ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《公開質問》こんなマンションで中古売買ができますか？

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年　約 1,999円
／一区分所有者・月）必要以上の不合理な負担をさせられ、使えいない次期繰越金＝94,581,626円
（94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分の管理費相当）が貯まり続けていることになる。

こんな実態は、区分所有法や民法は法的に要求・容認はしていない。

区分所有者は、余計な負担を嫌がるもので、必要以上の 6,957,994円の不合理な負担をさせられ、
区分所有者に戻らない過剰徴収分が戻らないことは、嫌がるものである。

こんなマンションで中古売買ができますか？

可哀想なのは、こんな実態を知らず定期総会で収支決算・予算を承認し続けている現区分所有者で
ある。（大泣き）

《公開質問》こんなマンションで所有・居住されますか？

前に以下書き込みをさせて頂いた。

過去の書き込み

建築基準法
第12条（報告、検査等）
●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該
　政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら
　の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、
　一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の
　調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を
　させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
第101条（罰則）
●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
二　第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ
れた結果、驚くべき事態を発見された。

皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への
被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適
な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて
おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。

つまり、2011年03月11日に東日本大震災で当マンション被災が完全修繕に至っていない。
で、これら修繕に向けた大規模修繕が2021年以降予定とのことだが、こんなマンションで所有・
居住されますか？

当然ながら、こんな実態を隠蔽し中古売買をなさることは民法等法律違反だ。

《公開質問》法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？／されたくないですか？

建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）
第03条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
　この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
で、ここでの『建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体』には、区分所有法で
は何ら主体性を持たされていない。（以後の各条文にはこの団体は登場されていない。）

また、区分所有法「第六節　管理組合法人」以外に「管理組合」と言う文言は存在しない。

つまり、標準管理規約での「管理組合」は区分所有法と言う法律では存在しておらず、区分所有
者は「管理組合」を認識やこれらからの拘束は受ける必然性は当然ながらない。

しかしながら、区分所有者達は国土交通省の標準管理規約政策での「管理組合」の認識・拘束に
誤解・錯誤され認識・拘束され、
その上塗りとして過去の判例：
●管理組合は「権利なき社団」であり、資産共有関係は総有・合有である。
で、区分所有者達は一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取
できないと誤解・錯誤されている。

で、このマンションの管理費会計状態は、

第24期管理費会計決算

管理費収入　　＝37,096,800円
管理費支出合計＝30,138,806円
差額　　　　　＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年）
　　　　　　　　　　　　　　（約 1,999円／一区分所有者・月）
次期繰越金　　＝94,581,626円
　　　　　　　　　⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分

専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円
（約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月）

となっており、一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

因みに、次期繰越金は性質上何にも使われず蓄財されるまま増加されるもので、マンション解体
後も持分割合返金がされても債務債権関係上不法になるおそれがある。

このマンションの区分所有者達へ、公開質問として
①返金・収取される権利を放棄し、法的存在しない「管理組合」に拘束されますか？
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を問いたい。

小生は、当然ながら
②返金・収取される権利を主張し、法的存在しない「管理組合」からの拘束を排除されますか？
を選択し、返金・収取される権利を主張させて頂く。
約 398,030円／一区分所有者は魅力だ。

《公開提言》法的存在しない「管理組合」排除／区分所有法準拠する様規約改訂をされては？

一旦収納された管理費等や利用料利益は如何なる事由があっても返金・収取でき
ないと誤解・錯誤させらている「管理組合」の拘束性を排除すれば、返金・収取でき得る
①管理費差額＝ 6,957,994円（約 23,993円／一区分所有者・年）
②次期繰越金＝ 94,581,626円（約326,143円／一区分所有者)
③使用料等　＝ 13,889,080円（約 47,893円／一区分所有者・年)
　合計　　　＝115,428,700円（約398,030円／一区分所有者)
が各区分所有者に返金・収取されることになる。

つまり、

「標準管理規約」
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それら
　の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
を区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分
　から生ずる利益を収取する。
に従い、
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、持ち分
　割合に従い　各区分所有者に収取させる。

「標準管理規約」
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合にはその余剰は翌年度における管理費に充当する。
を民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さな
　ければならない。その収取した果実についても、同様とする。
に従い、
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、持ち分割合に従い各区分所有者に返金する。

