ローヤルシティ久喜ってどうですか？

ハッキリ言って好物件ではありません。
マンション管理で一番重要な長期修繕計画も形骸化され、予定外や想定外の修繕や事業が修繕積立金状況（バランスシート）を鑑みず、区分所有者（理事会）の感情的かつ思い付き的に行われ、何れは修繕積立金の増額があっても不思議ではない物件です。
また、このマンションでは不具合状況や管理運営の不法性等の意図的な隠蔽がなされ問題が顕在化することに期待は持てません。
よく聞きますが、マンションは立地より管理を買えと言われますが、その管理に致命的な問題を抱えている物件です。

続報申し上げます。
更に驚くのは、このマンションの管理規約が民法や区分所有法に抵触しているもので、管理費等の管理運営も民法に違反していおります。
また、マンション建て替え円滑化法等での法規定の建て替え決議可決後の管理費等の各区分所有者への返却ができない様になっており、至る所に古いものが散在しております。
こんな実態は理事会や管理会社も気付いておらず放置状態です。

管理規約の管理費等の民法違反とはどのようなことですか？分かりやすく教えていただければと思います。管理会社はよくやっていただいてますよ。管理員も夫婦で親切でよくやっていただいてますよ。前の管理員よりいいです。

管理人が一所懸命に業務をするのは当然で、これを以て評会するのは不十分です。
では、管理規約の管理費等の民法違反についてですが、
①管理費の余剰金は民法では共有物にあたり、全区分所有者の承諾を得ないと翌年度への繰り越しができないものですが、単なる定期総会の決算報告の承認（過半数決議）これらを処分しています。因みに、これら余剰金は区分所有者からの返却要請があれば、理事長は返却をすべきで、でき得るものです。
②管理費と修繕積立金は債務債権関連（理事長：管理者と各区分所有者との契約関係）が違っており互いに資金融通ができないものですが、定期的かつ定額の管理費から修繕積立金の編入が行われおります。

ありがとうございます。管理費と修繕積立金は別なんですね。修繕費はともかく管理費は返却できるものとは思いませんでした。
積み立てていれば利子もつくからそのままでもいいのでは？管理組合も素人で運営しているので期待しても無理なのでは？お金を払って運営しているマンションもあるみたいです。輪番制も理事会に一度もでない方がいるのに居住者も文句も言わないそれだけマンションに対して関心がないんですね。規約をもう一度確認して新しいものをつくったらいいのでは。20年も経過しているので。

先ずは、管理費と修繕積立金について解った頂き御礼申し上げます。
では、貴殿の疑問にお答え致します。
一般的に輪番制の理事役員で素人的に運営されていても、法的な網が掛かっています。
若干具体的に、区分所有法第２８条（委任の規定の準用）により理事長には受任者義務が課せられその義務は民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされています。いくら、素人集団であったも、これら法の網によって不法行為や不合理的管理運営は許されないものです。
次に、管理費余剰金の返却についてですが、これまた民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） により理事長は任期満了時に各区分所有者から預かった金銭と事務からの成果物を区分所有者に返却しなければならず、管理費余剰金は法的には共有物であるので、民法第２５１条（共有物の変更）により全区分所有者の同意がなければ各区分所有者に支払状況に応じ返却をすることになります。大抵定期総会には全区分所有者は出席していないもので、全区分所有者の同意を得ることが難しいもので、この流れになります。
以上が管理組合（理事長）に対する法的要求事項です。
しかし、このマンションではこれらの流れを知らない感情的かつ無関心・責任な区分所有者が大勢を占めており、これらを無視する管理運営がなされています。

