管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか?
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。
[スレ作成日時]2009-01-19 14:01:00
管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか?
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。
[スレ作成日時]2009-01-19 14:01:00
組合員(原告)と管理組合(被告)との訴訟において、区分所有法第26条第4項に基づく訴訟追行権の授権がなされていない管理者が、独断で雇った訴訟代理人弁護士費用(着手金及び報酬金)を、管理組合総会の承認もなしに、管理者の指示のみにより支払い、裁判結審後に、その被告代理人弁護士費用を、敗訴した原告が支払うべきと主張し、実際にその支払いを催告する請求書を原告に送り付ける程度の知識しかないお粗末な管理会社です。
スレの管理会社は2物件しか経験ありません。(1つが知人宅で1つが外部オーナーなので正確ではありませんが。
全般的には良好な管理業務の印象を受けています。
会社としても、一度民事再生でしたっけ?を行った後は、非常に真面目に事業を絞ってやってる印象もってます。
管理費は、高めだと思いますが、質を望めば妥当じゃないかと思います。
02さんの話はよくわかりませんが、実際に管理者=理事長に指名されていたなら管理会社として抵抗できるのは明らかな不法行為ぐらいでしょう。
管理組合と理事長のいざこざに仲介したくないのは当然だと思いますが。
下記のような原始規約を制定して、組合員が管理組合を提訴し難いように謀っています。管理者に対しては、訴訟追行権の有無にかかわらず、訴訟代理人弁護士費用を管理費から支払っています。その支払いは、管理組合総会の決議・承認を必要としないばかりか、総会の議案にすら挙がりません。とりあえず管理費から訴訟代理人弁護士に着手金・報酬金を支払った後、原告の組合員に当該弁護士費用の請求をします。その請求は、規約により有効とのことです。それが 長谷工コミュニティです。
第68条(訴訟)
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次の各号のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方(簡易)裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第26条第4項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること
>原始規約を制定して、組合員が管理組合を提訴し難いように謀っています。・・・・・・・それが 長谷工コミュニティです。
原始規約は、2,3年したら管理組合は自前の管理規約にすべきです。それをメーカの責任と言わんばかりでは、何とも言いようがありませんね。
ともあれ、
02さんは、別スレで論議してることだし、同じ話題でこちらのスレ趣旨に反してはいけません。
私どもで管理業務を委任している長谷工コミュニティの管理業務主任者は、年度末に発生した管理組合総会で支払の承認を得ていない臨時の支払を、計上日を改ざんして、翌年の会計年度の予算案に挿入し、何食わぬ顔をして年一回の決算報告をします。総会自体は4分の3程度の委任状を得ているので、いくら承認できないと主張しても多勢に無勢で、シャンシャンシャンで終わります。しっかりと管理費の支出を監視しないと、とんでもない損失を被りますよ。
>私どもで管理業務を委任している長谷工コミュニティの管理業務主任者は、年度末に発生した管理組合総会で支払の承認を得ていない臨時の支払を、計上日を改ざんして、翌年の会計年度の予算案に挿入し、何食わぬ顔をして年一回の決算報告をします。
支払いについては理事長と幹事の問題、予算案については理事長を始めとする理事会の問題です。
甘えている段階では無いですよ。
>>09
推測だが、
年度末を終えてから総会を行うのが一般的。
会計締月以降の支払いは、当然として翌期の予算計上がされるだろう。
現金主義で会計していれば別に珍しいことではないのだが、
08は「計上日を改ざんして」とか思い込んでるもよう。