等、「管理組合」の文言排除する様管理規約類を是正訂正されては如何でしょうか？

《ああ無情》むしばまれる管理費と責任所在の不明化

いくら、管理費を過剰徴収し膨大な余剰金があると言って、理事報酬やマンション管理士事務所との
コンサル契約とは呆れる。

理事が報酬を受け取ることは、今までの無責任管理運営への責任所在について免責される傾向がある
現実に対し、今後は金銭を受け取るとなることで責任所在が明確化され、現状の粗雑かつ不法な管理
運営では民事・刑事責任が追求されることになるであろう。

また、このマンションでは、管理会社（コミュニティワン㈱）と度々登場するアーツコンサルタント
が既に複雑かつ責任所在不明的な管理運営がなされているが、マンション管理士事務所と言う新たな
登場人物が登場することになるが、ドラマや小説では登場人物が多くいると解りづらくなるもので、
理事会・管理会社・施工コンサルタント・マンション管理士事務所の４名が登場することになる。

果たして、会計管理ですら非合理であり責任所在が不明となり、どなたが責任を執るのでしょうか？

また、呆れるのは何も根拠（見積もり）も無いままで、修繕委員会や自主防災会？等の会計計上し、
管理費から支出させ余剰金返還についても不明確である。

自主防災会？（たぶん、災害対策基本法第７条の自主防災組織）は居住者責任で区長や自治会が運営
されるべきものだが、区分所有者団体が関与する必要性・必須性はない。区長や自治会の活動状況が
見えないままでこの自主防災会？設置は時期早々である。

このマンションの区分所有者は富裕層だらけなのか？
何時まで管理費を過剰徴収されむしばまれば、納得ができるのであろうか？
こんな責任所在不明確かつ要らぬ負担を強要されるマンションには、資産価値なんぞない。

《素朴な疑問》株式会社メルすみごこち事務所とのコンサル契約に意義？

株式会社メルすみごこち事務所の主要業務サービスは
理事会へのアドバイス、長期修繕委員会へのアドバイス、管理委託契約（管理費）改善コンサル及び
大規模修繕工事のご意見番等である様である。

で、

理事会へのアドバイスを観ると総会議案書作成など今まで管理会社（コミュニティワン㈱）が担当し
てきた業務内容と重なるが、管理会社（コミュニティワン㈱）に何か問題があるのであろうか？大い
に疑問を感じる。

問題がなければ、管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使い、最適な理事会へのアドバイスや総会
議案書作成をさせれば、年間 1,921,920円（ 160,160円／月×12ヵ月）の負担を避けることができる
と考える。
問題があれば、コンサル契約締結をする前に管理会社（コミュニティワン㈱）へ業務改善を指示する
か／管理委託料金の値下げ交渉をするか／最悪、管理会社の変更をすべきである。
で、約22,000,000円／年の管理委託料金は周辺相場から見て高価で値下げ交渉は最低でもすべきで、
ここ数年間の他社へのコンサル業務が散見されることからそろそろ管理会社の変更をすべきである。

で、ここで一番気に掛かることだが、
理事役員の手当制度（理事長＝10,000円／月 理事・監事＝4,000円／月）が導入される様だが、金銭
的手当を受け取ることは、もはや素人集団だとかの言い訳はできず相当な知見所有が求められること
になり、コンサル契約締結をする必然性はなくなると考える。

更なる委託業務拡大を図り長期修繕委員会へのアドバイスまで委託をした際、確か修繕委員会委員は
全て専門性がある者として選任された筈で、今までの専門委員会の専門性主張に大いなる矛盾不法性
があることになる。

で、ここで一番気に掛かることだが、
今後、修繕委員会において日々コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考
図書購入との費用が規則に載る様だが、確か修繕委員会委員は全て専門性がある者として選任された
筈であるが、今更、コミュケーション活動（単なる呑み会？）とか、各種会合参加や参考図書購入と
の費用の規則上計上とは呆れるもので、果たして各委員に専門性があるのか？大いに疑問を感じる。

ここは、修繕委員会の会計報告を定期総会で理事長から報告させ、費用の効果性を評価すべきとなる
であろう。

でも、修繕委員会は既に相当な無駄遣いをされている。平成29年に㈱アーツコンサルタントに大規模
修繕施工に直結させることができない建物診断をさせているし、

今後の不安材料として大規模修繕施工後に長期修繕計画立案とする様だが、そもそも、長期修繕計画
を基に特殊建築物定期検査等を以て最適化を図りつつ大規模修繕施工が行われるもので、次回大規模
修繕施工では莫大な費用計上が無造作にされるであろう。

