ベイクレストタワー

雌狐、姫の名前で出て居ます。

1192様

1178のURLはheadlinenewsなので一定時間が過ぎると見られなくなります。
1189の削除は偽計業務妨害罪に該当します。

http://courage.wp.xdomain.jp/?p=5741
を抜粋して見た。

マンション管理組合運営はココが大事！

マンションの管理運営で重要なのは主役の認識である。多くのマンションは管理会社が主役、管理組合が脇役になっている。これは本末転倒である。

▶ マンション＝管理会社
▶ マンションは管理会社のためにある。
▶ マンションは管理会社でその価値観が決まる。
▶ マンションは管理会社によって支配されている。

営利事業者である管理会社が主役になると、管理組合の収入を自由にコントロールできる。管理会社の都合次第ということだ。
理事会承認、総会承認というのも形式的なものになる。
現に予算書の多くは管理会社が作成している。長期修繕計画だって同じだ。お金に関わるもの全てをコントロールしている。
お金が足りなくなったら値上げ、しかも計画性なし、そんな管理体制が今もなお続いている。
チェック体制も管理会社自らが行えば当然甘くなる。ミスも多くなる。これが冒頭の本末転倒である。

主役は管理組合であり、管理会社は脇役である。管理会社のみならず取引業者も、管理組合を支援するマンション管理士もＮＰＯ法人も全て脇役なのだ。
管理組合は主役としての自覚を持つべきである。そしてもっとマンション管理について勉強すべきである。
多くのことを学べば、主役の意味が理解できよう。

主役を放棄した理事長、理事、監事は解任されるべきである。

管理者解任請求事件
管理者及び監事、損害賠償事件

「マンション実務法学会」。所属会員はわずか２０名。
これを辿っていくと、あるマンションに行きつきます。

理事会が管理会社の下請けになっている事例。
臨時総会出席者を確保するために理事が各戸を回った、とある。
管理会社に仕事をさせるのが理事長。

大和になって4ヶ月にもならないのに管理員が二人も退職した。
現場所長も管理員も管理分野の経験ゼロ。
稲葉マンション管理士、理事長はこの事実を容認した。
二人はこの事実をひた隠し？
相変わらず管理会社の傀儡理事会？

顧問弁護士に200万円も支払うほど裕福、アホな組合員。

こんな会社があります。
http://www.plusweb.co.jp/cm.html
コンストラクションマネジメントが理解できると修繕工事費用は激減できます。
修繕積立金の毎年の増額も不要になるでしょう。
管理会社にお任せなら積立金はすぐに底をつきます。

1195関連

管理組合=組合員が主役であることは理解できたと思います。
主役たる組合員は総会決議によって理事長等理事、監事を選出し、主役たる業務を彼ら役員に委任する事になります。
委任された役員がその業務を行わず組合財産に損害が出た場合は役員は民法の規定によりその損害を支払わねばなりません。
それ程に役員の責任は大きいのです。

管理会社に業務を委託するなら管理会社が適切に業務を履行しているか管理監督する責任があります。
委託金額が妥当である事も不可欠です。
監事は理事長や理事が誠実に職務を履行しているかを監査し報告する義務があります。
損害を与えた場合は理事長や監事個人若しくは役員全員が連帯責任を負うという事になります。

>1199
騒動勃発後も管理会社を変えないでいるマンションの現在。

２億円の給排水管交換工事が完了してまだ２年ほどなのに
漏水事故が頻発。責任を問う声が上がっているかは不明。
工事対象外だった散水栓系統が漏水の可能性あり、として
常連の設計コンサルタント業者に早速発注。
専有部分の風呂場にも漏水のリスクがあるとも言い出され
近々ユニットバス交換工事のバーゲンセールが提案の予定。

理事１２、監事２の規模に対し、管理会社のフロント２、
同社の管理人１、設計コンサル代表１に加えて「野村不動
産リフォーム（株）」の社員１　の計５名の業者が理事会
に毎回参加。