ここでどんなに声大きく叫んでも自分とこの不正改善には繋がらない。
相手にされない人が叫んでいるだけだ。
>年度末を終えてから総会を行うのが一般的。
2ヶ月以内が多いね。
>会計締月以降の支払いは、当然として翌期の予算計上がされるだろう。
年度末であって、以降とは書いてないね。だから補正予算ね。
>現金主義で会計していれば別に珍しいことではないのだが、
どんな会計でも発生主義で差はないね。
>08は「計上日を改ざんして」とか思い込んでるもよう。
補正予算を審議しなかったから、期内の支出を次期の日付に改ざんしたと見るのが自然ね。
だから次期の予算に計上してたのね。
貴方の方が思い込みね。
>08は「計上日を改ざんして」とか思い込んでるもよう。
>ここでどんなに声大きく叫んでも自分とこの不正改善には繋がらない。
>相手にされない人が叫んでいるだけだ。
審議しなかったのは、11を含む管理組合。それだけの問題だ。
>>08
>私どもで管理業務を委任している長谷工コミュニティの管理業務主任者は
>臨時の支払を、計上日を改ざんして、
>何食わぬ顔をして年一回の決算報告をします。
あなたのマンションの理事会は上記を黙認しているのですか? それとも気がついて
以内のですか? 総会で決算報告をするのは理事会だと思うので、黙認でも気がついて
いないのでも、理事会の問題は大きいように思います。
>総会自体は4分の3程度の委任状を得ているので、いくら承認できないと主張しても多勢に無勢で、シャンシャンシャンで終わります。
しかし住民の4分の3が承認しているのですから、個人が承認できないと主張しても
だめでしょう。
>しっかりと管理費の支出を監視しないと、とんでもない損失を被りますよ。
当たり前のことだと思います。管理会社がどこであろうと多くのマンションでは
管理費の支出はしっかり監視しています。あなたのマンションで支出を監視して
いないことが問題なだけだと思います。
あなたが理事・監事になって総会に上程される前に理事会で決算を吟味すれば
解決しそうなだけの話ですね。
>あなたが理事・監事になって総会に上程される前に理事会で決算を吟味すれば解決しそうなだけの話ですね。
そうでしょうか。やり方は他にもありましょう。
まともな管理規約ならば、会計帳簿の他、帳票類を保管し、閲覧に備えていますので、本当に日付の改竄があるのであれば、それを立証出来る筈です。それをせずにぎゃーぎゃー騒ぐのは、その目的が他にあるからでしょう。
参考まで
http://www.nandemo-best10.com/ltvframe.cgi?ranking=f_mansion-kanri&...長谷工コミュニティ&click=com&rank=7
宣伝合戦とはくだらない。
>>23
それは「長谷川コーポレーション」。
ここは、管理会社を語るスレ。
デベさんのネタは、デベ評判板へどうぞ。
※他のデベ+子会社の管理会社も、親子関係の縁を切る流れが急増しています。
>それは「長谷川コーポレーション」。ここは、管理会社を語るスレ。デベさんのネタは、デベ評判板へどうぞ。※他のデベ+子会社の管理会社も、親子関係の縁を切る流れが急増しています。
同じ穴のむじなよ。
親亀こけたら、皆こけたの理よ。
火の粉は払えないよ。
長谷工コミュニティなどの長谷工グループ会社が次々と管理会社を買収しているようです。
長谷工、30億円でニチモ子会社買収 マンション管理強化
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20090119p5000p5.html
長谷工子会社、アゼルのマンション管理系子会社を買収
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20081125p5000p5.html
長谷工コミュニティ、マンション管理会社設立 丸美の事業継承
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20081027p5000p5.html
いずれこれらの会社も長谷工コミュニティに吸収合併されるのでしょうね。野村リビングサポートによるゼファーコミュニティ買収やコスモスライフがファンド傘下に入った件といい、管理会社の再編も風雲急をつげてきた感があります。
↑出てきた!露骨な宣伝で、品がないね。
>No.30
言うよね〜
ププっ\(◎o◎)/!
ここは批判意見しか書き込みできないのかな?
