若松団地について

若松団地建替事業全体での決議後の環境変化影響
建替決議時/2023.3月　vs　現在/2024.3月時点


※事業全体把握のため後行工区保留敷地売却分含め試算
　数値は、基本組合提示資料をベースに算出　

～全体まとめ版～

結論：
分譲収入の利益増加が総事業費増加を大きく上回る。
先行＋後行 合計の差引利益増加見込み額：　47.8億円
利益増加額：17.0万円/坪 =47.8億円 / 全体面積28,057坪
　
駅前商業施設開発やアリーナ建設等の恩恵で南船橋の
新築マンション市況が大幅上昇している恩恵ですね。

先行工区 (現在 - 決議時点)
影響額②-①：　17.3億円④の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 75.2億円② - 工事費増加 57.9億円①
※注１．② = (280万円-212万円) x 11,067坪
※注２．① = 24/3/31 第3回説明会資料 12頁

後行工区　(現在 - 決議時点)
影響額⑥-⑤　：30.5億円の見込み利益増加
算式：分譲利益増加 52.4億円⑥ - 工事費増加 21.9億円⑤
※注１．⑥ = (280万円 - 212万円) x 7,712坪
※注２．⑤ = 先行工区工事費増57.9億円x面積比37.9%③
※注３．③ =後行 7,712坪 / 先行 20,345坪 x 100

・総支出増加率　　：＋21.2%(272.8億→円330.7億円)
・総分譲収入増加率：＋32.0%(212万円→280万円/坪)

以下、具体的な計算根拠　　

分譲専有面積前提：
先工区 20,345坪 ～24/3/31 第3回説明会資料 7頁
　地権者取得占有面積　9,278坪～全体の45.6%を想定
　分譲販売専有面積　 11,067坪～地権者取得後残の想定
　※取得者の実希望面積合計を確認し変更が必要

後工区専有面積：
　分譲専有面積 7,712坪～22/9/11説明会資料 13頁
　権利者が取得予定ないため、100%分譲となる
　
総専有面積：～地権者取得見込み + 事業協力者分譲分
　28,057坪(A)～先行20,345坪＋後行7,712坪

総事業費の値上り影響：
　先工区全体総事業費値上り 57.9億円①(面積20,345坪)
　　～24/3/31 第3回説明会資料 12頁
　後工区想定工事費値上り　 21.9億円⑤(7,712坪)
　　～先工区値上57.9億円x37.9%③(7,721坪/20,345坪)
　　　※先工区と同率での値上り前提にて試算
　更なる工事費値上り=更なる分譲単価値上りにて相殺前提

先行区 総事業費 の値上り：
　建替決議時事業費　約272.8億円～24/3/31 第3回資料12頁
　今回提示の事業費　約330.7億円～24/3/31 同上
　値上り額　　　　　約 57.9億円～330.7億円-272.8億円
　総支出上昇率　　　＋21.2% (B)～57.9億円 / 272.8億円

分譲相場坪単価：
　建替決議時点　212万円/坪 LaLa南船橋の 当時売出前提
　　　　　　　　～23/1/15 手続き説明会資料3頁
　今回値上時点　280万円/坪 PH南船橋3期 売出価格レベル
　　　　　　　　～24/3/31 説明会時 事業協力者様の発言
　分譲相場の坪単価上昇額　68万円/坪(280万円-212万円)
　　　　　　　　　上昇率 +32.0%(C) (68万円/212万円)

先工区の環境変化影響額 (決議時点→今回値上通告時点)
　工事費増加　 　57.9億円①～24/3/31 第3回資料12頁
　分譲利益増加　 75.2億円②～（280-212）x11,067坪
　影響額②-①　　17.3億円④ 事業協力者様利益の増加額

後工区の影響変化影響額 (現在 - 決議時点)
　工事費増加　　21.9億円⑤～57.9億円x面積比37.9%　
　分譲利益増加　52.4億円⑥～（280-212）x7,712坪
　保留敷地売却　 0.0億円⑦～24/3/31 第3回資料12頁
　影響額⑥-⑤-⑦ 30.5億円⑧ 事業協力者様利益の増加
　事業協力者への保留敷地売却額は、値上げ無く据置き
　
建替事業全体の環境変化影響額(先工区+後工区合計)
　総工事費増加①+⑤ 79.8億円⑨～先57.9億円+後21.9億円 　
　分譲利益増加②+⑥ 127.6億円⑩～先75.2億円+後52.4億円 　
　保留敷地廃却　　　 0.0億円⑪～影響後工区のみ0億円

　事業全体影響⑩-⑨-⑪　47.8億円⑫＝事業協力者利益の増加

言える事～決議時資料(23.1.15) → 現在(24.3.31)
・総支出増加率　　　　　　　　　： ＋21.2% (B)
・総分譲収入増加率　　　　　　　： ＋32.0% (C)
・総分譲収入上昇率-総支出上昇率 ： +10.8% (C)-(A)

分譲収入の伸び率が総支出伸び率を 10.8%上回る。