東京23区の新築分譲マンション掲示板「プレミスト佃二丁目ってどうですか?」についてご紹介しています。
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物件比較中さん [更新日時] 2021-01-29 11:55:34

プレミスト佃二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
学校も近くて子供も楽だと思ったんですが、環境的にはどうでしょうか?

所在地:東京都中央区佃二丁目50-11、50-89、50-90(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「月島」駅 徒歩3分
山手線 「東京」駅 バス12分 「佃二丁目」バス停から 徒歩1分 (都営バス「東京駅八重洲口」停留所から乗車)
間取:1LDK~4LDK
面積:54.01平米~92.79平米
売主:大和ハウス工業

施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:大和ライフネクスト株式会社


また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
具体的には、マンション周辺の教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

【物件情報を追加しました 2015.6.16 管理担当】

[スレ作成日時]2014-11-07 13:56:44

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プレミスト佃二丁目口コミ掲示板・評判

  1. 451 匿名さん 2015/10/08 02:28:37

    部屋が広いし、住宅設備関連もしっかりしていると感じました。
    でも、土地で高いのかもしれませんが、ここまでの金額を出すのだから
    外観デザインももう少し高級感ある仕上がりが良いかなと思いました。
    普通の団地みたいな外観はないかなって思います。

  2. 452 物件比較中さん 2015/10/08 03:46:14

    高級感に凄く欠けるとも思いませんが、まあ確かに工夫のない直方体ではありますかね。
    あえて中層というのは良いと思います。
    タワマンを敬遠する人は一定数いるでしょうし、この辺はタワマン飽和状態ですので。

  3. 453 匿名さん 2015/10/13 11:55:58

    ここはなんでこんなに管理費と修繕積立金が高いの?
    150戸オーバーと大規模なので、普通はもっと安くなると思ってたんだけど、そんな贅沢な共用設備なんてあったっけ?
    全住戸の3割位の設置率の駐車場の収入のうち4割程度しか管理費に補填してないってのが原因かな?

  4. 454 物件比較中さん 2015/10/14 09:00:31

    管理費は278円/㎡程度のようですね。やや高めではありますね。
    コンシェルジュ・有人管理、その他の共用施設もある割にタワマン程のスケールメリットは無いので
    これくらいの管理費になることはそれ程不自然ではないと思います。
    駐車場は4割程度埋まれば問題ないように設定されているようですが、
    これは将来的に変わりうることなので少なめに設定しておくことは賢明だと思いますよ。
    広い間取りが多く長期間の居住が見込まれるので修繕費もしっかり積み立てる方針なんだと思います。

  5. 455 匿名さん 2015/10/16 02:33:48

    454さん、ありがとうございます。

    駐車場の料金が管理費に入る割合は住民の年齢層が上がってくると埋まりにくくなってくる、ということを考えれば
    これで良いんじゃないかと思います。
    100%組み込んでしまい、あてにしているとその方が将来的にどうなの?というのはあるのではないでしょうか。

  6. 456 物件比較中さん 2015/10/19 08:07:59

    ある程度長く住むつもりなら管理費・修繕費をきっちり徴収する物件の方が良心的です。
    ここは永住目的の層もターゲットにしているので、おそらくは尚更デベ側も
    留意しているのかなと。大和ハウスはマンション事業の実績こそまだそこまで
    多くはないですが、さすがにきっちりしていると思います。
    とにかく売り切って利益を確保することを再優先するデベですと、
    目先の管理費・修繕費を安くすることもあります。

  7. 457 匿名さん 2015/10/19 15:10:56

    逆も然りで、高くして利益にする悪いディベもいるから注意。

  8. 458 物件比較中さん 2015/10/20 07:13:28

    管理費は直接的にデベの利益にはできませんよ、管理会社との癒着はありますけどね。
    修繕積立金はさらにデベが手は出せないのでは?積み立てられて管理組合が扱うものだと思います。

  9. 459 物件比較中さん 2015/10/20 09:50:39

    物件概要には〜92.79平米ってありましたけど、
    その間取りは公式には載ってないですね。どういうこと?

