加味しての価格設定など絶対にしませんよ。
しかも、彼らは購入検討者に正直に伝える筈が無い。致命的な機会損失になりますからね。
売値は、路線価ベースで周辺の実勢価格や需給を踏まえ価格設定し、必要な情報だけを告知すれば良い。
神経質な方に対する評価(どう思うか)と、その関係性のあり様と、近所付き合い(関係構築)は、
居住者次第で変りますからね。
新たに入居する人自身が、はるかに上を行く神経質なヒトなら、鼻にもかけないかもね。
よくメゾネットタイプの賃貸であるパターンです。
管理人がいれば、自分から言わず管理人に言って対応と解決をしてもらえばいいことだから
神経質者がいても
1度の売買では売値は暴落はしませんが
その部屋が短期間で何回も売りに出ている部屋であれば
出る理由は聞かれるか噂でバレると思います。
マンションは築年数や立地による土地の価値、マンションの管理や部屋状態によって
価格の相場のベースが決まっていれば
売れない状態が続けば、金額が下がるだけで
神経質者がいる云々は関係ないと思います。
神経質者がいるので暴落するのであれば、隣が空き家だったら高くなるという理論になってくるので、それは違うでしょ?
>>2167 匿名
2165 匿名 は 2162 匿名さん に賛同・支持したんだから、同じ見解を有してるのでは?
2165 匿名 は 単に、ブラインド的に気軽に同調しただけだったのかな。
漏水事故等が多発している噂のマンションですが、
気に入っているのですが、見学中に漏水事故での緊急対応に遭遇
したので住民に尋ねたらマンションが古いから、との返答で漏水事故
の多発マンションの疑いで検討をやり直しました。
[No.2171~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>2170 匿名さん
漏水事故とは酷いですね。
雑排水管の施工不良か何かが原因なのでしょうか?
資産価値が維持出来るのは、立地等の外的な環境要因以外も重要ですね。
躯体構造や免震・耐震の機能、居住空間の安全性や快適性に注目します。
レオパレスやら免震データの不正等がありますからね。
引き渡し時の立会い確認や1年・2年のアフター点検でちゃんと丁寧に対応するか等も、よく観察し記録しています。
管理会社の業務のレベルはピンキリなので、入居後1年ほどの経過観察を経て、ダメな管理会社は変更するように働きかけます。
最近は、管理会社で物件選定する方が増えていますから、住み替え・売却の事も視野に入れてます。
>>2177 匿名さん
そのとおりですね。
管理会社は、社会的に評価が高く 且つ 知名度が高い方が、
信頼性も安心感も高まりますね。
居住期間中の快適性が向上するのは勿論、住み替え時にも間違いなく売却し易い。
だから、管理業務に問題があり 且つ 知名度が低い管理会社は、早めに変更すべきですよ!
>>2177
ご意見有難うございます。
雑排水管だけではなく給排水管システムに問題がある場合は深刻です。
建替え時にしか設計を見直すしか方法がありません。
建替え決議が不可能に近い物件であれば日常の管理方法を厳格にして
トラブルを最小限に抑える知恵を提供できる管理会社に委託したいが
その提案を出来る管理会社は見当たりません。
(マンションの専有部分のライフラインの問題。)
>>2179 匿名さん
売主・施工会社の瑕疵担保責任を問える期限を過ぎた物件だと推察しました。
建て替えずに居住しながら、修繕出来るよう願っております。
私の居住マンションも、専有部内で天井付近の「灯りモレ防止枠」なる建材が自然落下するという信じがたい事故が発生しました。
1戸でも大問題ですが約9戸で発生したようです。
初期の発生時点で対応しなかった為、脱落事故が9戸にまで拡大しました。
売主の九州の責任者である支店長は、事故の原因や状況報告も謝罪もしない。
系列の管理会社に誘導されて、理事会も機能不全に陥り、実態を把握しようともしない。
管理会社は組合加入の保険の代理店もしているので、漏水事故等の保険金の請求もします。
したがって、漏水事故等が発生するたびに工事費が収入源になり、漏水事故等の予防保全などはせず放置する。
保険会社から漏水事故等の事故の多発を受けて来期からの保険加入を拒否してきたときからは収入源を確保するために、初めて予防策として色々な提案をしてきます。
>>2181 匿名
管理会社にとっては、不具合発生と完治させずに不具合をキープするのは、
働かずして儲けるという夢のビジネスモデル。
いずれ通用しなくなるでしょう。
但し、組合員や理事会が 寛大な富裕層なら長期的に通用するかも。
富裕層でも無いのに管理会社の不正に寛大なら、破綻するね。
>>2182
言いたい事を具体的にアドバイスを有難う御座います。
富裕層の住むマンションかどうかは解りませんが、私自身は貧困層です。
温水器が室内に設置しているマンションで地震等で温水器の倒壊等での漏水事故は悲惨なものです。
この現場を見て購入時にきずかなかった自分が惨めです。
買い替え資金にも乏しいので、不安を感じながら住んでいます。
住み替えを考えてるなら、より知名度の高い管理会社に変えた方が得策です。
九州後発の中小管理会社で管理がテキトーならば、早めに変えた方が付加価値にもなる。
確実に売りやすくなる。
>>2184 匿名さん
ですね。
住み替え前提の場合、売却を好条件に進める為に出来る事は3つかな。
1.設備や内装を清潔に保ち、暮らし方に由来する修繕箇所を極力少なくする事を心がける。
2.デフォの間取りが魅力的で無ければ、リフォームして少しだけグレードUPしてみる。
3.理事会に提案、総会決議を経て、世間の評価・評判の高い管理会社に変更する。
今は、良くも悪くも情報発信源へのアクセス数が評価やリアルな価値を左右する時代。
検討板に掲載後、週に3?5件程度の投稿が無い、つまり、平日に平均1日1件の投稿も無いような物件は注目度が低く、価値が上がるはずも無い。
中には、投稿が永遠にゼロ?という物件もある。
追跡調査していると、1週あたりのネット投稿が7件を超えないところは、売れ行きも評判も良くないですよ。
組合員が自由に発言できるマンション買いでしょう。
>>2182
富裕層でもないのに悪徳管理会社と悪い組合員が共謀しだすと悪の連鎖で破綻マンションになるのでしょう。
漏水事故等が頻発する構造的欠陥マンションは建て替えるしか方法がありません。買い替え等のゆとりのない私は将来に不安を抱えている。
理事長や役員が、悪意も無くただただ純朴で、勤務先でも問題発見~解決する成功体験や改善を推進する
立場に無い方々だと、無意識の内に管理会社の言いなりになってしまいます。
具体的には、管理委託契約の更新の際に書類の不備や契約日の誤記載があっても気がつかない。
昨今は管理委託契約も1年契約が標準だが、管理会社から2年契約を提案されたら、何も質問もせず
条件交渉も全く行わずに2年契約を受け容れてしまう。
管理会社が、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えて注意喚起の貼り紙をしても、気にもとめない。