下心のある固有名詞での宣伝は攻撃あるのみでしょう。
安かろう、悪かろうなら仕方ないが、
高かろう、悪かろうでは入居者が可哀相ですね。
とはいえ現場社員の疲弊ぶりは同情の域を超えているが。。。
この様な所に固有名詞を出すのは、心ない攻撃か、最後の悪あがきの宣伝のおづれかであることは確かだが、現在の経済状況を考えれば後者であろう。何とか固有名詞を削除された方が傷口は広がらないと思うよ。
九州の古賀はまだリベート貰ってるの?古賀さん関東でも噂になってるもんな。知ってた?
九州といえば、管理会社は東福互光です。ここが一番委託費も安く、管理内容が抜群です。
あとはたいした所はなく、似たりよったりというところかな。
大規模修繕工事でのバックリベートもなしです。健全・明朗経営がモットーの会社です。
東福互光のリベートは超有名ですよ。大規模修繕はもちろんのことですが、なんでもリベートの請求がありますから。
NO.42さんへ
東福互光はバックリベートとるんですか。大規模修繕秋に実施しますが、工事費が高いような気はしたんですけど。
まさか、あの会社がそんなことするとは思っていなかったものですから。
担当のフロントと管理員がいい人ですので。
担当者の態度の良し悪しは関係ないと思いますよ。リベートの請求は露骨にあります。
ありがとうございます。今後気をつけていきます。
長谷工コミュニティの場合は、リベート強要の有無はわかりません。
ただし修繕工事費は他社よりかなり高いので気をつけた方がいいです。
必ず合い見積りを取って施工業者決めて下さい。
ちなみに工事価格と施工の質は比例しません。
同社は工事の大部分を下請け業者に任せっきりです。
長谷工に限らず大手ゼネコン各社、管理会社は全部丸投げです。高い工事費になるのはみえみえですが、マンション管理費も同じ現象がおこってます。エレベーター保守費用とか言ってますが、彼らの原価知ってますか?ぼったくり状態ですぞ。
長谷工コミュニティもひどいことをやっています。
週刊ダイヤモンド マンション底値買い(2009年3月7日号)の『値引き、泣き落とし、手紙攻撃…実録 管理会社交代めぐる攻防戦』の詳しい内容です。
http://kanrihisakugen.web.fc2.com/
うちも長谷工コミュニティですが、対応は良いです。
清掃管理も、とても丁寧に業者のかたがしていらっしゃるし
管理の方も、きちんと植え込みや駐車場などの見回りなど
なさってて。
外装工事も今年ありましたけど、共用廊下も外壁部分も
とても綺麗になってます。
改善要求のあった部分なども速やかに対応してくれてます。
駐車場への出入り口で指を挟まれる事故などがあったりしたので
通風孔を大きくガラス部分に変更して、一階部分の目隠しフェンスや
通用口の鍵のつけかえなど、細かな点もそのつど 是正してくれてます。
建って14年ほどの物件ですが 新築の頃と遜色ないほど
綺麗で 満足してますが、皆さんは違うのでしょうか?
それとも長谷工コミュニティの担当の方の
レベルの差?なんでしょうか・・・
ちなみに震災で竣工が延期になって 修繕されたマンションなので
特別なのでしょうか?
>>No.50
あなた様の理論で言えば、耐震偽装マンションも 「なんで、そんな駄目マンションを買っちゃったの?
良く調べなかったの?耐震偽装の話が本当だったら、自業自得。誰も責められません。お気の毒です。」で、片付くのでしょうね?