店舗棟の診療所の医者が「屋根の塗装工事に管理費等から
補助が出るのか」と問い合わせし、理事会「正式に申請書
を提出いただく。（色彩の問題など）」と不気味にかみ合
わない回答。

言われたら何でも買う組合と思われている？？

そういえば、騒動勃発中に管理会社を選ぶ（再び野村に落
ちると分かっていた）出来レースが行われた際、数社の中
に大和が入っていた。お愛想参加はお互い様で業界の慣行。

顧問弁護士費用月額16万2千円（年額約200万円）を組合員は負担する。
入居を検討している方はご承知おきを。

役員募集は無効である

規約が改正され組合員でなくても理事になれるようになりました。
理事長になると報酬がたんまりもらえます。
理事会で座っているだけで理事報酬がもらえます。
役員不足の状態ですので奥様も賃借人も学生さんも応募して下さいね。

このスレでデタラメ書きまくっているクレーマーの話で盛り上がってますね！
本当にあの人何なんでしょうね。
威張り散らすのは自分の家でやって欲しいですよね。
別にBCT住人のことなんて、全く考えずやりたい放題。
聴いてると腹立つから、総会出るのやめました。
当然、前回の理事立候補議案は反対と書いて出しました。あんな人を理事になんてしたら、やりたい放題やられるだけです。
絶対駄目‼︎

そうそうもうすぐいなくなる、それまでの我慢ですね。

１２０６以降は誹謗中傷、独り語りに見えますけど。
「参考になる！」は投稿者自身がクリックしても加算されます

給水ポンプの交換工事
メンテナンス部会長は請負工事とは何であるかわかっているのかな。
組合が見積もりを取ったのだからその業者に請負わせればよい。
なんで大和に請負わせるのだろうか。
大和の経費、利益、リスク費用が上乗せされるだけだ。
大和もうけさせる契約は背任行為である。

1206ー1214については情報開示要求できます

１２２０さん。私はまったくそう思いません。

人の評価はいろいろ別れ分かれると思うが、人を不愉快にさせることについては、天才ですよ、あのクレーマーは。
総会で話聞いてるだけで、気持ち悪くなるは。
最低人間です。

野村不動産の法令違反がニュースになってる。

このマンションの問題は監事機能の欠落と大和は考え、外部監事の導入を理事会に提案した。
己の不正が暴かれるから理事長や監事はこの提案に反対する。

私は監事も理事長も機能不全状態にあると考える。
管理者も外部型にしたらどうか。

https://ameblo.jp/hirokioka/entry-12339846918.html?frm_src=favoritemai...
この方は有意義な意見をブログで述べている。

「不起訴」で終結。

99: これぞ見識　 [2017-07-21 06:11:20]

多数の管理組合が加入しているＮＰＯ「日本住宅管理組合協議会」が、その広報紙の良質な論説をインターネットで公開してくれています。

１）どういう総会が望ましいか
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5168.html

２）不適切コンサルタント問題で論議（リンク先の６ページ目）
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/cms/wp-content/uploads/2017/06/45...


以下は、２）の記事「クリック（編集長から）」の最後に記された言葉です。

「マンション周辺で裏のお金が動くのは他にいくらでもある。管理業界も
　例外ではなく、ことあるごとに出入り業者からバックマージンを上納さ
　せる会社もあるし、大規模修繕時には、仲介料と称して、多額のお金が
　動くこともある。個人の力ではどうにもならない社会構造の問題である
　が、つまるところマンションは不動産、建築業界の前近代的な悪癖を引
　きずっており、それを見極め、粛清してゆくのもこれからの管理組合の
　役割であることも知ってもらいたい」

1229様
不起訴。当然と思いますがよかったですね。
朗報に接しすがすがしい新年を迎えることができました。
貴乃花に先行するような強い信念に感服です。
私も見習い戦います。