そんなの最悪でしょ。
今やほぼ定説として言われるのが、以下
「マンションは1に立地・環境、2に管理、3に設備・仕様を吟味して買え」
購入時の優先すべき判断要素を指摘したものですよね。
そして、2番目の『管理』とは、日常の管理委託業務の『質の高さを重視』すると同時に、『2年点検』や『長期修繕計画』の適否を検証せよと言う事です。
購入時に同エリア・同ブランド/同グレードの当該管理会社のマンションを下見したり、売り物件があれば内覧すれば、建物や設備の状態や掲示物からかなりの精度で管理業務の実態が分かります。
立地が全て。 立地さえ良ければ管理も設備仕様もくっついてくる。
好立地は大手のデベしか仕入れ出来ないから結果的に管理会社も大手になり管理は安心確率たかくなる。
設備仕様も大手デベ仕様になるためグレード高くなる。
そして価格も高くなり変な住民も住む確率がへる。
多少無理しても人気駅3分以内の大規模マンションを買うべき。
お金なくて妥協すべきは広さ、階数、向きとか。
福岡の場合、大手でなくても結構いい立地のマンションは多いよ。
それと、大規模マンションは最近は増えてきたけど、福岡にはまだまだ少ないよな。
当たり前の事を言いますが
管理は管理組合で話あって変えれるし
設備はリフォームすれば変えれるけど
立地は変えれないので
立地が1番だと思うし駅近は資産価値が高いと思います。
立地が一番
環境が二番(近隣のね。ただしこればっかりは住まないと分からない。)
その後にその他諸々でしょ、
いい立地だと粗悪品でも売れるし貸せる
永住前提か住替え前提かでも、考え方が異なるのでしょうね。
知名度が低く杜撰な業務を行う管理会社を総会等で糾弾しても、なかなか変更は叶わない。
但し、社会的に評価の高い信頼出来る大手に変えれば、日頃の管理も良くなるし売却時にも有利です。
『マンションは管理を買え』と言われ、その価値観・考え方は世間に浸透していますからね。
>>2194 坪単価比較中さん
焦点は、順番の問題じゃあ無いんだよね。
購入判断時の 《重要事項を3つ》 挙げているだけなのですよ。
だから、敢えて (実際のところはともかく)
デベ・価格・階数・タワーか或は低層MSか中規模MSか等々には、言及せずに、最も重視すべき
判断基準として シンプルに 3項目だけなのです。
組合運営や管理修繕費を考えたら大規模物件はもっと評価されて増えていいように思う。ハウスメーカー系のデベにはそういうコンセプトなさそうなので三菱三井あたりには期待している。
一言で大規模と言っても、スケールメリットが出せるのは、統計上100~150戸規模でしょう。
将来の修繕等での合意形成を考えても、比較的に円滑で適正な落着点に収まりやすい。
又、同じ戸数規模でも、躯体型状や総階数・共用部の設備仕様(特に外壁と廊下壁面等の仕上げ)・
駐車場の形態・敷地の形状や広さにもよりますね。勿論、管理会社の企業力・信頼性に大きく左右される。
>>2203 匿名さん
きっと、エリア的・市況的・景況的・政策的にも、大規模開発は困難なのでしょう。
広大な敷地があっても、宅地化に特化するようなリスキー且つ偏った土地利用は、さすがに高島市長だって行えないでしょう。
最近、福岡市や周辺での高齢ドライバーによる事故が多い。
TV 等の全国版で大々的に取り上げられるような、重篤な事故が多いことは、非常に残念です。
平置き・機械式の区別無くマンションの駐車場の、安全対策や構造・通路の幅や出入口の状況なども今まで以上に注目される。
じじいの運転は本当に荒くて危ない!
高齢者は、周囲を気にしナイ、見ていナイ、迷惑かけてる自覚もナイ。車線変更時にウインカー点けナイ。
稀に、同じ運転を行う若者も居るには居るのだが。
>>2209 匿名
もう常識と化していますが、「マンションは管理を買え」と言われる所以ですね。
物件購入後に、知名度も高く・信頼出来て・実績もあって・評価も高く・実際に担当物件の多い
管理会社にグレードアップすれば、住替え時の売却は驚くほどに非常にスムースに進みます。
分譲販売時に中小のデベと紐付いてる低知名度の管理会社は、大抵は往々にしてレベルも非常に低い。
理由は、競争環境に置かれていないから、新規開拓の努力も無い、対顧客軸での競争意識が無い。
自身が築浅物件を買う購入者のお立場なら、腑に落ちる例話ですよね。
あまり知られていない管理会社の物件は、将来の大規模修繕にも不安があるから避けますよね。
マンションの受水槽で泳いでいる動画が拡散している。
各管理組合はこのような不法行為がなされている事に充分注意されたい。
他のマンションでもありうるのではないかと疑いたくなる事件です。
このニュースをみていままでは闇に葬られている事件ではないでしょうか。
もっとあるのではないかと疑いたくなります。管理人の内部告発を期待します。
>>2213 匿名
社員が犯した点と、多くの居住者に不衛生な水と不快感をもたらした点は、バイトテロよりも悪質。
だが、『管理委託業務』の名の下に、似たような不適且つ不法な行為は、あちこちで行われている。
一部の組合員が声をあげたところで、管理会社の言いなりで機能不全の理事会によって無力化する。
只今、2年定期点検の修繕工事中だが、駐車場出入口のヒビ割れ・階段部のドアの不具合等々の
共用部の修繕を長期に亘ってを見送り、不具合を悪化させた。
自分のマンションの給排水システムをこれを機会に知ることから始めましょう。
知らない人が結構多いでしょう。重要の管理事項です。
>>2215 匿名さん
雑排水管清掃費も、不当に高く徴収されてる物件が多い。
相場は、年一回実施で1戸あたり3000?3300円です。
福岡では、2年に1回で6000円を徴収しているマンションもある。
明らかに、管理会社が仲介料やバックマージンなどを上乗せしています。
理事会の意識が低く、機能不全だと管理費会計の収支決算の妥当性なども、全く検証もしない。
平気で監査報告書に、「精査した結果、問題なし」だと署名押印してしまう。
報告書なんて管理会社が作った、決まり文句の定型文なんだけどね。
これ、管理組合員に対する背任行為ですからね!
裁判の手続きを目下、進めていますので・・・。
閑話休題。雑排水管清掃費なんて、
福岡あたりの人件費を考えても、全国平均の3000円の倍額にもなるなんて、あり得ない。
皆さん、チェックしてみてくださいね。
県外の大手の管理会社だけど収支報告書には2年に一度220万円の雑排水管洗浄清掃を実施したと決算処理されている。
にも関わらず駐車場のマンホールから汚物の混ざった汚水があふれ出る事故が再三発生した。
管理員に話を聞くと雑排水管の洗浄をした形跡はないとの返答でした。その他受水槽の洗浄もお金だけ取ってしていないような状況が垣間見られます。
この管理会社は財閥三社(三井、三菱、住友)に続く大手の管理会社です。理事は順番制で素人集団です。今後が心配です。また。報告いたします。
>>2217 匿名さん
完全に格好の餌食・クイモノにされていますね!
理事会は素人集団だとしても、組合員の中にまともな人間は一人も居ないのかな?
居たけど管理会社の画策によって排除され、発言の自由を奪われたとか?