再度なる疑問だが、果たして修繕委員会委員に専門性があるのであろうか？だ。

《素朴な不安》管理費等（このマンション）が保つのか？

先ず、このマンションは長期修繕計画の予実管理ができておらず修繕積立金が建て替え時期まで保つ
のか？素朴な不安が続いている。
予実管理ができぬままで各区分所有者に対し、意味不明細則で定額徴収されているが、民法上の債務
債権関係が不適切な状態であり、予実管理ができぬままで修繕積立金定額徴収や利用料の修繕積立金
への編入には法的根拠はない。

何時になったら、各区分所有者らがこの不合理性に気付くのであろうか？

でも、いくら管理規約で管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越しや使用料と言う共有部からの利益
を修繕積立金への編入を決めても、民法上は管理費余剰金や使用料と言う共有部からの利益は各区分
所有者に持分割合んび従い返金することになっているが、管理費余剰金の翌年度管理費への繰り越し
や使用料と言う共有部からの利益を修繕積立金への編入は既に民法違反である。

で、今後は管理費支出が
・コンサル契約料金＝ 1,921,920円／年（ 160,160円／月×12ヵ月）
・理事役員報酬　　＝ 744,000円／年
（理事長＝10,000円／月×12ヵ月＋他理事役員＝52,000円／月×12ヵ月）
・修繕委員会活動費＝ 100,000円／年
・自主防災会活動費＝ 100,000円／年
　　合　　計　　　＝ 2,865,920円／年
定常的に増額されることになる。

今後の建物の老化的急激な経年劣化等で予期せぬ修繕積立金の枯渇危機が予見でき、区分所有者らの
高齢化による可処分所得の目減り（年金生活者の定額生活者の台頭）で支払える管理費等総額の限界
性発生もあり、管理費等枯渇危機が潜在している。

一般的には、管理費を倹約的運営をしその余剰で修繕積立金を潤沢に貯蓄するものであるが、現在の
修繕積立金実態の不明確な実態で、管理費支出を約３００万円増額するとは相当な危険性を潜在化を
するものだ。

更に言えば、このマンションは大規模災害被災を想定しながら解体費用を積み立てておらず、平素的
寿命期の解体するできない。（修繕積立金は法的に解体費用への単純転換はできない。）

この解体費用は抵当権発生を伴う調達はできず、各区分所有者の自己資金での調達となる。
若干詳しく話すが、住宅ローンでは区分所有権に抵当権が設定されていることはお解りと考えるが、
解体費用と言う膨大費用（一般的に３００～６００万円／区分所有者）をローンで調達するとしたら
新たな抵当権が区分所有権に設定されることとなり、解体後は土地全体にこれら各区分所有者の抵当
権が移り第２抵当権での新たな住宅ローン設定は金融機関は嫌がり新たなマンションは建てることは
実質上無理となる。

このマンションにおいては、姑息な管理費等管理を即刻止め、管理費の倹約を図り長期修繕計画予実
管理（特殊建築物定期点検等での最新性維持を含む）を着実にし、真なる会計実態の見える化を先ず
をした上で管理費等（管理費・修繕積立金）徴収額の最適化を図るべきだ。

この最適化を以て、この管理費約３００万円／年の増額の合理性精査をすべきだ。
無計画かつ無秩序的な管理費支出増額はすべきではない。

管理会社（コミュニティワン㈱）をこき使えばコンサル契約料金や理事役員報酬及び修繕委員会活動
費なんぞ無用の長物となるであろうし、自治会に自主防災会運営主体を移せば、自主防災会活動費は
潤沢に貯まっている自治会会計から支出させてもよい話だ。

《唖然》個人の誹謗中傷が飛び出す臨時総会

本日、多数議案に対し会場予約が二時間半と出席者の発言を時間側面で抑制せんと如きの臨時総会が
開催された。

で、議案賛成者側の出席者から異論者の個人の誹謗中傷発言と保身目的の理事長を持ち上げる言動が
でた。まして、中立性が求められる議長（理事長）も論者の個人の誹謗中傷発言をされていた。
これでは、まともな審議ができず仕舞いで大いに落胆させられた。

