イーズシティグラン青砥カナーレってどうですか？

Googleなどで「弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約」で検索すると、マンション口コミ掲示板があり、その中でグラン青砥カナーレの規約６８条の有効性について多くのレスが寄せられています。それらのレスを参考に、第９期定期総会（２００９年４月１８日）にて改訂された規約の疑問点について思いつくままに挙げてみました。規約の改定に携わった皆様から、色々とご教示頂けましたら幸甚です。

Ⅰ．第５５条（議決事項）
理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一号 ～ 五号 省略
六 第６１条に定める訴訟の提起および応訴の提起
七 省略
八 第６８条第四項に定める応訴の提起
九 省略

上記５５条についての疑問点：
① 上記六号と八号の応訴の提起というのは、一体どういう意味でしょうか？訴訟の提起は理解していますが、応訴の提起などという言葉は、どう理解していいのか分かりません。ご教示ください。
② 八号の「第６８条第四項に定める」とあるのは、第四号の間違いではないでしょうか？
使い方を間違えていると思います。規約をいじるときは、もう少し勉強して頂きたいものです。次のURLを参考にして下さい。
http://houseikyoku.sangiin.go.jp/column/column021.htm

Ⅱ．第６１条（管理費等の徴収）
１項から４項 ＝省略＝
５ 第３項に掲げる費用の滞納者に対する督促等については、次のとおりとする。
一 ＝省略＝
二 前号の措置を講じたにもかかわらず、相当期間経過しても支払がない場合は、理事長は、理事会の決議を経て、組合員のために訴訟を提起し、かつ、それに要する費用を支出することができる。なお、応訴についても同様とする。

上記６１条についての疑問点：
「応訴についても同様とする」というのは、組合員から理事長が訴えられた場合も裁判に要する費用を支出することができるという意味だと思いますが、管理費滞納の義務違反者が、マンションの管理者（理事長）を相手取って、何を訴訟事由として訴訟を提起するのでしょうか？そんなことが現実にあるのでしょうか？想定される事案等をご教示ください。

Ⅲ．第６８条（訴訟）
この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次のとおりとする。
一 ＝省略＝
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第26条第4項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。

上記６８条についての疑問点：
① 柱書で、「この規約に関する・・・その他との間の訴訟については、・・・」と明記されており、管理組合員以外のその他の者にも効力が及ぶ趣旨となっていますので、区分所有法第２６条３項及び同法３０条１項、４項に整合しません。直ちに改めるべきではないでしょうか？
② 第二号についていえば、訴訟弁護士報酬を100％敗訴者負担とする判決は、交通事故裁判においてもごくまれであり、しかもそれは裁判の中で決するもので、管理組合が決めるべきものではないと思います。社会通念上、「理事長は、管理費等を滞納した区分所有者に対し訴訟費用および弁護士費用その他実費を請求できる」との趣旨の文言に変えるべきではないでしょうか？
③ 第三号・第四号は、管理者（理事長）以外の役員や過去において役員だった組合員にも訴訟追行権を認める文言ですが、法律行為ができるのは受任者である管理者（理事長）のみです。柱書で「管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者との間の訴訟」と謳っている以上、管理者（理事長）以外の者の訴訟追行権について言及するのは、規約の本旨に整合しないと思います。この規定は区分所有法２６条４項、同法２８条・民事訴訟法２９条、同法３７条等に整合しないと思います。また、理事長以外の役員や過去において役員だった組合員が関わる訴訟費用を管理費等から支出できると定め、明らかに特定の区分所有者に特別な権限を与えており、区分所有法第３０条第３項（規約は、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない）に整合しません。三号、四号ともに素人の恣意的な解釈による規定で、このような恥ずべきものは、直ちに改めるべきではないでしょうか？
④ 区分所有法２５条２項は、「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」と定めてあります。この規定に基づき、管理者の解任請求を提起する区分所有者は、殆どの場合、経済的な理由から代理人弁護士をたてない本人訴訟となるでしょう。一方、解任を求めた相手方（管理者）は、管理費等という豊富な資金を武器に、複数の代理人弁護士を雇い万全の体制で応訴するでしょう。管理者自身の懐は何ら痛まないのです。敗訴のリスクを思えば、解任請求の提起などというものは躊躇せざるを得ません。したがって、規約６８条二号、三号、四号は、区分所有者の権利を制限するものであり、区分所有法第３０条第３項（規約は、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない）に反する規定です。