>>2218 匿名
管理会社は事業展開エリアが九州限定(本社福岡)若しくは、全国展開(本社は大阪/東京)に関係無く
福岡の事業所が企業・組織として機能している会社に任せたいですね。
つまり、福岡支店が存在し支店長・部長・課長等の管理職の下にフロント担当が在籍している会社。
大手だとフロント担当だけで、20から30人程度は在籍しているので比較的に安心です。
経験の浅いフロントが2から3名だけだと、スキルアップも期待出来ないから今も将来も不安ですね。
管理業務の進め方や問題解決のアプローチも、根本的に誤ってしまいがちで悪化するケースが多いです。
>>2218さん
理事長がしっかりしないで管理会社任せにすると見えない処は手を抜いてお金は懐に入れる。
理事長がしっかる住民本位で管理されると困るのは管理会社です。滅茶苦茶に荒らされたマンションをもとの状態に戻すのは大変です。後のお祭りです。
>>2220 匿名さん
職場・地域社会そして勿論、家庭内でも存在感があって責任と自覚を持って日々生活しているような方なら、適切に理事長の任務を全うできるでしょう。
職場でもノンタイトルのような方は、管理・統制・調整能力も無いから、迷走し続けるのです。
しかも、自己検証なんてしないから、自分が場当たりの不適な対応をしている自覚も無い。
話題の正義じいさんもそうだけど、自分は絶対正しい!他者はダメだ!みたいな、経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しなくなるよね。
子育て、現役世代は暇じゃないから、とても付き合ってられないですよ。
>>2222
こんな考えもあるのですね。絶対賛同はしたくないです。
この考えは共同の利益を犯す恐れがあります。非常に偏っています。
こんな方が順番制や抽選で理事になられると組合運営が機能不全に怠りそうです。
特に経済的に余裕のある高齢者が同じマンションにいらっしゃると管理組合が機能しませんよね。
の考えは特に反発します。改められたほうが良いでしょう。
「老いては子に従え」とも云いますし・・・管理がなっとらん!!と言うより、だまって共用部の美化に努めるなどした方が尊敬されますよ。
>>2222 ご近所さん
居住地や地域社会や職場でも、知識も浅い社会経験も乏しいが賢い方々は、経験豊富な世代と巧く連携していますよね。
管理組合が機能しなくなるのは、理事長他のハンドリングの問題でしょ。
うるさい高齢者を上手に捌けない理事会や管理会社は、問題外ですね。
>>2222 ご近所さん
お住まいのマンションがどういう状況なのか、投稿からは読み取れません。
が、高齢者が住環境の改善や管理会社の不正を指摘しているなら、子育て・現役世帯にもメリットがあるでしょうね。
その高齢者に理事会に参画してもらえばいいんじゃないですか?
ただただうるさい高齢者なら理事会と管理会社で説得するしか無いですね。
うるさいのがいるんですよ、理事会で理事長の講義をじいていると夜が明けた。
この理事長の時代に地震があり災害対策委員長は理事長で相変わらず講義を始めたので管理員が災害対策委員長に管理に詳しい防火管理者に指名するよう提案して防火管理者が地震時の事故等の復旧に采配して助かった経験がある。
この防火管理者も定年退職者で高齢者ではあるが高齢者も色々ですからうがった目で見ないで下さい。
>>2228 評判気になるさん
そんなウルサイだけで使えないジジイ一人に振り回されてる理事会と管理会社じゃあ、何をやっても巧くいきませんよ。
ただただ「ご愁傷様です」としか言えません。
うるさい悪じじはいますよ。自治会長、町世話人、組合長、公民館長とぶらぶら渡り鳥です。好きなんでしょう。まともではありません。どうにかできませんか。
>>2230 マンション検討中さん
1.完全無視・・・皆は相手にせず、悪じじを孤立させ、我が儘が通用しない状態に追い込む。
2.失態を機に引退に追い込む・・・何度も過ちや損失を発生させている筈だが、周りが許して
きたんでしょう。
迷惑なだけの人物なら、次の失敗・失態を機に閑職か引退に追い込んで、一切介入させない。
>>2219 匿名さん さん
資産価値って結局は、土地(立地も含め)・建物・設備仕様に加えて、管理面の要素で決まりますよね。
中古を購入する時は毎回必ず、総会議案書と管理規約集、そして直近の理事会議事録1年分の事前閲覧を条件にします。
勿論、駐車場含め敷地全域・棟内の全フロア・掲示コーナーの使われ方・掲示物を観察します。
そうすれば、以下の懸念事項がほぼ解りますね。
・管理組合は継続的に住環境改善に取り組み、具体的な結果が遺っているか?
・組合員の意識レベルは高いか低いか?
・日常の管理は適切に行われている状態か?
・管理組合は管理会社に対してチェック機能を果たしているか?
・管理費会計収支は健全か、コスト意識は高いか低いか?
・修繕積立金の会計管理は適正か?
・大規模修繕計画の検証を5-6年毎に行なっているか?
スレチかも知れんが、資産価値を追求するとしても、現実的には各自・各世帯の資金には諸々制約がかかる。
それぞれの身の丈相応の物件を買うのです。
(が、中には、目一杯の背伸びをしてローンを組んで高額物件を購入し、毎月2万円程の管理費も払えずカツカツの生活をしている世帯もあるが・・・)
永住想定で購入しても多くの世帯は、いずれ住み替えます。
住み替え時に売り易いのは、立地や仕様等のハード面の基本項目以外では、管理会社が大手で安心感がある物件です。
管理会社は大手のほうが、より安心感が高いからね。
管理会社大手と言われても
ピンと来ない方も多いと思います。
1.大京アステージ
2.日本ハウズイング
3.東急コミュニティー
https://www.idaken.net/change/company/major/
>>2235 元祖職人さん
福岡でのベスト5とかはわかりますかね?
現委託会社のあまりの不備の多さに、総会でも「管理会社変更」が議論されるようになり、いずれ議案上程されると思われます。
?? 管理物件数
?? 管理物件の総戸数
参考にして議論・検討を進めたいです。
lまあ、これからもエリアや沿線やらデベ単位で良し悪しを論じる場面はあるでしょうね。
そして、投資目的で複数物件を同時に所有する方もまだまだ居るでしょう。
が、別荘や投資を除けば大抵の人は、所有且つ居住するのは1物件の1戸のみでしょう。普通はね。
そうなると、管理会社の信頼度や実績が重要です。
実際の居住時の安心感や、管理業務の質はとても大事です。
将来の住み替え・転売の際も、全国区の知名度や企業業績や株価(株式市場での評価や期待度)等が大きく影響します。
当地のフロント担当のビジネススキルや組織体制も重要な判断材料となります。
それに尽きると言っても過言では無い。
管理会社には、少なくともフロント担当者は20名
、4課体制以上の企業規模は、最低限で必要です。
弱小でキャリア薄い少人数体制だと、異常に時間がかかる割にはただただ停滞するのだと痛感しています。結果、管理状態は悪化するだけです。
関東からの移住者が多いのに、関西拠点で徐々に成長してるなんてアピールされても、ピンと来ないんですよね。
ましてや、週刊誌とかに社名が載るとね。ネガ的なインパクトありますよ!
全く無頓着な群やいわゆる情弱は無関係でしょうが、彼らは物件購入には縁遠い。
リアル購入検討者群には、まあそれなりには、深刻に影響しますでしょう。
>>2237 匿名さん
過去の住み替えでは管理会社には、何も問題など無かった。
福岡に移住して初めて、居住者軽視で管理業務がまともに出来ない管理会社と遭遇してしまった。
福岡と隣県を担当する事業所(小規模故に支店では無い)には、経験の浅い社員が2名のみ。
管理監督する上司は、時々 出張で訪れるのみです。
2238
管理会社に期待するものを教えてください。
販売時は売り易くする為に、修繕積立金は低めに
設定されている(必要額の7割から、5割に)
なので当然、修繕費用は不足する(加えて、ご存知のとおり、人件費も材料費も高騰傾向なので)。
いずれ、大抵のマンションは、修繕積立金を増額
する事になるが、理事会が上手く舵取りしないと
合意形成も出来ず挙句、業者や管理会社のカモと
化してしまうのです。
賢い組合役員が居るマンションは、築3年位から
管理委託費や雑排水管清掃費等の様々な点検費の
コスト削減に取り組んで、その原資を修繕積立金に
振り返るという工夫をします。
上乗せ
単純に修繕積立金を上乗せをするような管理組合の
マンションは、本質的な資産価値など期待薄です。
箱崎の九大跡地整備されてるけど
何ができるの?