いくら決議採択されても居住者活動に区分所有者から資金が廻ったり、何も具体的な根拠のない説明
を以て議案を採択させんとする理事長説明には呆れる。

でも、管理会社（コミュニティワン㈱）従業員の態度には驚いた。
いくら、理事役員が容認されてもやる気のなさや無責任な態度が容認された如きの開き直りには職業
人としてプライドが余りにもなく飽きれたしだいだ。

更に言えば、理事長は第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕があると説明され、異論者の目算値
での指摘で第３回大規模修繕まで管理費等会計に余裕ないとの前言撤回をされたことには、無関心な
区分所有者に対し強行的発言をすれば信用されると考えた様で、理事長は現状良否に関わらず真実や
現実を語るべき者が根拠無き言動をされたことには、更なる不信感を持った。

で、このマンションの将来は大丈夫なのか？大いに不安と疑問を持たされた臨時総会であった。

続・続報《唖然》臨時総会での議長理事長の不適切発言⇒修繕積立金の徴収根拠消滅

以下前述通り、議長理事長には臨時総会で不適切な発言があり、更にこのマンションの将来と理事会
への不安・不信感を持った。

◎長期修繕計画のあり方

議長理事長は、長期修繕計画の予実管理等の修繕積立金会計の健全性を見える化すべきとの指摘要求
に対し、第２回大規模修繕後でなくては物量不明確故に長期修繕計画が作れないし、第４期での策定
承認された長期修繕計画は使い物にならないと反論された。

つまり、このマンションには使い物になる長期修繕計画はないと議長理事長は表されたことになる。

従って、修繕積立金の技術的根拠となる長期修繕計画はないことは、逆説的に技術的根拠となる長期
修繕計画はないことは修繕積立金の徴収根拠がないとなり、いくら「管理費等細則」があろうとも、
各区分所有者は徴収をされる必然性はないことになる。

法的には、管理者理事長の管理費等請求・徴収根拠は、
建物の区分所有等に関する法律
第２８条（委任の規定の準用）
●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法（第３編 債権 第２章　契約　第１０節　委任）
第６４９条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし
　なければならない。
つまり、このマンション管理者理事長は長期修繕計画の維持（建物状態による見直し等）を委任事務
としていないことから、長期修繕計画の維持に関わる委任事務費用請求権はないことになる。

◎大規模修繕のあり方

大規模修繕は目の前の必要な修繕のみを以て無雑作に大規模修繕をすればよいものではない。
建て替え時期を見据えずに行われるものではない。

つまり、長期修繕計画の策定や長期修繕計画の予実管理をせずの大規模修繕は無雑作なものになり、
費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

でも、このマンションには大きな問題が潜在している。

平成23年の東日本大震災被災について、翌年の特集建築物定期点検での被災全貌の調査ができておら
ず、それに従って全被災修繕に向けた体系的管理運営（翌年の特集建築物定期点検⇒被災全貌の認識
⇒全被災修繕見積もり⇒地震保険保険金請求⇒全被災修繕）ができておらず、表面的な被災修繕のみ
はできたが全被災修繕はできていない。

被災修繕未完成に加え、先の㈱アーツコンサルタントによる建物調査診断及び特殊建築物定期点検で
の指摘の棚ざらしがあり、これでは管理運営の効果性なんぞあり得ないのが現実だ。
つまり、次回大規模修繕は過去の大借金（被災修繕未完成及び建物調査診断等の指摘等の更なる経年
劣化）を背負い費用膨大化に拍車が掛り、各区分所有者の負担の激増化となるであろう。

◎区分所有者の生活と管理費等

このマンションは世間のご多分と同様に区分所有者の少子高齢化が進み、定額生活費生活者の台頭が
進むでしょう。

つまり、突然の管理費等の値上げには対応できないこととなり、管理者理事長の委任事務を処理する
について費用を超えた管理費徴収や長期修繕計画の維持不履行は、突然の管理費等の値上げになるで
あろう。

従って、このマンションは生活困窮による管理費等滞納者が多発し管理運営破綻となるであろう。
本来ならば、自治会が行うべき「自主防災組織」活動は居住者団体させ、余計な管理費の浪費は即刻
止め、長期修繕計画の維持を以て長期的な生活想像ができる様にすべきでしょう。