>>51さん
管理会社からすれば、将来の大規模改修工事の為に、
面倒くさい日常管理をしているようなもの。
修繕工事改修工事ほど儲かる仕事は無いので、そりゃ~管理会社も頑張りますわな。
工事代金をぼったくり放題だも~ん。
>修繕工事改修工事ほど儲かる仕事は無いので、そりゃ~管理会社も頑張りますわな。
>工事代金をぼったくり放題だも~ん。
修繕工事のときに別の会社にも見積もりを取るという方法も有るけど、なかなかそこまではしないですね~
もちろん、長谷コミュさんに限った話ではないですよ。
ここのマンションに住んでいる知り合いから聞いたけど、細則にペット(犬)禁止とかないのに
好ましくないとか言って規則を勝手に変えてオーナー住人に超上から目線で命令する 本部のおっさんがいるって。
どうも、動物嫌いの住人が、おっさんを懐柔しているらしい。
長谷工コミュニティ最悪。
長谷工コミュニティ人気あるんですね。
管理会社変更の時は検討に値する会社でしょう。
この人気を保持するには更に健全経営が大切です。
驕ることなくしっかり仕事してください。
それがあなた達の将来にも影響してきますので。
長谷工がいい管理会社であるのは間違いないけど、増長したら足元をすくわれるよ。
社員も管理会社の中では優秀な者がいるんだろうが、管理会社のレベルはまだまだ低いからね。
更に努力すべきだよ。
特にフロントは少なくとも管業の資格ぐらいは全員取るべきだね。
欲をいえばマン管士もね。
どうして危険な発言なんですか?
実際いい会社なんでしょう。
人気度ランキングが物語っているではないですか。
ランキングでいいところはやはりいい会社なんでしょう。
悪い会社がこれに反発してもどうしようもないでしょう。
いい会社は素直に認め自分達もそれを規範として切磋琢磨して成長していくべきです。
>長谷工は人の対応がよくないですね。
>人を怒らせる対応が多いように感じます。
まったくそのとおりでほんと人の神経逆なでします。
それでよく住民から管理費徴収できるかのかと神経を疑います。
これは一人二人だけじゃなく、関わった社員ほとんど(厳密には全員)
これは支店だけの問題ではなく本社の人間もそうでした。
78さんのいうとおり、接客がなっていない。
こんな会社をべた褒めしている人はほんとに住民の方なのでしょうか?
私には信じ難く当然納得しかねます。
自分が理事会に入ったら真っ先に管理会社の交代をするつもりです。
>もし今までと管理内容が悪いところがあったとしたら即改善要求をしましょう。
>必ずそれに応えてくれるでしょう。
それをちゃんと対応しないからみんな怒っているのですよ。
>>76
さすがにもうリゾート会員権など売りつけられることはないでしょうが、会社の中身はそう簡単に変わるものではないですよ。デベが倒産してもそれまでの対応に大きな問題がなければ、それほど管理戸数を減らすこともないのですが、丸美の場合、リゾート会員権などを管理組合に売りつけて倒産したものですから、破綻後に管理戸数が大幅に激減しています。社員の大量退職などとも相まって、社内の混乱(ひいてはマンション管理の混乱に繋がります)が収束するにはまだ全然日数が足りていません。
価格重視である程度大手でということなら、あとはコミュニティワン(旧・ダイア管理)とか日本管財辺りですかね…。先の日本ハウズイングや合人社も含め、飽くまでも月々の管理コストの額面が安いことを善しとするならば、という前提での話です。管理サービスの質的なことを考慮しての話ではありません。
>>84
84さんは恐らく福岡の理事長の方とは別の方ですよね?福岡の理事長の方には価格重視と思われたので月々の管理費用が安い会社を挙げたのですが、ある程度管理の質にもこだわるならば、必ずしも上記の会社がお勧めとは限りません。
関東や関西などの大都市圏でしたらもっと選択肢は広がりますが、どちらの方面なのでしょう?