ボーナス商戦最中の選挙結果を踏まえ消費増税前の
駆け込み購入は・・・?
残念ながら、さほどは増えないでしょうね。
じっくり売れ残りを吟味し、値引きやオプション等
条件交渉して、充分納得がいく購入をする人が多い
でしょう。そんな景況ですね。
様々な生活品や資材の値上げ・人件費や物流費の増加傾向・加えて今秋の消費増税・・・。
勤務先でも多角的にコスト削減に取り組んでいる。
多くのマンション管理組合でも点検業者の見直しや
費用の比較検証を、本格的に行っているようです。
一方で、何もアクションを起こさない管理組合や
理事会もあると聞くが、危機感が無いんですね。
>>2247 匿名
組合員に知識や経験豊富な方が少人数だけ居ても、なかなか局面打破には至らない。
理事会そして管理会社、時には売主が関わるので、構造的・制度的に正常化への難度は高い。
管理会社他のコンプライアンスのレベルに拠るが、業者間の癒着や業界の古い慣習が障壁になる。
しかし、2015~2017頃と違って、早期に完売する物件がほぼ無くなりましたね。
全国からの投資マネーを吸い上げる力もそろそろ限界に達しつつあるということなのか、物件価格が上昇しすぎて投資価値が損なわれつつあるのか、あるいは両方なのでしょうか。
グランドメゾン、よそのスレに出張って荒らし状態だったりイメージ悪い。これまでの物件が素敵なことに変わりないのに、多様性と共感の時代、価値観押し付けは嫌われるような…
照葉にもつけちゃってたの知りませんでしたが、積水はそもそも路線変えちゃったんですかね。最近ネガティブな話題も多いし…戸建てが難しい利便性のよいマンション用地で、ハウスメーカーとオプションで造りあげるこだわりの住心地、高いけど納得の憧れブランドが価値だったように思うのです。
>>2251 匿名さん
そう思うのも、多様な意見の内の一意見でしょう。
国内外の環境変化により、デベを含め多くの企業は
利益創出の為の組織的な構造変革を迫られている。
市場で厳しい評価が続く積水も例外では無い。
>>2252 匿名さん
そのような企業努力を行わない/行えない組織構造
のデベ&管理会社も実際には多数存在しますね。
でも企業体質だから、容易には変えられませんね。
そんな企業は、経済誌などの経営危機ランキングに
度々、社名が載っていますね。
>>2253 匿名さん
デベの企業としての市場評価(株価)や決算書・事業報告書も、事前に見ておきたいですね。
安心・信頼出来ると思う数社に絞ってから、エリア・沿線・学区等々の条件を仮設定し、物件選定するのが手堅いやり方。
箱崎あたりが地価が爆上げすると思う。
たぶん、カジノが九大跡地か箱崎ふ頭の埋め立て計画地に来るから
>>2257 匿名さん
福岡て学区に執着割に全国レベル低いよね
学区と言ったて、住民がうちは学区が良いとかファンタジーを言って、敷居を高く自作自演の演出しているだけで、本当はレベルは久留米が良いだけなのにね
カジノは福岡無理っしょ
でも福岡はカジノ本気ですよね
IRイメージ動画まで作ってるし
カジノ誘致に反対する反対運動が見られない。
地元のムードとしては歓迎なのかな?
誘致実現したら、街の雰囲気はどうなるんだろう?
どうでもいいが今迄の観光政策が台無しになるな。
カジノありきで取り組んできたわけでは無い筈!?
意外と、ありきだったとか?
箱崎にカジノが出来るわけないでしょww
千早は中古が値上がりしてます
平尾駅付近の築24年の3LDK中古マンションを購入予定です。3000万ほど。高砂だと景観はわるいけれど500万ほど安いです。でも500万安いと生活にゆとりはできます。20年後に売ることを考えたら駅近のほうがよいでしょうか。
>>2265 マンション検討中さん
結局、売ることを考えるなら駅近が一番でしょう。
ただ、その時は最低でも築44年は経過していることになり、どれほどの価値になるかはわかりませんが。
>>2267 マンション検討中さん
交通インフラへのアクセスの利便性・優位性で評価
する場合には、駅近を高評価するのと全く同様の
ロジックで「空港近く若しくは空港に行き易いか」
が重要な評価ポイントとなる。
自ずと、空港直結の「地下鉄空港線」の主要駅は高評価となる。
仕事や余暇で頻繁に利用する方々は、実感し実際に物件購入しています。
>>2267 マンション検討中さん
穴場は東比恵駅です。
既にマンション価格が天井に近い、
他の駅と比べて、まだ割安感がある。
地下鉄で博多駅、福岡空港駅に一駅。
上がらない要素が無い。
東比恵駅徒歩5分圏内なら上がるでしょうけどそれより遠い物件だとうーんって感じ。福岡市の不動産相場はあくまでも天神へのアクセスの良さが基準ですから。
ららぽも出来ますし今後は空港、新幹線のアクセスの良い博多が伸びると思います。東比恵は駅前にサニーや銀行もあるのでもっと伸びると思います。
>>2270 通りがかりさん
おっしゃる通りですね。
東比恵駅から徒歩10分くらいになると、元々小さな工場や作業場が集積したような場所なので、生活利便性は著しく落ちます。
>>2271 匿名さん
東比恵は道路も綺麗に整備されて
アパホテルや東比恵ビジネスセンター3も出来るし、筑紫口再開発の流れだろうけど
プチ再開発中で毎年路線価も上がり続けて調子が良くて、穴場なエリアだと思います。
駅から10分以上の半道橋や榎田あたりになるとわからないけど
>>2273 マンション検討中さん
笹原はアルファステイツが完売したけど
多分ららぽーとへの期待と博多駅に人が流れてきているからだろうと思うが
ライオンズマンションみたいな古いマンションばかり
笹原と大野城の間だとマックスバリューの所と南福岡駅の周りと、URの周辺でマークスシティ二日市のモデルルームがあるあたりが分譲が多いけど、意外と駅から5分以上かかる場所に位置していて地下鉄とは違って列車の音がうるさいからだろうけど、南福岡あたりは戸数が多くて古いマンションばかりな感じでオシャレな場所ではない。
雑餉隈の周りはあんまり分譲が無くてナフコのあたり位にチラホラあるくらい
でも、雰囲気が暗くてよくないかな。
>>2271 匿名さん
東比恵は駅周辺に銀行、スーパー、食べ物屋、レンタカー屋、ジム、コンビニ、病院、小中学校、保育園や、オズランドみたいな共働き向けな保育施設等便利な施設が固まってて生活はしやすく職にも困らないと思います。
意外となぜかドラッグストアが無いのが不思議
まあ、博多駅に行けば良い話だけど
>>2276 マンション検討中さん
他県からの移住者です。飛行場に近接しているエリアだと思いますが、音などはどうでしょうか?