法律に整合しない管理規約は、有効ではないと思いますので、なるべく早い時期にまともな規約に改正して頂きたいと切に願います。

グラン青砥カナーレ理事会議事録 第１５期―第１回に下記の記述があります。
【議事の経過】
（５）新管理規約の作成
前期理事会では管理規約・使用細則改定箇所の整理を完了させ、今期理事会への引き継ぎ事項とされている。管理規約担当役員に確認し、管理規約全面改訂及び管理規約データ化、製本化を継続検討することとした。管理規約変更は総会の承認事項であり、必要に応じて総会に諮る。


総会が来年４月に迫っていることを勘案すれば、早急に規約・使用細則の改定箇所を組合員に開示し、質問・意見等を汲み上げるべきではないでしょうか。何をどう変えるのか、はっきりとした指針を示して頂きたいと思います。規約改訂で大切なことは、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないこと、区分所有者以外の者の権利を害することができないことを、しっかり認識することでしょう。規約の全面改訂が区分所有法３０条（下記参照）に則ったものであるか、検証する時間を各組合員に与えるべきではありませんか？それとも、総会直前に開示して、組合員に精査する時間を与えないまま、圧倒的多数の委任状で可決なさるおつもりでしょうか？

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

私たちの規約第８条では、下記のとおり定めています。

第８条（規約の効力）
この規約は、組合員の包括承継人および特定承継人に対しても、その効力を有する。
２ 占有者は、対象物件の使用方法につき、組合員がこの規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う。


上記８条の趣旨に鑑みると、私たちの規約６８条は、重大な瑕疵があることを認識しなければなりません。何故ならば、６８条の柱書【この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次のとおりとする】の「その他との間の訴訟」という文言は、組合員の包括承継人および特定承継人以外の自然人および法人にも効力を及ぼすと規定しており、上記８条の規定に矛盾するからです。

私たちの規約６８条三号は、次のとおりです。
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第２６条第４項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
↑
上記三号で言及している区分所有法２６条４項は、下記のとおりです。
４ 　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

また、私たちの規約３９条２項では、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と明記されています。

区分所有法２６条４項と私たちの規約３９条２項の規定に鑑みて、私たちの規約６８条三号は、理事長以外の役員等と退任した組合員等も管理組合の原告または被告になることができるとした点において、規約として何ら意味のないものと言わざるを得ません。また、この三号に関連する四号も同様に、何ら意味のないものであることは、言うまでもありません。

２００９年４月１８日の規約改訂のきっかけは、
この出来事でした。⇒ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46021/

多分、改訂案は、法律の専門家に相談することもなく、また組合員らに相談することもなく、理事会内部の話し合いで草案されたと推測します。拙速に議案提起されたためか、その改訂内容は、甚だ稚拙なものになってしまった感は否めません。第１５期理事会の規約改訂作業においては、しっかりと法律の専門家の助言を仰ぎ、民法、民事訴訟法、区分所有法等に整合性のある規約にして頂きたいと思います。

ウィキペディアの解説によりますと、個々の訴訟において、当事者として訴訟を追行し、判決などの名宛人となることにより、有効な紛争解決をもたらすことができる地位を当事者適格と言います。原告についての当事者適格のことを原告適格、被告についての当事者適格のことを被告適格とも言います。また当事者適格を有する者を訴訟追行権を有する者と言います。

そこで、私たちの規約６８条について考えてみますと、規約６８条三号および四号で言及している管理者以外の区分所有者（現理事会役員・監事および退任後の理事会役員・監事を含む）に原告適格の地位が与えられるのは、区分所有法第５７条第３項（下記参照）の規定に基づき、管理者又は集会において指定された場合のみです。その場合のみ、原告適格の地位（訴訟追行権）を得た区分所有者は、他の区分所有者のために訴訟を提起することができます。しかしながら、被告適格の地位は常に管理者（理事長）のみにあり、他の区分所有者にはありません。ですから、区分所有法２６条４項により、管理者以外の区分所有者に訴訟追行権（原告適格の地位および被告適格の地位）が授権されるようなことは決してありません。