今度は、このマンションの恐ろしい実態を披露します。
全居住者でも確認できるものですが、通路にある消火器の期限が切れております。何処からの噂ですが、この消火器期限切れと言う消防法違反事実を放置し自治会がやるべき防災倉庫設置や防災用品購入が先行され、もし火災発災時には初期消火ができない危険性等が潜在しております。法的違反より任意事業を人命軽視的に最優先することは、前に述べた理事長の法的義務（消防法第８条を含む）を放棄されたものです。
また、先日の東日本大震災ではエレベーター第３号機が動かなくなりこの原因はロープのねじれでありましたが、本来ならばロープ交換をすべきものを放置し、更にこのエレベーターの危険性が理事会から何ら報告がないことも恐ろしい話です。できればエレベーター第３号機を使用しないで頂きたいものです。因みに、理事会や管理会社は点検しているので問題がないと話をしている様ですが、シンドラーエレベーター事故で表面化した点検に対する基準の曖昧性があり、点検の結果問題無しが即安全であると限らない現実があります。このことは未だ隠蔽されております。
以上が、このマンションの恐ろしい現実です。

ついでに、管理会社の問題について披露します。
噂話として、このマンションではつい最近受水槽が破裂し水道使用に抑制が掛かったとの話があり、原因は受水槽を支えている内部の構造物の腐食であるとのことでした。
前々から管理会社や理事会は清掃業者から錆が多く発生しているとの情報を得ていた様ですが、これまた放置され悲惨かつ無様な結果となったものです。
ある区分所有者からは早急に内部の構造物の早期交換をすべきとの提言があった様ですが、これまた放置された様です。
受水槽のメンテナンスには定期的な内部の構造物の交換がありますが、この管理会社にはこの常識がなかった様で、この悲惨かつ無様な結果は管理会社や理事会の不適切かつ不十分な管理と言う管理瑕疵が根本的原因です。これまたこの現実が隠蔽されている様です。
更に、これまた噂話ですがステンレス製の受水槽に交換する様ですが、ステンレス製はメンテナンスが簡単で錆びることはなく長寿命であると説明された様ですが、ステンレスと言っても水道水内の塩素で錆びるもので、この錆を取る際の擦りは傷を付け更なる錆の成長を助長させ、不適切かつ不十分なメンテナンスでは寿命は短命に終わるものです。
このマンションでは、こんな見識のない管理会社と管理会社から騙される理事会（区分所有者）がいる様で、安堵できないものです。
是非とも、各所への注意を怠らない様お願いしたいものです。

ありがとうございます。いろいろ詳しい方なので理事会の役員になりマンションのことを考えていただければ良かったですね。わたくしも最近関心をもつようになりました。と言うのは居住者のマナーがだんだん悪くなって困っています。違法駐車場がある(外来駐車場がないこれも問題です)何かいい解決法ありませんかね？管理人さんは夜中見回りしているみたいですよ。騒音問題。これは本人が直接注意したほうがいいですよね。煙草の煙も。管理人さんがなんでもやって当たり前と思っている居住者がいるということ。たまに管理人さんと話しをしますがどこまで対応していいものか、悩んでいますよ。以前やめさせられた管理人さんがいたそうですが、詳しい事何かご存知ですか？今の管理人さんは(夫婦)一生懸命に業務してますよ。気さくな方で親切ですよ。ほんとうによくやっています。自治会の活動が見えないのですが。防災訓練は理事会主体みたいですね。地域に関わるから自治会が率先してやってもいいのでは？自治会の活動が見えません。聞いた話しですが、一度も理事会に出ない方がいるそうです。わたくしでしたら今年無理でしたら次の年に引き受けるとかしますが。代わりの方を選ぶとか。ひとり途中で代わった方がいらっしゃいました。入居するにあたり役員があるということは規則としてやるようになっていますよね？今年やらなくて済ませば当分回ってこないですよね。一度その方の、都合のつく日を選んで今までやってこられた役員の方たちにできない理由を言わせたらいいのでは？他の居住者は知らないですよね。またこのような無責任、誠意がない居住者が出ないとは限らない。考えてほしいです。住んでいる以上協力しなければ建物の管理も勿論1ばん大事ですし住みやすい環境をつくっていきたいですよ。