不起訴決定は理事長（たぶん実行犯）追放の基礎になると思います。
次は（主犯たる）管理会社、（教唆犯たる）専門委員、コンサルタントをあぶりだすことでしょうね。

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5168.html
の引用です。

417号　どういう総会が望ましいか　2017年6月6日

総会のあり方をあらためて考えてみたい。

二つの総会を考える。一般に推奨されているのは、議案を完璧につくり、事前の説明会を必ずやって質疑もつくした結果、総会では質問や意見もあまり出ず、短時間で終了するというケース。もう一つは、議案はそこそこの内容で作成するが、総会ではいろいろと意見が続出し、討議の結果一部の業務実施を取りやめ、予算を減額修正して終わるというケース。

多くの方が、前者のケースを望ましいと考えるだろう。マンション管理の解説書の説明も、どのようにして前者のケースのように平穏に総会を済ませるよう準備するかを詳細に解説しているものが多い。それが本当に組合員の意見を反映しているものなら、たいへん結構で言うことはない。しかし、実際には議案の内容が組合員の実際の意向とは大きく離れていても、委任状や議決権行使書が出されていて結果は総会前に決まっており、組合員は空しく意見を述べるだけで押し切られてしまっている場合も多い。

そもそもマンション管理の解説書は、理事長や理事会の立場から書かれているから、一般の組合員の立場からどう総会に臨むかなどの視点からの解説書などは皆無に近い。それはそれで止むを得ない面もある。しかし、理事会、理事長の立場から総会の運営をみるについても、いかに一般の組合員の意見を汲みあげるか、それをどう業務計画に反映するかの視点を欠くと、一方的な押しつけになりやすい。注意を要することである。

根本に立ち戻って本来の民主主義の観点からいえば、どんな会議でもその目的は、最初に出された提案が各自の意見発表と討論による相互の交流のもとで、よりよい成案に仕上げられているものではないだろうか。その観点からみれば、論議の活発な総会がおこなわれ、必要なら修正もできて大多数の組合員の満足できる後者のケースの方が望ましいと思われる。もっとも、そのためには委任状や議決権行使書ではなく、実出席が多数にならないとできないことだが。

1230で引用したｕｒｌ
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/cms/wp-content/uploads/2017/06/45...


先の大和ＬＮへのリプレースに関する手順は際めて不透明でありここで指摘されている事例に相当するると言えよう。

クレーマーが意味不明、実現不可能な主張を言いたい放題言って、まわりに同調するものはほとんどいない、みんなシラけて聞いてるだけの総会、意味がないので二度と出席しません。
不愉快な気分になるだけ。

クレーマー、早く消えろ！

修繕工事の不正防止に国交省が取締りに乗り出した。
施工会社の談合や設計・施工監理をする会社の不正が目に余るからである。
管理会社選考に関わるマンション管理士の不正にも注目が集まっている。

重松マンション管理士（プロフェッショナルパートナーズ（通称プロナーズ）の理事）のブログの一部を紹介します。
同じ団体の理事である稲葉マンション管理士は真反対と考えざるを得ません。
大和ライフネクスト選考は稲葉氏指導による談合（官製談合）と思われるからです。

私も建設関連業界で働いていましたので重松氏の指摘、稲葉氏の意思は手に取るように理解できます。

老人を相手にした振り込め詐欺がいまだに横行しています。
判断能力のない老人をだまし一見合法的に財産を巻き上げることが簡単だからです。
管理組合と老人は極めて類似していることに気が付かねばなりません。

http://www.mansion-support.com/blog/2016/12/2_1.php

我々の財産を守るためにぜひ重松氏のブログをおお読みください。

以下一部を引用

実は、「大規模修繕工事の談合」については、過去に、管理組合の方を対象としたセミナーでテーマとして取り上げようと試みたことはあったのですが、内容があまりにもリアルで生々しいので、主催者側から「やめてください。」といわれ、いまだ実現していません。
しかし、業界では相も変わらずマンションの大規模修繕工事において談合が繰り返され、被害を受けている管理組合が後を絶たないので、思い切っていろいろと書かせていただこうと思いました。
今回は、貴重？なお話しをさせていただきますのでよろしくお願いいたします。