これはどう考えても奇怪な文言です。みっともない文言と言っても言い過ぎではありません。
↓
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第26条第4項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。


（参考）
区分所有法５７条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

＞No.9の新管理規約の作成に関連して

新管理規約では、内部紛争防止の一環として、次のような役員の倫理規定を設けて頂けましたら幸甚です。

1)役員は、関連する企業を含め、管理組合と契約したり、
　見積書の提出等営業活動をしてはならない。
2)倫理条項違反、管理費滞納等、管理規約に反したときは役員はその地位を失う。
3)活動費、報酬等はすべて総会承認がなければ支出できない。

私たちの規約６８条三号、四号についてご確認致します。

文言は次のとおりです。
三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第２６条第４項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。
↑
この中で「この規約に基づき職務を行ったために」とあるので、役員の規約違反に起因する訴訟が提起され、その裁判の中で役員の規約違反が立証できた場合においては、この規定は適用されないと理解してよろしいのでしょうか？つまり、理事会は裁判に要する費用を支出することはできないと理解してよろしいのでしょうか？規約を改訂したご担当者様にご回答頂けましたら幸甚です。

マンション管理組合版ともいうべき「マンション管理組合の役員向け賠償責任保険」があるそうです。輪番制の役員の互選による理事長なので、たまには暴走する方がいるかもしれませんので、リスク回避も考えていた方がいいと思います。新管理規約に盛り込んではいかがでしょう。

「マンション管理組合の役員が管理組合業務において損害賠償請求を起こされた場合、訴訟費用、示談交渉費用、損害賠償金、情報漏えい時のお見舞金などの対応費用が保険金として支払われるという保険のようです。
補償の対象は管理組合の役員ですが、保険の契約者はマンション管理組合となるので、役員が個人的に負担するわけではないようです。」
（下記より抜粋）
http://web.honobono-life.info/kumiai/%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83...

１．当事者適格（とうじしゃてきかく）とは、個々の訴訟において、当事者として訴訟を追行し、判決などの名宛人となることにより、有効な紛争解決をもたらすことができる地位をいう。原告についての当事者適格のことを原告適格、被告についての当事者適格のことを被告適格ともいう。また当事者適格を有する者を訴訟追行権を有する者という。当事者適格は、個々の訴訟において、その者が訴訟を提起する資格があるかどうか、訴訟を提起するのにふさわしい属性を有しているかどうかを問題とするものである。
Wikipediaより
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BD%93%E4%BA%8B%E8%80%85%E9%81%A9%E6%A...

２．区分所有法第２６条第４項の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有さない

３．私たちの規約６８条（＞＞４２参照）の規定で当事者適格を有する者（訴訟追行権を有する者）
管理者（理事長）⇒ 有する
任期中の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する
退任後の理事会役員並びに監事 ⇒ 有する

法律を無視した、このような規約は、グラン青砥カナーレの自治規範とはなり得ません。早急に改正して下さい。

by スレ主　2014-11-22 00:27:38 投稿する 削除依頼
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46005/3

Ａ． 上記スレにおける No.58 匿名さんの見解 ⇒ 簡潔で解り易い。

＞1.弁護士費用は、民事訴訟法上の訴訟費用（印紙代など）ではない。
＞2.訴訟費用は、敗訴者負担が原則（裁判所が判決主文で示す）。
＞3.弁護士費用は、訴訟費用ではないから、原則、敗訴者が負担することはない（弁護士
＞を雇った方が自分で負担する）。
＞4.３の例外として、当事者間で事前に合意をしておけば、弁護士費用を敗訴者負担とす
＞ることは可能。
＞5.４の合意を無効とする法的根拠はなく有効である。
＞6.管理規約の敗訴者負担の規定は、４の合意として有効である。
＞7.弁護士費用敗訴者負担の立法化の議論は、当事者間に合意がなくとも、法律で敗訴者
＞負担とすることを強制することを目指したものだが、立法化は頓挫した。だからといって、
＞当事者間で弁護士費用敗訴者負担の合意をすることができなくなったわけではなく、こ
＞の点は従前どおり。