  10. 460 匿名さん 2015/10/20 16:24:42

    >>458
    大和ライフネクストは大和の関連会社。
    グループなので同じ穴の狢。

  11. 461 物件比較中さん 2015/10/20 22:02:37

    だから管理会社との癒着があって管理費のうちの一部をどうこうしてるというのはあり得るかもしれない。
    でも修繕積立金には部外者は誰も手が出せない。
    マンション住民で組織された管理組合が着服するということはあり得る。すぐバレるだろうけど。

  12. 462 匿名さん 2015/10/21 14:26:38

    >>461
    ちゃんと値段通りの人員体制やケアをしてくれれば問題なしということです。
    もしその値段分の対応をしなければ、同じグループとして利益を享受するという意味です。
    癒着や着服といった大それた意味ではないですよ。

  13. 463 匿名さん 2015/10/22 23:43:45

    そうですよね。
    最初からついている管理会社だと割高になりがちだ、ということは耳にしたことがありますけれども
    きちんとサービスが伴っていれば良いだけの話ですので…。
    たまに「こんなサービスってあったの?」みたいに
    いらないものも入っていたりするらしいので、
    そのへんは管理組合の腕の見せ所でいるいらないの分別ができればいいかと思います。

  14. 464 物件比較中さん 2015/11/04 06:03:07

    販売戸数が12戸から減りませんね。
    おそらく残っているのは南東向きの中住戸および角住戸でしょうか。
    シミュレーションで見ると日照はある程度確保できるようですが、
    クレストタワーが目の前で圧迫感はあるでしょうね。
    南側の角部屋はクレストタワーこそありませんが上層でない限りは
    道路を挟んだ低層物件とお見合いです。
    坪単価はなかなか抑えめで出してきてますがグロスとしては張りますからねぇ…

  15. 465 物件比較中さん 2015/11/12 06:16:36

    晴海・勝どきはマンションがどんどん建ちまくって色んな意味で
    賑やかでもあり騒がしくもありますが、月島や佃は
    程々という感じで落ち着いていて良いですね。

  16. 466 物件比較中さん 2015/11/17 23:26:44

    残りは12戸ということで良いんでしょうか?
    なにか動きはあるのでしょうか。
    公式サイトを見る限り色々な間取りがまだあるようですが、階数や向きはどうなんでしょうか?
    MRに話を聞きに行こうとかと思っていますが…

  17. 467 匿名さん 2015/11/18 23:38:03

    153戸もの大規模となれば管理費の収益もバカになりませんし、
    過分に見積もって管理会社の利益とする会社もあるのでしょう。
    しかし、こちらの管理費は最低額の21,000円として×153で321,3000円、
    年間38,556,000円が管理会社に収められる事になるんですね。

  18. 468 物件比較中さん 2015/11/19 07:59:23

    管理費は278円/㎡で、外廊下、共用施設は3つだけと考えるとやはりやや高いですよね。
    とはいえべらぼうに高いというわけではないです。
    パークホームズ豊洲は264円/㎡、共用施設はもっと多いですが、690戸のメリットでしょう。
    タワーで言えばキャピタルゲートプレイスが337円/㎡で495戸、
    八重洲のブリリアタワーは364円/㎡・387戸と、廊下や共用施設による影響があります。
    ドゥトゥールは圧巻の共用施設がある割に295円/㎡と低めですが、
    逆にあれだけの戸数があっても300円/㎡近くなってしまった、という見方もできますね。
    (数字はザッと調べて拾ってきたものなので厳密に正確ではありません)

  19. 469 購入検討中さん [男性 30代] 2015/11/25 01:31:44

    MR見に行きましたが、内装がちゃっちいですね。立地はいいのに。。北西側は、学校グラウンドの砂埃が気になりそう。窓開けれませんね。

  20. 470 物件比較中さん 2015/12/03 06:47:25

    ここは、さすがに立地は手堅いと思いますよ。
    ただ土地形状と周辺物件の関係で南東と北西にしかバルコニーを作れないこと、
    タワマンや近接物件とのお見合いになってしまうこと、
    等が人によっては譲れないネックにはなるでしょうね。

