残代金の支払いと登記のタイミングについて

民法１７７条の「第三者｣とは、
正当な利益を有する者に限られる。
通常の新築マンションで
登記の先後でトラブルになることは、
売り主であるデベが悪意でない限り、
実際には、起こり得ない。
売り主の判子が必要になるからね。


ちなみに、流れとしては、
残代金支払い→引き渡し→
新住所の住民票＆印鑑証明を司法書士に送付→
登記申請→登記完了。

期間はマンションの規模にもよるけど
新築で一斉に引き渡しだと、
２～３カ月ぐらいはかかる。
特に、大規模マンションは、
法務局から、申請時期などについて
司法書士に、指示されるみたい。

No.1さん　ご親切にありがとうございます。

法律には詳しくないのですが、購入したマンションの土地に抵当権が設定されていて
売主が倒産したというケースではどうなると思われますか？　

登記が完了していない場合には、売主の債権者に対して対抗できない
という状況が出てくると思うのですが、現実には起こり得ないことなのでしょうか。

今回、自分が購入したマンションは地方の小規模デベの物件なので
色々と不安を抱えているのですが、残代金の支払い→鍵の引渡しまでの期間が10日ほど
あります。登記手続きも鍵の引き渡しとほぼ同日に行われるようです。
所有権は残代金の支払いと同時にこちらに移るという記述は売買契約書には書いてあります。

一流の大手の場合でも自分の場合と同じように時間差があるものなのですかね？
大規模マンションでは2～3ヶ月もかかると聞いて、心配する必要もないのかという気もしてきました。

> 法律には詳しくないのですが、購入したマンションの土地に抵当権が設定されていて
> 売主が倒産したというケースではどうなると思われますか？

土地に抵当権が設定されていたら、販売できないと思います。
住宅ローンを組むとしたら、ローンの審査が下りないはずです。

当方は完成済み物件で住宅ローン利用のため、ローン実行（つまり残金支払）の翌日に鍵の引渡しを終えてます。
登記はその1ヵ月くらいで終わってますが、登記の識別情報等が手元に届いたのは、さらにその半月後です。

No.3さん　ありがとうございます。

今回、自分が購入したマンションの土地には
売主が抵当権設定者の抵当権が設定されています。
その事が契約書に記載されているので、おそらくその点については
法的には問題はないと思うのですが、
どの段階で抵当権が解除されるのかは説明を受けていません。

おっしゃるとおり、ローンの場合の買主の抵当権の設定が
どういう形になるのかが気になります。2番抵当という形をとり、
最終的に順位を変更するのでしょうか・・・

No.3さんのケースでも登記は1ヶ月近くかかるのですね。
この点については、時間がかかることが一般的なことのようなので
安心しました。

>>4
なんだ、新築じゃ無いの？

契約時に、所有者の抵当権が設定されているケースはよくあるけど
通常、決済時（代金支払時）に、抹消される。
契約書にも、そのような趣旨の条項が入っているはず。
決済でもこうしたケースはよくあるので、心配はいらない。

実際の取引では
１．事前に司法書士が担保権者に、返済すれば担保権が抹消されるかを確認しておく。
　　抹消登記のための書類（のコピーなど）も確認しておく。　
２．決済当日、朝一番に司法書士が当該物件に新たな登記申請がされていないか確認。
３．決済の場で、買い主が売り主に代金を支払い（買い主の口座に入金または振り込み）
４，売り主は、その場ですぐに、担保権者に返済金を振り込む。
５，司法書士が担保権者への入金（着金）を確認後、抹消関係の書類を受領。
　　（担保権者が同席していれば、その場で受領。同席していない場合は司法書士が取りに行く）
６．登記申請は、その日のうちに（売り主の）抵当権抹消、所有権移転、（買い主の）抵当権設定、を
　　同時に出す（登記される順番は上記の順で指定）。
こんな流れかな。

納得がいくまで、仲介業者に確認した方が良いよ。

No.5さん　ありがとうございます。

新築の物件です。抵当権設定者の売主というのはデベのことです。
かなり珍しいケースなのですかね？

残代金の支払い時点で抵当が抹消されるんですね。安心しました。
具体的な流れについても解説して頂き、大変に参考になりました。

今回の自分のケースでは、残代金の支払いから登記手続きの開始とされる日まで8日
程度のブランクがあるので不安もありますが、一般的な流れについて解説して頂いたので
質問をする際にとても役立ちそうです。

ありがとうございました。

新築の建売で、売主の業者の担保が付いているケースね。
これまた、よくある話。
土地の仕入れと建物の建築費を借りているだ。

通常の決済で問題なく抹消されるので
心配はいらない。

建売じゃなくて、マンションでしょ？

No.7、No.8さん

マンションでの話です。地方の小規模デベなので
事業資金がないんだと思います。

司法書士さんが抵当抹消や新たな登記申請の有無
の確認作業をしてくれているなら安心できます。

自分の物件での話ですが、こういった流れを司法書士さんから
紙1枚でもいいので入居所に配布して貰えれば余計な
心配をせずに済むと思いました。