高規格サッシも、閉めているだけではないので知りたいです。
>>2277 匿名さん
東比恵は博多駅の隣なので
飛行機は上通らないので音は大丈夫ですよ。
飛行機が上を通るのはドンキ箱崎から筥松や柚須あたりですね。
でもT2サッシだと聞こえませんよ。
>>2277 私も空港周辺で探し箱崎辺りも検討しましたが実際に通った時の騒音が酷すぎてやめました。窓を閉めてたら気にならないとは思いますが涼しい季節は窓を開けたいですし空気の入れ替えもしたいので。
15年前から志免町のマンションに住んでいます。
飛行機は真上を通る方がうるさいです。志免町の空港近くはほとんど聞こえないです。
住み替えの為、住んでいるマンションを売りに出しました。
地下鉄にも歩いていける為、「最低」でも購入時より高く売れるそうです。
全国的にもこんなにも都心部に近い便利な空港ないですもんね。
事実として空港近くのマンションの資産価値は落ちないです。
飛行機墜落リスクに関しては福岡市街地全般にあり得ますが…
飛行機墜落リスクより、台風被害(土砂災害、河川浸水、高潮浸水)のほうがはるかに可能性あり。
>>2286 評判気になるさん
色々、西区、東区、大野城、春日を回ってきたけど
西区は地下鉄空港沿線の住環境はいいが
基本的にパチ屋とドラッグストア が無駄に多いのと、金持ち家庭が貧乏人をマウント取りたがりいじめがあるらしい。百道中しかり
あと、塾に通わせないと貧乏人扱いされるので注意
春日や大野城は自衛隊の練習場の周りが暗いのと、都会的な場所がない、あと早良区に経済的に住めないので妥協で買う場所。
そのプライドを払拭する為に大野城、春日は学区が良いイメージを押し付けようとするが
マンモス校ばかりで教育面がむしろ行き届きづらい現状
東区は、箱崎から香椎あたりは飛行機の騒音が酷いが、千早と照葉の電線が地中化された街並みは百道くらい住環境がいいと思います。
教育面子育て環境は実際のところ
照葉が1番いいんじゃないでしょうか?
でも、照葉のパークカーサあたり葉団地みたいな感じなのでママ付き合いが大変らしい。
長者原は広大な田んぼ地主達が売りに出し始めたので、IKEAやミスターMAXなど大きな商業施設が出来る予定で分譲マンションも多分開発されるだろうから、結構買い時だと思います。
あと、目立たないが、駅近じゃなくても新築分譲マンションが販売開始されると速攻で完売する地域でもあり、穴場な地域
東区は名島あたりが暗いぐらいで
全体的にあかるく通りも細い道が少ない
春日はこれといった商業施設がなく基本的に暗い
春日で都会な場所は、ルミエール春日のあたりな白水公園周りのケイズ電気やハリウッドがある場所くらいだと思います。基本的に古い賃貸が多い
大野城は大野城駅から白木原駅の間のランディックやMJ Rやファーネスとがある場所は
明るいけど下大利方面の今イオンを改装中の場所とかは一気に暗くなる、
あと、イオン大野城とか280円ラーメンがあるあたりは分譲か古い賃貸ばかりでちょっと暗い
特に南福岡のナフコあたりは暗い
南福岡あたりだとJ Rの社宅があるらあたりは
R J Rとかできて新しくなったけど、その先が暗い
自衛隊の練習場の周りが暗い
なんか名前忘れたけどふれあい道路かなんかのあたりは団地ばかりでメゾネットも多くて結構ボロいイメージ。
西区もいいが、ほとんど話題に上らない城南区のほうがもっと狙い目。七隈線延伸、高速など利便性はよい。西日本最大の福大があるし、学区も悪くない。病院等も多い。あと、圧倒的に自然災害リスクが低い。ただし、そもそもマンションが少ないのが難点。
春日、大野城はとにかく車移動が問題。渋滞多い。
千早照葉、学研都市、春日大野城、七隈沿線(茶山あたり?)は中心部に次ぐ準人気地域ですよね~。どこも違った魅力があるので、自分達の好みで選ぶかたちかなぁと思います。
照葉は独特なので、新陳代謝がうまくいかなかったときに少し心配かな。でもやはりあの環境はすごく魅力的で、見学にいくとやられますよね(笑)
他は交通の利便性が確保されてるからあるていど循環するでしょうし、学研都市は九大があるのは大きいと思います。
子供の教育問題は置いといて
自らの職場までの通勤を考えると、
ざっくり以外の利便性(=資産価値)になる。
地下鉄>>>>西鉄>>JR>西鉄バス
乗り継ぎは考えないとする。
うち学研都市で、今までそこまで不便さを感じてなかったんですけど、この前の台風連続の時は筑肥線と地下鉄の差を感じまくりましたね。。
早良区は北部住民の声が大き過ぎてそれ以外の地域がじゃない方の早良区みたいになってますね。
全体的には半分以上は山奥が占めてると思いますが。
何処の地方にもありますが福岡も良くも悪くもアドレスでだけで賃貸だろうが他人にマウントが簡単に取れる地域性だと思います。
この掲示板では早良区といえば早良区北部のことですもんね。実際の日常ではまったくそんなことないですけど。
>>2301 匿名さん
そうなんですけど、以東もやや影響受けるんですよね。まぁ地上走ってるんで当たり前なんですけど(笑)
学研都市駅は新しいし使ってて気持ちいいですね。遅くまでやってるイオンがすぐ横なのも楽。姪浜に比べるとまだ手も出しやすいし。
>>2302 通りがかりさん
筑肥線の遅延や運休のリスクヘッジとしては、都市高経由で博多駅や天神駅に行ける西鉄バスや昭和バスのバス停近くに住むと良いです。ダブルアクセスと言うには頼り無いですが、いざという時に助かります。
>>2305
そうはいってもムサコ全体で物件の資産価値は下がりますよ、街全体のイメージって大事ですから。
売り物件が増えているので、間違いなく当面は中古の成約価格も下がります。
あと照葉は、リスク要因があまりにも多すぎますよ…
利便性が良ければ需要はもう少しあったと思いますが…
本質をちゃんと見極められる人はあの地域は選ばないのでは?ネットがない時代ならまだしも…
現に販売も苦戦していますし…
首都圏では鉄軌道交通の要衝地の不動産価値は下落に対しての耐性は高い。(なかなか下落はしない)
ただし、個々の物件格差は避け難いですが。
福岡市内で主要な交通手段のナンバーワンはダントツで自家用車でしょう?
地下鉄とバスだとどちらの利用者が多いのだろうか?
白木原駅前から大野城駅前あたりは街並み綺麗でダブルアクセス、都市高速と九州自動車道インターも近くて、いいなと思います。
「照葉」じゃないの?
福岡市噛んでるし、大手デベロッパーだし。
常識的には中央区のマンションとかになるのだろうけど、
常識的(平均的)な、給料の人には4千万 5千万になると無理をしないと購入が難しい。
まだ完成していない街でもあるので10年は維持するでしょう。その後はこれから10年の事業結果次第。
良くも悪くも九州・沖縄「マンションコミュニティ」でもみんな気になっているし。
地震がぁーとか、人工島がぁーとか言われても「悪魔の証明」的なのでよく知らん。
空港線の利用者少なすぎ、市営地下鉄利用者の75%は空港線だと思うけどデータ間違ってない?
追加、空港線の利用者が最少の祇園駅を、他線で上回るのは七隈線の天神南と薬院だけです。
貝塚線の駅はすべて下回ります。
>>2314 匿名さん
大変失礼いたしました。
福岡市統計書(平成29年(2017年)版)
https://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/tokeichosa/shisei/toukei/toukeisyo...