>ある程度管理の質にもこだわるならば
本来ならば質が一番ですが、顧客満足度一位とか過大評価で住民を騙しているような会社ならば安い会社に変えたほうがいいのかなと思っただけです。
ちなみに福岡の理事長さんとは別で、関東です。
よくいえばみんないい加減で、悪く言えばはっきりと嘘つきです。特に管理会社がなくても住民でなんとかやっていけないのかと思案中です。こんな不景気な世の中で無駄な金は使いたくありませんので。
長谷工の人間ならなりすまし発言もしていることでしょう、ここのように。
福岡の東福互光は委託業務費が安い上に管理内容・サービス度は上々ですよ。
一度検討されてはいかがですか。
大規模修繕についてもバックリベートにこだわった商売はされていませんので。
中々良心的な会社ではないでしょうか。
私はマンションの住民で東福互光さんに管理を依頼しています。
補足ですがマン管士の資格をもっています。勿論営業はしてません。単なる資格保持者です。
うちも東福互光が管理会社だけど、委託費は確かに安くフロントのサービスもいいけど
大規模修繕のバックマージンはとってるみたいだよ。
>>86さん
月々の管理費用が安いことも大事ですが、あえて管理費用を安くしておいて必要以上に修繕(箇所・頻度・割高な価格)を提案してくる管理会社があることにも注意しなくてはなりません。修繕で元請にならず、かつ部分管理に理解のある比較的小規模で良質な管理会社に委託する方が良いと思います。86さんの希望を聞いていると、私が知り得る限りでは下記の会社なんかは候補として良いのかもしれません。
株式会社サニーライフ
http://www.sunny-life.co.jp/index.html
アポロビルサービス株式会社
http://www.abs30.co.jp/
株式会社コンパックス
http://www.compax.co.jp/
サービスワン株式会社
http://www.service-1.jp/
委託管理費 安い高いの目処がわかりません。
東福互光株式会社の事務管理費 戸当たり いくらでしょうか
ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費1,000円です。
管理員費用は21万円で 管理形態は月~金及び隔週土 9時ー17時です。
>>90さん
私のところは170戸のマンションです。
管理費は5,800円。それで委託業務費その他の管理費を全て賄っています。
管理員は月~土 7.5時間。清掃員は平日のみで一人4時間。月1回の大型清掃あり。
設備点検費は管理費で全て賄う。
点検は平均的に行っている。
月1回の理事会にはフロントと管理員が立ち会う。残業代は管理費から。
大規模修繕委員会にも管理員とフロントが参加。
エレベーター3基 監視カメラ8台
理事の報酬あり(理事長年間12万、理事年間2万 20名)
管理費の内容は大体以上です。勿論その他の経費はいろいろあります。それを管理費で全て賄っています。
修繕積立金は7,000円と駐車場収入約200台、7,000円(月1台)駐車場経費の残は修繕積立金へ回します。
86です。
89さん、挙げていただいた会社を参考にさせていただきます。
>ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費1,000円です。
安いですね、というか本来それが妥当かもしれません。
この不景気でマンションだって最後は叩き売りしてたくせに管理費だけ当時のままとは余計に損した気分。
(余計とはちゃんと仕事してくれていればまだしもということ)
いずれにしても現在の金額は妥当ではなく個人的には管理会社を早く変更して長谷工と名のつく会社とは一切の関わりを絶ちたい思いでいっぱいです。
>それ以上にいい管理会社は少ないですよ。
それ以下の管理会社はないと思うからです。
大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが、戸数少ないとこは儲からないからレベル低い担当者になることも…
>ライバル会社かな。
なんと思われようが私は住民です。
>ハセコの管理人最悪だよ。
私と全く同じ考えです。
>大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが
長谷工には一人もいないから、戸数少ないレベル低い担当者と同じだといってます。
何かで顧客満足度1位ってあったけど、顧客不満足の間違いでは。
フロントや管理員については当たり外れがあるのは仕方ないことです。
平均的にどうなのかの判断で評価されたのではないですか。
何故顧客満足度1位になったんでしょうね。
それで下位だった管理会社はもっと酷い管理がされてるのでしょう。
NO.98さんのところのフロントや管理員はばばを掴まされたようですので、会社に交渉してはどうなんですか。
ババを掴んだら早く次の人にババを引いてもらいましょう。ババは巡り巡ってやがては旨みの少ない物件の担当者になるでしょう。