続《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

１．規定文書の乱立

第２条（定義）
三　防災計画　地震等の大規模災害に備え、居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び
　　復旧復興等に必要な事項を定めた防災に関する計画をいう。
四　防火計画　火災の発生に備え、訓練や緊急連絡等防火に必要な事項を定めた計画をいい、消防法
　　に定める防火管理者の業務を含むものとする。

第３条（管理組合の業務）
２．管理組合は、防災計画及び防火計画を作成するものとする。

第４条（マニュアル）
本マンションの防災上の措置、災害発生時の共同生活の維持について、理事会は、別に、「ローヤル
シティ久喜　防災マニュアル」を定めるものとする。

第９条（防災会）
２　防災会の活動は、防災基本計画の定めるところによる。

で、防災計画に居住者による共助に基づき、予防、応急、生活再建及び復旧復興等に必要な事項等が
含まれるが、これって「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」と同じとなるであろうし、防災計画
や防火計画及び「ローヤルシティ久喜　防災マニュアル」並びに防災基本計画の関係性が不明確だ。

また、防火計画と言っているが、消防法に定める防火管理者の業務を含むものとするとのことから、
これって消防法第８条の「消防計画」ではないのかと思い、消防法第８条では「消防計画」の策定が
義務化されており、ここで「防火計画」が作成されるべきものでしょうか。

２．自主防災会は「自主防災組織」になり得ない。

第９条（防災会）
３　防災会は災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織となることができる。

災害対策基本法第６条（指定公共機関及び指定地方公共機関の責務）
●指定公共機関及び指定地方公共機関は、基本理念にのつとりその業務に係る防災に関する計画を作成
　し、及び法令に基づきこれを実施するとともに、この法律の規定による国、都道府県及び市町の防災
　計画の作成及び実施が円滑に行われるように、その業務について、当該都道府県又は市町村に対し、
　協力する責務を有する。
２　指定公共機関及び指定地方公共機関は、その業務の公共性又は公益性にかんがみそれぞれその業務
　　を通じて防災に寄与しなければならない。
で、災害対策基本法第６条第２項の自主防災組織はどんな組織何だろう？

災害対策基本法第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づ
　　く自発的な防災組織をいう。以下同じ）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。
の「自主防災組織」ではないのかと、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害
対応細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

しかしながら、このマンションでは既に平成14年06月に当時の区長が「ローヤルシティ久喜　自主防災
組織」とし、久喜市自主防災組織補助金交付要綱による自主防災組織設立届出書が出されていることも
あり、区分所有者主体の防災会は「自主防災組織」にはなり得ない。

３．金無心振り

第１１条（管理費等）
２　防災や防火に関して、管理組合が、自治体より補助金を受けた場合は、管理費等のうち防災や防火
　　に要する費用に充当するものとする。
３　自治会が前項の補助金を受けた場合、管理組合は自治会に対し、防災や防火に関する必要な費用に
　　ついては、自治会等に請求することができる。

先ずは、自治体は住民向けの補助金は拠出できるが、何処の居住者か解らない区分所有者の団体に補助
金を拠出することができず、自治会主体の「自主防災組織」に拠出した補助金を管理組合に横流しした
場合は、久喜市から検査を受け返還請求を受ける危険性がある。
従って、こんな規定はあり得ず、臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応
細則」の文書として恥じべきミスかもしれない。

４．第１４条（大規模災害時の対応の決定、権限の委譲）？

条文は長文故省略させて頂く。

先ずは、「大規模災害が指定された場合」と言っているが、誰が指定されるのであろうか？
国が指定する激甚災害指定はある。

次に、「窮迫の生命への危機や二次災害の懸念があり緊急な判断が求められる場合」と言っているが、
窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、自治体は建物の入場規制が掛り、居住者らは何も
できないこととなり、第１８条（発災時の必要箇所への立ち入り）なんぞはあり得ないし、こんな最悪
な判断は誰がなされるのか？細則上や社会常識上不明確だ。

ただ言えることは、窮迫の生命への危機や二次災害の懸念がある場合は、特定行政庁から
建築基準法第１０条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令）による勧告命令
が発っしられ従うことになるであろう。