あと地下鉄空港線の利用者数に博多・東比恵・福岡空港が入っておりませんでした。訂正してお詫びいたします。正しくは、下記になります。
地下鉄全線:
・利用者数 329,060
・月平均 27,422
地下鉄空港線:
・利用者数 230,767
・月平均 19,230
西鉄市内バス:
・利用者数 148,359
・月平均 12,363
単位:千人
地下鉄線沿いは最高だけど
どのマンションも高くて
貧乏人にはとても購入出来ない。
>>2317 デベにお勤めさん
無意味なので致しません!
それをやったらば、データの改竄となり実態とは乖離しますよね。
他の地下鉄も同様に乗込み人数を加算しても、実態を正確に表せなくなります。
行政公開の公共性の高い調査数字に、恣意的な加工をすると不正行為と見なされる。
不正行為も何も・・・提示した参照元にも乗込み分は入っているみたいよ。
ただ、1,950か1,960万人か資料によって端数がちょっと違うね。
たぶん違うと思うよ・・・
地下鉄全線:
・利用者数 329,060 (筑肥線の乗込が含まれている)
地下鉄空港線:
・利用者数 230,767 (筑肥線の乗込が含まれていない。含むと、250,263)
となり、概ね75%が空港線沿線利用者となるみたいだよ。
「デぺにおつとめさんでした」
空港線も天神博多間が最も乗客多い。七隈線延伸したらどう変わるか。。。
お願いだから筑肥線からの人も「空港線利用者」に入れてあげて!!
空港線はいつも劇混みで
疲れますわ!
ほんとここ2,3年、空港線の朝8:30前後の天神着は遅延が起きるぐらい混むよね。
大きな原因は筑肥線沿線(特に九大学研駅)の人口増だよね。
照葉にも電車を伸ばせば、貝塚線が増えるのにね。
>>2328 匿名さん
どこをどう読むと誤解になるのでしょう?
乗込数についても理解しているつもりです。
> 乗込み人数はその路線で乗った人ですからね。
データは乗降人員で、当該路線で乗った方の他、直通列車や
連絡駅から当該路線へ乗る方も含まれていると思います。
筑肥線から乗って来た人だけで19,502千人と福岡空港駅の
総数より多いのは明らかにおかしいです。
ですから、下記のように説明をしたのです。
> そもそも筑肥線乗込者が空港線で乗降しているとは限りません。
> 筑肥線から空港線経由箱崎線、またはその逆の利用者も居るのです。
ちなみに筑肥線の利用状況が10,181人/日で単純に年間3,716,065人です。
https://www.jrkyushu.co.jp/company/info/data/senkubetsu.html
自治体の公表数値を疑うなら、その当局に直接言ってくれ。
子育て世帯や老人世帯に優しい仕様のマンション。
同様に弱者が快適に暮らせる管理体制が制度面・運用面ともに確立し機能している物件が、社会に支持されて市場価値も維持出来るでしょうね。
社会インフラと好アクセスで、周辺環境も良く眺望で癒される住空間である事は大前提です。
対象は福岡ですもんね。ピンポイントで場所や物件を限定してもそんな大差なか。ヒトそれぞれ。
資産価値で言うなら福岡市内で駅(地下鉄空港線・地下鉄七隈線・西鉄・貝塚線)まで徒歩5分圏内のマンションは手堅いと思います。
どの電車のどの駅が良いかはそんなに大事では無く、その立地に見合った価格で販売されていると思われますので、購入→売却を考えるなら大きな損はないかと思います。
ここから余談です↓
ただし売却する時に建物自体が損壊していると話にならないので、大地震等の災害を考慮すると福岡市のハザードマップは要チェックです。
私の場合は地盤強度と水害マップと室町時代の地図を確認して選びました。
不動産で相続税対策が否決!不動産バブル崩壊のきっかけか?
地下鉄駅徒歩5分以内のマンションは高値止まり。
地下鉄の駅から徒歩1分のマンションは
超高止まり!
体力のないデべは値下げしても売れない。中古物件は踊り場にきた。
資金力ないデベには過去に無い非常に厳しい状況が続く。
全国に多くの売れ残りを抱えてるデベの中には、建設中の物件の販売開始をずっと見合わせてるところもある。
よってブリリアは福岡で最も資産価値が維持できない物件となる可能性が高い。
広い知見で世界的な市場の流れを見るとよく分かる。
福岡タワーズとか他のタワーもそうだよ
>>2348 匿名さん
不況でブリリア層はタワーズに流れません。
不況になったら物件選びにより慎重になり、ブリリアの周りのショボイマンションは価格を大幅に下げないと見向きもされなくなるでしょう。
ブリリアはこれからの福岡マンションの価格のベンチマークなんですよ。
ブリリアが下がる事もあるでしょう。でも下がったら周りのマンションはその倍値段を下げないと売れないイメージですね。
広い知見を持ちましょう。
高ければいいってわけではないですが、基本マンションは安物買いの銭失いです。
まだ出来てないし
関東から来る人来る人西新と言う街に魅力も何もないと一応に言われる。
何故あそこでタワーの上、周りがしょぼい商店街や風俗街なのに億出して買うのが謎だと皆から言われる。
空港線?それなら赤坂・大濠がまだましだと。
街に面白みがない所が発展するとは思えないし、踊らされている人が信者となり必死にアピールしているのではと散々な言われようだった。
購入したと言えず恥ずかしい思いをした今日この頃…
大丈夫か?
気をしっかり持てよ!
あと、一様にネ!
不況等で物件価値が下落する時、下げ幅が大きいのは、以下の物件です。
・地域相場より突出した高価格の物件(坪単含む)
・過剰な設備等に不要な建築コストをかけた物件
・立地的にさほど人気が無いエリアの物件
意外と全てに該当してしまう物件もあります。
地下鉄駅近は人気は落ちないでしょう。最悪でも下落率は少ないでしょう。
治安を良くして、子供の教育水準を上げられるならもっと希望が持てるでしょう。
九州でダントツ一番の坪単価なのに売れまくってるのは、一等地であると認められてる証拠では?
少なくともあなた以外の大勢に。
>>2361 マンション検討中さん
確かに高い、価値があるからね。
でもそれは現時点での話で
ここは、将来資産価値を維持できるかを
語る場だよね。
そういう意味で言ってるだけだから。
実需だけだなく収益性など総合的に鑑みると
今の価格は乖離しすぎてブリリアは危ないよって
個人的に言ってるだけだから。
今は平成バブル時以上なんだよ。
車でも300万もあれば3000万のもあるよね。
高いのには訳があって安全性や乗り心地が全然違うよね。
建物も一緒でブリリアは下部構造が制震で中間免震の最上級になるんだよね。
これと同様のグレードは九州では鹿児島中央駅前の再開発マンションぐらいしかないと思うよ。
立地も含め高いのには理由がある。確かにプレミア分も乗っけているけどね。
2361です。
私はブリリアの事など言ってないよ。
一般的な話をしてるだけ。
ついに言うと
地下鉄の駅から徒歩1分以内は
未来永劫高いですよ。
中古で購入するのもね。
まあ、3000万もする高級車を買っても、走る道は所詮はこの界隈、せいぜいが都市高速(他エリアに比べて路面の仕上げが粗いのは有名)でしょ。
それに、高速道路などで発火炎上するのは決まって猛牛“L”や跳ね馬“F”。
一部の車種を除き値崩れ激しいが、メーカーの生産台数とディーラーと流通業界で価格を維持していますよね。
よほどの希少車でなければ、国産の普及車同様に否それ以上に市場価値は下がる(下落率は大きい)。
金や鉱石・芸術品等と違い工業生産品ですから、経時による価値の劣化は非常に早いでしょ。
>>2365 マンション比較中さん
最新設備で安心性云々価値があるのも分かり
車とは比べられないが
例えばSクラスや7シリーズの新車なんて
最新設備で最高級って金持ちが金額度外視で買うが
結局数年経つと市場では新車の軽自動車以下
の値段なるんだから。
>>2369 匿名さん
ブリリアをそんなすぐ資産価値が下がる車達と一緒にする意味は無いと思うけど。
無理矢理ブリリアの資産価値を車に例えるならフェラーリかな。時計ならパテックとかかな。
少なくとも大衆時計のロレや大衆車のブタ鼻やベンツじゃあないね。
ブリリア西新は関西以西では他に類をを見ない希少性があるから、この値段なんですよね。
車でも5人乗って移動できれば良いという人もいれば、より安全性や快適性を金銭と引き換えに
求める人もいるってことなんですよね。
年数がたっても希少車はメンテナンスがされますが、軽はメンテナンスするに値しないことから
すぐに廃車となりますよね。
価値なんて人それぞれ、良いものは良いと認めないとね。
車と一緒にするのはどうかと思う。
不動産は、場所に価値があるんだから。
>>2352 匿名さん
購入してそれを客観的に言われるとかなりきつい
まるで田舎者の扱いですね。
関東からしたら上野や御徒町のような扱いなのでしょうか?