  21. 471 匿名さん 2015/12/04 10:53:22

    バルコニーの向きが限定的もちょっとね~。
    あと、都内でのマンションはお隣のマンションとの距離も近すぎで、
    手が届くぐらいじゃ嫌ですね。

    マンションじゃないけど、ホテルで窓を開けたら隣のビルの窓があったなんてこともあったけど、
    溜息が出ちゃった。

  22. 472 物件比較中さん 2015/12/12 08:08:10

    昨今の相場では、都心駅近で90平米を億以下で買える物件は
    ここを逃したら当分は無いかもしれないので、かなり迷ってます。

  23. 473 物件比較中さん 2015/12/12 08:14:47

    というのも、お見合いを避けられて眺望もある程度
    抜ける条件の部屋は、既にさばけてしまってるんですよね…。

  24. 474 匿名さん 2015/12/13 12:47:01

    立地は悪くないと思いますが
    間取りや設備などトータルでみると普通な感じです。
    即決めには、もう少し何か決め手が欲しいって思いました。

  25. 475 物件比較中さん 2015/12/16 10:48:47

    中央区・駅近で考えると、価格的にウィルローズ日本橋蛎殻町もヒットします。
    あちらの方が価格帯は上ですが、いま先着順となっている91平米(低層階でしょうが)
    などはここと購入層が被ってもおかしくないと思います。

    価格帯に見合った高級感という点ではウィルローズに軍配が上がりますが、
    現地に行ってみると周辺環境、特にファミリー層にとっての環境はやはり佃が圧倒的ですよね。
    ただウィルローズでは日本橋エリアだからということで許容できた囲まれ感も、
    佃となると簡単に許容はできないということでしょうね。
    クレストタワーとの距離は十分にとってあるとは言っても、圧迫感はあるでしょうから。

  26. 476 匿名さん 2015/12/29 07:42:06

    ファミリーだとここに優位性があるのでしょうね。
    子育て環境という程ではないんですが(汗)、でも周辺環境的には
    この辺りは「悪くはない」という用に感じられます。
    住んでいるともしかしたら優れた点が見つかる可能性も?
    のんびりした雰囲気ですし、いいんじゃあないでしょうか。

  27. 477 匿名さん 2016/01/18 01:24:27

    >468さん
    共用施設の数が多いほど優れたマンションであるとは言い切れませんが、
    周辺の競合マンションと比べてみれば管理費が割高なのだろうと感じます。
    とは言え、ソフトサービスにコンシェルジュサービスがついているので
    人件費が嵩むのは致し方ないかとも感じます。

  28. 478 匿名さん 2016/01/19 10:02:42

    この規模でコンシェルジュいる?いらないでしょ・・・。

  29. 479 物件比較中さん 2016/01/19 11:06:48

    タワマンにしなかったぶん、付帯サービスは多少なりとも充実させようという意図だと思います。

  30. 480 物件比較中さん 2016/01/27 03:08:58

    ここの90平米プランの間取りは結構良いと思います。
    モモレジさんのブログでは細長さ、開口部の少なさとバルコニーの狭さを指摘されてましたが、
    それは確かにその通りで、少なくとも採光部はL字(間取り図上で)にして広げて欲しかったですけどね
    オーソドックスな田の字ベースですが、それが功を奏して効率的で拡張性の高い間取りに
    なっていると思います。玄関前のクランクもありますが
    居住畳数割合も7割超を実現できており広めの角部屋としては上々ですし、
    色んな物件を見てみましたが、高級物件のプレミアムプランなどを除けば
    80平米の後半辺り以降になると不効率だったり変な間取りになることが多い印象があるなか、
    ここはなかなか健闘しているなと。
    やっぱりネックになるとすれば敷地の方角や目の前のタワマンでしょうか。

  31. 481 匿名さん 2016/01/28 05:56:58

    コンシェルジュですか…
    防犯面という点ではエントランスにいると良いだろうなと思いますが、管理費という点では・・ですね。
    管理組合で話し合って継続するかどうかということを
    考えていったほうが良いとい事になってくるのでしょう。
    暮らしてみるといい面も感じるのかもしれませんし、早急に不要であるという結論は出さなくとも。

  32. 482 物件比較中さん 2016/01/28 06:21:57

    防犯面はもとより、共働きのファミリー世帯やシニア世帯にはコンシェルジュは重宝するのでは、と思いますが。
    求人サイトを見るとパートだったり派遣だったりするコンシェルジュもあるようですが、
    大和ライフネクストはきちんと正社員雇用のコンシェルジュのようです。

  33. 483 匿名さん 2016/02/09 14:46:06

    電話営業しつこい!!

  34. 484 物件比較中さん 2016/02/10 04:15:21

    SUUMOでは残り4戸しか載ってませんが、公式の物件概要ではまだ10戸残ってますね。
    どっちなんでしょうね。

  35. 485 周辺住民さん 2016/02/10 10:49:54

    立地はいい。規模も悪くない。
    でも他の条件が良くない。
    せめて坪300未満が妥当だったかと。
    でも立地と規模は重要だから悪くない選択だと思います!