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
さて、貴殿の疑問についてお答えします。
迷惑駐車について
確かに、訪問者を伴う生活が当たり前の住宅で最適な駐車容量が不足している様です。かつてある期の理事長が自走式立体駐車場建設に真剣に取り組んでいましたが、周囲（区分所有者ら）からは建設費関連で猛反発を喰らい断念となった様ですが、現状を拝見するにどうも先見の明が区分所有者にはなかったことになります。でも、この機運を上手く使えば自走式立体駐車場建設もあり得ないものかもしれません。
居住者マナーについて
ゴミの投げ捨てや騒音問題は自治会の問題ですが、自治会「歌って踊ってお絵描きしての程度に成り下がり主体性を喪失した様です。また、吸殻ポイ捨て問題は火気使用自由化と言う私生活最優先の消防計画が成したものです。どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失と言う結論が待っているものです。誰がいち早くこのことを気付くかで決まるものです。
実は、今後行われる防災倉庫設置や防災用品購入は本来ならば自治会のものですが、何も解らない輩が一方的に管理組合に押し付け、それら輩に全区分所有者も騙されているものです。

どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失や住みにくい環境を作っているもので、このマンションは烏合の衆化した賃貸出し程度の物件です。要はいち早く売り抜ける者が勝ちです。

いろいろお教えいただきありがとうございます。防災倉庫設置、防災用品購入、わたくしも自治会が管理するものと思います。地域に関わるのか自治会ですよね。何のためにあるんでしょう。会員になってない方もいらっしゃいます。いろいろ問題がありますが理事会、自治会任せにしないで全居住者に考えてもらいたいですね。先のことを考えて。

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、ある区分所有者から法的債務根拠（法律的に管理組合がしなければいけないとされて法律）を開示しろと議長（理事長）に迫り、何も抗弁すらできず、周辺の無知な区分所有者の根拠無き大声に助けられ強行採択をした様です。
こんな提案者責任や議場整理責任を果たせない理事長（理事役員）やこれに同じて何も法的説明ができない管理会社には、第三者的立場ではありますが呆れ情けない限りです。確か、理事会は意見者が解る質問や意見については全部答えるとした大前提が理事会や管理会社の恣意的に反故されているのが現実です。
因みに、このマンションが建物構造上、消防法第８条の防火対象物に当たり「防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者」＝理事長が消防法第８条及び消防法施行令第３・４条の事務債務のみを背負うもので、防災倉庫設置及び防災用品購入に結び付きません。一方、防災倉庫設置及び防災用品購入については、災害対策基本法第７条（住民等の責務）の第３項の「食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段」として結び付き、これら債務者は地方公共団体の住民＝自治会になります。これらが管理組合が防災倉庫設置及び防災用品購入は債務ではなく、自治会が債務者となる法的根拠です。
議長（理事長）は『慎重に検討した。』と冒頭説明をしたのであれば、このくらいの抗弁はできたはずだが、できなかったことは感情最優先的思考で議事運営をしたことになり、民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされている最適な管理者（理事長）ではないことになります。現在の区分所有者には失礼な言い方をしますが、最適な管理者がいない物件には、当然ながら資産価値なんぞはないものです。

>>12
噂話でよくここまで決め付けて書けますね。
噂話で、資産価値がないとまで・・(笑)

噂話として投稿はしていますが、現在の区分所有者としての友人が住んでおり、この方からの情報を基に投稿しているもので、ある程度の精度でことを判断しているものです。
これら情報（現状）で、このマンションは自ら資産価値を喪失され、余程の努力や改心がなければ資産価値はないものです。

続報申し上げます。
もっと恐怖話をさせて頂きます。
１．隠れ債務の件
マンション建て替え円滑化法等での法規定自治体の解体命令・代執行についてですが、仮に久喜市から危険マンションとされ解体命令が発しられ解体代執行が行われた際に発生する久喜市に対する債務に対する諸準備ができておりません。
更に、管理組合には既存建物・付帯設備の解体が義務付けられていますが、これら諸準備すらありません。
全解体にはおおよそ６億円～１０億円程度ですが、こられはすべて隠れ債務となります。
２．規約の不法性の件
このマンションの全区分所有者には管理規約が配布されていると思いますが、ある細則が「建物の使用に関する事項」とされていますが、これらは細則と銘打っても区分所有法第
３０条（規約事項）に値するもので、変更に関しては同法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）に従い「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。」となっていますが、なんと過半数決議でできる仕組みのなっています。
つまり、こられ変更は法的強行規定に反するもので、集会決議なしで是正ができ得るもので、未だ理事会はこの不法性を是正していない。