ショックだしなんかケチが付いた様に私も思いました。
悔しくて悔しくて、ただケチをつけたいだけの方の言うことなんか真に受けたらダメよ!
もしかして、自作自演?
東京だと下北沢あたりに雰囲気は似ているんじゃないかな。
東京も福岡と一緒で東西の街の雰囲気は似てるよね。
>>2381 匿名さん
認めたくないだけかな。赤坂、薬院、大濠と同じくらい価格するのに西新って転勤族からも人気下がってるし、確かに学区以外何もない。でも周りにも価値認めて欲しい、それだけ。
こんなに話題にされるなんて西新大人気だな笑
学区ってとても重要でしょうよ。
>>2387 匿名さん
わかってないな君。
学区が撤廃されてもこれまで長年かけて培った文教エリアのブランド価値はかわらないよね。
別に現状でも西新でなくともいろんなとこから修猷行けるわけだし。
その中で西新が福岡随一の文教地と言われてるのは学区以上の理由があるのだよ。
西新は百道中のいじめ問題等で学区等でも避けられている
西新は百道中のいじめ問題等で学区等でも避けられている(サンプル数1)
空港線駅近で天神に近いところ買っとけば間違い無いって福岡の場合は。
福岡の板では空港線が良い空港線が良いとお経のように唱えられるが、空港はもとよりみんな天神・博多もそんなに降り口より会社は近いのかな?
そこまで近くないのだと結局は近くに住んでもバス通勤になるのでは本末転倒だと単純に思うのだが。
圧倒的に降り口から歩く会社の方が多そうなのだが違うのだろうか?
駅近を否定しているのではなく単純に赤坂駅徒歩3分の私に置き換えて考えてみたらそう思った。
実際行きも帰りもバスだし。
ちょっと何いっているか分からないけど、赤坂駅徒歩3分のあなたの思いだけは受け止めた!!
>>2393 匿名さん
文章がとっ散らかってる感じだが、会社とは勤務先のこと?
空港線を推奨し又その相場を支えるのは、実際にエア便の利用頻度が高い大手企業ブランチの上席・役員やリタイアした富裕層です。
彼らは勤務先との位置関係なんていう庶民やヒラ転勤族と同じ判断尺度で物件購入はしないのです。
>>2401 匿名
むしろ大企業のブランチのトップは福岡の様な首都圏の仕様とはかけ離れている安普請なマンションは買いはしない。(ブリリアに至っても内装のチープさは同じ事)
あなたのまわりにいないから想像でしか分からないかな?
少なくともあなたの言われる様な方の知り合いは何人も知っているが皆マンションではない。
天神・赤坂・大濠の空港線沿線でもない。
>>2406 匿名さん
まず私自身、いずれの投稿に対しても否定はしておりません。2395で空港線沿線の購入者層について断定されている中で、2402を否定し同調する発言をされていたため、その根拠が知りたくあのような投稿をしました。購入者層に関するデータや統計などの類のものはないということでしょうか?
> エビデンスって、意味を歪曲し誤解しているようで使い方を間違っていますね。
その点につきましても、正しい使い方をご教示いただけますと幸いです。
唐突ですが、私は早期リタイア組の首都圏からの一移住世帯ですが、端から空港線沿線一択でした。
但し、最終的に中央区以外で購入し居住しています。基本的に、買い物・所用以外ではビル街はもう無縁の生活です。旅行や外食や買い物等では電車は使用しますが、他線に比べ事故等のダイヤ乱れがほぼ皆無な点は良。
空港線沿線って災害には極めて弱い地域が多い。ハザードマップで赤地域おおい。
2019.12現在、ブラントン六本松とブランシエラ赤坂はなみずき通りは資産価値が下がらない感じはしますが、皆さんいかがでしょうか?
空港線沿いはハザードマップを確認するとちょっと…な感じがしてます。
空港線の筑肥線寄りは湾岸沿いだから仕方無い、一部は埋立地でもあった。が沿線全域の危険度が高いとは言えない。
断層についても見解は様々である。例えば、直上が危険とか直上含む広域がレッドゾーンとか、直上よりも遠隔地が長期振動が激しく危険だとか。
マップも単眼的ではなく複眼的に見ないとね。
異なる災害のマップを重ね合わせて、総合的に検証するのが、賢明なマップ活用術だと思う。
その上で、優先順位付けや取捨選択をしたいものです。
そういう地理的な話だと古くからの山の手である
平尾浄水あたりが良いと思うが
利便性に観るこれからの資産価値を考えると
空港線沿線となる訳で結局住み手次第。
七隈線延伸したら平尾浄水のほうがよさそう。地下鉄だけでなく、西鉄等もより利用しやすい。湾岸地域は今後毎年来るであろう台風被害が一番心配。
空港を余暇や仕事で日常的に利用する方々や世帯は、最寄駅からの直通便の有無を気にするだろう。
果たして七隈線からの空港直通はあるのだろうか?
空港線への乗り換えは動く歩道で、改札も通らない。ほとんど労力ないので差はほとんどなさそう。
天神での乗り換えを連想するからね。
しかし七隈線が博多駅に繋がるだけでも
印象と将来性が劇的に変わる気がする。
空港へも箱崎線の中洲乗り換えとは訳が違う。
博多駅と福岡空港に繋がるのは大きい
天神より福岡空港の方が美味しい店や目新しい店が多い
博多駅はなんだかんだで福岡市で重要、繋がらないと困る
・福岡一の商業地区且つ繁華街の 天神!
・陸路の拠点 博多!
・アジア含め世界へのアクセスゲート 福岡空港!
三拠点を一気通貫する空港線の魅力は突出してる。
天神や博多駅より福岡空港のほうがいい店がおおいって、勘違いしていない?そこまで大したことないぞ。行ったことあるのか?
空港は国際線が地下鉄でつながらないとあまり意味ない。やはり、福岡は赤坂、薬院、中州、天神、博多駅周辺がいい店多い。
国際線への延伸はないようです。
・商業施設は、天神!
・歓楽街は、中洲!