臨時総会まで開催し決めさせる「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」の文書として恥じべきミス
かもしれない。

続《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

再三言うが、区分所有者の団体には消防法第８条（抜粋）
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。
で、消防計画の作成、消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、
消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は
防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を管理者や
管理者から選任された防火管理者がする義務がかされており、

災害対策基本法第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するととも
　　にこれと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に
　　基づく自発的な防災組織をいう。以下同じ。）その他の地域における多様な主体が自発的に行う
　　防災活動を促進すること。
での防災活動啓発的な任意かつ自主的な活動に費用経費歳出でき得るのか？大いに疑問を持ち、歳出
される前に管理費等の値下げをして頂きたい。

でも、防災活動を区長や自治会がやらないことの現実に対し、久喜市では、
久喜市地域防災計画
（トップページ＞くらし・手続き＞防災・防犯＞防災＞計画・取り組み＞久喜市地域防災計画）
の第１編　総則編　第２章 災害予防計画　第２ 自主防災組織【市民部】　２ 自主防災組織の活動
で「自主防災組織」の努力義務事項が明確化されており、
区分所有者の団体には久喜市）市民部）市民生活課・消防防災課に相談し、区長らや自治会にやる気
を持たせれば結構な話だ。

続々《素朴な疑問》
区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか？

今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
やる。』との話が流れた。

で、区長について以下通り調べた。

１．区長の職務

久喜市では「久喜市自治行政運営要綱」が区長制度として要綱化されたいる。

第３条（職務）
●区長は、担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。
　　(1)　市行政の連絡調整に関すること。
　　　　ア　広報及びチラシの配布
　　(2)　担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。
　　　　ア　土木事業に関すること。
　　(3)　担当区域内住民の福祉増進に関すること。
　　　　ア　環境衛生に関すること。
　　　　イ　交通安全に関すること。
　　　　ウ　防犯に関すること。
　　　　エ　防災に関すること。
　　(4)　社会福祉事業に関すること。
　　(5)　前各号のほか、市長が必要と認めることに関すること。
２　区長代理は、区長を補佐し、区長に事故があるときは、その職務を代理する。

つまり、区長は防災活動を久喜市長から非常勤公務員として命じられており、率先して防災活動を
することはあっても、防災活動をしないことはない。

故に、区分所有者の団体が率先して防災活動をする必然性はなく、防災活動を久喜市長から非常勤
公務員として命じられた区長が行うべきとなり、防災活動をしない区長は久喜市長に罷免される様
要求すれば結構な話だ。

でも、よく管理人が広報及びチラシの配布等の区長業務を行っている姿が散見され、これら作業は
管理委託費からのものであれば、管理委託費の不適切使用となる。

２．区長・区長代理の報酬

久喜市では、「久喜市の特別職の職員で非常勤のものの報酬及び費用弁償に関する条例」で報酬等
を定めている。

区　　長＝年額　80,000円＋500円×世帯数≒ 225,500円／年
区長代理＝年額　区長報酬の３分の１の額 ≒ 75,100円／年
合　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　300,600円／年
となる。

つまり、久喜市民である居住者の血税市税から相当額が個人報酬として支払われており、防災活動
をしないとしたら懲戒相当で、防災活動をしない区長は久喜市長に罷免される様要求すれば、血税
市税の効果的利用と言う側面でも結構な話だ。　

《悩みの極み》自立・自律しない自治会

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」
の肩代わりが採択された。

現在は、居住者である区分所有者が大半を占めているが、区分所有者やその関係者にも少子高齢化が
進み、このマンションに住むことが生活障害化（老人・福祉施設での永住）や相続に伴う信託財産化
に拍車がかかるものだ。

その様な事態では、居住者（区長・民生員）主体の「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」管理
活動に掛かる経費を居住者でない区分所有者が負担することに、徐々に理解を得ることが困難になる
であろう。

つまり、自立・自律しない自治会は今後区分所有者の団体のお荷物になり、区分所有者の団体の法的
義務である建物・付随施設管理に支障がでる危険性があると考える。

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」
の肩代わりが採択されたが、むしろ「自立・自律しない自治会」を厳しく指導し自立・自律させた方
が将来の得策である。