＞以上の議論は、法的にはほぼ決着が付いている。
＞法律家の間で議論が対立しているということはない。
＞ただ、どんな問題でも反対説を唱えるバカな法律家はいる。

Ｂ． 上記６．の裏付けとなる判例
↓
マンションの管理組合が管理費等を滞納した区分所有者に請求するにあたり、「弁護士費用を滞納者が負担する」との規約があることを理由に、滞納管理費とは別に、管理組合が依頼した代理人（弁護士）の委任費用を請求し、裁判所がこれを全面的に認めた例がある（東京高判H26.4.16判時2226-26）。

Ｃ． 私どもの規約６８条（＞＞42）は、一部瑕疵があるからと言って無効とする理由はなく、有効であると考えられる。
但し、２００６年に組合員が管理組合を提訴した裁判においては、管理組合が勝訴したものの、その時の訴訟弁護士費用約８０万円は、敗訴者の負担にはならなかった。管理組合は、敗訴者に対し弁護士費用を請求したが、東京地裁の勧告により、管理組合は弁護士費用８０万円の請求権を放棄するとの和解条項により和解が成立した。

Ｄ． 私どもの規約６８条（＞＞42）の二号で【訴訟費用および弁護士費用その他実費は、敗訴者の負担とすること】と謳っている。規約としては有効だが、過去２回の訴訟における判決は、そうはならなかった。

Ｅ． 私どもの規約６８条（＞＞42）は、柱書で「この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については」と明記しているので、規約に関連しない、例えば管理者らの区分所有法違反や不法行為を争点とした訴訟では、この規約は適応されないと思われる。すなわち、下記三号、四号の規定は適応されず、理事会は訴訟に要する費用を支出することができない。訴訟費用を捻出するには、総会に諮る必要がある。

三 理事長および理事会役員並びに監事は、任期中および退任後に区分所有法第26条第4項の定めにより、この規約に基づき職務を行ったために原告または被告となった場合には、その旨を遅滞なく理事会に伝え、理事会は遅滞なく組合員に通知すること
四 前項により被告となった場合の応訴に関わる費用等について理事会は遅滞なく組合員に通知後、それに要する費用を支出することができる。

過去の裁判で、管理組合の訴訟代理人を務めた弁護士に関わる記事とレスです。


http://www.nikkei.com/article/DGXNZO60442080R01C13A0CC0000/

http://togetter.com/li/572503

一応、オートロックで売り出されたマンションですが、正面入り口以外は、ほとんど空きっぱなしです。そんな状況でも理事会は何の措置も講じません。全くいい加減な管理組合ですよ。

自転車置き場なんて最悪です。定められたスペースではない場所に好き勝手に駐輪する住人が結構います。居住者のモラルは、決して良いとは言えません。また、機械式駐車スペースの前で、平気で子供を遊ばせる親も若干名ですが存在します。子供のしつけができない親には困ったものです。その様な居住者に注意喚起をしない理事会には、ほんとに失望しています。

4月26日土曜日に定期総会が開催されます。なるべくなら白紙委任状など出さずに、出席して管理組合のあり方にについて話し合いたいとおもうのですが・・・・・ 毎月の理事会でなにが議論されているのか全くつかめない状態で、いきなり総会間近になって議案提議されても困りますね。特に、規約改定については、頻繁に情報開示して欲しいのですが、改定内容については、総会間近の3月半ばになっても全く開示されませんね。常日頃から問題点など開示して頂かないと、管理組合の活動に理解を求められても無理とおもうのですが・・・・・ 毎月、密室の中で、何を話し合っているのでしょうか？理事会の役員様は。

本件管理規約第６８条について、原始規約を作成した者として次の通りコメントします。

＊旧建設省の「中高層共同住宅標準管理規約」では、規約等に反する行為について違約金として弁護士費用その他の実費負担に関する記載がありませんでしたが、現国交省標準管理規約では、当該費用を請求することができる旨の記載があります。
＊国（国交省・旧建設省）の標準管理規約は、あくまで規約作成の際のモデルですので、当時の標準規約に記載がなかった訴訟に関する条項を追記記載し「訴訟費用、弁護士費用その他実費全額」の負担を記載したことは、特に要領を得ない内容ではないと思います。
＊いづれにしても、規約その他の義務違反者に対し、訴訟によることとした場合の訴訟費用、弁護士費用その他訴訟に要する実費全額を請求できるように、あらがじめ敗訴者負担と明記した内容となります。訴訟においてこれらの費用を敗訴者負担として請求しますが、裁判所が判決します。