これらのエリアは、天神再開発とインバウンド増と移住者流入によって、更に存在感を増しますね。
空港線は相場が上りきった状態なので
これからの将来性という観点だと七隈線沿線が
相場の上昇は見込めるのでは?
七隈線沿線、今が買いですよ。
買い ま ー ー せん!
空港線もまだ踊り場ではなく、天井でも無い!
今は、じっくり時間をかけて色々と選べる時期。
完成物件も豊富なので、現物を見て納得して契約。
MR内覧で慌てて決めるとシクじる。
MR (見本・サンプル)と現物(完成住戸)の差も激しい!
七隈線延伸で1番恩恵があるのは
キャナルや博多駅周辺だと思う。
別府から橋本で住みやすく人気の地域はどこになりますか?
別府、茶山、松山。次点で、七隈、金山。ただ、全体的に戸建てが多い。マンションなら別府でしょうね。城南区は一部を省いて災害リスクが極めて少ないのと、高速と地下鉄、バスの利便性がいいのが特徴です。地名も山が付く(茶山、金山、松山)ところは、土地を所有するにはいい場所です。次郎丸~橋本なんかも木の葉モールがあるし悪くないです。
城南区は七隈線延伸でキャナル、博多駅直行となれば、薬院で西鉄乗り換えも簡単なこともあり、利便性は西区、早良区よりいいと思います。
通勤やレジャー、旅行等考えると
福岡は博多駅へのアクセスが大事だと思います。
春日大野城のダブルアクセスエリアが良いよ。
トラブルがあってもJRと西鉄どっちも使えるのは良い。
あと九州自動車道の太宰府ICも近いから九州全体へのアクセスが良い。
地下鉄沿線に住むと無駄に都市高代がかかるし、混む。
熊本鹿児島方面出身の人は特に良いと思う。
変な学生も少ないし。
>>2444 匿名さん
本当それ!転勤してきて一番に感じたやつ。
首都高だとあの距離乗ったくらいじゃ全然取られないのに都市高速高い。下道は混む。
自分の中では空港?博多駅間は最強だと思うよ。
空港とあの規模の駅と高速道路が近いのは最強なのに安いし少し暗いのは何かあるの?と思って避けてしまった。
しかし今思えば何かあるにしてもあの距離はかなり魅力的だね。
あの距離とか?!無駄に都市高代かかる?!とかって、個々のライフスタイルで違うところなのでは。
首都高も大阪環状線も都市高でもね。同じこと。
住むとこ間違えると金も愚痴も出て後悔する。
>>2447 マンション検討中さん
東比恵とかあの辺りですかね?
ファミリー向けの物件が少ないので子育てにはあまり向かないからじゃないでしょうか。
あとは若干治安も不安な部分があります。
東比恵に住んますが今のところ治安の悪さは感じたことありませんよ。
駅近なのもあると思いますが夜道も人も車も通ってるので安心です。
またサニーが24時間開いてるので急な買い出しにも助かってます。
あととにかく新幹線、空港など遠方に行く時もアクセスが便利です。
子供のためにファミリー向けのマンションと迷いましたが実家がファミリー向けのマンションでエントランスが子供達の遊び場になったり朝のエレベーターの混雑を考えやめました。
東比恵の治安はともかく、東光小、東光中はどうでしょうか。以前はあまりよくない学区とされていましたが最近は変わったのかな?
山王公園は柄が悪いと思いますが、、
昼でもすごい親御さんや浮浪者沢山いるのはご存知ですよね?
公園に住んでいる人々を気にしない地域は独身男性にとっては以外と住みやすい。
派遣型のサービスも周りを気にすることなく呼べるし。
小さい子供がいる家庭が博多区の北東側に住むのはちょっとどうかと思う。
福岡市及び近郊で1番資産価値が維持出来るマンションは?今販売されているマンションだとどれが有力でしょうか?
コスパと言ってもライフスタイルによって異なる。
長期で捉えて、住替え若しくはオーナー変更時のコスパではやはり、中心部の市街地の物件が優位。
理由は、将来先細りしない安定した需要があるので。
皆さん、マンション名で答えてあげよーぜ。
もう完売したけど
オープンレジデンシア白木原ステーションフロントは100世帯超のマンションで
西鉄白木原駅徒歩2分、JR大野城駅徒歩4分で立地条件は良い方かな思いました。
でも4000万円するし、今後の資産価値維持は到底福岡市内駅近マンションの高いと思うので微妙かもしれません。
天神、博多駅に自転車で行けて住みやすく価格も高すぎない地域教えてください。
車無しカーシェア生活希望
春日市は駅近新築ほとんど出ないけど、中学校が良いのか中古も人気高い。
価格は高すぎないし、ファミリーに人気だからある程度資産価値保てると思う。
東比恵だけはないな
治安悪すぎ
治安って広域では実態が掴めず、客観的に比較するのも難しい。私は個々の候補物件周辺を昼と夜に徒歩で下調べします。生活動線の道路環境や公共施設の配置や飲食店の健全性等を確認します。
箱崎
一番価値が維持できるのは、天神で唯一のタワーマンション、
「グランアルト天神タワー」でしょう。
赤坂とは違います。
今泉じゃん
>>2480
被害はあった。
竣工してすぐだったので、建設会社が2000万ほど補修負担したらしい。
そのときに、自分が交渉して建設会社に保証負担させたとして、管理組合から10万円もらった人物がいるマンション。
免震構造の竣工直後のマンションが地震時に補修しなければいけなかったとは
例え2000万円とはいえ少額であっても免震構造は役に立っていない証拠でしょう。
財閥系で補償能力があるからと言って安心してはいけません。免震構造でも安心ではない。
>>2485
免震は揺らして被害を食い止める。
「グランアルト天神タワー」は壁のタイルなどが破損したが、躯体には被害はなかったとのこと。
天神唯一のタワーマンションで、福岡ナンバーワンマンションだよ。
グランアルト天神タワーは耐震係数はどれで建てているんですか?福岡市条例ではどうなんですか?
震度7以上ならどうでしょうか。(天神タワーだけでなく福岡市のマンション全体)
>>2486 マンション検討中さん
地震当時、壁面のタイルが剥がれて柱がある場所も含めてコンクリートにクラック入ってるのが目視で確認出来ました。
『今はまだ買わなくて良かった』と安心したのを覚えてます。
私は、いろいろな情報で将来の件を考慮して免震構造のマンションの購入は避けました。
>>2486 マンション検討中さん
建物の主要構造部分(構造体力上主要な部分)とは。
壁・柱・床・梁・屋根・会談を言いますので
壁は、建物の主要構造部分(構造体力上主要な部分)です。
全般的に福岡のマンションは地震係数が低く作られていることが多いので、東京のマンションより数段耐震性が低い。免震だろうが、制震だろうが関係ない。かなり耐久性は低い。
築1年以内にあちらこちらにエフロが出て補修しました。
大丈夫でしょうか。
>>2497 匿名さん
現実にはエフロ発生は、アル程度は避けられない。
発生率を一定と仮定すると、15階建て以上若しくは1フロアに10戸以上が並ぶ横長の物件で発生し易い。
で、発生は避けられないとしても、問題はエフロの場所と量ですね。デベに無関係の第三者機関に調査依頼するのが良い。時期をずらして複数の機関に。セカンドオピニオンの発想です。
エフロレッセンスについて管理員と話しましたら、
瑕疵担保責任は2年だから担保ないと言っていました。
今後これが原因で主要構造部(構造耐力上主要な部分)
等にトラブルが生じたときは売主の瑕疵は担保されない
との管理会社の回答だったそうです。