そろそろ、区分所有者の団体が行うべきことと居住者の団体が行うべきことを明確に分離すべきだ。

訂正《悩みの極み》自立・自律しない自治会

＞今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」の肩代わりが採択された。

今回の第25期臨時総会では、区長・自治会に主体がある「自主防災組織」や「高齢者独居・孤独死」の管理運営の肩代わりが採択された。

続々《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

第14条（大規模災害時の対応の決定、権限の委譲）
●大規模災害が指定された場合において、窮迫の生命への危機や二次災害の懸念があり、緊急な判断が
　求められる場合、以下の順位に従い、緊急の工事や緊急の対応を、同対応に要する支出を含め決定す
　ることができる。
となっているが、現実は若干違っている。

大機震災時には、外観調査を主とした地震直後における短時間の調査である応急危険度判定が行われ、
地震により被災した建築物の内部に立ち入り、建築物の沈下、傾斜および構造躯体などの損傷状況等を
調査・応急危険度判定（調査済・要注意・危険）される。
その後、有償の被災度区分判定を受る。

また、他災害では罹災証明発行依頼をし罹災調査を受けることになる。
ただ、この罹災調査は調査官の安全確保に向けて応急危険度判定が先行判定が行われる様になるであろ
う。

つまり、応急危険度判定（調査済・要注意・危険）や罹災調査及び有償の被災度区分判定及び罹災調査
を受けてから、初めて応急措置や修繕となる。
これら判定・調査は少なくとも１ヵ月以上掛かるのが現実でさほど緊急性はなく、緊急の工事や緊急の
対応の緊急決定する必要なないことになる。

また、当条文では
①理事長か副理事長のどちらが対応するかの決定
②理事長か副理事長が過半数の理事に連絡⇒臨時理事会開催の過半数決議・決定
③②が無理な場合、理事長か副理事長の独断決定
④理事長か副理事長の以外の理事がが過半数の理事に連絡⇒臨時理事会開催の過半数決議・決定
⑤理事２名の内１名／区分所有者３名から同意を得た理事／区分所有者５名から同意を得た区分所有者
　が理事長となり、決定する。
となっているが、

・混乱を極める連絡がこの様にできるのか？
・どの順位になっているかを正確に区分所有者に伝えることができるのか？
・最終的に理事２名／区分所有者３名＋理事／区分所有者６名が最終決定してよいのか？
と大いに疑問と問題感を持つもので、混乱を極める事態にこんな対応が体系的にできないと考えるのが
妥当である。

続々《素朴な疑問》
自主防災会？って区分所有者団体の業務？ 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」？

「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」に以下通り大いなる疑問を感じる。

先ずは、区分所有者の団体の目的は？

建物の区分所有等に関する法律　第３条（区分所有者の団体）抜粋
●区分所有者の団体＝建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体

で、

消防法　第８条抜粋
●居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有
　する者の内から防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画
　の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用
　水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火
　上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなけ
　ればならない。

となっており、条文中の「居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者」
はマンションでは、建物の区分所有等に関する法律　第３条（区分所有者の団体）から区分所有者の
団体となり、消防計画の作成、消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供す
る設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、
避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を
管理者や管理者から選任された防火管理者がする義務がある。

つまり、防火管理は区分所有者の団体の法的責務となる。

一方、災害対策基本法　
第２条の２（基本理念）
●　災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。
二　国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに
　　これと併せて、住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づ
　　く自発的な防災組織をいう。以下同じ）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動
　　を促進すること。
第７条（住民等の責務）
３　地方公共団体の住民は、基本理念にのつとり、食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の
　　自ら災害に備えるための手段を講ずると共に、防災訓練その他の自発的な防災活動への参加、過去
　　の災害から得られた教訓の伝承その他の取組により防災に寄与するように努めなければならない。

となってあり、ここでの主体は地方公共団体の住民⇒マンション居住者となり、あくまでも努力義務で
ある。

久喜市（久喜市地域防災計画）においては、
行政区（区長・区長代理）や自治会、町内会、自主防災組織等の各種団体を中心とした活発なコミュニ
ティ活動を生かして、自主防災組織は、地域の実情に応じた防災計画に基づき、
◎平常時の活動
　・要配慮者を含めた地域住民のコミュニティの醸成
　・日頃の備えと災害時の的確な行動等に関する防災知識の普及啓発
　・情報収集・伝達、初期消火、避難及び救出・救護等の防災訓練の実施
　・防災用資機材の購入・管理等
　・地域の把握（危険箇所の把握、要配慮者）
◎災害発生時の活動
　・初期消火の実施
　・情報の収集・伝達の実施
　・被災者等の安否確認・救助隊との協力・救出・救護の実施
　・集団避難の実施（特に、避難行動要支援者の安全確保に留意）
　・避難所の運営活動の実施（炊き出し、給水、物資の配布、安否確認）
と、行政区（区長・区長代理）や自治会等に主体性を持たせており、区分所有者の団体にあ法的責務は
ないことになる。