隠れ再診や規約の不法性があるマンションに資産価値がないものです。
今後、当物件を購入をご検討される方々や現在の全区分所有者は再認識すべきですね。

恐るべし管理会社の言い訳
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先に開催された定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災走行設置について、建築業でもある管理会社からは、１０㎡以上増築に関し建築確認が必須であり、コンテナを単純に置くことの建築基準法違反に対し、『助言不足であった。』言い訳をされた。
この設置に関する見積もりは管理会社も精査され議案上程がなされたものだが、『助言』の範疇を超えた法令順守意識の欠落（単なる商社的事務や設け主義）に走った結果の法令無視の所業である。
建設業の基本である建築基準法が解らない管理会社（管理業務主任者）が管理されている物件には危険性があり、こんな管理会社（管理業務主任者）が管理委託契約を守れる筈がなく、無法地帯に拍車を掛けるものです。
そろそろ、管理会社の変更を含み管理思考の刷新をすべきで、さもないと資産価値喪失となりでしょう。

追加情報

これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先の定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災倉庫法違反設置について、建築業でもある管理会社や関係者の所業を久喜市が察知しており、行政財産使用許可申請を厳しくしており、書類不備もありてこづっている様です。

一度法違反行為をすると地元行政からも信用されないことは当然ですが、このマンションはこの程度なのかもしれません。
でも、これら関係各位には辞意・契約解約表明がないとは、更に呆れるものです。

そろそろ、定期総会の時期です。

相変わらず、
・管理費余剰金の翌年度繰越や修繕積立金への編入を含む決算や予算に関する議案
・住民生命無視のエレベータ（３号機）のワイヤー絡み停止事故や消火器期限切れ放置及び不法建築物建設提案等の大失態への無反省の管理会社との契約継続議案
・中途半端な建物診断による長期修繕計画立案に関する議案
・長期修繕計画や修繕積立金現状を無視した過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案
・過去の理事会や大規模修繕委員会による不良債務を隠ぺいする修繕積立金バランスシートの提示
・建替費用を無視した修繕積立基金バランスシートの提示
等々の馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者たち）を騙す形になるでしょう。

こんな馬鹿が馬鹿を騙す総会を繰り返してはマンション価値どころではないものです。
たぶん、まともな意見者は理事会・管理会社に誘導される不勉強な区分所有者たちによって消されるものになるでしょう。

定期総会は１２月初旬開催との噂話が入った。

更に驚く噂話を耳にしました。

今まで、長期修繕計画を無視した修善施工が強行され、更に過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案が上程されるとのことで、そろそろ、長期修繕計画を抜本的に見直し修繕積立金の正当性確保をすべき処を、今定期総会では長期修繕計画を抜本的に見直しを避け修繕積立金からの無秩序な支出を切り返す様です。

何れは、修善積立金の枯渇か、建物の急速な経年劣化が起こる危険性があるでしょう。

そろそろ、こんな無秩序な管理運営をしている管理組合から脱却し、第二管理組合の創設をした方が良いかと思うものです。

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

特に驚いたのは監査報告書であった。監査対象会計年度を誤り何ら監査せず管理会社からサインを求められしたものだ。

更に、驚くのは長期修繕計画をまたまた精査せずにドアフォンや消防設備に支出しており、何れは破綻するのでは心配している様で、解体費用も何ら思慮されず債務超過が隠蔽されたものだ。
また、防災倉庫設置や防災用品購入と言う管理組合責務範疇外に態々支出するとは、身土ほど知らずだ。

馬鹿（理事会や管理会社）が馬鹿（無知識な区分所有者達）を騙すローヤルシティ久喜定期総会と言うセレモニーは短時間で終わらせ頂きたいものだが、将来を真剣に考える審議はすべきだか、馬鹿連中は正当意見者の正当意見を恥じらい無き怒号で消し去ると思われるものだ。