  36. 486 物件比較中さん 2016/02/10 11:13:28

    やはり最大の難点は敷地形状と隣接建造物だと思いますねぇ・・・。
    規模もスケールメリットが得られると考えて良い戸数ですし、
    あと地権者がいないのも良いですね。
    でも、いくら10年前の駅前タワーが坪200万台だったとはいえ、
    この御時勢でさすがに300万未満は難しいでしょう。
    周辺の後発〜同時期販売のマンションはここよりも高いですからね。

  37. 487 匿名さん 2016/02/10 14:39:18

    そもそもこの価格で工夫の無い田の字ってありえんわ。
    一番プライベートな寝室が共用廊下に面してるって。安マンションならともかくねえ。

  38. 488 匿名さん 2016/02/11 03:20:45

    タワマンの前なので、立地はそこまで良くないですよ。

  39. 489 物件比較中さん 2016/02/11 12:45:02

    もっと広い意味での立地ということでしょうね。

  40. 490 匿名さん 2016/02/12 13:31:27

    そういうことだと思います。
    純粋に駅まで徒歩3分ってかなりの好立地だと考えられますから。
    徒歩5分以内の場合は、資産価値の下落率がとても緩やかだと考えられています。

    この辺りはタワマンが多いですから、それくらいはある程度想定の範囲内という方も多いのではないかと思われます。

  41. 491 匿名さん 2016/02/12 13:46:17

    コンシェルジュサービスは防犯面を考えれば
    安心できて良いサービスだと思います。
    また、ここのコンシェルジュサービスは
    他のマンションに比べサービス内容が多い感じがします。
    管理人さんと違ってサービスがお仕事なので
    きめ細やかなサービスを受けられるんじゃないかと期待しています。

  42. 492 匿名さん 2016/02/12 16:41:26

    月島の徒歩3分なんて山のように物件がある。
    世田谷区の徒歩3分とはわけが違う。
    徒歩3分をすべて一括りに同じ文脈で語れませんよ。

  43. 493 物件比較中さん 2016/02/12 22:59:44

    確かに単に駅距離だけをもってして立地が良いということではないでしょう。
    街として成熟しており周辺環境が整っていることも含めての話だと思います。
    もちろん駅歩表記それ自体はまた別に、データとして資産価値に影響するのは確かだと思いますが。

  44. 495 物件比較中さん 2016/02/13 03:27:30

    変動金利はデンマークではマイナスになっていると書いてありますね。
    本当でしょうか 笑
    銀行には何の得も無いですよね。
    日銀の利息をマイナスにすることで銀行に積極的に
    貸し出しをさせて景気を良くすることがマイナス金利だと
    理解してましたが、貸し出すほど銀行が損をするのでは意味無くないですかね?

  45. 496 匿名さん 2016/02/13 04:15:25

    >>495
    金利とは別に手数料的なものを取って利益にしてるのでしょう。

  46. 497 匿名さん 2016/02/14 06:54:44

    コンシェルジュってこれだけの規模のマンションだったら
    1戸あたりの負担額もそう多くないだろうから、いても良いんじゃないかと思いますが…
    ただ管理費が高いというはなしなので、そういう観点からしていない場合のほうが安くなるのでは?ということなんでしょうか。
    タクシー呼んでもらったりとかできるのですよね?
    そういうのは良いかなぁとは思いますが、
    駅近いからそうそうタクシー使うこともなさそう。

  47. 498 物件比較中さん 2016/02/22 17:19:52

    割引ありますか?どのぐらいひいてくれますか?

  48. 499 物件比較中さん 2016/02/22 23:37:36

    物件概要から見るに、最後の10戸がなかなか、というところなのでしょうか。
    竣工まで約1年ありますし10戸ですからまだ値引きはしないのでは?

  49. 500 匿名さん 2016/02/23 08:53:53

    提携割引はありますよ。会社によってですので、営業マンに聞いてください。

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    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    リビオ浦安北栄ブライト

    千葉県浦安市北栄2丁目

    4600万円~7830万円

    1LDK~3LDK

    43.27m2~77.27m2

    総戸数 42戸

    [PR] 東京都の物件

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円・8198万円

    3LDK

    68.4m2・71.82m2

    総戸数 31戸

    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    5600万円台・7600万円台(予定)

    3LDK

    66.72m2・72.74m2

    総戸数 62戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    6590万円~9590万円

    2LDK・3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