今回の臨時総会での区長出席中の
『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやる。』
との話が流れだけで、区分所有者の団体が「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」を以て防災活動
をさせられることはお門違いである。

いくら、管理規約の管理費使途規定を変更しても、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため
の団体である区分所有者の団体が肩代わりすることには、法的合理性はないもので必然的にこれら義務
や経費を区分所有者に背負わせることには法的限界性がある。
このことを十分に区分所有者各位には理解すべきだ。

でも、管理者理事長には自主防災組織（自治会）が正規に受け取った補助金を区分所有者の団体が搾取
される様な意地汚い条文には呆れ、これをまともに執行したら自主防災組織（自治会）は久喜市からの
監査・調査を受け補助金返還等の名誉毀損を受けることになる。

《素朴な疑問》このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵？

先ずは、このマンションの給水管だが、素材として水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管が使われて
いるはずで、（財）建築保全センター編集の「建築設備の耐久性向上技術」によれば、給水用途で40
年以上の期待耐用年数があると記載されている。
だが、築後約12年目でサビ多発や異種金属接合が発見され、給水用途で40年以上の期待耐用年数とは
明に相違があり、異種金属接合は水道法で禁止されている。

一方、このマンションの排水管だが、記憶が正しければ、素材として塩ビ管が使われているはずで、
一般的には排水に使用されているビニール管は隠蔽であれば、40年以上経過しても問題ないとされて
いるが、築後25年目で漏水し修繕施工が目論まれている。

どうも、このマンションの給水管・排水管施工に施工瑕疵があったとしか考えられない。
どこそかの方が、築後10年目元施工業者（当時の㈱藤沢建設）の無償アフター点検を断り、他社東京
建物リサーチ社の建物診断をさせたとのことだが、無償アフター点検を受け施工瑕疵有無を厳格確認
をしておけば、こんな給水管・排水管短寿命では区分所有者の団体は何ら負担をせずにことが上手く
進んだとい考える。

過去の給水管更生施工では約7000万円掛かったとのことだ。
因みに、先の臨時総会では管理者理事長は排水管更生施工を目論見て、約 1億7000万円掛るとの発言
をなされていた。
つまり、給水管・排水管短寿命に対し区分所有者の団体は約 2億4000万円の負担をさせられたことに
なる。
再度言うが、築後10年目元施工業者（当時の㈱藤沢建設）の無償アフター点検を着実に受け施工瑕疵
有無を厳格確認しておけば、この約 2億4000万円は残り後々の大規模修繕施工ではより深く修繕施工
ができることになった。

従って、当時の第 9期・第10期の管理者理事長は区分所有者の団体に約 2億4000万円の負担をさせ、
後々の大規模修繕施工でのより深く修繕施工を阻害されたこととなり、ここは個人資産での賠償責任
を執って頂き、責任所在の明確化とこんな管理運営瑕疵の再発防止を痛みを以て図らせるべきだ。

で、先の臨時総会では管理者理事長は排水管更生施工を目論んでいることだが、塩ビ管に対する更生
工法ははたしてあるのであろうか？
更生施工は管の内面に研磨性物質をぶつけ付着物やサビを除去するが、衝突脆弱性がある塩ビ管では
無理がある。噂ではドリーム工法を採用するとのことだが、この工法は硬質塩化ビニルライニング鋼
管を対象としたもので塩ビ管を対象としたものではない。

ここ十数年管の総会では、思慮浅はかな議案が上程され、知見のない区分所有者各位が管理者理事長
の疑いを持たず無責任な採択をしているが、過去の書き込みを拝見するにそろそろ知見のない管理者
理事長の疑いを持たずの知見のない区分所有者各位が無責任な採択をすることは、このマンションや
区分所有者各位のためにもお止め頂くことが肝要だ。