下の表をご覧ください。これは私が過去にコンサルティングを行った大規模修繕工事における工事業者の見積金額一覧表です。
上の段が設計価格と各社の提出金額（単位は万円）、下の段は設計価格に対する各社の工事金額のパーセンテージです。

　 設計価格 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 Ｅ社 Ｆ社 Ｇ社 Ｈ社
工事費 21,525 17,900 18,060 18,900 19,200 19,400 19,550 19,600 21,700
％ 100 83.2 83.9 87.8 89.2 90.1 90.8 91.1 100.8

どうでしょうか？
設計金額に対し、最安値は83.2％で、そこから少しずつ価格を上げ、最高値は100.8％となっています。いわゆる「横並び」という状況です。
8社の工事業者が各社の意思に基づいて見積りをしたら、金額がこのように一定の範囲にきちんとおさまることはまずありません。なぜなら、見積りを提出する時点の会社の事情が様々だからです。

• 今期は、売り上げも少ないので多少無理をしてでもこの工事を受注したい。
• マンションの規模も手ごろで、場所も会社の近くなのでぜひ受注したい。
• 受注したくて応募したけれど、先に別の案件が受注できたので、予定していた現場代理人が足りなくなった。
• 他の同業者から「この案件は、わが社が受注することになっているので降りてくれ」と言われたから今回は無理をせず「貸し」を作っておこう。


以上のような理由で、「横並び」はあり得ません。ではどうしてこうなったのでしょうか？
それは、Ａ社からＨ社までが設計価格を知ったうえで、全社で話し合い、見積金額を決めて提出したからです。つまり設計価格も漏えいしていたということです。

このとき、私は、公正な競争が行われていないと判断したので、管理組合にＡ社からＨ社まで全社を失格にしたうえで、同じ仕様と条件で別の会社から見積りを取得することを提案しました。
結果は何とＡ社の金額より約3000万円安い見積りが出てきました。管理組合はびっくりしましたが、実際はその金額が適正な金額だったということです。
マンション管理組合にとって、大規模修繕工事は十数年に一度の周期で訪れる大事業です。
検討から工事完了までに1年以上の月日を費やすほかに、多額の工事費用を支出して実施します。管理組合は、自分たちがコツコツとためた修繕積立金を無駄なく有効に使って良い工事をしてもらおうと考え、設計事務所や工事業者を信頼して業務をお願いします。
しかし、その期待を裏切ってこのような談合を行い、何千万（マンションの規模によっては何億）というお金を不当に巻き上げ、設計事務所にキックバックをしたり、談合に参加した業者たちで山分けをしたりするのです。

1234.1235は同一人物ですね。
クレーマーが何をわめいているのか教えて下さいな。

１２３１様
貴殿の思考は複数の弁護士を超え、優れていました。展開を当てたのは貴方様と
私のかつての勤務先の同僚（工学博士）。

参考にしてください。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14170109609

大みそか～元日にかけて「不起訴」を３つの板で発表（マンション内では４日前）。
マンション内は無反応で日常そのもの（理事会等はまだ何も公表せず）だが、２つ
の板では私が投稿すると肉迫して批判してくる輩が発表を契機に再び現れ始めた。
ああ言えばこう言うのプロ。
斬っても斬っても湧いて出てくる無間地獄がまた始まった。

無関心組合員が多いマンション。
管理会社にとってドル箱です。
無関心とは痴呆者も含みます。

NPO日本住宅管理組合協議会発行の集合住宅管理新聞「アメニティ」より、
一読に値する鋭い論考がネット上でも発表されていますので紹介します。

・マンションは自分たちのものと自覚をもって
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5345.html
・不適切なのは設計コンサルだけか？
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5254.html
・「外部専門家の活用ガイドライン」が出されたが・・・
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5223.html
・元請けになりたがる一部管理会社の脅しと横暴
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5214.html